Решение от 20 февраля 2023 г. по делу № А64-7155/2022

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А64-7155/2022
20 февраля 2023 года
г. Тамбов



Резолютивная часть решения объявлена 13.02.2023.

Полный текст решения изготовлен 20.02.2023.


Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Истомина А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

администрации Тамбовского района Тамбовской области, г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>) к

индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 319681000028659)

о расторжении договора аренды


при участии в заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 10.02.2023,

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 19.09.2018.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Тамбовского района Тамбовской области обратилась в Советский районный суд города Тамбова с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендным платежам в виде недоимки в сумме 114 623,03 руб. за период с 08.02.2021 по 30.06.2021, пени в сумме 14 388,58 руб. за период с 08.02.2021 по 30.06.2021, а также расторжении договора аренды земельного участка №7 от 27.01.2021.

Определением Советского районного суда города Тамбова от 23.06.2022 дело передано для рассмотрения по существу в Тамбовский районный суд Тамбовской области.

Определением Тамбовского районного суда Тамбовской области от 19.08.2022 гражданское дело №2-1664/2022 передано для рассмотрения в Арбитражный суд Тамбовской области.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 21.09.2022 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, возбуждено производство по делу.

Указывая на то, что ответчиком погашена задолженность по основному долгу, а также по пени, ходатайством от 31.10.2022 истец уточнил заявленные требования, заявив лишь о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 7 от 27.01.2021.

Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению.

В ходе слушания дела представитель ответчика сообщил, что земельный участок передан в пользование ООО «Студия» по договору субаренды от 10.06.2021.

В этой связи, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) привлечено ООО «Студия», директором в котором является дочь ответчика (ОГРН <***>, ИНН <***>).

В судебном заседании 13.02.2023, представитель истца, указывая на то, что субарендные отношения между ответчиком и ООО «Студия» прекращены, ходатайствовал об исключении ООО «Студия» из числа третьих лиц по настоящему спору.

Представитель ответчика и ООО «Студия» в судебном заседании подтвердил факт прекращения субарендных отношений.

С учетом изложенного, совещаясь на месте, суд определил – исключить из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Студия».

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, представил письменные пояснения по делу.

Ответчик исковые требования не признает, полагает не соблюденным досудебный порядок урегулирования спора, ходатайствует об отложении судебного разбирательства для ознакомления с позицией истца.

Истец против отложения судебного заседания возражает, пояснил, что представленная позиция не содержит каких-либо новых доводов, не озвученных ранее при рассмотрении настоящего спора.

Суд, совещаясь на месте, определил – отказать в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 13.02.2023 объявлялся технический перерыв на 5 минут, после которого слушание дела продолжено с участием представителей сторон.

Исследовав обстоятельства, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд области с заявленным истом, стало известно, что 27.01.2021, по итогам конкурсных процедур, между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и ФИО1 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 7 от 27.01.2021 (далее также – Договор).

В соответствии с п. 1.1. Договора Арендодатель предоставляет в соответствии с п.1 ст.39,6, ст. 39.11, ст.39.12 Земельного кодекса РФ, на основании протокола об итогах аукциона от 26 января 2021 года, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения общей площадью 152000 кв.м с кадастровым номером 68:20:3829001:186, расположенный: Тамбовская область, Тамбовский район, в границах СХПК "Селезневский", разрешенное использование: пчеловодство, (далее - Участок), в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, прилагаемой к Договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Согласно п. 3.1. Договора ежегодная арендная плата на момент заключения настоящего Договора определена в приложении № 1 к Договору и составляла 413 755 (четыреста тринадцать тысяч семьсот пятьдесят пять) рублей 00 копеек.

Как следует из п. 3.2. Договора, оплата за первый месяц по договору производится в десятидневный срок со дня подписания договора аренды, и далее ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца.

В силу п. 4.4.3. Договора арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату.

За нарушение срока внесения арендной платы по Договору арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,3% от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2. Договора).

В соответствии с п. 6.2. Договора Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

В силу п. 4.1.1. Договора Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор:

1) при использовании земельного участка не по целевому назначению,

2) при использовании способами, приводящими к его порче,

3) в иных установленных законодательством случаях;

4) при неоплате арендатором арендных платежей за период, превышающий 3 месяца.

Ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы, вследствие чего по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 7 от 27.01.2021 за период с 08.02.2021 по 30.06.2021 образовалась задолженность по арендной плате. Арендные платежи ФИО1 после 08.02.2021 года не вносились, что не оспаривается ответчиком и подтверждается материалами дела.

В целях досудебного урегулирования спора администрацией Тамбовского района Тамбовской области в адрес ФИО1 направлено претензионное письмо от 27.10.2021 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и подписать соглашение о расторжении договора аренды. Ответчиком указанные требования оставлены без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что ответчиком оплата задолженности по договору аренды №7 от 27.01.2021 в добровольном порядке не произведена, истец обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.

С учетом погашения ответчиком задолженности по основному долгу и пени, истец просит расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 7 от 27.01.2021.

Ответчик заявленные требования не признает, в материалах дела имеются возражения на исковое заявление, отзыв на исковое заявление от 31.10.2022, дополнения к отзыву от 21.11.2022, согласно которым ответчик указывает на отсутствие оснований для расторжения договора аренды, а также указывает на не соблюдение досудебного порядок урегулирования спора.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит исковые требования обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Частью 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В настоящем споре обязательства сторон возникли в связи с заключением договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 7 от 27.01.2021.

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и ФИО1 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 7 от 27.01.2021 (далее также – Договор).

В соответствии с п. 1.1. Договора Арендодатель предоставляет в соответствии с п.1 ст.39,6, ст. 39.11, ст.39.12 Земельного кодекса РФ, на основании протокола об итогах аукциона от 26 января 2021 года, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения общей площадью 152000 кв.м с кадастровым номером 68:20:3829001:186, расположенный: Тамбовская область, Тамбовский район, в границах СХПК "Селезневский", разрешенное использование: пчеловодство, (далее - Участок), в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, прилагаемой к Договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Согласно п. 3.1. Договора ежегодная арендная плата на момент заключения настоящего Договора определена в приложении № 1 к Договору и составляла 413 755 (четыреста тринадцать тысяч семьсот пятьдесят пять) рублей 00 копеек.

Как следует из п. 3.2. Договора, оплата за первый месяц по договору производится в десятидневный срок со дня подписания договора аренды, и далее ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца.

В силу п. 4.4.3. Договора арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату.

Данное условие исполнялось ответчиком ненадлежащим образом, вследствие чего по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 7 от 27.01.2021 за период с 08.02.2021 по 30.06.2021 образовалась задолженность по арендной плате. Арендные платежи ФИО1 после 08.02.2021 года не вносились, что не оспаривается ответчиком и подтверждается материалами дела.

В ходе рассмотрения настоящего дела третьими лицами, действующими по поручению ответчика, погашена имеющаяся задолженность по недоимке в полном объеме, что послужило основанием для уточнения истцом заявленных требований.

В соответствии с п. 6.2. Договора Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

В силу п. 4.1.1. Договора Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор:

1) при использовании земельного участка не по целевому назначению,

2) при использовании способами, приводящими к его порче,

3) в иных установленных законодательством случаях;

4) при неоплате арендатором арендных платежей за период, превышающий 3 месяца.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора аренды суд находит несостоятельными ввиду нижеследующего.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Нарушение условий договора о предоставлении земельного участка в аренду за плату, а также о сроках и порядке внесения арендной платы является существенным, а, следовательно, в силу вышеприведенных норм материального права может являться основанием для досрочного расторжения договора судом.

Как указано выше, арендная плата, предусмотренная договорами аренды земельных участков, не вносилась арендатором более четырех раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, который должен производиться ежемесячно.

Данный факт ответчиком не оспаривается и подтверждается имеющимися в материалах дела расчетами задолженности, из которых следует, что с 05.02.2021 до 30.12.2021, а впоследствии и с 01.01.2022 до 14.06.2022 со стороны ФИО1 не осуществлялось арендных платежей.

При проверке доводов ответчика о не соблюдении досудебного порядка урегулирования спора установлено, что в претензии в адрес ответчика от 27.10.2021, Арендодателем установлен срок для оплаты задолженности - до 20.04.2021 и указано на необходимость подписания соглашения о расторжении договора аренды от 27.01.2021, которое, будучи подписанным со стороны арендодателя, направлено ФИО1 вместе с претензией и расчетом задолженности. Данная претензия вручена ответчику 02.11.2021, согласно почтового идентификатора Почты России 39200164003899.

Ответчик указывает на невозможность исполнения требования, содержащегося в претензионном письме, в связи с указанием даты платежа в срок не позднее 27.04.2021.

В судебном заседании представитель истца указал на опечатку, допущенную в претензии в указанной части, пояснив также о том, что в любом случае после получения досудебной претензии ответчик не был лишен возможности погасить задолженность в разумный срок.

Суд приходит к выводу, что указание некорректной даты платежа в претензионном письме не освобождает арендатора от надлежащего исполнения обязательства по оплате платежей, а также не препятствует оплате задолженности в соответствии с общими требованиями о надлежащем исполнении принятых на себя обязательств в разумный срок. Ответчик был осведомлен о наличии задолженности по договору, о периоде просрочки, расчет задолженности и соглашение о расторжении договора также были приложены к претензионному письму.

О разумности и достаточности срока для погашения задолженности свидетельствуют свидетельствуют и действия истца, который с исковым заявлением в суд обратился лишь 23.05.2022, т.е. фактически спустя 7 месяцев после направления претензии.

На основании изложенного суд полагает, что у ответчика отсутствовали препятствия в исполнении требований арендодателя об оплате задолженности в разумный срок.

Оплата задолженности в рамках исполнения Договора последовала уже в период рассмотрения настоящего дела, спустя более полугода со дня получения претензии, что нельзя признать разумным сроком для устранения нарушения, послужившего основанием для обращения в суд. Данные действия подтверждают довод истца о недобросовестности ответчика.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора суд также находит несостоятельными, не подтвержденными фактическими обстоятельствами дела и не основанными на нормах действующего законодательства.

Основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, поэтому арендодатель до обращения в суд с исковыми требованиями о досрочном расторжении договора аренды обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

С учетом приведенных обстоятельств со стороны истца не было допущено нарушений п. 2 ст. 452 ГК РФ и ч. 3 ст. 619 ГК РФ. В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением и намерением о расторжении договора.

В связи с чем, направление претензии, содержащей требование о погашении задолженности и предложение расторгнуть договор, что было сделано в данном случае истцом, свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Более того в рассматриваемом случае претензионный порядок урегулирования спора не мог считаться не соблюденным с учетом доказанности направления ответчику претензии и предложения, отсутствия доказательств совершения ответчиком каких-либо действий, направленных на урегулирование спора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12 октября 2018 г. N 305-ЭС18-15673).

Ответчик указывает на отсутствие в направленной в его адрес претензии четко сформулированных требований, отмечает, что требования не понятны и в разумный срок не исполнимы.

Суд не может согласиться с приведенным доводом ответчика в силу следующего.

Направленное в адрес ответчика претензионное письмо содержит ссылки на нормы гражданского законодательства о досрочном расторжении договора, претензионное письмо приложено подписанное арендодателем соглашение о расторжении договора аренды. Кроме содержит четкое и однозначное требование – подписать соглашение о расторжении договора аренды № 7 от 27.01.2021 и погасить имеющуюся задолженность.

Как отмечалось выше, претензия получена ответчиком 02.11.2021. Суть предложения сводилась к необходимости оплаты задолженности и добровольному порядку расторжения договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств в части невнесения арендных платежей. С этой целью было приложено соглашение о расторжении договоров, подписанное представителем истца. Предложение о добровольном расторжении договора ответчиком оставлено без исполнения, задолженность по договорам в разумные сроки не погашена. Каких-либо доказательств, подтверждающих действия, направленные на удовлетворение предложения о расторжении договора, ответчиком также не представлено.

Более того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что в спорный период в адрес ответчика истцом направлялось несколько претензионных писем аналогичного содержания, содержащих аналогичные требования в отношении иных договоров аренды, заключенных с ответчиком, которые также были расторгнуты в судебном порядке, о чем 22.12.2021 Тамбовским областным судом принято определение.

На основании изложенного, суд полагает соблюденным досудебный порядок урегулирования спора в рассматриваемом случае.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод об осведомленности ответчика и четком представлении относительно существа предъявляемых к нему требований.

О недобросовестном поведении со стороны ответчика свидетельствуют и доводы, приведенные им в судебном заседании 13.02.2023 о том, что на спорном земельном участке, в 2023 году им возведен объект недвижимости – жилой дом, документы о чем переданы в регистрирующий орган, в связи с чем ходатайствует об отложении судебного разбирательства.

Вместе с тем, оснований для отложения слушания дела суд не усматривает, поскольку приведенный ответчиком довод не имеет правового значения для рассмотрения по существу заявленных требований.

Даже если ответчик и производил работы по строительству объекта недвижимости (жилого дома) на спорном земельном участке в период 2023 года, то данные риски суд относит на ответчика, приступивший к таким работ в период рассмотрения судом спора о расторжении договора аренды земельного участка.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Согласно статье 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору сторон согласно заявленным основаниям, предмету иска, суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

В силу положений ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, органы публичной власти федеральной территории «Сириус», выступающие в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 102, 110, 112, 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд,

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор аренды №7 находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенный 27.01.2021 между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и ФИО1.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 319681000028659) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

3. После вступления решения в законную силу исполнительный лист выдать истцу (по заявлению) и налоговому органу.

4. Направить решение лицам, участвующим в деле, при поступлении заявления об этом.

5. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу: <...>, через Арбитражный суд Тамбовской области.



Судья А.В. Истомин