Решение от 28 августа 2020 г. по делу № А14-2081/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж Дело № А14-2081/2018

« 28 » августа 2020г.

Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 августа 2020 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Артамоновой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Федерального государственного унитарного предприятия «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Воронеж

к обществу с ограниченной ответственностью «Лада» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Воронеж

об изменении договора №15/104/1 от 27.01.2003

со встречным исковым заявлением общества с ограниченной ответственностью «Лада»

к Федеральному государственному унитарному предприятию «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны»

о признании отсутствующим у предприятия прав арендодателя по договору №15/104/1 от 27.01.2003

с участием в деле третьего лица: Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, г.Воронеж

при участии в заседании:

от Федерального государственного унитарного предприятия «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны»: ФИО2 – представителя по доверенности №481 от 30.11.2019, паспорт,

от общества с ограниченной ответственностью «Лада»: ФИО3 – представителя по доверенности от 19.02.2018, удостоверение адвоката,

от третьего лица: не явилось, о времени и месте заседания надлежаще извещено,

у с т а н о в и л:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» (далее по тексту – ФГУП «РОСРАЗМЕЩЕНИЕ», истец по делу) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лада» (далее по тексту – ООО «Лада», ответчик) об изменении с 06.02.2017 договора №15/104/1 от 27.01.2003 о передаче ООО «Лада» в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, относящегося в памятникам архитектуры и расположенного по адресу: <...>, в части, а именно: в абзаце 1 пункта 4.1. договора после слов «в сумме» читать «4 165 440 руб. в год с учетом НДС» (с учетом уточнения, принятого определением от 23.05.2019).

Определением от 16.07.2019 в порядке части 3 статьи 132 АПК РФ к рассмотрению по настоящему делу принято встречное исковое заявление ООО «Лада» о признании отсутствующим у ФГУП «РОСРАЗМЕЩЕНИЕ» прав арендодателя по договору №15/104/1 от 27.01.2003 аренды нежилого помещения о передаче ООО «Лада» в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, относящегося к памятникам архитектуры и расположенного по адресу: <...>.

Определением суда от 24.10.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее по тексту – ТУ Росимущества в Воронежской области, третье лицо по делу).

ФГУП «РОСРАЗМЕЩЕНИЕ» поддерживает первоначальные исковые требования, возражает против встречного искового заявления.

ООО «Лада» возражает против первоначального иска, поддерживает встречное исковое заявление.

Третье лицо, согласно отзыву, поддерживает позицию истца, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещено, явку представителя в заседание не

обеспечило.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривалось в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании объявлялись перерывы: 26.05.2020 по 02.06.2020, со 02.06.2020 по 09.06.2020, с 09.06.2020 по 16.06.2020 и с 26.06.2020 по 23.06.2010.

Как следует из материалов дела, 27.01.2003 между Территориальным управлением Минимущества России по Воронежской области (арендодатель, правопредшественник Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, арендодатель) и ООО «Лада» (арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, относящегося к памятникам истории и архитектуры №15/104/1, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование сроком до 01.01.2028 нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 452,3 кв.м., для использования под размещение кафе и бара, согласно Охранному обязательству–договору с Госинспекцией охраны историко-культурного наследия Воронежской области от 11.11.2002 №184/1 (пункты 1.1.,1.2. договора).

В соответствии с пунктом 4.1. договора согласно расчету (Приложение №1.1.1.) при подписании настоящего договора за указанные в пункте 1.1. договора помещения устанавливается арендная плата (без НДС) в сумме 270 705 руб. в год.

Расчет годовой арендной платы (Приложение №1), являющийся неотъемлемой частью настоящего договора, осуществляется в соответствии с Методикой определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, сооружениями, отдельными нежилыми помещениями, расположенными на территории Воронежской области, утвержденной распоряжением Территориального управления Минимущества России по Воронежской области от 03.12.2001 №210.

Сумма ежемесячных платежей определяется как 1/12 размера годовой арендной платы +НДС.

Налог на добавленную стоимость уплачивается арендатором сверх арендной платы в размере, установленном действующим законодательством РФ отдельным платежным поручением.

Арендная плата по настоящему договору в полном объеме подлежит перечислению арендатором в федеральный бюджет, ежемесячно до 10 числя оплачиваемого месяца.

В случае, если законодательством РФ будет установлен иной порядок

перечисления арендной платы, чем предусмотренный пунктом 4.2. настоящего договора, арендатор обязан принять новый порядок к исполнению без его дополнительного оформления сторонами.

Пунктом 4.3. договора установлено, что оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги не включается в установленную пунктом 4.1. настоящего договора сумму арендной платы и производится по отдельному договору с балансодержателем и эксплуатирующими организациями в сроки, определенные упомянутым договором.

Согласно пункту 4.4. договора размер годовой арендной платы (Приложение №1.1.) может быть пересмотрен территориальным органом в оговоренных данным пунктом случаях.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем обеим сторонам по настоящему договору, является обязательным для них и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.

По акту приема-передачи от 27.01.2003 помещения переданы во владение и пользование ООО «Лада».

Договор аренды №15/104/1 от 27.01.2003 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

18.09.2003 между сторонами договора подписано дополнительное соглашение №1 к нему, которым определен точный перечь передаваемых в аренду ООО «Лада» помещений (подвал: №№15-31, 1 этаж: 19-31, 34-41), а также изменен размер арендной платы, который с 01.11.2003 составил 362 112 руб. 96 коп. в год.

Распоряжением ТУ Росимущества в Воронежской области №354-р от 07.09.2011 в соответствии со статьями 294 и 299 Гражданского кодекса РФ нежилые помещения по адресу: <...> (подвал: №№4, 15-31, 1 этаж: №№19-32, 34-36, 40, 41, 2 этаж: №№1-14), общей площадью 1351,3 закреплены на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Росразмещение», подписан акт приема-передачи.

Распоряжением ТУ Росимущества в Воронежской области №401-р от 10.10.2011 в соответствии со статьями 294 и 299 Гражданского кодекса РФ нежилые помещения по адресу: <...> (подвал: №№1-3, 7, 8, 10, 13, 1 этаж: №№1-18, 33, 37, 38, 48-55, 3 этаж: №№1-28, 4 этаж: №№1-17), общей площадью 1266,0 также закреплены на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Росразмещение», подписан акт приема-передачи.

Право хозяйственного ведения Предприятия зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно письму Росимущества от 07.09.2015 №ОД-14/37010 «О заключении договоров аренды федерального имущества» в отношении недвижимого государственного имущества необходимо осуществлять в соответствии с законодательством РФ ежегодный перерасчет арендной платы по всем договорам аренды федерального имущества, предусматривающим односторонний порядок ее изменения.

Руководствуясь данным письмом Росимущества и распоряжениями ТУ Росимущества в Воронежской области, ФГУП «Росразмещение» направило в адрес ООО «Лада» письмо с приложением проекта дополнительного соглашения №Р17-С/161 от 17.04.2017 к договору аренды, в котором размер арендной платы был определен на основании отчета об оценке объекта оценки №10-02/02-17 от 06.02.2017 и составил 4 279 987 руб. 40 коп. в год (равен рыночной стоимости).

Не согласившись с данным предложением, ООО «Лада» направило в адрес ТУ Росимущества в Воронежской области свою редакцию соответствующего дополнительного соглашения, указав в нем размер арендной платы, увеличенный от исходного на уровень инфляции, а также еще на 70% от полученной суммы и составил 2 227 817 руб. 07 коп. в год.

Однако, по мнению ФГУП «Росразмещение» договор аренды №15/104/1 от 27.01.2003 не предусматривает такое изменение размера арендной платы, как ее увеличение на уровень инфляции, в связи с чем 06.12.2017 истцом в адрес ответчика направлена претензия №1228 с просьбой подписать подготовленный ФГУП «Росразмещение» проект дополнительного соглашения к договору аренды.

Претензия направлена по юридическому адресу ООО «Лада», однако оставлена им без исполнения, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит иск ФГУП «Росразмещение» и встречный иск ООО «Лада» - не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности,

из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из иных действий граждан и юридических лиц.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом (статья 4 АПК РФ).

При этом в соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, ООО «Лада» заявило встречный иск, в котором просит признать отсутствующим у ФГУП «РОСРАЗМЕЩЕНИЕ» право арендодателя по договору аренды нежилого помещения №15/104/1 от 27.01.2003.

В обоснование иска ООО «Лада» указывает на то, что ФГУП «Росразмещение» не были переданы права арендодателя по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, относящегося к памятникам истории и архитектуры №15/104/1 от 27.01.2003, в силу чего у Предприятия отсутствует и право на обращение с первоначальным иском в суд.

Данный довод судом не принимается за несостоятельностью.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику имущества. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как уже указывалось ранее, распоряжениями ТУ Росимущества в Воронежской области №354-р от 07.09.2011 и №401-р от 10.10.2011 находящиеся в собственности Российской Федерации нежилые помещения по адресу: <...> закреплены на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Росразмещение».

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.06.2012 по делу №А14-7887/2012 ООО «Лада» отказано в удовлетворении требований:

- о признании недействительной сделки по передаче имущества – нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>: в подвале: №№15-31; на 1 этаже: №№19-32, 34-38, 40, 41, оформленной посредством распоряжения собственника – ТУ Росимущества в Воронежской области от 07.09.2011 №354-р «О закреплении федерального недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения, составляющего казну Российской Федерации, за Федеральным государственным унитарным предприятием «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны»;

- о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве хозяйственного ведения Федерального государственного унитарного предприятия «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» на нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>: в подвале: №№15-31; на 1 этаже: №№19-32, 34-36, 40, 41 – удостоверенных свидетельством 36-АГ №445739 от 30.12.2011 и на нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>: на 1 этаже: №№ 37, 38 – удостоверенных свидетельством 36-АГ №445736 от 30.12.2011.

Решение вступило в законную силу, оставлено без изменения постановлениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2012 и Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.10.2012. Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2013 № ВАС-2148/13 отказано в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В статьях 8 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено,

что право хозяйственного ведения на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Право хозяйственного ведения ФГУП «Росразмещение» на спорное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельства о государственной регистрации прав серии 36АВ №445739 от 30.12.2011, повторное от 07.12.2015).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со статьей 294 Гражданского кодекса РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно статье 295 Гражданского кодекса РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 Гражданского кодекса РФ).

В указанной норме права и толковании речь идет о переходе права. С позиции доктринального толкования термин «переход права» может быть применен как к транслятивному, так и к конститутивному правоприобретению, в силу чего рассматриваемая норма подлежит применению также к ситуации закрепления имущества, переданного в аренду, в хозяйственное ведение предприятия.

В пункте 24 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», отражено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество является основанием для изменения договора аренды в части сведений об арендодателе.

В рассматриваемой ситуации легитимизация нового арендодателя путем внесения соответствующих изменений в договор аренды не произведена.

Однако, в силу статьи 294 Гражданского кодекса РФ после закрепления спорного имущества за ФГУП «Росразмещение» на праве хозяйственного ведения имущества, к Предприятию фактически перешли права и обязанности арендодателя нежилых помещений, а ТУ Росимущества в Воронежской области перестало быть стороной арендного обязательства. Следовательно, с момента государственной регистрации права хозяйственного ведения (30.12.2011) именно ФГУП «Росразмещение» является лицом, уполномоченным на принятие решений о судьбе недвижимого имущества, переданного ему в хозяйственное ведение, и заключению сделок с ним.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.09.2014 по делу №А11-10235/2012, постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.06.2016 по делу №А19-4848/2015, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 11.05.2017 по делу №А40-167871/2015, постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по делу №А07-10536/2015 и др.).

Абзац 3 пункта 5 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняет, что поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 Гражданского кодекса РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.

Следовательно, первоначальный иск заявлен ФГУП «Росразмещение» правомочно.

В ранее упомянутом решении Арбитражного суда Воронежской области от 25.06.2012 по делу №А14-7887/2012 по спору межу участниками настоящего процесса (оставлено без изменения всеми вышестоящими инстанциями) отражено, что в договоре о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, относящегося к памятникам истории и архитектуры №15/104/1 от 27.01.2003 перемена лица на стороне арендодателя произошла в силу закона и его замена не влечет нарушений прав арендатора и не снимает с него обязанностей по исполнению условий договора.

При этом судом учтено, что истец уведомлял ООО «Лада» о закреплении за ним спорного имущества на праве хозяйственного ведения еще в 2012 году.

В частности, письмом от 15.10.2012 №323 ФГУП «Росразмещение» сообщило ООО «Лада» об издании ТУ Росимущества в Воронежской области распоряжения №354-р от 07.09.2011, приложив к письму соглашение от 10.10.2011 о переводе на ФГУП «Росразмещение» прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью №15/104/1 от 27.01.2013.

Данное письмо получено ООО «Лада», что подтверждается ответом от 29.10.2012, в котором Общество выразило отказ от подписания соглашения в связи с отсутствием акта сверки расчетов по арендным платежам.

Исходя из сути соглашения и отсутствия в нем закрепления каких-либо долговых обязательств ООО «Лада», объективные препятствия к подписанию данного соглашения в отсутствие акта сверки расчетов и последующему проведению сверки расчетов по договору отсутствовали.

При таких обстоятельствах ссылка ООО «Лада» на то, что ФГУП «Росразмещение» в письменной форме не переданы права и обязанности арендодателя по спорному договору является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса РФ).

Суд также считает необходимым отметить, что собственник имущества через свой уполномоченный орган – ТУ Росимущества в Воронежской области в ходе настоящего дела подтвердил передачу ФГУП «Росразмещение» полного комплекса прав по владению, пользованию и распоряжению спорным имуществом на основании распоряжений №354-р от 07.09.2011 и №401-р от 10.10.2011, в том числе по исполнению Предприятием функций арендодателя (письмо т.3, л.д.121).

Ссылка ООО «Лада» на решение Арбитражного суда г.Москвы по делу №А40-

24278/19-2-146 судом не принимается, поскольку в данном решении вывод суда об отсутствии у ФГУП «Росразмещение полномочий по распоряжению спорным имуществом не содержится.

Исходя из совокупности изложенного, встречное исковое заявление ООО «Лада» является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

С момента согласования сторонами рассматриваемого договора аренды размера арендной платы прошло 17 лет, в связи с чем суд соглашается с доводом ФГУП «Росразмещение» о необходимости изменения размера арендной платы.

Однако, пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4.4. договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, относящегося к памятникам истории и архитектуры №15/104/1 от 27.01.2013 размер годовой арендной платы (Приложение №1.1.) может быть пересмотрен арендодателем в следующих случаях:

- централизованного изменения цен и тарифов,

- изменения ставок арендной платы либо предоставления (изменения) арендатору льгот по арендной плате,

- изменения вида деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемого помещения),

- и других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального прочтения положений рассматриваемого договора, стороны не согласовали в нем возможность изменения размера арендной платы по инициативе арендодателя в случае изменения рыночной стоимости права пользования арендуемым имуществом, подтвержденного заключением независимого оценщика. Договором не определен и механизм такого изменения, обязательность и периодичность проведения переоценки стоимости права аренды.

Действующим законодательством приведенное ФГУП «Росразмещение» основание для изменения размера арендной платы императивно также не установлено.

В качестве основания для изменения условий договора ФГУП «Росразмещение» сослалось на статью 8 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривающую обязательность определения рыночного номинала арендной платы в случае вовлечения в сделку (в том числе и аренды) объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации.

В соответствии с этой нормой проведение оценки объектов оценки является обязательным, в частности при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, при передаче их в аренду.

Однако согласно статье 12 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, которая будет получена в результате оценки, признается лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Истец не представил доказательств и не сослался на какой-либо иной Закон, принятый после заключения договора, предоставляющий ему право и устанавливающий механизм одностороннего изменения цены по договору на основании произведенной им оценки рыночной стоимости права пользования объектов аренды в произвольно выбранный им период времени (аналогичный вывод содержится в решении Арбитражного суда Воронежской области от 25.05.2010 по делу №А14-19146/2019 /в данной части оставлено без изменения/).

Крое того, ФГУП «Росразмещение» ссылается на письмо Росимущества от 07.09.2015 №ОД-14/37010, согласно которому перерасчет размера арендной платы осуществляется по всем договорам аренды федерального имущества,

предусматривающим односторонний порядок ее изменения.

Ссылка ФГУП «Росразмещение» на данное письмо, как на основание перерасчета и предлагаемого изменения арендной платы, судом не принимается ввиду того, что письмо не является нормативным правовым актом, подлежащим обязательному применению, и носит рекомендательный характер.

Более того, в письме указано, что с учетом пункта 5 представления Счетной палаты Российской Федерации от 28.11.2012 №ПР 03-254/03-01 при заключении договоров аренды федерального имущества целесообразно включать в договор аренды условие о возможности ежегодного пересмотра арендной платы по инициативе арендодателя на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества.

Таким образом, в письме отсутствует указание на необходимость осуществления перерасчета арендных платежей на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества при отсутствии соответствующего условия в договоре.

Следовательно, заявленное ФГУП «Росразмещение» основание для изменения договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, относящегося к памятникам истории и архитектуры №15/104/1 от 27.01.2003 в части размера арендной платы не может быть принято судом для удовлетворения иска.

Какое-либо иное основание для изменения размера арендной платы по спорному договору в судебном порядке Предприятием не заявлено.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами

или договором.

В частности, пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ).

Какие-либо доказательства, подтверждающие существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, относящегося к памятникам истории и архитектуры №15/104/1 от 27.01.2003, истцом в материалы дела не представлено, совокупность предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ условий судом не установлена.

Само по себе изменение экономической ситуации в части роста ставок

арендной платы является естественным следствием экономических процессов и не

относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Изменение условий договора подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения волеизъявления участников сделки об изменении обязательства.

Данный принцип корреспондирует положению статьи 1 протокола №1 к инкорпорированной в правовую систему Российской Федерации Конвенции о защите прав человека и основных свобод (Рим, 04.11.1950).

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Будучи сильной стороной договора, арендодатель не был лишен возможности установить при его заключении расширенный круг оснований для ежегодного увеличения размера арендной платы и четко определить механизм этого изменения, однако ограничился предусмотренными договором основаниями.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной Постановлении от 13.04.2010 №1074/10, в случае, если арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

При этом из указанного выше Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что содержащееся в нем толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В рассматриваемом договоре аренды содержатся лишь положения о праве арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в конкретных случаях (пункт 4.4. договора) либо о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Соглашение об изменении размера арендной платы сторонами спорного

договора не достигнуто, но поскольку договор аренды либо дополнительное к нему не

содержат условий о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, то и по данному основанию у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения требования о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.08.2013 по делу №А45-1023/2013, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 31.05.2012 по делу №А55-16572/2011, постановлениях Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2019 по делу №А24-6433/2018 от 10.02.2012 по делу №А51-10441/2011, постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 по делу №А81-758/2018, постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2014 по делу №А56-40201/2013 и др.

Исходя из совокупности изложенных обстоятельства требования ФГУП «Росразмещение» удовлетворению не подлежат.

При этом Предприятие не лишено права либо изменить размера арендной платы в соответствии с положениями пункта 4.4. договора либо обратиться в суд, с иной формулировкой предмета иска.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом положений статьи 110 АПК РФ и результатов рассмотрения дела, расходы по государственной пошлине относятся на каждое из заявивших иски лиц.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310,604, Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Федерального государственного унитарного предприятия «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» об изменении с 06.02.2017 договора №15/104/1 от 27.01.2003 о передаче ООО «Лада» в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, относящегося в памятникам архитектуры и расположенного по адресу: <...>, в части, а именно: в абзаце 1 пункта 4.1. договора после слов «в сумме» читать «4 165 440 руб. в год с учетом НДС», отказать.

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Лада» о признании отсутствующим у Федерального государственного унитарного предприятия «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» прав арендодателя по договору №15/104/1 от 27.01.2003 аренды нежилого помещения о передаче ООО «Лада» в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, относящегося к памятникам архитектуры и расположенного по адресу: <...>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья М.С. Есакова