Постановление от 24 июня 2025 г. по делу № А04-2313/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-789/2025
25 июня 2025 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе: председательствующего судьи Н.В. Меркуловой

судей Е.П. Филимоновой, Л.М. Черняк при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности от 31.08.2022 № 28АА 1333214; от администрации города Свободного: представитель не явился;

от индивидуального предпринимателя ФИО4: представитель не явился;

рассмотрев в проведенном с использованием системы веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение от 19.11.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2025

по делу № А04-2313/2024 Арбитражного суда Амурской области

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к администрации города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 676450, <...> Октября, д. 14)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным решения

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, индивидуальный предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации города Свободного (далее - администрация) от 01.03.2024 № 01-09-1057 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:05:010632:11 для окончания строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 28:05:000000:2869, об обязании администрацию заключить с индивидуальным предпринимателем договор аренды земельного участка сроком на три года для окончания строительства объекта незавершенного строительства.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - ИП ФИО4, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Амурской области от 19.11.2024, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2025, в удовлетворении заявленных требований отказано на основании того, что отсутствие судебного акта

об изъятии объекта незавершенного строительства, само по себе, не влечет для собственника законного права требовать заключения договора аренды для завершения строительства и не свидетельствует о наличии безусловных оснований для предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства такого объекта.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь в кассационной жалобе на неправильное применение судами первой

и апелляционной инстанций норм материального права, несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, ИП ФИО2 просит Арбитражный суд Дальневосточного округа

их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требования индивидуального предпринимателя.

По мнению заявителя жалобы, у судов отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении заявленного требования, поскольку не учтено наличие у предпринимателя разрешения на строительство от 04.08.2005 № 18 со сроком действия до 23.08.2008, которое подтверждает право индивидуального предпринимателя осуществлять строительство на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010632:11. Судами не установлены обстоятельства недобросовестного поведения заявителя. Приводит доводы о неправильном применении судами положений статьи 69

АПК РФ, поскольку судами не указано, какие из приведенных в судебных решениях по иным делам факты подлежат учету в настоящем деле. Кроме того, обращает внимание на то, что в постановлении апелляционной инстанции не указано, как отказ в оформлении права собственности на объект строительства связан с требованием индивидуального предпринимателя предоставить земельный участок для завершения строительства. Помимо этого, ссылается на то, что администрацией не было осуществлено предусмотренное статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право реализации объекта незавершенного строительства по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В заседаниях суда кассационной инстанции представитель ИП ФИО2 доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал в полном объеме.

Представитель администрация, принявший участие в заседании суда округа 11.06.2025-18.06.2025, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

ИП ФИО4, извещенная в установленном порядке о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку представителя в суд округа не обеспечила, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в её отсутствие.

Арбитражный суд Дальневосточного округа, проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к следующему.

Из материалов данного дела видно, что ФИО2 приобрёл на основании договора купли-продажи от 14.07.2004 у общества с ограниченной ответственностью «Артель старателей «Агат» объект незавершенного строительства (административное здание) общей площадью 514,4 м².

Согласно условиям данного договора (пункт 1) указанный объект расположен на земельном участке площадью 711,69 м² по адресу: <...> Октября, квартал 28, кадастровый номер 28:05:010632:0011, разрешенное использование: под незавершенное строительство, которым продавец пользуется на основании договора аренды земельного участка от 02.07.2004 № 209. По договору право пользования на указанный земельный участок переходит к ФИО2 на тех же условиях и в том же объеме, что были у продавца по договору аренды с обязательным уведомление последним арендодателя о смене арендатора (пункт 2).

На основании постановления главы администрации города Свободного от 28.07.2005 № 927 ФИО2 выдано разрешение на строительство от 04.08.2005 № 18, действие которого продлено до 23.08.2008.

Постановлением администрации города Свободного от 06.02.2017 № 177 по заявлению ФИО2 и ФИО5 объекту незавершенного строительства «административное здание» с кадастровым номером 28:05:000000:2869 присвоен адрес: Амурская область,

<...> Октября, 49/1.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 29.10.2018 следует, что правообладателями в отношении объекта незавершенного строительства площадью 514,4 м², кадастровый номер 28:05:000000:2869 (дата присвоения 30.10.2013) являются ФИО2 и ФИО4, общая долевая собственность, доля в праве 2/3 и 1/3, соответственно.

Белогорским отделением Амурского филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в отношении нежилого здания изготовлен технический паспорт по состоянию на 10.03.2017, в котором отражены основные характеристики объекта, в частности, площадь здания - 907,6 м², этажность - 3, год завершения строительства - 2016.

Между управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного (арендодатель, УИМИЗ) и ФИО2, ФИО4 (арендаторы) заключен договор аренды от 11.04.2017 № 83 находящегося в государственной собственности земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов, площадью 529 м², с кадастровым номером 28:05:010632:0011, расположенного по адресу <...> Октября, д. 49/1, под незавершенное строительство, на срок с 11.04.2017 по 11.04.2020. Соглашением от 24.04.2017 в данный договор внесены изменения в части нового арендатора ФИО6.

Решением Свободненского городского суда от 19.06.2018 по делу

№ 2-697/2018 по иску Свободненского городского прокурора к УИМИЗ, администрации, ФИО2, ФИО4, ФИО6, оставленным в силе апелляционным определением от 12.09.2018

№ 33АП-3379/2018, указанный договор аренды земельного участка, а также соглашение к договору от 24.04.2017 признаны ничтожными, применены последствия недействительности сделки. Решение суда вступило в законную силу 12.09.2018.

21.11.2018 предприниматели ФИО2 и ФИО4 обратились в администрацию города Свободного с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:05:010632:0011 в аренду

сроком на три года для завершения строительства здания, расположенного по адресу: <...> Октября, 49/1.

Сославшись на положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона

№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», согласно которому предоставление земельного участка в аренду сроком на три года однократно без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом, принимая во внимание, что постановлением от 28.07.2005 № 927 ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:05:010632:0011 для завершения строительства незавершенного строительством объекта недвижимости, администрация города Свободного решением от 04.02.2019 № 140 отказала в предоставлении земельного участка в аренду.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 15.04.2019 по делу № А04-1171/2019 предпринимателям в удовлетворении заявления о признании данного решения незаконным отказано.

По аналогичному основанию (земельный участок ранее был предоставлен предыдущему собственнику для завершения строительства) администрацией решениями от 06.06.2019 № 690, от 31.01.2020 № 01-09-139, 29.10.2020 № 01-03-2200 отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов по заявлениям предпринимателей от 20.05.2019, от 26.12.2019, от 22.09.2020.

Кроме того, решениями от 29.04.2019 № 570, от 08.06.2020 № 01-04-4682 администрация г. Свободного отказала в предоставлении земельного участка путем выкупа, указав на то, что законом не предусмотрена продажа земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 05.03.2022 ИП ФИО4 и ИП ФИО2 отказано в удовлетворении заявления о признании права собственности на 1/3 долю в завершенном строительством объекте за Трутневой Н.В, на 2/3 доли в завершенном строительстве объекте за ФИО2, назначение нежилое, общей площадью 907,6 м², 3 этажа, расположенном по адресу: <...> Октября, д. 49/1, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010632:0011. Данное решение оставлено в силе постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.10.2022. Суд исходил из того, что спорный объект возведен на публичном земельном участке, не предоставленном предпринимателям уполномоченным органом в

установленном порядке для этих целей, в отсутствие какой-либо разрешительной документации; отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие осуществление строительства данного объекта недвижимости в соответствии с разрешительными документами и с соблюдением градостроительных норм и правил, а также доказательства того, что данный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

30.01.2023 Администрация города Свободного подала в Арбитражный суд Амурской области иск к ИП ФИО4 и ИП ФИО2 о сносе самовольно построенного объекта незавершенного строительства, которое в настоящее время находится на рассмотрении суда.

В 2024 году ИП ФИО2 повторно обратился в администрацию,

с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка для окончания строительства объекта незавершенного строительства,

по результатам рассмотрения которого администрацией принято решение, оформленное письмом от 01.03.2024 № 01-09-1057, об отказе в предоставлении земельного участка.

Решение администрации обосновано положениями пункта 5 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики № 4 (2021), и мотивировано тем, что спорный земельный участок ранее уже был однократно предоставлен в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Не согласившись с данным решением, ИП ФИО2 оспорил его в арбитражном суде в порядке главы 24 АПК РФ.

Суды первой и апелляционной инстанций, указав на то, что предпринимателем не подтвержден факт законного возведения объекта незавершенного строительства, на основании надлежащих разрешительных документов, в период действия договора аренды, заключенного в установленном порядке, отказали в удовлетворении заявленного требования.

Кассационная инстанция, отклоняя жалобу предпринимателя, исходит из следующего.

В соответствии со статьей 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (статья 13 ГК РФ, пункт 138 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.04.2019 № 10 «О применении части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункт 6 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении. Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований, то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет среди прочего, соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»).

Предметом рассмотрения по делу является законность ненормативного правового акта администрации, которым предпринимателю отказано в предоставлении спорного земельного участка для завершения строительства, поскольку спорный земельный участок ранее уже был однократно предоставлен в аренду иному лицу для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Порядок предоставления в аренду без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован нормами главы V.I ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной

собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства,

правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов дела следует, что объект незавершенного строительства (административное здание), расположен по адресу: <...> Октября¸ д.49/1, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010632:0011.

Земельный участок находится в государственной собственности, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ИП ФИО2 10.05.2018 (2/3 доли).

При этом обстоятельства дела указывают на то, что после 01.03.2015 земельный участок в аренду для завершения строительства никому не предоставлялся, поэтому ссылка администрации и судов на несоблюдение в рассматриваемом случае условия об однократном предоставлении земельного участка для завершения строительства не может быть признана обоснованной.

Вместе с тем, проверив соответствие обжалуемого ненормативного правового акта требованиям земельного законодательства, сделав вывод о неподтверждении заявителем правомерного возведения объекта на основании надлежащих разрешительных документов, суды обоснованно признали оспариваемый ненормативный акт законным.

Из материалов данного дела следует, что пользование земельным участком осуществлялось на основании договора аренды земельного участка от 02.07.2004 № 209, сроком действия со 02.07.2004 по 01.06.2005.

Договор аренды земельного участка во исполнение постановления главы администрации города Свободного от 28.07.2005 о предоставлении заявителю спорного земельного участка площадью 711,69 м² не заключался.

Договор аренды от 11.04.2017 № 83, заключенный на основании постановления администрации города Свободного от 11.04.2017 № 526 между Управлением по использованию муниципального имущества и землепользования администрации г. Свободного и ФИО2, ФИО4, решением Свободненского городского суда Амурской области от 19.06.2018 признан ничтожным.

Согласно договору купли-продажи от 14.07.2004 заявителем приобретен объект незавершенного строительства площадью 514,4 м², расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010632:0011 площадью 711,69 м². Тогда как согласно техническому плану в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: <...> Октября, д.49/1, площадь здания составляет 907, 6 м².

Кроме того, в рамках дела № А04-2574/2021 Арбитражного суда Амурской области установлены обстоятельства, которые обоснованно учтены судами при рассмотрении данного дела, свидетельствующие: об отсутствии у предпринимателя прав на земельный участок, на котором расположен возведенный объект; о строительстве объекта в отсутствие проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы, и без соответствующего разрешения на строительство. Отказывая заявителю в рамках дела № А04-2574/2021 Арбитражного суда Амурской области в удовлетворении заявления о признании права собственности на 2/3 доли в завершенном строительстве объекте, суд указал на отсутствие доказательств, с достоверностью подтверждающих соблюдение всех требований закона при создании (строительстве) объекта.

Заявителем доказательства, позволяющие сделать иную правовую оценку обстоятельствам возведения объекта в зависимости от характера данного спора, не представлены.

Судами обоснованно отмечено, что нормы действующего законодательства, предусматривающие возможность заключения нового договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, направлены на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Между тем, из материалов дела следует и судами установлено, что ведение строительства на земельном участке длится более 15 лет, срок действия разрешения на строительство истек в 2008 году, возведен объект площадью, превышающей площадь предоставленного в 2004 году земельного участка, в отсутствие какой-либо документации и надлежащих доказательств, подтверждающих осуществление строительства данного объекта недвижимости в соответствии с разрешительными документами и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Ссылка в обоснование заявленных требований на положения статьи 239.1 ГК РФ правомерно отклонена судами, поскольку нереализация администрацией права на обращение в суд с иском об изъятии объекта

незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, с учетом установленных по данному делу обстоятельств, при недоказанности факта правомерного его возведения, не является основанием для признания отказа недействительным.

Более того, как установлено судами, администрация города Свободного 30.01.2023 обратилась в Арбитражный суд Амурской области с иском к ИП ФИО4 и ИП ФИО2 о сносе самовольно построенного объекта незавершенного строительства, дело в настоящее время находится в производстве суда.

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая отсутствие совокупности условий, установленных в пунктах 2 и 5 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения с предпринимателем нового договора аренды без проведения торгов, суды пришли к верному выводу о том, что оспариваемый им отказ является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований судами отказано правомерно.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.11.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2025 по делу № А04-2313/2024 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Н.В. Меркулова

Судьи Е.П. Филимонова

Л.М. Черняк