Решение от 14 сентября 2025 г. по делу № А73-7087/2025

Арбитражный суд Хабаровского края

<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-7087/2025
г. Хабаровск
15 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 15 сентября 2025 года.


Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Венцель Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Евдокимовой А.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Лазурное Проджект» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680009, <...>, помещ. 6)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>)

о признании незаконным решения от 04.04.2025 № 13-13/3684 об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Лазурное Проджект» - ФИО1, по доверенности от 24.05.2024 №14, диплом;

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска – ФИО2  представитель по доверенности от 25.12.2024 №09-17/15328, диплом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Лазурное Проджект» (далее – заявитель, общество, ООО «Лазурное Проджект») обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным решения Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – ответчик, Департамент, ДМС администрации г.Хабаровска) от 04.04.2025 № 13-13/3684 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040914:400 площадью 3 388 кв.м., расположенного по адресу: <...> (далее – спорный земельный участок) в собственность за плату без проведения торгов. В качестве способа восстановления нарушенного права просит обязать ответчика предоставить заявителю в собственность за плату без проведения торгов спорный земельный участок путем заключения договора купли-продажи.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на то, что, являясь собственником нежилого здания, в целях выкупа земельного участка осуществило ряд действий, в том числе, провело межевание земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, сформировав из трех земельных участков один; получило предварительное согласование предоставления земельного участка. Между тем, обратившись впоследствии с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов, получило отказ. Считает, что отказ принят Департаментом необоснованно, обусловлен единственным фактом – наличием в суде искового заявления о признании здания самовольной постройкой в результате выявленной ответчиком реконструкции объекта недвижимости, вследствие чего изменилась этажность здания. Настаивает на наличии исключительного права выкупа земельного участка, ввиду того, что право собственности на здание, которое расположено на спорном земельном участке, зарегистрировано за обществом и никем не оспорено.

ДМС администрации г.Хабаровска в представленном письменном отзыве просил отказать в удовлетворении заявленных требований, указывая на законность принятого отказа, мотивированного тем, что на испрашиваемом земельном в отсутствие разрешения на реконструкцию обществом возведена самовольная постройка; в арбитражном суде рассматривается дело по иску о признании самовольно реконструированного ООО «Лазурное Проджект» объекта капитального строительства самовольной постройкой, приведении объекта в первоначальное состояние.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали свои процессуальные позиции.

Из пояснений лиц, участвующих в деле, материалов дела арбитражный суд установил следующее.

ООО «Лазурное Проджект» по договору купли-продажи недвижимости от 05.12.2023 приобрело у ИП ФИО3 в собственность следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>: двухэтажное нежилое здание – столовая, общей            площадью 1718,3 кв.м. с кадастровым номером 27:23:0040914:132.

Согласно пункту 1.3 договора недвижимое имущество расположено на земельных участках: земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040914:59 площадью 2361,96 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную территорию. Земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды – договор аренды земельного участка № 1401 от 01.11.2001; земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040914:4 площадью 965,3 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование под нежилое здание. Земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды – договор аренды земельного участка № 1401 договор аренды № 2271; земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040914:6 площадью 318,3 кв.м. категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование под нежилое здание. Земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды – договор аренды земельного участка № 2271 от 16.12.2002.

Как следует из выписки из ЕГРН, правообладателем здания является ООО «Лазурное Проджект» (право собственности зарегистрировано 06.12.2023, рег. запись 27:23:0040914:132-27/020/2023-7).

06.03.2025 Администрацией города Хабаровска издано постановление № 918 о предварительном согласовании предоставления земельного участка ООО «Лазурное Проджект» под нежилое здание в Железнодорожном районе, в соответствии с которым обществу предварительно согласовано предоставление земельного участка, образуемого из земель категории «земли населенных пунктов», площадью 3387,3 кв.м., с разрешенным видом использования – общественное питание, под нежило здание, принадлежащее обществу на праве собственности. Условием предоставления земельного участка является обеспечение обществом выполнения кадастровых работ, необходимых для образования земельного участка.

В результате межевания из трех земельных участков образован земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040914:400, площадью 3388 кв.м., местоположение: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – общественное питание. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 13.03.2025.

Согласно сведениям выписки из ЕГРН на указанном земельном участке расположен объект недвижимости – здание (столовая), кадастровый номер 27:23:0040914:132, площадью 1718,3 кв.м., нежилое, 2-этажное.

21.03.2025 ООО «Лазурное Проджект» обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040914:400 площадью 3388 кв.м., по адресу: <...>, с целью использования – под нежилое здание, принадлежащее на праве собственности, с разрешенным видом использования – общественное питание.

ДМС проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт обследования от 25.03.2025, которым установлено, что на земельном участке расположен объект (согласно сведениям из ЕГРН нежилое здание (столовая) с кадастровым номером 27:23:0040914:132, 2х-этажное). На дату обследования объект имеет переменную этажность 3-4 этажа, возведена пристройка.

04.04.2025 Департаментом принято решение № 13-13/3684 об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату, в соответствии с которым земельный участок не может быть предоставлен в силу пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ, поскольку в результате обследования выявлено, что фактически на земельном участке расположен объект недвижимости с переменной этажностью 3-4 этажа, ведется реконструкция, тогда как по сведениям ЕГРН в пределах земельного участка расположено здание – столовая 2-этажное. Разрешение на реконструкцию не выдавалось, и определением от 13.02.2025 к производству арбитражного суда принято исковое заявление о признании постройки самовольной, возложении обязанности привести самовольно реконструированный объект в первоначальное состояние.

Указывая на то, что отказ является незаконным, нарушает права общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Заслушав лиц, участвующих в деле, оценив представленные в дело доказательства, арбитражный суд усматривает основания для удовлетворения требований заявителя, исходя из следующего.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК, Кодекс) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

Из подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Кодекса следует, что продажа земельных участков без проведения торгов осуществляется, в том числе при предоставлении земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данное положение является реализацией основополагающего принципа земельного законодательства, закрепленного подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.14 Кодекса.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Кодекса в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ (подпункт 1); принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю (подпункт 3).

Статьей 39.16 ЗК РФ определен перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов.

 В частности, согласно подпункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Как усматривается из материалов дела, мотивом отказа в предоставлении земельного участка обществу явилось то обстоятельство, что расположенный на земельном участке объект, по мнению ответчика, является самовольной постройкой в результате проведенной обществом незаконной реконструкции и в настоящее время в производстве арбитражного суда рассматривается дело по иску Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска о признании постройки самовольной и возложении обязанности привести самовольно реконструированный объект с кадастровым номером 27:23:0040914:132 в первоначальное состояние (дело №А73-2014/2025).

Оценивая указанное ответчиком основание отказа, арбитражный суд отмечает следующее.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также с ведением ЕГРН и предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРН, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация права в ЕГРН в силу части 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

На основании данных ЕГРН с 06.12.2023 обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости – здание с кадастровым номером 27:23:0040914, расположенное по адресу: <...>.

Данная запись в ЕГРН в судебном порядке не оспорена, недействительной не признана.

Следовательно, на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040914:400 в собственность без проведения торгов общество являлось собственником вышеуказанного объекта, что в силу статьи 39.20 ЗК РФ обусловливает исключительное право заявителя на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов.

Итогового судебного акта в рамках дела №А73-2014/2025 по иску Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска к ООО «Лазурное Проджект» о признании объекта самовольной постройкой, обязании совершить определенные действия, как на момент рассмотрения поступившего заявления о предоставлении земельного участка в собственность, так и на момент рассмотрения настоящего дела не принято. Определением суда от 24.06.2025 производство по делу №А73-2014/2025 приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по настоящему делу.

В свою очередь, само по себе наличие в арбитражном суде указанного дела не свидетельствует об отсутствии у общества права на недвижимое имущество, а, соответственно, и права на предоставление земельного участка.

Делая указанный вывод, суд исходит из того, что Департаментом архитектуры оспаривается только произведенная обществом реконструкция объекта капитального строительства с кадастровым номером 27:23:0040914:132. При этом истец просит возложить на ООО «Лазурное Проджект» обязанность за счет собственных средств (самостоятельно) осуществить приведение самовольной постройки в соответствие с техническим паспортом от 20.06.2008.

Таким образом, даже в случае признания судом произведенной реконструкции самовольной, объект подлежит приведению в первоначальное состояние,  что не влияет на законность первых двух этажей объекта недвижимости, имеющего законные основания нахождения на спорном участке.

С учетом изложенного, поскольку выявленные Департаментом обстоятельства не могли явиться основанием для нарушения исключительного права общества, как собственника объекта недвижимости, на выкуп земельного участка, отказ, изложенный в письме от 04.04.2025, является необоснованным и нарушает права и законные интересы общества.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Как следует из пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, понуждение органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не относится к исковым требованиям, а является способом устранения нарушенного права.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заявителем и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В силу положений действующего законодательства (статьи 4 АПК РФ, статей 11, 12 ГК РФ), судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами.

Из разъяснений пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в тех случаях, когда собственник здания обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

В случае признания действия (бездействия) органа местного самоуправления незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

Как установлено судом и подтверждено представителем ответчика в судебном заседании, единственным основанием для отказа в выкупе земельного участка явился факт нахождения на участке самовольно реконструированного объекта недвижимости. Иных оснований для отказа при рассмотрении заявления не выявлено, и в материалы дела не представлены доказательства невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

В этой связи, учитывая обстоятельства настоящего спора и предмет заявленных требований, суд считает соразмерным и обоснованным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя обязание Департамента в месячный подготовить и направить обществу для подписания проект договора купли-продажи спорного земельного участка, что напрямую следует из подпункта 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ

Согласно статье 110 АПК РФ понесенные обществом при подаче заявления судебные расходы по уплате госпошлины подлежат взысканию с Департамента в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования Общества с ограниченной ответственностью «Лазурное Проджект» удовлетворить.

Признать недействительным решение Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска от 04.04.2025 № 13-13/3684  об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Обязать Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить Обществу с ограниченной ответственностью «Лазурное Проджект» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040914:400 за плату без проведения торгов.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Лазурное Проджект» 50 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


          Судья                                                                                                           Н.В. Венцель