Решение от 16 мая 2018 г. по делу № А33-8455/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


16 мая 2018 года


Дело № А33-8455/2017

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 08 мая 2018 года.

В полном объёме решение изготовлено 16 мая 2018 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Объединение проектных организаций» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск)

к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (г. Красноярск)

о признании сделки недействительной,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск» (ИНН <***>),

- общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» (ИНН <***>),

в присутствии:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 01.03.2017,

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 23.05.2017,

от общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск»: ФИО3 – представителя по доверенности от 01.11.2017 (после перерыва),

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Объединение проектных организаций» (далее – истец, ООО «Объединение проектных организаций») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (далее – ответчик) о признании недействительным увеличения в одностороннем порядке арендной платы по договору аренды земельного участка федеральной собственности от 10.06.2014 № 50-127, путем направления уведомления об изменении арендной платы от 16.12.2015 № 03-56/08/13947, в части установления арендной платы с 01.01.2016 в квартал в сумме 690 250 руб. без НДС, определенной на основании рыночной стоимости земельного участка.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 28.04.2017 возбуждено производство по делу. Определением от 05.06.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск» (ИНН <***>) и общество с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» (ИНН <***>).

Общество с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» в судебное заседание не явилось, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебное заседание проводилось в отсутствие представителя указанного лица.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика не признал исковые требования, пояснил, что возможность заключения мирового соглашения в настоящем деле отсутствует, пояснил, что заявление о применении срока исковой давности подано им необоснованно, в связи с чем, заявил об отказе от него.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 15 час. 00 мин. 08 мая 2018 года. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск» пояснил, что не согласен с результатами проведенной экспертизы, заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по делу, просит поставить перед экспертом следующие вопросы:

1. Каково наиболее эффективное использование земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100441:630, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Академгородок по состоянию на 27.11.2015, если рассматривать данный земельный участок как свободный от застройки;

2. С учетом определенного наиболее эффективного использования земельного участка, к какому сегменту относится данный земельный участок, какие земельные участки могут рассматриваться как аналоги;

3. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100441:630, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Академгородок по состоянию на 27.11.2015

Представители истца и ответчика возражали против удовлетворения ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы по делу.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

При рассмотрении настоящего дела проведена судебная оценочная экспертиза по вопросам о соответствии отчета №672/15 от 30.11.2015 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и установления рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

С учетом новых вопросов, которые общество с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск» просит поставить перед экспертом, третье лицо фактически заявляет о проведении дополнительной экспертизы.

Определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Истец и ответчик не оспаривают заключение эксперта от 28.11.2017, сделанные экспертом выводы являются достаточными для рассмотрения настоящего дела по существу. Учитывая данное обстоятельство, несогласие третьего лица с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимость в проведении дополнительной либо повторной экспертиз в рамках настоящего дела. Третье лицо не обосновано, какие именно его права и законные интересы будут восстановлены в случае проведения дополнительной экспертизы и по предлагаемым им вопросам. Кроме того, общество с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск», заявляя о необходимости проведения повторной экспертизы, не перечислило денежные средства на депозит суда, не представило кандидатуры экспертных учреждений для проведения экспертизы. На основании вышеизложенного, принимая во внимание предмет спора, позицию истца и ответчика относительно имеющегося экспертного заключения, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

На основании распоряжения Территориального управления от 09.06.2014 № 08-356р «О предоставлении земельного участка федеральной собственности с кадастровым номером 24:50:0100441:630 обществу с ограниченной ответственностью «Объединение проектных организаций» в аренду» Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (арендодатель) и ООО «Объединение проектных организаций» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка федеральной собственности от 10.06.2014 № 50-127, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок федеральной собственности с кадастровым номером 24:50:0100441:630, площадью 5656 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилых и нежилых зданий. Местоположение: Красноярский край, г. Красноярск, Академгородок (РНФИ П11250006779), в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (приложение № 1).

В соответствии с пунктом 1.2. договора на участке расположен объекты недвижимости, принадлежащий на праве собственности арендатору:

- нежилое здание, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 3877,2 кв.м, инв. № 04:401:002:000355950, лит. Б, Б1, адрес (местонахождение) объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Академгородок, зд. 50 «а», корпус 1. Право собственности на объект зарегистрировано, о чем свидетельствует запись регистрации от 04.12.2012 № 24-24-01/273/2012-443.

Пунктом 2.1. договора определено, что срок действия договора - 49 лет, с 10 июня 2014 года по 09 июня 2063 года. Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (пункт 2.2. договора).

Договор имеет силу акта приема-передачи земельного участка, являющегося предметом договора (пункт 3 договора).

Согласно пункту 4.1. договора размер арендной платы определяется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Правила) одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельного участка;

б) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития;

в) на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности

В силу пункта 4.3. договора размер арендной платы до проведения оценки рыночной стоимости земельного участка устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, согласно приложению № 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 4.4. договора изменение методики, размера, порядка и сроков внесения арендной платы.

Арендодатель в праве в одностороннем порядке изменить размер, порядок и сроки внесения арендной платы не чаще одного раза в год одним из следующих способов:

- в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции не применяется;

- в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды;

- в связи с принятием нормативных правовых актов, изменяющих порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Об изменении размера арендной платы арендодатель извещает арендатора путем направления уведомления в соответствии с пунктами 7.1, 7.2. и 9.4. договора (пункт 4.5. договора).

Пунктом 4.7. договора предусмотрено, что при получении нового расчета арендной платы арендатор, в случае увеличения размера арендной платы, при проведении следующего ежеквартального платежа обязан доплатить разницу в арендной плате, а в случае уменьшения арендной платы арендатор вправе уменьшить размер следующего платежа на разницу арендной платы.

Согласно пункту 7.2. договора изменение размера, порядка и сроков внесения арендной платы, предусмотренное п. 4.4. договора, производится арендодателем в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления, в котором устанавливаются новые размер, порядок и сроки внесения арендной платы.

Все споры между сторонами, возникшие по договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации в Арбитражном суде Красноярского края (пункт 8 договора).

Согласно приложению № 2 к договору арендная плата на 2014 год составляет 406 553 руб. 28 коп. в год, 101 638 руб. 32 коп. в квартал.

Договор аренды земельного участка федеральной собственности от 10.06.2014 № 50-127 зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2014.

В письме от 16.12.2015 № 03-56/08/13947 ответчик сообщил истцу о том, что на 2016 год проведена рыночная оценка земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100441:630, величина рыночной стоимости земельного участка составляет 25 100 000 руб.

В соответствии с государственным контрактом № К-03-01-Зем-2015 от 17.11.2015 и заявкой № 1 от 18.11.2015 оценщиком общество с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск» ФИО3 подготовлен отчет от 30.11.2015 № 672/15, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100441:630, площадью 5656 кв.м., местоположение Красноярский край, г. Красноярск, Академгородок, категории – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации жилых и нежилых зданий по состоянию на 27.11.2015 составляет – 25 100 000 руб.

В соответствии с отчетом №017019.1 от 29.03.2017, подготовленным оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» ФИО5, рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 5656 кв.м., категории – земли населенных пунктов, кадастровый номер 24:50:0100441:630, по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Академгородок, по состоянию на 27.11.2015 составляет 5 249 000 руб.

Согласно экспертному заключению от 07.04.2017 № 598/2017/1, подготовленному общероссийской общественной организацией «Российской общество оценщиков Экспертный совет», отчет № 017019.1 об оценке объекта оценки от 29.03.2017, выполненный ФИО5, соответствует требования Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку.

Согласно сведениям из ИСОГД от 26.12.2017 № 5162 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100441:630 располагается в территориальной зоне объектов образования (О-2).

Не согласившись с увеличением арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании недействительным письма Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва от 16.12.2015 № 03-56/08/13947 как односторонней сделки, влекущей изменение размера арендной платы по договору.

Определением от 25.10.2017 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено ФИО6.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчет №672/15 «Об оценки рыночной стоимости земельных участков» от 30.11.2015 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведения оценки (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3);

- если отчет №672/15 «Об оценки рыночной стоимости земельных участков» от 30.11.2015 не соответствует, то какова рыночная стоимость земельного участка с кадастром номером 24:50:0100441:630, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Академгородок, по состоянию на 27.11.2015.

Согласно экспертному заключению от 28.11.2017 отчет №672/15 «Об оценки рыночной стоимости земельных участков» от 30.11.2015 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведения оценки (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3). В соответствии с п.5 раздела II «Требования к отчету от оценке» (ФСО № 3): «Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов». В отчете №672/15 в качестве объектов-аналогов приняты земельные участки с разрешенным видом использования под объекты административно-торгового и спортивно-оздоровительного назначения, при этом стоимость объектов – аналогов по отношению к объекту оценки – не скорректирована. Оцениваемый земельный участок расположен в Октябрьском районе г. Красноярска в районе Академгородок, в окружении преимущественно различных хозяйственных корпусов, производственно-складских объектов. На дату оценки на земельном участке расположено здание для стоянки и ремонта грузовых автомобилей. Жилой сектор расположен в значительном отдалении от объекта оценки. Размещение торговых, офисных зданий на участке как условно-свободном будет экономически неэффективным, так как людские потоки в районе его расположения очень слабые. С точки зрения физической возможности использованием земельного участка, как свободного, следует рассматривать размещение производственно-складского объекта. У объекта-аналога № 2 отсутствуют технические условия на подключение инженерных систем, при этом корректировка на данный ценообразующий фактор не выполнена. В соответствии с п.11 раздела IV «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) «В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки». В отчете об оценке №672/15 копии интернет-страниц (объекты – аналоги № 1, № 3) не дают однозначного понимания даты публикации объявления (оценщиком на копии интернет-страницы (сверху) допечатана дата).

В заключении от 28.11.2017 указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100441:630 по состоянию на 27.11.2015 составляет 5 400 000 руб.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон.

В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки могут быть двух - или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Из представленных в материалы дела доказательств и указанных норм права следует, что направленное ответчиком истцу письмо от 16.12.2015 № 03-56/08/13947 об изменении (увеличении) размера арендной платы на основании отчета оценщика (№ 672/15 от 30.11.2015 ООО «Финэкспертиза-Красноярск»), является односторонней сделкой, направленной на изменение размера арендной платы по договору аренды.

Заключенный между сторонами договор от 10.06.2014 № 50-127 является договором аренды, и правоотношения сторон по нему регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В договоре стороны согласовали наличие права арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, при этом в качестве одного из основания изменения размера арендной платы сторонами предусмотрено «на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности».

В обоснование такого изменения в уведомлении об увеличении ставки арендной платы ответчик сослался на определение размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Общество с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск» в соответствии с контрактом № К-03-01-Зем-2015 от 17.11.2015, составило отчет от 30.11.2015 № 672/15 об оценки рыночной стоимости для целей заключения договоров аренды.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100441:630 составляет 25 100 000 руб.; в связи с этим ответчик принял оспариваемой решение об увеличении размера арендной платы в одностороннем порядке на 2016 год.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду. Данная норма Закона подтверждает обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы для таких договоров с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру.

Поскольку переданный истцу по рассматриваемому договору аренды земельный участок относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Согласно материалам дела при расчете размера арендной платы Территориальным управлением применены положения подпункта «г» пункта 2 и пункт 6 Правил.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 2 Правил размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, может определяться на основании рыночной стоимости земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В таких случаях в силу пункта 6 Правил, арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

В настоящем случае истец не оспаривает наличия в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы и наличия у ответчика права воспользоваться данным условием, что не противоречит положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; однако истец не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 30.11.2015 № 672/15, составленного ООО «ФинЭкспертиза-Красноярск» Федеральному закону «Об оценочной деятельности», Федеральным стандартам оценки.

Статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 155-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российской Федерации, субъектам Российской Федерации предоставлено право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Статьей 12 указанного Федерального закона установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 указанного Федерального закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В случае, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В пункте 2 поименованного Информационного письма указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец представил в материалы дела отчет №017019.1 от 29.03.2017, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 5656 кв.м., категории – земли населенных пунктов, кадастровый номер 24:50:0100441:630, по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Академгородок, по состоянию на 27.11.2015 составляет 5 249 000 руб.

В целях исследования доводов лиц, участвующих в деле, арбитражный суд определением от 25.10.2017 назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручено ФИО6.

Из содержания экспертного заключения от 28.11.2017 следует, что отчет №672/15 «Об оценки рыночной стоимости земельных участков» от 30.11.2015 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведения оценки (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3). Согласно заключению эксперта в соответствии с п.5 раздела II «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3): «Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов». В отчете №672/15 в качестве объектов-аналогов приняты земельные участки с разрешенным видом использования под объекты административно-торгового и спортивно-оздоровительного назначения, при этом стоимость объектов – аналогов по отношению к объекту оценки – не скорректирована. Оцениваемый земельный участок расположен в Октябрьском районе г. Красноярска в районе Академгородок, в окружении преимущественно различных хозяйственных корпусов, производственно-складских объектов. На дату оценки на земельном участке расположено здание для стоянки и ремонта грузовых автомобилей. Жилой сектор расположен в значительном отдалении от объекта оценки. Размещение торговых, офисных зданий на участке как условно-свободном будет экономически неэффективным, так как людские потоки в районе его расположения очень слабые. С точки зрения физической возможности использованием земельного участка, как свободного, следует рассматривать размещение производственно-складского объекта. У объекта-аналога № 2 отсутствуют технические условия на подключение инженерных систем, при этом корректировка на данный ценообразующий фактор не выполнена. В соответствии с п.11 раздела IV «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) «В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки». В отчете об оценке №672/15 копии интернет-страниц (объекты – аналоги № 1, № 3) не дают однозначного понимания даты публикации объявления (оценщиком на копии интернет-страницы (сверху) допечатана дата).

В экспертном заключении от 28.11.2017 указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100441:630 по состоянию на 27.11.2015 составляет 5 400 000 руб.

Экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), выводы эксперта логичны и последовательны, противоречий в них не усматривается, в связи с чем, суд считает возможным принять его в качестве доказательства по делу.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что изменение размера арендной платы оспариваемым письмом произведено ответчиком на основании отчета, составленного с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, который не может подтверждать рыночный размер арендной платы земельного участка, являющийся основанием для расчета арендной платы в оспариваемом письме.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу о недействительности одностороннего изменения величины арендной платы, оформленного письмом Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае от 16.12.2015 № 03-56/08/13947.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ, распространяющейся на одностороннюю сделку – уведомление об одностороннем изменении величины арендной платы от 02.10.2013 на основании пункта 1 статьи 3 указанного федерального закона), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу требований пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, при этом статьей 2 ГК РФ установлено, что правоотношения участников гражданского оборота основано на равенстве автономии воли и имущественной самостоятельности. Предпринимательская деятельность участников осуществляется на свой страх и риск, направлена на получение прибыли от пользования имущества.

В настоящем случае необоснованно завышенная величина рыночной стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы арендатора, влечет неблагоприятные для него последствия, поскольку (с учетом изложенного выше) возлагает на него необоснованное бремя по уплате завышенной арендной платы, уменьшает прибыть общества.

Суд учитывает, что оспариваемым письмом размер арендной платы увеличен в 2016 году более чем в шесть раз при неизменных условиях использования ответчиком земельного участка, вида деятельности на участке, характеристик земельного участка, его разрешенного использования.

Согласно частям 1, 2, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.


Истец, возражая против применения срока исковой давности, представил в материалы дела реестр сведений о доходах физических лиц за 2015 год, справки о доходах физических лиц за 2015 год, расчет по начисленным и уплаченным страховым взносам на обязательное пенсионное страхование за 2016 год. Из указанных документов не следует, что в штате истца числился работник, указанный в качестве получателя на почтовом уведомлении к письму от 16.12.2015 № 03-56/08/13947 (ФИО7).

В письменных пояснения ответчик согласился с доводами истца, дополнительно сообщив, что по адресу, указанному в уведомлении, находится несколько организаций, что не исключает возможную ошибку. Ответчик также отметил, что истец вносил арендные платежи по договору аренды земельного участка федеральной собственности от 10.06.2014 №50-127 в сумме, установленной договором, своевременно. Претензия о нарушении обязательств по договору аренды от 21.02.2017 №03-56/08/1467, направленная в адрес истца 22.02.2017, получена последним 02.03.2017, после чего истец сразу обратился к ответчику и в Арбитражный суд Красноярского края. При данных обстоятельствах ответчик согласен с доводами истца о не получении последним оспариваемого уведомления от 16.12.2015 № 03-56/08/13947, в связи с чем, ответчик считает, что срок исковой давности истцом не пропущен, а оснований для его применения не имеется.

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), соответствующее заявление ответчик не заявляет, у суда отсутствуют основания для применения срока исковой давности при рассмотрении настоящего дела.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства в совокупности согласно правил статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании недействительным увеличения арендной платы по договору аренды № 50-127 от 10.06.2014, оформленное письмом Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае от 16.12.2015 № 03-56/08/13947 подлежит удовлетворению.

На основании заявления истца судебные расходы по настоящему делу относятся на него.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края



РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать недействительной одностороннюю сделку по увеличению размера арендной платы по договору аренды земельного участка федеральной собственности № 50-127 от 10.06.2014, оформленную письмом Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае от 16.12.2015 № 03-56/08/13947.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.




Судья

М.А. Альтергот