Постановление от 7 декабря 2018 г. по делу № А60-39302/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-7741/18

Екатеринбург 07 декабря 2018 г. Дело № А60-39302/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2018 г. Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2018 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Беляевой Н.Г., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Дегтярск (далее – администрация, ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.05.2018 по делу № А60-39302/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Дегтярский хлеб» (далее – общество, истец) – Ремезова Л.М. (доверенность от 06.11.2018 № 12); Феофилактов К.Ю. (доверенность от 02.07.2018 № 9).

От администрации поступило ходатайство о рассмотрении жалобы без ее участия. Заявленное ходатайство рассмотрено судом кассационной инстанции и удовлетворено на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации о возложении обязанности по заключению договора купли- продажи государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения: здания производственного корпуса общей площадью 1408,7 кв. м, с земельным участком общей площадью 1409 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Дегтярск, ул. Клубная, д. 1, кадастровый номер 66-66-18/006/2007-740, на условиях, определенных в тексте проекта договора, направленного обществом исходящим


письмом от 05.06.2017 № 01-01-13/1977, внеся в него указанные в иске изменения ( с учетом уточнения предмета заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 20.10.2017 к производству принят встречный иск администрации о признании общества утратившим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения: здания производственного комплекса (литеры 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж) общей площадью 1408,7 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Дегтярск, ул. Клубная, д. 1.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Агропромоценка», индивидуальный предприниматель Чертыкова Наталья Александровна.

Решением суда от 08.05.2018 (судья Зырянова Т.С.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично, в удовлетворении встречного иска отказано. Судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении сторонами договора путем установления его условий.

Дата заключения договора определена - 03 июля 2017 года.

Преамбула договора изложена в следующей редакции: «Городской округ Дегтярск, именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, в лице главы городского округа Дегтярск Бусахина Игоря Николаевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Дегтярский хлеб», в лице директора Чернышева Виталия Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, в соответствии с федеральными законами от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ), от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ), от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ), от 29 июля 1998 года № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ), от 02 июля 2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее - Федеральный закон от 02 июля 2013 года № 144-ФЗ), решением Думы городского округа Дегтярск от 25.05.2017 года № 138 «О внесении изменений в решение Думы


городского округа Дегтярск от 24.11.2016 № 39 «Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности городского округа Дегтярск на 2017 год», решением Думы городского округа Дегтярск от 28.08.2014 года № 395 «О внесении изменений в решение Думы городского округа Дегтярск от 01.04.2010 № 344 «О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Дегтярск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-33465/2016 от 03.10.2016 г., вступившим в законную силу 27.01.2016 года, заключили настоящий договор о нижеследующем:».

Пункт 1.4 договора изложен в следующей редакции: «Общая стоимость недвижимого имущества составляет 12 555 661 (двенадцать миллионов пятьсот пятьдесят пять тысяч шестьсот шестьдесят один) руб. 02 коп.».

Пункты 2.1, 4.1, 4.2, 4.6 исключены.

Пункт 2.2. договора изложен в следующей редакции: «Сумма платежа составляет 12 555 661 (двенадцать миллионов пятьсот пятьдесят пять тысяч шестьсот шестьдесят один) руб. 02 коп.».

Пункт 2.3 договора изложен в следующей редакции: «Покупатель производит оплату стоимости приобретаемого имущества в рассрочку посредством ежемесячных выплат в размере 149 472 (сто сорок девять тысяч четыреста семьдесят два) рубля 16 копеек, первый платеж по договору осуществляется в срок - не позднее 10 дней с момента подписания настоящего договора на счет: УФК по Свердловской области (Администрация городского округа Дегтярск) ИНН 6627003996, КПП 662701001 ОГРН 1026601643419 р/с 40101810500000010010 в ГРКЦ ГУ РФ Банка России БИК 046577001 КБК 901 114 02043 04 0001 410 (доходы от реализации имущества, находящегося в собственности городских округов), назначение платежа: «Оплата стоимости объекта недвижимого имущества: г. Дегтярск, Свердловской области ул. Клубная, 1, последующие платежи осуществляются не позднее 10 числа текущего месяца».

Пункт 2.4 договора изложен в следующей редакции: «Срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества составляет 7 (семь) лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в порядке, определенном ч. 3 ст. 5 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ».

Пункт 4.3 изложен в следующей редакции: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.3 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно».


Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2018 (судьи Семенов В.В., Дюкин В.Ю., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты изменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. Заявитель считает, что суды, отказывая в удовлетворении встречного иска, необоснованно проигнорировали требования части 4.1, пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), согласно которым договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения субъектом предпринимательской деятельности предложения о его заключении и (или) проекта договора. Таким образом, по мнению администрации, обратившись в арбитражный суд с иском по настоящему делу за пределами тридцатидневного срока, общество утратило право на оспаривание цены выкупаемого объекта и заключение договора купли-продажи. Судами применены нормы ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащие применению.

Кроме того, ответчик считает, что суды необоснованно не применили положения части 5 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, предусматривающие в качестве условия для выкупа объекта – отсутствие задолженности по арендной плате. Администрация также несогласна с исключением судами пунктов 2.4, 4.1, 4.2 договора, так как их наличие не нарушало прав общества, соответствовало положениям части 3 статьи 5, частей 4, 6, 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Исключение пункта 4.6 договора, по мнению заявителя, приводит к ущемлению его прав, как собственника имущества, что влечет нарушение норм статей 450, 483, 486 ГК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено материалами дела подтверждено, что обществом (арендатор) и администрацией (арендодатель) 30.07.2008 заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание производственного комплекса, литеры 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1408,7 кв. м, расположенное по адресу: Свердловской обл., г. Дегтярск, ул. Клубная, д. 1.

Согласно пункту 3.4 договора срок его действия установлен с 30.07.2008 до 30.07.2018.


Письмом от 31.03.2016 № 28 общество обратилось в администрацию городского округа Дегтярск с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения: здания производственного корпуса, литеры 1А, 1Б, 1Д, 1Ж, общей площадью 1408,7 кв. м, расположенного по адресу: Свердловской обл., г. Дегтярск, ул. Клубная, д. 1, кадастровый номер 66-66-18/006/2007-740, в соответствии с требованиями Федерального закона № 159-ФЗ.

Данное письмо получено администрацией 31.03.2016.

Администрация письмом от 18.07.2016 № 01-01-13/2408 сообщила обществу о наличии задолженности по арендной плате на 15.06.2016 в размере 5 899 050 руб. 71 коп.

Письмом от 26.07.2016 № 01-01-13/2516 администрацией обществу направлена претензия с требованием о погашении задолженности; письмами от 29.06.2016 № 01-01-11/2147 и 01-01/13/2540 администрация уведомила заявителя о необходимости подписать дополнительное соглашение к договору от 17.01.2014.

Письмом от 22.07.2016 № 70 общество выразило несогласие с претензией администрации от 18.07.2016; письмом от 21.07.2016 № 68 заявитель возвратил администрации неподписанное дополнительное соглашение от 17.01.2014, указав на необоснованное завышение арендной платы.

Судебными актами по делу № А60-33465/2016 бездействие администрации признано незаконным, не соответствующим требованиям части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ. На администрацию возложена обязанность по совершению действий, определенных частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, а именно: по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутого нежилого помещения, принятию решения об условиях приватизации указанного нежилого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направлению обществу проекта договора купли-продажи названного помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение решения суда по делу № А60-33465/2016 ответчиком направлен с сопроводительным письмом № 01-01-13/1977 и истцом получен 05.06.2017 проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Истец выразил несогласие с условиями представленного договора, что нашло свое отражение в протоколе разногласий, датированном 03.07.2017, направленным администрации письмом от 04.07.2017 № 45.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора в части даты заключения договора, выкупной цены имущества, размера штрафных санкций и иным условиям явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском, рассмотренным судами по настоящему делу.

Администрация, в свою очередь, обратилась во встречным иском, ссылаясь на отсутствие у общества преимущественного права на приобретение вышеназванного арендуемого нежилого помещения.


Разрешая настоящий преддоговорный спор, суды исходили из следующего.

Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли- продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Таким образом, суды правомерно руководствовались нормами статей 445, 446 ГК РФ, предусматривающими возможность передачи разногласий сторон на рассмотрение арбитражного суда.

Сторонами на рассмотрение суда переданы разногласия по преамбуле, пунктам 1.4, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 4.1, 4.2, 4.3, 4.6 договора купли-продажи.

Рассматриваемая кассационная жалоба не содержит доводов об оспаривании судебных актов в части установления даты договора, редакции преамбулы, а также пунктов 1.4, 2.1, 2.2, 2.3 договора.

Таким образом, суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, а именно в части урегулирования судами разногласий по пунктам 2.4, 4.1, 4.2, 4.6 договора, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска администрации.

Принимая текст пункта 2.4 договора в редакции общества, суды исходили из того, что согласно части 2 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, с учетом того, что общество выразило свою волю на оплату в форме рассрочки, суд с целью обеспечения правовой определенности в отношениях сторон правомерно установил условия пунктов 2.3, 2.4 договора в редакции общества, предусматривающей оплату имущества в рассрочку на протяжении семи лет с начислением на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, процентов в порядке, определенном частью 3 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ.

Требование истца об исключении из договора пунктов 4.1, 4.2 удовлетворены судами с учетом положений подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, а также разъяснений пункта 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».

В силу положений подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ при существенном нарушении договора одной стороной, по требованию другой стороны, договор может быть расторгнут по решению суда. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени


лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суды правомерно указали на отсутствие оснований полагать, что задержка любого очередного либо единовременного платежа на 10 дней является существенным нарушением покупателем обязательства по оплате имущества, которое влечет значительное нарушение прав продавца и может наделять его правом на односторонний отказ от исполнения договора.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что условия пунктов 4.1 и 4.2 спорного договора не отвечают требованиям разумности, истцом данные условия не согласованы, соответственно, споры в данной части подлежат урегулированию сторонами в порядке пункта 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно пункту 4.6 проекта договора в редакции, предложенной администрацией, в случае расторжения договора в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением покупателем своих обязательств продавец вправе требовать от покупателя (в части, не покрытой неустойкой) возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды в размере арендной платы, которую продавец мог бы получить от предоставления имущества в аренду, за время передачи его покупателю до возврата имущества продавцу.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов об исключении названного пункта договора, так как право на взыскание убытков в случае нарушения стороной договорных обязательств, предусмотрено законом (статья 393 ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении встречного иска администрации о признании общества утратившим преимущественное право на приобретение спорного имущества, суды исходили из того, что материалами дела подтверждено соответствие общества требованиям, предъявляемым Федеральным законом № 159-ФЗ.

Ссылка администрации на наличие у общества задолженности по арендной плате обоснованно не принята судами, с учетом отсутствия задолженности на момент обращения истца с заявлением о выкупе объекта недвижимости. Кроме того, обязанность администрации по заключению спорного договора установлена вступившим в законную силу судебным актом по делу № А60-33465/2016, исполнение которого является обязательным в силу положений статьи 16 АПК РФ.

Довод, изложенный администрацией в кассационной жалобе о том, что обратившись в арбитражный суд с иском по настоящему делу за пределами тридцатидневного срока со дня получения проекта данного договора, общество утратило право на заключение договора купли-продажи, подлежит отклонению.

Судами установлен факт подписания обществом направленного ему проекта договора купли-продажи с протоколом разногласий в установленный Федеральным законом № 159-ФЗ срок. Таким образом, с учетом возникновения между сторонами разногласий относительно условий подлежащего заключению договора купли-продажи, суды обоснованно руководствовались положениями статей 445, 446 ГК РФ.

Истцом соблюдена процедура передачи преддоговорного спора на рассмотрение арбитражного суда. Исковое заявление предъявлено в суд


27.07.2017, то есть в пределах месячного срока после написания ответчиком письма от 13.07.2017 № 01-01-13/2508 об отказе подписать договор купли- продажи с учетом протокола разногласий. Разрешение преддоговорного спора на основании статей 445, 446 ГК РФ не противоречит положениям Федерального закона № 159-ФЗ.

На основании изложенного обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, подлежат оставлению без изменения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.05.2018 по делу № А60-39302/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа Дегтярск – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.В. Сулейменова

Судьи Н.Г. Беляева

В.А. Купреенков