Решение от 4 марта 2025 г. по делу № А45-21181/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-21181/2024
г. Новосибирск
05 марта 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 19 февраля 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 05 марта 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Пащенко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению истцов: 1) индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>), <...>) индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>), <...>) индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>), <...>) индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>), <...>) индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН <***>), <...>) индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН <***>), <...>) индивидуального предпринимателя ФИО7 (ИНН <***>), г. Новосибирск,

к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (ИНН <***>), г. Москва,

об образовании земельного участка площадью 2090 кв.м. путем раздела земельного участка с кадастровым номером: 54:32:000000:60 площадью 1 103 854 кв.м., с установлением характерных точек границ,

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области,

общество с ограниченной ответственностью «Альянс-Олимп»,

при участии в открытом судебном заседании представителей:

истцов – ФИО8, паспорт, диплом, доверенность № 16 от 07.06.2024,

ответчика – ФИО9, паспорт, диплом, доверенность № З-Сиб-21/Д от 13.02.2025,

третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) ФИО8, паспорт, диплом, доверенность от 01.01.2025,

установил:

истцы: 1) ИП ФИО1, 2) ИП ФИО2, 3) ИП Пак А.А., 4) ИП ФИО4, 5) ИП ФИО5, 6) ИП ФИО6, 7) ИП ФИО7, обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (далее по тексту – ответчик, ОАО «РЖД») об образовании земельного участка площадью 2090 кв.м. путем раздела земельного участка с кадастровым номером: 54:32:000000:60 площадью 1 103 854 кв.м., установив характерные точки границ согласно межевому плану от 30.10.2023 г., подготовленного кадастровым инженером ФИО10

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее по тексту – Управление) и общество с ограниченной ответственностью «Альянс Олимп» (далее по тексту – общество).

Ранее, истцы заявили об изменении заявленных требований, изменение заявленных требований принято к производству суда в порядке статьи 49 АПК РФ.

В обоснование заявленных требований истцы, с учетом изменений, ссылаются на то, что являются собственниками здания с кадастровым номером 54:32:000000:3962, расположенного в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 54:32:000000:60.

03.11.2023 истцы обратились в Управление с заявлением об образовании путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером54:32:000000:60 и предоставлении в собственность земельного участка, площадью 2090 кв.м. для целей эксплуатации здания с кадастровым номером 54:32:000000:3962 (столовая с торговыми помещениями для оказания услуг пассажирам железнодорожного и других видов транспорта), принадлежащего истцам на праве общей долевой собственности в различных долях.

Письмом от 28.11.2023 № 54-АЛ/11327/5 Управление предложило представить обоснование площади образуемого земельного участка равного 2090 кв.м.

06.12.2023 истцами в дополнение к ранее поданному заявлению была представлена схема испрашиваемого земельного участка с приложением диска.

Письмом от 29.12.2023 № 54-АЛ/12699/5 Управление указало на возможность образование земельных участков при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Управление 28.11.2023 обратилось к арендатору земельного участка (ОАО «РЖД») с письмом о предоставлении позиции по существу вопроса. 18.12.2023 в Управление поступил ответ ОАО «РЖД», возражавшего относительно проведения мероприятий по разделу земельного участка.

09.04.2024 истцы обратились к ответчику с требованием образовать путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 54:32:000000:60 земельный участок, площадью 2090 кв.м. для эксплуатации здания с кадастровым номером 54:32:000000:3962 (столовая с торговыми помещениями для оказания услуг пассажирам железнодорожного и других видов транспорта), принадлежащего истцам на праве общей долевой собственности в различных долях.

08.05.2024 письмом № исх-6651/З-СИБ ответчик указал, что возражает против образования испрашиваемого земельного участка.

Ранее, в отношении испрашиваемого земельного участка между ОАО «РЖД» и ООО «Альянс Олимп» заключен договор субаренды части земельного участка № ЦРИ/04/СА/5356/22/001171 от 19.08.2022 для эксплуатации указанного нежилого здания столовой с торговыми помещениями для оказания услуг пассажирам железнодорожного и других видов транспорта.

04.06.2019 данный участок был передан ООО «Альянс Олимп» по договору субаренды земельного участка № УРИ/04/СА/5356/19/000669 для строительства здания столовой с торговыми помещениями для оказания услуг пассажирам железнодорожного и других видов транспорта. ООО «Альянс Олимп» был получен Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером: 54:32:000000:60/1, площадью 2090,0 кв.м., получено разрешение на строительство № 54-301000-46-2019 указанного объекта капитального строительства, который введен в эксплуатацию 01.04.2021, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-301000-46-2019.

ООО «Альянс Олимп» продало указанный объект недвижимости истцам по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.05.2023.

ЕГРН содержит сведения о нахождении в границах земельного участка с кадастровым номером 54:32:000000:60 объекта недвижимости с кадастровым номером 54:32:000000:3962, а также о нахождении в составе земельного участка с кадастровым номером 54:32:000000:60 части площадью 2090 кв.м. под номером 54:32:000000:60/9.

Конкретные характерные точки границ образуемого земельного участка указаны истцами в ходатайстве об уточнении заявленных требований от 21.10.2024.

Судебное заседание отложено на 19.02.2025.

В судебном заседании представитель истца и представитель третьего лица ООО «Альянс Олимп» поддержал заявленные требования, настаивал на их удовлетворении по основаниям, изложенным в заявлении, указал, что истцы не желают заключать договор субаренды с ОАО «РЖД», такой как был заключен с ООО «Альянс Олимп», а хотят заключить договор аренды напрямую с Территориальным управлением Росимущества по Новосибирской области.

В судебном заседании представитель ответчика возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Указала, что спорный земельный участок находится в полосе отвода железной дороги, с истцами может быть заключен договор субаренды без раздела исходного земельного участка. Полагала, что является ненадлежащим ответчиком. Истец возражал против замены ответчика на Управление.

В судебное заседание представитель Управления не явился, ранее направила письменный отзыв, в котором возражала против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему выводу.

Земельный участок с кадастровым номером 54:32:000000:60 является полосой отвода Западно-Сибирской железной дороги, находится в собственности Российской Федерации и передан ОАО «РЖД» во временное владение и пользование на основании договора аренды № 45/рз от 24.04.2008, заключенного с Территориальным управлением Росимущества по Новосибирской области.

С целью строительства здания столовой с торговыми помещениями для оказания услуг пассажирам железнодорожного и других видов транспорта на земельном участке полосы отвода железной дороги с кадастровым номером: 54:32:000000:60, между ОАО «РЖД» и ООО «Альянс Олимп» заключен договор субаренды части земельного участка №ЦРИ/04/СА/5356/19/000669 от 04.06.2019.

После строительства здания с кадастровым номером 54:32:000000:3962, ввода его в эксплуатацию на основании разрешения №54- 301000-46-2019 от 01.04.2021 г. и регистрации права собственности, между ОАО «РЖД» и ООО «Альянс-Олимп» заключен договор субаренды части земельного участка от 19.08.2022 №ЦРИ/04/СА/5356/22/001171 для эксплуатации здания столовой с торговыми помещениями для оказания услуг пассажирам железнодорожного и других видов транспорта.

23.05.2023 между ООО «Альянс Олимп» как продавцом и истцами, как покупателями, заключен договор купли-продажи указанного здания.

Согласно письма № 8а от 20.12.2024, направленного ООО «Альянс Олимп», подписанного директором ФИО1, одним из истцов по настоящему иску, в адрес ОАО «РЖД», ОАО «Альянс Олимп» в связи с переходом третьим лицам права собственности на объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке, просило считать договор субаренды № ЦРИ/04/СА/5356/22/001171 от 19.08.2022 прекращенным для ООО «Альянс Олимп» в соответствии со ст. 552 ГК РФ.

Истцы обратились в Территориальное Управление Росимущества по Новосибирской области с заявлением об образовании путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером54:32:000000:60 и предоставлении в собственность земельного участка, площадью 2090 кв.м. для целей эксплуатации здания с кадастровым номером 54:32:000000:3962.

Письмом от 29.12.2023 № 54-АЛ/12699/5 Управление указало на возможность образования земельных участков при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Управление 28.11.2023 обратилось к арендатору земельного участка (ОАО «РЖД») с письмом о предоставлении позиции по существу вопроса. 18.12.2023 в Управление поступил ответ ОАО «РЖД», возражавшего относительно проведения мероприятий по разделу земельного участка. Также указано, что Западно-Сибирская железная дорога готова заключить договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:000000:60 со всеми сособственниками объекта недвижимости с кадастровым номером 54:32:000000:3962.

Письмом от 08.05.2024 № исх-6651/З-Сиб на заявление истцов ОАО «РЖД» возражало против образования испрашиваемого земельного участка, указало на возможность заключения договора субаренды.

Полагая, что отказ ОАО «РЖД» не соответствует закону и нарушает права и интересы истцов, последние обратились в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды в отношении земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14 - 39.20 ЗК РФ.

Если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Предоставление земельного участка начинается с подготовки схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок. После подготовки схемы расположения земельного участка процедура предоставления земельных участков предусматривает: подачу в уполномоченный орган заинтересованным лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 того же Кодекса, в случае, если участок предстоит образовать или границы участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (статья 39.14 ЗК РФ).

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера (пункт 1 статьи 11.10 ЗК РФ).

Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом (пункт 4 статьи 11.10 ЗК РФ).

Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено Земельным кодексом (пункт 13 статьи 11.10 ЗК РФ).

Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства (пункт 2 статьи 11.10 ЗК РФ).

В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, указывается, в частности, основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований (пункт 1 статьи 39.15 ЗК РФ).

К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка заинтересованным лицом прилагаются документы, указанные в пункте 2 статьи 39.15 ЗК РФ. Рассмотрение заявлений о предварительном согласовании предоставления земельных участков осуществляется в порядке их поступления (пункт 4 статьи 39.15 ЗК РФ).

В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и по результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 настоящей статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю. Решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать все основания отказа (пункт 7 статьи 39.15 ЗК РФ).

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, приведенных в пункте 8 статьи 39.15 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии следующего основания: земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 14.1 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии следующего основания: указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса.

Пунктом 6 Правил № 264 установлено, что в случае если на земельном участке, являющемся федеральной собственностью и предоставленном ОАО «РЖД», расположено здание или сооружение, не используемое для нужд железнодорожного транспорта, земельный участок, необходимый для использования такого здания или сооружения, подлежит образованию путем раздела земельного участка, предоставленного ОАО «РЖД». При этом раздел земельного участка не допускается в случае, если такой раздел может привести к нарушению безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта, а также если земельный участок планируется использовать для нужд железнодорожного транспорта либо если сооружение размещено или может размещаться на земельном участке на основании сервитута или публичного сервитута.

Согласно части третьей статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Следовательно, в силу прямого указания закона, с момента возникновения права собственности на спорное здание, истцы имеют право владения и пользования частью земельного участка с кадастровым номером 54:32:000000:60, на условиях, предусмотренных договором субаренды № ЦРИ/04/СА/5356/22/001171 от 19.08.2022.

Согласно абзацу 17 статьи 2 Федерального закона от 10.01.2003 № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» (далее – Закон № 17-ФЗ) полоса отвода железных дорог определена как земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.

В силу статьи 2, пункта 1 статьи 9 Закона № 17-ФЗ земли железнодорожного транспорта, к числу которых относятся и земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог, должны использоваться в соответствии с земельным, градостроительным, экологическим, санитарным, противопожарным и иным законодательством Российской Федерации.

Приказом Министерства путей сообщения Российской Федерации от 15.05.1999 № 26Ц утверждено Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог (далее – Положение), которое действует до принятия Правительством Российской Федерации нормативного акта о порядке использования полосы отвода железных дорог.

Названным Положением установлен запрет временным пользователям размещать в пределах полосы отвода капитальные здания и сооружения, многолетние насаждения и другие объекты, ухудшающие видимость железнодорожного пути и создающие угрозу безопасности движения (пункт 16), для согласования размещения какого-либо объекта в пределах полосы отвода лицам, имеющим намерение получить для этих целей в пользование земельный участок или разместить объект на ранее выделенном ему земельном участке, предписано представлять железной дороге технический план участка в масштабе 1:200-1:1000 с нанесенным на него объектом и чертежи этого объекта (пункт 17).

Согласно пункту 5 Правил установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 12.10.2006 № 611) размещение объектов капитального строительства, инженерных коммуникаций, линий электропередачи, связи, магистральных газо-, нефтепроводов и других линейных сооружений в границах полосы отвода допускается только по согласованию с заинтересованной организацией.

Из отзыва ОАО «РЖД» следует, что в настоящее время в Бердском городском суда рассматривается иск Новосибирского транспортного прокурора в интересах неопределенного круга лиц, предъявленный к истцам, как собственникам здания с кадастровым номером 54:32:000000:3962, и к Администрации города Бердска Новосибирской области, в котором указано на то, что указанное здание эксплуатируется в качестве магазина, столовая на объекте отсутствует. На первом этаже расположены магазины «Ярче», «Бристоль», на втором этаже магазин одежды, общая торговая площадь составляет более 500 кв.м. (осмотр от 07.11.2023).

Прокурор полагает, что правообладателями здания допущены нарушения при проектировании и эксплуатации указанного здания, в том числе при проектировании путей эвакуации, противодымной вентиляции, не предусмотренной проектом, поскольку проектировалось здание столовой с торговой площадью 60,73 кв.м., а фактически эксплуатируется торговый объект, площадью более 40 кв.м.

На основании изложенных обстоятельств, прокурор просит признать незаконными действия истцов по эксплуатации объекта капитального строительства – здания с кадастровым номером 54:32:000000:3962; возложить на истцом обязанность приостановить эксплуатацию данного здания до его приведения в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства от 01.04.2021 № 54-301000-46-2019.

Оценив данные обстоятельства в их совокупности, арбитражный суд приходит к выводу, что истцами в материалы дела не представлено доказательств использования испрашиваемой части земельного участка согласно вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:32:000000:60 – полоса отвода железной дороги.

При этом, землепользование испрашиваемым земельным участком осуществляется истцами в порядке, предусмотренном пунктом 4 Правил № 264, т.е. в порядке договора субаренды с ОАО «РЖД», вместо ООО «Альянс Олимп», в силу прямого указания закона (часть 3 статьи 552 ГК РФ), что свидетельствует об отсутствии нарушения прав и охраняемых законом интересов истцов действиями ответчика.

Само по себе нежелание истцов находиться в договорных отношениях с ОАО «РЖД» не может являться основанием для формирования отдельного земельного участка из земель, ограниченных в обороте, имеющих особый вид разрешенного использования – полоса отвода железной дороги.

На основании изложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что ОАО «РЖД» обоснованно отказал истцам в согласовании образования испрашиваемого земельного участка, а заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы подлежат распределению на основании статьи 110 АПК РФ и с учетом результатов рассмотрения дела подлежат отнесению на истцов.

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Е.В. Пащенко