Решение от 26 ноября 2020 г. по делу № А82-6428/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-6428/2020
г. Ярославль
26 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 26.10.2020.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Украинцевой Е.П.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Бельчик П.А.,


рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Департамента управления имуществом городского округа Самара (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Акционерного общества «Стройтрансгаз-Сибирь» (ИНН <***>, ОГРН <***>)


о взыскании 861 514,17 руб.,


при участии:

от лиц, участвующих в деле, – не явились (извещены),



установил:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (далее - ООО «Управляющая компания») о взыскании 861 514,17 руб., в т.ч. задолженности по арендной плате в размере 515 720,84 руб. по договору аренды №022879з от 02.08.2005 за период с 14.09.2018 по 30.11.2019, пени в размере 345 793,33 руб. за период с 11.10.2018 по 30.11.2019.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 20.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Акционерное общество «Стройтрансгаз-Сибирь» в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).

В судебном заседании, состоявшемся 21.10.2020, объявлен перерыв до 26.10.2020 до 14 час. 200 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.

Стороны и третье лицо, извещённые надлежащим образом о дате, времени и месте слушания дела, явку компетентного представителя в суд не обеспечили, истец и ответчик заявили ходатайства о проведении судебного заседания без их участия, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 156 АПК РФ.

Исследовав представленные документы, суд установил следующее.

02.08.2005 Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ЗАО «ГазНИИпроект» был заключён договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 022879з (далее по тексту – договор), согласно которому арендодатель (Комитет) предоставляет за плату, а арендатор (общество) принимает в аренду и использует в соответствии с видом разрешенного использования (под проектный институт), участок площадью 795 кв м из земель поселений с кадастровым номером 63:01:0504002:0008, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, р-н Ленинский, ул. Чапаевская, <...>, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (Приложение №1), а также своевременно производит платежи за пользование (п.п 1.1., 2.1., 5.1. и 5.2. договора).

Арендатору передан соответствующий земельный участок в части площади 524,12 кв м с целевым использованием - под нежилое помещение (литера В), используемое под проектный институт, по акту приема-передачи от 02.08.2005 (приложение №4 к договору).

Согласно п. 3.3. договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца. В п. 3.2 договора указано, что арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые акты, регулирующие размер платы за пользование землей.

В пункте 6.2 договора сторонами предусмотрено, что за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день. Срок договора сторонами не определен. Сведений о его государственной регистрации суду не предоставлено.

При этом договор заключается с условием согласия сторон на замену лица на стороне арендатора при переходе прав на помещение в здании, находящемся на участке, на основании дополнительного соглашения к договору (п.1.3 договора) и в случае передачи прав на помещение в здании, расположенное на участке, в 10-дневный срок арендатор обязан уведомить арендодателя заказным письмом (п. 5.7 договора).

Ранее с этим арендатором заключались договоры аренды земельного участка, расположенного по указанному адресу под проектный институт от 05.11.1998 №31925 и от 14.11.2020 №005078з (сроком действия до 30.07.2003).

На основании договора от 08.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору, произведена замена арендатора с Акционерного общества проектный и научно исследовательский институт «ГазНИИпроект» (ранее - ЗАО «ГазНИИпроект») на Общество с ограниченной ответственностью «Северные проекты» в связи с переходом к последнему права собственности на нежилые помещения площадью 2 123,8 кв м с кадастровым номером 63:01:0504002:932 (подвал этаж -1, этажи 1-3).

В соответствии с материалами дела по адресу Самарская область, г. Самара, р-н Ленинский, ул. Чапаевская, <...> имеется многоквартирный дом с кадастровым номером 63:01:0504002:556 (5-этажное здание), который состоит из двух объектов капитального строительства:

- литера В (здание проектного института, в котором расположены нежилые помещения),

- литера В1 (многоквартирный дом).

При этом по заключению кадастрового инженера ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0504002:0008 расположена литера В здания с кадастровым номером 63:01:0504002:556, которая используется для размещения нежилых помещений.

На момент рассмотрения спора в собственности у ответчика по этому адресу имеются:

- нежилые помещения площадью 1 091,1 кв м (4 этаж и 5 этаж) с кадастровым номером 63:01:0504002:931, приобретенные по договору купли-продажи недвижимого имущества у Общества с ограниченной ответственностью «Галчонок», государственная регистрация права от 20.08.2018,

- нежилые помещения площадью 2 123,8 кв м (подвал, этаж 1-3) с кадастровым номером 63:01:0504002:932, полученные в собственность по соглашению об отступном от 21.08.2018 №21/08-2018, заключенным с Обществом с ограниченной ответственностью «Северные проекты», государственная регистрация права от 14.09.2018.

Согласно распоряжениям Администрации Ленинского внутригородского района городского округа Самара от 22.03.2019 №72 «О переводе нежилого помещения н1 в доме №232-232а (этаж 4 и 5) по ул.Чапаевской в Ленинском районе города Самары в жилые помещения», и от 22.03.2019 №73 «О переводе нежилого помещения н2 в доме №232-232а (этаж -1, 1,2 и 3) по ул.Чапаевской в Ленинском районе города Самары в жилые помещения» помещения с кадастровыми номерами 63:01:0504002:931 и 63:01:0504002:932 переведены в жилые целях использования в качестве жилых квартир, в связи с чем ООО «Управляющая компания» предложено произвести ремонтно-строительные работы по переустройству и перепланировке помещения. После проведения указанных работ составлены акты приемочной комиссии от 12.04.2019 №2/19 (в отношении помещений с кадастровым номером 63:01:0504002:931), 3/2019 (в отношении помещений с кадастровым номером 63:01:0504002:932).

В связи с тем, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы по договору за период с 14.09.2018 по 30.11.2019 не выполнил, по данным истца за ним образовалась задолженность в размере 515 720,84 руб., что и послужило основанием для предъявления иска в суд.

Ответчиком предъявленные требования не признаны, представлен письменный отзыв, в котором указано, что в отношении земельного участка не зарегистрированы какие-либо права, в связи с чем у ООО «Управляющая компания» отсутствовали сведения об арендных отношениях бывших собственников помещений с Департаментом. В связи этим ответчик заявляет о недобросовестном поведении истца, а также о ничтожности правового акта о предоставлении в аренду земельного участка и самого договора, который должен был быть заключен на 5 лет, поскольку право муниципальной собственности в отношении земельного участка на момент заключения договора зарегистрировано не было, у арендатора отсутствовало право постоянного бессрочного пользования на земельный участок, а имелись в собственности нежилые помещения в административном корпусе, который является частью многоквартирного жилого дома. При этом общество ссылается на то, что земельный участок сформирован незаконно под частью объекта капитального строительства (административным корпусом) без учета прав и законных интересов других собственников помещений и после перевода помещений в жилые перешел в собственность ответчика.

Правовая позиция ответчика основана на разъяснениях, приведенных в п. 2 и 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 8 ст. 39.8, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, п.3 ст.610, п.2 ст.271, п.2 ст.164, п.2 ст.609, п.2 ст.651, п.1.2 ст.8.1 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем ответчик просит уменьшить неустойку в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Оценивая приведенные истцом доводы, суд исходит из следующего.

В силу обязательства одно лицо (должник-ответчик) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора-истца) определенное действие (уплатить деньги), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения не допускается (ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При оценке фактических обстоятельств дела суд исходит из положений ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

По смыслу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действующего в период приобретения ответчиком права собственности на помещения), при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка (п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В соответствии с правовой позицией, приведённой в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенных нормативных и правоприменительных положений, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8611/09 от 27.10.2009).

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменения согласно статьям 420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

В рассматриваемой ситуации арендные отношения по договору возникли у ответчика в порядке перенайма в связи с приобретением права собственности на нежилые помещения с кадастровым номером 63:01:0504002:932, ранее принадлежавшего Акционерному обществу проектный и научно исследовательский институт «ГазНИИпроект» (ранее - ЗАО «ГазНИИпроект»), а затем - Обществу с ограниченной ответственностью «Северные проекты». При этом по договору определена площадь земельного участка приходящаяся на арендатора -524,12 кв м (из 795 кв м), которая передана первоначальному арендатору по акту приема-передачи и учтена истцом в расчете арендной платы.

Доводы ООО «Управляющая компания» о незаконности предоставления земельного участка в аренду и ничтожности договора суд отклоняются судом как несостоятельные. При этом суд исходит из того, формирование земельного участка под часть объекта капитального строительства, представляющего собой отдельное административное здание (проектный институт, Литера В) не является противозаконным, поскольку не запрещено действующим законодательством. При этом земельный участок с кадастровым номером 63:01:0504002:0008 поставлен на кадастровый учет 20.05.2005 с определением всех необходимых характеристик, в том числе границ и площади, поэтому может выступать предметом сделок.

Принимая во внимание, что по данным Единого государственного реестра недвижимости указанный земельный участок к собственности города Самара не отнесен и права других публичных образований в отношении него не зарегистрированы, при разрешении настоящего спора суд исходит из того, что рассматриваемый земельный участок должен относиться к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и в отношении которых у органов местного самоуправления имелись полномочия по распоряжению в силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей до 01.03.2015 года. В рассматриваемом случае соответствующие полномочия предоставлены Комитету по управлению имуществом города Самары, которому поручено заключить договор с ЗАО «ГазНИИпроект» сроком на 5 лет в связи с истечением срока ранее действующего договора аренды земельного от 14.11.2000 №005078з на основании постановления главы города Самары от 05.04.2005 №518.

Вместе с тем суд исходит из того, что отсутствие в оспариваемом договоре срока, указанного в данном постановлении, не является правовым основанием считать его незаключенным или недействительным. Учитывая что, срок не является существенным условием договора аренды и по действующему в период его заключения законодательству для целей использования нежилых помещений земельный участок мог быть предоставлен на неопределенный срок, само по себе отсутствие о нем сведений в Едином государственном реестре недвижимости не означает его недействительности.

При оценке доводов ответчика о прекращении арендных отношений после перевода нежилых помещений, расположенных в здании проектного института (литера В), в жилые суд основывается на следующем.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 01.03.2005 г. (далее – ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В данном случае земельный участок под нежилым зданием поставлен на кадастровый учет 20.05.2005, т.е. до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, перевод всех помещений в жилые разрешен 22.03.2019 и не завершен по состоянию на 23.05.2020, так как в Едином государственном реестре недвижимости не изменен правовой статус помещений с кадастровым номером 63:01:0504002:932 с нежилого на жилой. Соответственно, исходя из принципа достоверности публичного реестра, при отсутствии в рассматриваемый период у ответчика государственной регистрации права на соответствующие помещения, как на жилые, соответствующее здание не может считаться многоквартирным жилым домом и у ООО «Управляющей компании» как единственного собственника помещений в этом здании не возникло право собственности на земельный участок.

Таким образом, в силу указанных выше норм закона, у ответчика в спорный период имелись основания для внесения платы за землю по условиям договора.

Факт нарушения сроков внесения арендной платы, а также наличие задолженности по арендной плате у общества подтверждены материалами дела и ответчиком по существу не оспаривается.

Расчет суммы долга соответствует положениям договора и включает задолженность по уплате арендных платежей за период с 14.09.2018 по 30.11.2019 в общем размере 515 720,84 руб., и ответчиком не оспорен.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании долга по арендной плате являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Начисление пени за период с 11.10.2018 по 30.11.2019 в размере 345 793,33 руб. произведено с применением ставки 0,3 %, соответствует ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.2. договора, в связи с чем суд признает обоснованным требование истца о взыскании пени.

Вместе с тем с учетом заявления ответчика об уменьшении пени в виду несоразмерности применяемой ставки в размере 0,3% в день, суд полагает возможным снизить пени до 200 000 рублей по ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, ко взысканию с ответчика суд признает всего 715 720,84 руб., в т.ч. задолженность по арендной плате в размере 515 720,84 руб. за период с 14.09.2018 по 30.11.2019 по договору, пени в размере 200 000 руб. за период с 11.10.2018 по 30.11.2019.


Расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.


Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самара (ИНН <***>, ОГРН <***>) 715 720,84 руб., в т.ч. задолженность по арендной плате в размере 515 720,84 руб. за период с 14.09.2018 по 30.11.2019 по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 02.08.2005 №022879з, пени в размере 200 000 руб. за период с 11.10.2018 по 30.11.2019.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» в доход федерального бюджета 17 314 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

Украинцева Е.П.