Постановление от 27 мая 2021 г. по делу № А59-2427/2020



АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2426/2021
27 мая 2021 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.

судей Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.

при участии:

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Олейник Марии Александровны

на решение от 23.10.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021

по делу № А59-2427/2020 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску индивидуального предпринимателя Олейник Марии Александровны

к администрации города Южно-Сахалинска

о признании незаконным решения, оформленного письмом от 17.02.2020, № 013-00413- 20/114-001/214, об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату



УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Олейник Мария Александровна (ОГРНИП 320650100004705, ИНН 650106051540; далее – предприниматель Олейник М.А., заявитель) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области к администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129, ИНН 6501026762, адрес: 693000, Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, улица Ленина, 173; далее – администрация, уполномоченный орган) с требованием о признании незаконным решения, оформленного письмом от 17.02.2020 № 013-00413-20/114-001/214, об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 65:01:0202001:22, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. 1905 года, 27/1. В качестве способа восстановления нарушенных прав предприниматель просил возложить на администрацию в лице департамента по управлению муниципальным имуществом обязанность предоставить в собственность спорный земельный участок.


Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 23.10.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано.


В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, предприниматель Олейник М.А. просит указанные судебные акты отменить в связи с неверным толкованием норм материального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.


В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что действующее законодательство не ограничивает возможность предоставления земельного участка под объект вспомогательного назначения. Важным аспектом предоставления в собственность земельного участка является именно то, что его предоставление возможно только под зданием, по своим характеристикам являющимся объектом недвижимости. Указывает на то, что поскольку объект недвижимого имущества, расположенный в границах испрашиваемого земельного участка, был возведен до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, то в силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) такой объект, а также земельный участок, на котором он расположен, могут быть использованы по прежнему фактическому назначению. Ссылается на то, что размер испрашиваемого земельного участка и максимальный процент застройки не противоречит градостроительному регламенту территориальной зоны ОД-4, фактический вид разрешенного использования участка соответствует целям его использования «котельная малой мощности». С учетом предоставления предпринимателем полного пакета документов на приобретение земельного участка в собственность, полагает, что у администрации отсутствовали основания для принятия оспариваемого отказа.


В отзыве на кассационную жалобу администрация, возражая относительно изложенных в ней доводов, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.


Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.


Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.


По материалам дела установлено, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) 24.08.2007 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 1239 кв.м с присвоением кадастрового номера 65:01:0202001:22, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. имени 1905 года, д. 27/1.


Между департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (арендодатель) и Жиронкиной С.Ю., Харитоновым П.Я. (арендаторы) заключен договор аренды от 27.09.2007 № 10402 в отношении земельного участка площадью 1239 кв.м, кадастровый номер 65:01:0202001:22, земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. имени 1905 года, 27/1, с обременением (сервитут площадью 136 кв.м для проезда смежных землепользователей), в отсутствие на нем объектов (зданий, строений, сооружений), сроком действия с 20.10.2006 по 31.12.2009.


На основании пункта 1.2 договора земельный участок предоставляется для территории, прилегающей к зданию склада. Приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным и именуется в дальнейшем «разрешенным использованием».


По данным плана границ землепользования, сформированного 21.03.2007, земельный участок площадью 1239 кв.м прилегает к земельному участку площадью 356 кв.м, занятому зданием склада.


09.10.2018 между Жиронкиной С.Ю. (продавец) и Олейник М.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого объекта – теплоузел, назначение: нежилое, 1-этажный, площадью 52,8 кв.м, кадастровый номер 65:01:0202001:535, находящегося по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. имени 1905 года, дом 27/1.


Данный объект принадлежит продавцу на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 18.04.2016 и договора аренды земельного участка от 27.09.2007 № 10402 (пункт 2 договора).


27.10.2018 в ЕГРН внесены сведения о государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости, запись о государственной регистрации № 65:01:0202001:535-65/074/2018-1.


В дальнейшем 29.11.2018 между Жиронкиной С.Ю., Харитоновым П.Я. (сторона 1) и Олейник М.А. (сторона 2) заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.09.2007 № 10402, по условиям которого сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает на себя солидарно права и обязанности арендаторов по данному договору, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов под территорию, прилегающую к зданию склада, участок расположен по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. 1905 года, 27/1, с кадастровым номером 65:01:0202001:22, площадью 1239 кв.м.


07.12.2018 данное соглашение зарегистрировано в ЕГРН, запись о государственной регистрации № 65:01:0202001:22-65/074/2018-3.


Впоследствии 22.01.2020 предприниматель Олейник М.А. обратилась в департамент по управлению муниципальным имуществом администрации города с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 65:01:0202001:22 для использования под котельную малой мощности с приложением пакета документов, рассмотрев которое уполномоченный орган письмом от 17.02.2020 № 013-00413-20/114-001/214 выразил отказ, мотивированный тем, что земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденными решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 № 744/44-13-4 (далее – Правила землепользования), находится в учебно-образовательной зоне (ОД-4). Возведенный объект недвижимости относится к вспомогательным видам использования, из представленных документов не усматривается, что он обеспечивает работу основного объекта, размещенного в данной зоне ОД-4, поэтому в силу пунктов 14, 19 статьи 39.16 ЗК РФ испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен в собственность заявителю.


Предприниматель Олейник М.А., считая данный отказ администрации не соответствующим действующему законодательству и нарушающим её права в сфере предпринимательской деятельности, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.


При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).


По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми ненормативными актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемых ненормативного акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данные ненормативный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).


Между тем оснований для признания оспариваемого отказа уполномоченного органа незаконным и нарушающим права заявителя в ходе разрешения спора судами не выявлено, исходя из следующего.


В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков без проведения торгов осуществляется, в том числе при предоставлении земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.


Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ определено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.


Пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.


Установлено, предприниматель является собственником нежилого здания – теплоузел, общей площадью 52,8 кв.м, кадастровый номер 65:01:0202001:535, адрес (местонахождение): Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. имени 1905 года, д.27/1, строение 2.


Указанный объект недвижимости постановлен на кадастровый учет 29.03.2016 и приобретен заявителем в результате сделки купли-продажи у предыдущего собственника – Жиронкиной С.Ю.


Земельный участок с кадастровым номером 65:01:0202001:22, площадью 1239 кв.м, находится в аренде у заявителя на основании договора от 27.09.2007 № 10402, сформирован 24.08.2007 в качестве прилегающей территории к складу в отсутствие в его границах зданий, строений, сооружений.


На дату 21.01.2020 обращения с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность разрешенное использование участка по сведениям ЕГРН было определено «котельная малой мощности, канализационная насосная станция».


Основанием для оспариваемого отказа уполномоченного органа явилось несоответствие разрешенного использования целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении.


На основании пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.


Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественноделового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).


Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).


Аналогичные требования следуют из пункта 9 статьи 1 и части 1 статьи 36 ГрК РФ, в силу которых градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.


Таким образом, разрешенное использование земельного участка - это установленное нормативным актом разрешение на определенный вид использования земельного участка в пределах его целевого назначения в соответствии с территориальным зонированием.

В силу пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

В соответствии с частью 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.


Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2 статьи 37 ГрК РФ).


Статьей 51 указанных выше Правил землепользования зона ОД-4 определена для застройки объектов учебно-образовательного назначения, что относится к основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства данной зоны.


К основным видам разрешенного использования зоны ОД-4 также отнесены АТС – автоматизированные телефонные станции, КНС - канализационные насосные станции, РП - распределительные подстанции, РП - газораспределительные подстанции, ГП - трансформаторные подстанции, котельные малой мощности.


При этом названные виды использования земельных участков допускаются в качестве основных только для обеспечения объектов учебно-образовательного назначения, здравоохранения, спортивного назначения, социального обеспечения.


К вспомогательным видам использования этой же территориальной зоны отнесены объекты инженерно-технического обеспечения.


Соответственно по своему характеру такие виды разрешенного использования как «котельные малой мощности», «канализационные насосные станции», сопутствующие основному виду использования объектов недвижимости учебно-образовательного назначения, по отношению к последнему являются вспомогательными.


Таким образом, при отсутствии на земельном участке основного вида использования вспомогательный вид использования не считается разрешенным.


Испрашиваемый предпринимателем земельный участок с кадастровым номером 65:01:0202001:22 занят исключительно нежилым зданием «котельная малой мощности», что в отсутствие в пределах спорной территории объектов учебно-образовательного назначения свидетельствует о том, что установленный названными Правилами землепользования вид разрешенного использования спорного земельного участка «объекты учебно-образовательного назначения» не соответствует целям его использования – для котельной малой мощности.


При таких обстоятельствах суды признали, что при рассмотрении заявления предпринимателя администрация обоснованно отказала в предоставлении его в собственность за плату.


Довод заявителя со ссылками на то, что по смыслу пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, аналогично приведенный в кассационной жалобе, являлся предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и мотивированно отклонен.


В этой связи судом установлено, что Правила землепользования утверждены 30.01.2013 и вступили в действие 13.03.2013, тогда как объект недвижимости «котельная малой мощности» был поставлен на государственный кадастровый учет 29.03.2016 по декларации об объекте недвижимого имущества.


Доказательств возведения спорного объекта до утверждения Правил в силу статьи 65 АПК РФ суду не представлено.


Соответственно, в отсутствие оснований считать, что спорный объект был возведен до утверждения градостроительного регламента зоны ОД-4, то предусмотренная пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ, частью 8 статьи 36 ГрК РФ возможность использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, имеющих несоответствующий действующим Правилам землепользования и застройки вид использования, к спорной ситуации не применима.


Кроме того, судом учтено, что из публичного реестра следует, что разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 65:01:0202001:22 является «котельная малой мощности, канализационная насосная станция», тогда как участок испрашивается для эксплуатации только котельной.


При этом спорный земельный участок первоначально был сформирован в качестве территории, прилегающей к складу, расположенному на смежном земельном участке, с указанием на отсутствие в его границах зданий, строений, сооружений. Согласно выписке из ЕГРН относительно земельного участка с кадастровым номером 65:01:0202001:22, представленной при обращении в администрацию, в его границах имеется два объекта недвижимости с кадастровыми номерами 65:01:0202001:533 и 65:01:0202001:535.


Между тем в соответствии с выпиской из ЕГРН от 20.01.2021 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0202001:533 указанный объект был снят с кадастрового учета 15.09.2018.


При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о том, что разрешенное использование спорного земельного участка не соответствует его фактическому землепользованию и заявленным Олейник М.А. целям использования земельного участка.


Кроме того, судебной коллегией отмечено, что оспариваемое решение не привело к нарушению прав предпринимателя, исходя из следующего.


Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 23.04.2020 № 935-О, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.


Из разъяснений пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.


В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, также указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.


Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.


Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0202001:22 имеет площадь 1239 кв.м, в свою очередь, расположенное на данном земельном участке нежилое здание – теплоузел с кадастровым номером 65:01:0202001:535 имеет общую площадь 52,8 кв.м, наряду со зданием котельной находилось здание насосной станции, сведения о котором были аннулированы в 15.09.2018.


Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции констатировал, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости, что вступает в противоречие с действующим правовым регулированием и свидетельствует об отсутствии нарушений прав оспариваемым отказом.


То обстоятельство, что в оспариваемом отказе отсутствует такое основание как несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного в его границах объектах недвижимости, не является препятствием к его оценке судом, поскольку с учетом требований главы 24 АПК РФ разрешение спора о законности оспариваемого решения напрямую связано с разрешением вопроса о возможности восстановления нарушенных прав заявителя посредством обязания уполномоченного органа предоставить спорный земельный участок в собственность, что невозможно без выяснения всех существенных обстоятельств, влияющих на принципиальную возможность выкупа испрашиваемого объекта недвижимости.


Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора правильно определены законы, которые следовало применить в рассматриваемой ситуации, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований процессуального законодательства.


Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.


С учетом изложенного основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.


Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа



ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 23.10.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021 по делу № А59-2427/2020 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.


Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья В.А. Гребенщикова


Судьи С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова