Решение от 16 июля 2017 г. по делу № А57-2363/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-2363/2017
17 июля 2017 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена «10» июля 2017 года

Полный текст решения изготовлен «17» июля 2017 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Ваниной И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Администрации Саратовского муниципального района Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), поселок Дубки, Саратовская область

к Жилищно-строительному кооперативу «Усадьба-2008» (ОГРН <***>, ИНН <***>), поселок Тепличный, Саратовская область,

о взыскании задолженности и пени,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 08.12.2016 №02-10/99,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 12.01.2015 г.,

У С Т А Н О В И Л:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация Саратовского муниципального района Саратовской области с исковым заявлением к Жилищно-строительному кооперативу «Усадьба-2008» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 54 от 02.04.2009 года в размере 2 191 805,65 руб., в том числе пени в размере 712 305,49 руб.

Отводов суду не заявлено.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях в нему, просил применить срок исковой давности.

Информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных в судебном заседании размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru, в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 04.07.2017 года объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут 10.07.2017 года, о чем вынесено протокольное определение. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как основания своих требований и возражений.

Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 19.02.2009 № 195 между Администрацией (Арендодатель) и ЖСК «Усадьба-2008» (Арендатор) заключен договор аренды от 02.04.2009 № 54 (далее – Договор) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 100 га с кадастровым номером 64:32:052151:70, находящийся по адресу: Саратовская область, Саратовский район, на расстоянии 2,0 км юго-восточнее с.Михайловка (далее участок) для сельскохозяйственного использования, сроком на 49 лет.

По условиям пункта 3.2. Договора арендная плата уплачивается арендатором ежеквартально, равными долями не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 января по реквизитам, указанным в Договоре.

Согласно акту приёма-передачи Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование и владение земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 100 га с кадастровым номером 64:32:052151:70.

Дополнительным соглашением от 14.01.2010 к Договору вид использования вышеуказанного земельного участка изменён с «сельскохозяйственного использования» на «использование для индивидуального жилищного строительства».

22.06.2012 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к Договору об образовании и разделении земельного участка с кадастровым номером 64:32:052151:70, общей площадью 100,0 га, на основании постановления от 24.05.2012 № 1306 на 477 земельных участков, с целью использования - «под индивидуальное жилищное строительство».

В 2016 году ЖСК «Усадьба-2008» передало по договору замены стороны в обязательстве земельные участки в количестве 214 физическим лицам, остальные земельные участки значатся за арендатором в количестве 263 общей площадью 693373 кв.м., что подтверждается имеющимися в материалах дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор подписан сторонами и скреплен печатями, прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Подписывая данный договор, стороны согласовали все существенные условия, необходимые для договора данного вида.

Статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принципы земельного законодательства, одним из которых является платность использования земли.

В пункте 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Статьями 420, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в том числе лица, установленные статьями 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Таким образом, с момента вступления в законную силу Закона Саратовской области от 07.10.2009 года № 144-ЗСО органы местного самоуправления, согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», осуществляют распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3.2 договора аренды земельного участка от 02 апреля 2009 года № 54 определено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями от суммы арендной платы не позднее 10-го апреля, 10-го июля, 10-го октября, 10-го января.

В соответствии с пунктом 3.5 договора, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке:

- ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год;

- в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области.

Таким образом, договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение договорного обязательства.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Арендодатель свое обязательство по договору аренды выполнил в полном объеме.

Однако обязательства ответчиком надлежащим образом не исполнялись, в связи с чем, истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды и пени.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 23.06.2012 по 30.01.2017 года в размере 1 479 500,15 руб., пени в размере 712 305,49 руб. за 1665 дней просрочки.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности может применяться кадастровая стоимость.

Расчет арендной платы за период с 23.06.2012г. по 10.01.2013г. осуществлен истцом исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов» - УПКС в размере 101,21 руб./кв.м., а с 11.01.2013г. по 31.12.2016г. исходя из кадастровой стоимости, установленной распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012г. №989-р – УПКС в размере 523,58 руб./кв.м.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п.24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Судом установлено, что настоящее исковое заявление подано в суд 10 февраля 2017 года, то есть за пределами срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку, исходя из условий договора арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 10-го апреля, 10-го июля, 10-го октября, 10-го января, суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок давности по требованиям, срок уплаты по которым наступил, начиная с 23.06.2012 по 31.12.2013.

В связи с заявлением ответчиком о пропуске срока исковой давности, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 23.06.2012 по 31.12.2013.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 по 31.12.2016.

В состав участков, являющихся предметом договора аренды № 54 от 02.04.2009г. входят следующие, в отношении которых, по мнению ответчика, следует применять иную кадастровую стоимость:

1) земельный участок с кадастровым номером 64:32:052151:495, площадью 222832 кв.м. Согласно Проекта планировки территории жилого комплекса в составе Михайловского муниципального образования, данный земельный участок занят улицами, дорогами, проездами и согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ относится к земельным участкам общего пользования с видом разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов». В связи с чем, ответчик считает, что удельные показатели кадастровой стоимости за аналогичные участки, указанные в Распоряжении Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р, с 01.01.2014г. значительно ниже удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков под индивидуальную застройку и составляют 130,96 руб./кв.м.; Кроме того, ответчик указывает, что 28.03.2017 обращался к истцу с заявлением об утверждении схемы расположения указанного земельного участка под ИЖС с фактическим использованием строительство. В постановлении от 18 апреля 2017 года № 553 Администрация указывает, что данный участок расположен в зоне ИС-1 (зона магистральной и улично-дорожной сети).

2)земельные участки с кадастровым номером 64:32:052151:24, площадью 18667 кв.м., 64:32:052151:244, площадью 5608 кв.м., 64:32:052151:402, площадью 11698 кв.м., 64:32:052151:403, площадью 11671 кв.м. согласно Проекту планировки территории жилого комплекса в составе Михайловского муниципального образования запланированы «под строительство комплекса административно-бытового обслуживания, детского сада, культурно-развлекательного центра, школы» и согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации относятся к земельным участкам общего пользования с видом разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии». В связи с чем, ответчик считает, что удельные показатели кадастровой стоимости за аналогичные участки, указанные в Распоряжении Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» с 01.01.2014г., за 1 кв.м. значительно ниже удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков под индивидуальную застройку и составляют 128,07 руб./кв.м.;

3)земельные участки с кадастровым номером 64:32:052151:494, площадью 31025 кв.м., 64:32:052151:116, площадью 10821 кв.м. согласно Проекту планировки территории жилого комплекса в составе Михайловского муниципального образования запланированы «под строительство комплекса водоснабжения и очистных сооружений» и согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ относятся к земельным участкам общего пользования с видом разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». В связи с чем, ответчик считает, что удельные показатели кадастровой стоимости за аналогичные участки, указанные в Распоряжении Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р, с 01.01.2014г., за 1 кв.м. значительно ниже удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков под индивидуальную застройку и составляют – 108,35 руб./кв.м.

Порядок определения кадастровой стоимости, в случае изменения вида разрешенного использования земельных участков регулируется Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 (далее - Методические указания).

В соответствии с п. 2.3.2 названных Методических указаний в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

При этом кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости (абз. 2 п. 2.6 Методических указаний).

Из ответа филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области от 29.05.2017 г. №4009 не следует, что в отношении спорных земельных участков произведен государственный кадастровый учет изменений в отношении вида разрешенного использования данных участков «для индивидуального жилищного строительства» на какой-либо иной вид.

Судом, приведенные ответчиком доводы признаются несостоятельными, поскольку при расчете арендной платы истец правомерно руководствовался сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Ответчик доказательств оплаты задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 31.12.2016 не представил.

Таким образом, суд, проверив расчет задолженности, представленный истцом, соглашается с ним и считает, что с ответчика следует взыскать задолженность по договору аренды земельного участка в размере 1 089 108,72 руб.

Истец также просит взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды в размере 712305,49 руб.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.2. договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства за каждый день просрочки. Неустойка перечисляются в порядке, предусмотренном в п. 3.2 договора.

Суд самостоятельно произвел расчет неустойки, в связи с частичным применением срока исковой давности, пришел к выводу об удовлетворении требований о взыскании неустойки за период с 11.04.2014 по 30.01.2017 в сумме 380057,42 руб. В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований следует отказать.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с пунктом 1.1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты госпошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая изложенное, суд считает, что государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Жилищно-строительного кооператива «Усадьба-2008» (ОГРН <***>, ИНН <***>), поселок Тепличный, Саратовский район, Саратовская область, в пользу Администрации Саратовского муниципального района Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), поселок Дубки, Саратовский район, Саратовская область, задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 54 от 02.04.2009 г. в сумме 1089108 руб. 72 коп., пени за период с 11.04.2014 по 30.01.2017 в сумме 380057 руб. 42 коп., а всего 1469166 руб. 14 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований – отказать.

Взыскать с Жилищно-строительного кооператива «Усадьба-2008» (ОГРН <***>, ИНН <***>), поселок Тепличный, Саратовский район, Саратовская область, в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 27692 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области И.Н. Ванина