Решение от 17 апреля 2024 г. по делу № А55-20788/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



18 апреля 2024 года

Дело №

А55-20788/2023


Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Черномырдиной Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петиной А.В.,

рассмотрев в судебном заседании  04 апреля 2024 года  дело по  заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «ДИСК», ИНН <***>, г. Тольятти, Самарская область

к Администрации городского округа Тольятти

о признании незаконным отказа

при участии в заседании

от заявителя – ФИО1, доверенность от 15.01.2021, ФИО2, доверенность от 22.06.2022,

от заинтересованного лица – ФИО3, доверенность от 29.12.2023, ФИО4, доверенность от 29.12.2023 



У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «ДИСК» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит признать незаконным распоряжение заместителя главы городского округа Тольятти от 31.05.2023 № 3745-р/5, обязать Администрацию городского округа Тольятти устранить допущенные  нарушения прав и законных интересов заявителя путем заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:09:0103035:7365 с ООО «ДИСК».

В судебном заседании представители заявителя поддержали заявленные требования.

В судебном заседании представители заинтересованного лица  возражали против удовлетворения  требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности в соответствии со ст.ст. 71, 168, 200 АПК РФ доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Администрацией г.о. Тольятти и ООО «Диск» заключен договор аренды от 24.04.2019 г. № 3939 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0103035:7365 сроком на 49 лет (гос.рег. от 27.05.2019 г.).

Ссылаясь на наличие на указанном земельном участке принадлежащих заявителю сооружений, общество на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в администрацию г.о. Тольятти с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность.

По результатам рассмотрения заявления администрацией г.о. Тольятти вынесено Распоряжение от 31.05.2023 г. № 3745-р/5 об отказе в предоставлении ООО «ДИСК» в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:09:0103035:7365.

Как следует из оспариваемого Распоряжения от 31.05.2023 г. № 3745-р/5, заявителю отказано  в предоставлении в собственность земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с тем, что площадь земельного участка (216 кв.м.) значительно превышает площадь здания (4,3 кв.м.), расположенного на испрашиваемом земельном участке, а в представленном заключении кадастрового инженера не содержится информация, подтверждающая необходимость использования земельного участка испрашиваемой площадью для эксплуатации здания трансформаторной подстанции.

Не согласившись с основаниями отказа в предоставлении земельного участка в собственность, ООО «ДИСК» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Ссылаясь на положения статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, заявитель указывает на исчерпывающий перечень оснований, по которым уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, однако, отсутствие обоснования площади испрашиваемого земельного участка в числе таких оснований не названо.

Возражая против доводов заявителя, заинтересованное лицо указало, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность  послужило непредставление заявителем с заявлением доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площадью для эксплуатации объекта недвижимости, а представленное арендатором заключение кадастрового инженера такой информации не содержит.

В приложенном к заявлению заключении кадастрового инженера указано, что земельный участок является неделимым. Поэтому земельный участок не может быть разделен, в противном случае раздел будет противоречить действующему законодательству.

Между тем, оценка необходимости всей площади земельного участка, равной 216 кв.м. для эксплуатации сооружения площадью 4,3 кв.м. заключение кадастрового инженера не содержит.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение ВС РФ от 26.04.2016 г. № 64-КГ16-2).

Несоразмерность площади земельного участка площади объектов недвижимого имущества, которые на нем расположены, также является основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

С суд отмечает, что специфика судопроизводства по делам об оспаривании ненормативных актов (действий) уполномоченных органов и должностных лиц исключает формальный подход к оценке законности оспариваемого ненормативного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Судом удовлетворено ходатайство ООО «ДИСК» о назначении судебной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Независимая Экспертиза и Оценка» ФИО5.

На разрешение эксперта поставлен вопрос: «являются ли площадь земельного участка с кадастровым номером 63:09:0103035:7365 соразмерной и достаточной для эксплуатаций расположенных на указанном земельном участке нежилого здания с кадастровым номером 63:09:0103035:8670 и сооружения с кадастровым номером 63:09:0103035:8613?»

Из представленного в материалы дела заключения №2023Э/11-01 следует, что эксперт пришел к следующим выводам.

«Площадь земельного участка с кадастровым номером 63:09:0103035:7365 является соразмерной и достаточной для эксплуатации расположенных на указанном земельном участке нежилого здания с кадастровым номером 63:09:0103035:8670 и сооружения с кадастровым номером 63:09:0103035:8613.

Дробление земельного участка с кадастровым номером 63:09:0103035:7365 на более мелкие не рационально, так как приведет к значительным затруднениям их использования для различных собственников, размещение иных (дополнительных) объектов разных собственников будет затруднительно, как в части соблюдения требованиям строительных норм и правил, так и в части организации доступа к ним от земель общего пользования. Такое действие приведет к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, что противоречит положению п.6 cт. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Процент застройки на земельном участке не превышает максимальный процент застройки, установленный Федеральным законом №ФЗ-384 от 30 декабря 2009 г., «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

ФИО6 Карленович представил в судебном заседании 08.02.2024г. пояснения, подтвердил выводы, изложенные в своем заключении, ответил на вопросы представителей лиц, участвующих в деле.

В силу ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу, что в силу статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации означает исследование доказательств с соблюдением принципа непосредственности.

В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством у суда не имеется.

С учетом названного выше, ответов эксперта на вопросы представителей лиц, участвующих в деле, суд принимает экспертное заключение как относимое и допустимое доказательство по делу.

Суд, оценив представленное в материалы дела экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, пришел к выводу о том, что выводы, изложенные в вышеуказанном заключении, не содержат достаточного обоснования необходимости предоставления земельного участка площадью 216 кв.м. для эксплуатации принадлежащего заявителю здания.

Также необходимо отметить, что в заключении эксперта имеются значительные расхождения в датах проведения осмотра, а именно: в вводной части заключения эксперта, дата осмотра обозначена 29.11.2023 года., однако в Приложении №3 к экспертному заключению «Акт обследования», осмотр земельного участка проводился 05.12.2023 года в 10.00. При этом на осмотр 29.11.2023 г. заинтересованное лицо приглашено не было, доказательств надлежащего извещения суду не представлено. Судом установлено, что 30.11.2023 г. в администрацию городского округа Тольятти поступило уведомление ООО «Независимая Экспертиза и Оценка» о проведении осмотра объекта оценки 05.12.2023 г. в 10.00 по адресу: <...>., однако данный адрес был указан неверно, ввиду чего, представители заинтересованного лица были лишены возможности участвовать в осмотре объекта экспертизы.

В заключении эксперта в качестве объекта исследования (стр.4) указан земельный участок с кадастровым номером 63:09:9193935:7365, площадью 216 кв.м. с расположенными на нем объектами капитального строительства с кадастровым номером 63:09:0103035:8613 и  кадастровым номером 63:09:0103035:8670 без указания площадей объекта.

Однако, определить соразмерность земельного участка объектам, без указания площади объектов не представляется возможным.

Эксперт приходит к выводу о том, что земельный участок скадастровым номером 63:09:0103035:7365 разрешает эксплуатацию инженерно-технических объектов, сооружений, коммуникаций в качестве вспомогательноговида разрешенного использования, установленного для зоны Ц-5 «Зона объектовторговли», установленной Правилами землепользования и застройки городскогоокруга Тольятти, утверждёнными Решением Думы городского округа ТольяттиСамарской области от 24.12.2008 №1059.

Однако, вспомогательный вид разрешенного использования «Коммунальное обслуживание (3.1), указывает на возможность использования инженерно-технических объектов, сооружений, коммуникаций в зоне Ц-5 в целях обеспечения реализации разрешенного вида использования недвижимого имущества (то есть, в качестве вспомогательного сооружения к объекту недвижимости с основным видом разрешенного использования).

Объекты недвижимости с основным видом разрешенного использования на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0103035:7365  отсутствуют.

Вместе с тем, эксперт в расчетной части заключения определяет площадь застройки как сумму площадей, занятых зданиями, сооружениями, открытыми площадкамиразличного назначения, ссылаясь при этом на Федеральный закон от 30.12.2009№384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Однако, указанный Федеральный закон не содержит в себе понятия «площадь застройки», коэффициент 0,4 (40%) как максимальный процент застройки в границах земельного участка применяется к общественным зданиям (статья 46 Правил землепользования и застройки городского округа Тольятти).

Судом установлено, что в расчетной части экспертного заключения указано, что общая площадь застройки на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0103035:7365 по факту составляет 62 кв.м., в том числе: ЛЭП пятно застройки 62 кв.м., Трансформаторная подстанция 4,3 кв.м.

При этом, согласно выписке из ЕГРН на объект ЛЭП указана протяженность 98м., в то время как в заключении кадастрового инженера №2022Т/19-12 от15.12.2022 г. указана площадь ЛЭП 42 кв.м., а площадь трансформаторной подстанции - 20 кв.м.

Так же эксперт пояснил, что на момент осмотра земельный участок был занесен снежным покровом и границы участка точно определить на местности не представлялось возможным, ввиду чего площадь трансформаторной подстанции была определена замерами, а пятна застройки ЛЭП – визуально.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 №73-Ф3эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практическойоснове, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полномобъеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, позволяющих  возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В рассматриваемом случае суд считает, что в силу ст. 68 АПК РФ заключение эксперта не может быть принято в качестве надлежащего доказательства, достоверно подтверждающего необходимость использования и представления в собственность испрашиваемого земельного участка заявленной площадью.

При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 216 кв.м. само по себе не является безусловным основанием для его представления  собственность в указанном размере.

По смыслу статей  39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15- 11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, в большем размере может свидетельствовать о его приобретении собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики № 3 (2017), утвержденного 12.07.2017 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, предоставление уполномоченным органом государственной власти хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Исходя из положений пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Несоразмерность площади земельного участка площади объектов недвижимого имущества, которые на нем расположены, также является основанием для отказа в предоставления земельного участка.

Установленные судом по рассматриваемому спору обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что заявителем в данном случае в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ достоверно не доказан факт необходимости истребуемой площади спорного земельного участка в размере 216 кв.м. для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, в связи с чем оспариваемое распоряжение соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, что в силу ст. 201 АПК РФ является основанием для отказа в удовлетворении требований.

С учетом изложенного, в удовлетворении заявленных требований  следует отказать, с отнесением расходов  по оплате  государственной пошлины и экспертизы на заявителя.

Государственная пошлина  в сумме 9000 руб., оплаченная платежным поручением №104  от 05.06.2023, подлежит возврату Обществу с ограниченной ответственностью «ДИСК», ИНН <***>.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «ДИСК», ИНН <***>, г. Тольятти, Самарская область из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9000 руб., оплаченную платежным поручением №104  от 05.06.2023.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
Е.В. Черномырдина