Решение от 9 августа 2024 г. по делу № А56-13634/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-13634/2024
09 августа 2024 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 09 августа 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Петропроект» (адрес: Россия 196084, Санкт-Петербург, ул. Киевская, д.5, строение лит.А8, ОГРН: <***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191124, <...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>);

о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка,

при участии:

- от истца: ФИО1 (доверенность от 22.06.2023),

- от ответчика: не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Петропроект» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, заинтересованное лицо) в передаче в собственность заявителя по договору купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...> уч. 113, (юго-восточнее дома 5, корп. 11, лит. В), кадастровый номер 78:14:0007525:1965, , оформленного письмом от 12.01.2024 № 05-26-123350/23-0-8, как противоречащего пп.6 п.2 ст.39.3, ст. 30.20 Земельного кодекса Российской Федерации; об обязании Комитета заключить с заявителем договор купли-продажи названного земельного участка на основании ранее поданного заявления, по цене, существовавшей на дату ранее поданного заявления (11.12.2023), путем подготовки, подписания проекта указанного договора и направления его для подписания заявителю в течение 30 дней с даты вступления настоящего решения в законную силу.

Комитет, извещенный о дате и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителя в суд не обеспечил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

В судебном заседании заявитель поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что на дату заключения договора аренды в 2015 году на участке уже располагалось семь объектов недвижимости. При передаче участка в аренду обществу Комитет не мог не заметить на участке пять зданий и два железнодорожных пути. Неуказание Комитетом в договоре аренды на наличие существующих на участке объектов является злоупотреблением правом со стороны Комитета, поскольку лишает Общество возможности реализовать права, предоставленные земельным законодательством.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Общество является собственником следующих объектов недвижимости:

1. Здания, наименование: склад, назначение: нежилое, кадастровый номер 78:14:0007525:1831, общая площадь 4874,4 кв.м., адрес: г, Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 5. лит. А8. Год постройки 1997, право собственности зарегистрировано 26.12.2001.

2. Здания, наименование: маслонасосная станция, назначение: нежилое, кадастровый номер 78:14:0007525:1122, общая площадь 1067,2 кв.м., адрес: <...>, лит. ГД. Год постройки 1958, право собственности зарегистрировано 10.04.2002.

3. Железнодорожного пути № 14 необщего пользования, кадастровый номер 78:14:0007525:1938. Право собственности зарегистрировано от 25.08.2012.

4. Железнодорожного пути № 18-А необщего пользования, кадастровый номер 78:14:0007525:1939. Право собственности зарегистрировано от 25.08.2012.

5. Здания, наименование: котельная, назначение: нежилое, кадастровый номер 78:14:0007525:4320, общая площадь 70,4 кв.м., адрес: <...>, лит. А8, ГД, ВД. Год постройки 2005, право собственности зарегистрировано 18.07.2023.

6. Здания, наименование: БКТП, назначение: нежилое, кадастровый номер 78:14:0007525:4321, общая площадь 22,8 кв.м., адрес: <...>, лит. А8, ГД, ВД. Год постройки 2005, право собственности зарегистрировано 18.07.2023.

7. Здания, наименование: КПП, назначение: нежилое, кадастровый номер78:14:0007525:4322, общая площадь 34,8 кв.м., адрес: <...>, лит. А8, ГД, ВД. Год постройки 2005, право собственности зарегистрировано 18.07.2023.

Все перечисленные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 15 673 кв.м. по адресу: <...> уч. 113, (юго-восточнее дома 5, корп. 11, лит. В), кадастровый номер 78:14:0007525:1965 (далее - Участок), предоставленном Обществу Комитетом в аренду на основании договора от 27.02.2015 №12/ЗК-02951.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на выкуп земельного участка под объектами недвижимости, Общество 07.12.2023 обратилось в Комитет с заявлением о передаче в его собственность участка с кадастровым номером 78:14:0007525:1965.

Письмом от 12.01.2024 № 05-26-123350/23-0-8 Комитет отказал Заявителю в выкупе земельного участка, ссылаясь на то, что Участок предоставлялся Заявителю свободным от объектов недвижимости для целей, не связанных со строительством; два здания располагаются в границах двух земельных участков.

Посчитав отказ в выкупе участка незаконным, Общество оспорило его в арбитражный суд.

Оценив доводы сторон и представленные ими доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд находит требования Общества подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 указанной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю. В данном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Из положений статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункт 14), предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (подпункт 19).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Обществом в обоснование заявленных требований представлены в материалы дела выписки из ЕГРН, подтверждающие наличие у него права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.

Комитет полагает, что у Общества отсутствует право на выкуп участка, поскольку он был предоставлен ему по договору аренды свободным от объектов недвижимости и без права возведения капитальных строений.

Согласно условиям заключенного между сторонами договора аренды от 27.02.2015 №12/ЗК-02951 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует договора аренды земельный участок Зона 4, кадастровый номер 78:14:0007525:1965, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., участок 113 (юго-восточнее дома 5, корпус 11, литера В), площадью 15 673 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для размещения складских объектов с организацией подъезда и выезда крупногабаритного транспорта.

При этом в разделе 2 договора «Описание участка» указано, что участок свободен от капитальных строений, объекты движимого имущества на участке отсутствуют.

Те же самые сведения отражены и в акте приема-передачи участка от 27.02.2015.

Однако Общество указывает, что фактически на дату заключения договора аренды и на момент подписания акта на участке уже были расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, в подтверждение чего представил скрины снимков участка за 2009, 2011 и 2022 годы, из которых усматривается, что в течение всего указанного периода участок был занят одними и теми же строениями.

Также Обществом представлены в материалы дела документы, согласно которым здание с кадастровым номером 78:14:0007525:1831 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:7525:0:147) площадью 726,2 кв.м., было приобретено заявителем по договору купли-продажи от 18.12.2001, свидетельство о государственной регистрации права выдано 26.12.2001. В 2004 году здание приобрело существующие на сегодняшний день характеристики – площадь 4874, кв.м. Здание с кадастровым номером 78:14:0007525:1122 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:7525:37:133) площадью 422,9 кв.м. приобретено заявителем по договору купли-продажи от 18.03.2002, свидетельство о государственной регистрации права выдано 10.04.2002. В 2004 году здание приобрело существующие на сегодняшний день площадные характеристики - 1067,2 кв.м. Железнодорожный путь № 14 необщего пользования, кадастровый номер 78:14:0007525:1938 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:14:7525:0:199), протяженностью 133 м., приобретен Обществом по договору купли-продажи от 11.02.2011, свидетельство о государственной регистрации права выдано 25.08.2011. Железнодорожный путь № 18-А необщего пользования, кадастровый номер 78:14:0007525:1939 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:14:7525:0:200), протяженностью 145 м, приобретен Заявителем по договору купли-продажи от 11.02.2011, свидетельство о государственной регистрации права выдано 25.08.2011.

Три объекта недвижимости (КПП, котельная, БКТП), согласно представленным в материалы дела техническим паспортам возведены в 2005 года, права на них зарегистрированы в ЕГРН в 2023 году как на вспомогательные объекты недвижимого имущества.

Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств очевидно усматривается, что на момент предоставления Обществу в аренду земельного участка на нем уже располагались принадлежащие заявителю объекты недвижимости, используемые Обществом именно для тех целей, которые указаны в договоре - для размещения складских объектов с организацией подъезда и выезда крупногабаритного транспорта.

Общество указывает, что в нарушение действующего законодательства Комитет заключил с ним краткосрочный договор аренды, не указав в тексте договора на то обстоятельство, что на земельном участке расположены объекты недвижимости. Данное злоупотребление Комитета своими обязанностями в 2015 году в настоящее время является препятствием к приобретению Обществом права собственности на земельный участок.

В соответствии с положениями пунктов 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума ВС РФ № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В данном случае, Комитетом не дано пояснений суду по каким причинам в договоре аренды земельного участка не были отражены сведения о расположенных на участке строениях. При этом неуказание информации об объектах недвижимости, расположенных на участке, действительно нарушает законные права и интересы заявителя, поскольку препятствует выкупу земельного участка.

С учетом изложенного следует признать, что отказ Комитета в выкупе земельного участка со ссылкой на положения договора аренды, запрещающие арендатору без согласия собственника возводить объекты недвижимости, является необоснованным.

Факт нахождении зданий с кадастровыми номерами 78:14:0007525:1831 и 78:14:0007525:1122 на двух земельных участках также не может быть основанием для отказа в выкупе участка.

Доводы Комитета о несоразмерности заявленной к выкупу площади земельного участка площади расположенных на нем объектов, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами (выписками из ЕГРН), согласно которым площадь расположенных на участке объектов составляет 4 874,4 кв.м., 1 067,2 кв.м., 34,8 кв.м., 22,8 кв.м., 70,4 кв.м., 422 кв.м., 133 п.м. С учетом взаимного расположения объектов площадь земельного участка является объективно необходимой для единого использования указанных объектов.

Также судом учитывается тот факт, что спорный участок находится в окружении иных земельных участков, в том числе, принадлежащих Обществу.

Учитывая изложенное, требования Общества о признании незаконным решения Комитета об отказе в выкупе земельного участка подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Общество в качестве способа устранения допущенных прав и законных интересов просит обязать Комитет заключить с заявителем договор купли-продажи названного земельного участка на основании ранее поданного заявления, по цене, существовавшей на дату ранее поданного заявления (11.12.2023), путем подготовки, подписания проекта указанного договора и направления его для подписания заявителю в течение 30 дней с даты вступления настоящего решения в законную силу.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что в тех случаях, когда собственник здания обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

В случае признания действия (бездействия) органа местного самоуправления незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

Учитывая изложенное, обстоятельства дела, суд считает соразмерным способом устранения допущенного нарушения обязания Комитета принять решение о предоставлении Обществу в собственность за плату участка, посредством подготовки, подписания и направления в адрес Общества договора купли-продажи участка в 30-дневный срок с момента вынесения судом решения.

Вместе с тем, требование Общества об установлении продажной цены земельного участка не подлежат удовлетворению поскольку Обществом предъявлены требования в порядке главы 24 АПК РФ, а не в порядке разрешения преддоговорного спора на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с положениями статьи 39.17 ЗК РФ именно Комитет является органом, составляющим проект договора купли-продажи, в связи с чем суд не вправе подменять собой уполномоченный орган и определять цену договора до момента возникновения спора по указанному вопросу.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ взысканию с Ответчика в пользу Истца подлежат 3.000,00 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в передаче в собственность ООО «Петропроект» по договору купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...> уч. 113, (юго-восточнее дома 5, корп. 11, лит. В), кадастровый номер 78:14:0007525:1965, , оформленного письмом от 12.01.2024 № 05-26-123350/23-0-8.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с заявителем договор купли-продажи названного земельного участка на основании ранее поданного заявления путем подготовки, подписания проекта указанного договора и направления его для подписания заявителю в течение 30 дней с даты вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу заявителя 3 000 руб. судебных расходов по уплате пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.