Решение от 23 сентября 2024 г. по делу № А83-32318/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-32318/2023
24 сентября 2024 года
город  Симферополь



Резолютивная часть решения оглашена 17 сентября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 24 сентября 2024 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Островского А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аваньянц А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Мазанского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым (ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания» (ОГРН <***>)

При участии в деле  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

-  Администрации Симферопольского района Республики Крым (ОГРН <***>)

о взыскании денежных средств, расторжении договора аренды


с участием представителей сторон:

от истца – ФИО1 по доверенности от 10.01.2023 диплом, паспорт;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 31.01.2024 диплом, паспорт;

от третьего лица – не явились 



УСТАНОВИЛ:

Администрации Мазанского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания», согласно которому просит:

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания» в пользу Администрации Мазанского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым задолженность по арендным платежам в размере 4 084 879,60 рублей, пени в размере 2 120 052,51 рублей;

- расторгнуть договор аренды земельного участка №14/20 от 03.03.2020, заключенный между Администрацией Мазанского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания».

Определением суда от 20 декабря 2023 года исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание.

Определением суда от 05 февраля 2024 года дело назначено к судебному разбирательству.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле привлечена Администрация Симферопольского района Республики Крым.

Протокольным определением от 08 августа 2024 года судом приняты к рассмотрению уточненные требования, согласно которым истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка в размере 4 084 879,00 рублей, неустойку за период с 06.05.2023 по 11.01.2024 в размере 190 297,83 рублей, о чем указано в карточке перерыва в соответствии с разъяснениями абз. 2 п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции".

В судебном заседании 12 сентября 2024 года судом был объявлен перерыв до 17 сентября 2024 года до 11 часов 45 минут.

Определением суда от 16.09.2024 возвращено встречное исковое заявления ООО «ПСК».

После объявленного судом перерыва в судебное заседание явились представители истца и ответчика.

В силу предписаний ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123, ст. 163 АПК РФ не явившихся лиц суд признает надлежащим образом уведомленными о наличии данного спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым и, как следствие, движении дела в суде первой инстанции, доказательством чего являются почтовые уведомления и почтовые конверты, возвратившиеся в адрес суда, а также реализация лицами участвующими в деле, своих процессуальных прав.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

Кроме того, суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу, на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Ходатайств о невозможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ст. 156 АПК РФ, в адрес суда не поступало, в связи с чем, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей сторон, признанных надлежащим образом уведомленными.

Протокольным определением в порядке ч. 5 ст. 158 АПК РФ, с учетом положений ч. 1 ст. 10 ГК РФ, ст. 9, ст. 11, ч. 2 ст. 41 АПК РФ судом отказано в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания.

Истец заявленные требования с учетом уточнения, поддерживал, указав, что Общество допустило систематическое нарушение условий договора в части не внесения арендной платы, в связи с чем, нарушило существенные условия договора аренды.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, указав, что не может приступить к использованию земельного участка, который согласно Генплану и ПЗЗ находится в двух территориальных зонах, что в свою очередь препятствует выдаче ГПЗУ и строительству объектов недвижимости.

Третьим лицом, пояснений по делу не представлено.

В судебном заседании на основании ч. 2 ст. 176 АПК РФ оглашена резолютивная часть решения суда.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что по результатам рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии с протоколом №1 от 21.02.2020 между Администрацией Мазанского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым (далее – администрация) и Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания» (далее – Общество, ООО «ПСК») 03 марта 2020 года был заключен договор аренды земельного участка №14/20.

В соответствии с п.1.1 указанного договора в аренды был передан земельный участок, площадью 82 818 кв.м., кадастровый номер 90:12:080102:4611, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – склады, расположенный по адресу: Республика Крым, Симферопольский район, с. Мазанка, ул. Севастопольская, 88Б.

Согласно п. 1.2 договора на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, природные и историко-культурные памятники, которые препятствуют использованию участка по его назначению.

Пунктом 1.3 договора установлено, что арендодатель подтверждает отсутствие ограничений на земельный участок.

Указанный договор заключен сроком на 49 лет, что регламентировано п. 2.1.

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за Участок составляет 2 432 862,00 рублей, в год.

В соответствии с п. 3.2 договора Основанием для установления и взимания платы за земельный участок является подписанный Сторонами Договор. Арендная плата вносится Арендатором 5ез выставления счетов Арендодателем, равными частями ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления на расчетный счет.

К обязанностям арендатора отнесены, в том числе, использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, (п. 4.4.4), своевременно уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату (п. 4.4.6).

Согласно п. 5.2 договора за внесение Арендатором арендной платы с нарушением сроков по Договору, Арендодателем взимается пеня за каждый день задержки исполнения обязанности по уплате арендной платы, начиная со следующего за установленным договором дня уплаты. Пеня за каждый день задержки определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы. Процентная ставка пени принимается равной 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый день задержки.

В соответствии с п. 6.2 договора он может быть расторгнут по соглашению сторон, либо по требованию Арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении условий Договора Арендатором.

21 сентября 2023 года истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об оплате задолженности по арендной плате.

Поскольку спор не был урегулирован в досудебном порядке, истец обратился в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим исковым заявлением.

Пунктом 5 ст. 4 АПК РФ предусмотрено, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

Суд признает соблюденным досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, с учетом разъяснений пунктов 27 и 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства", а также с учетом отсутствием возможности сторон урегулировать спор во внесудебном порядке, позиций сторон об отсутствии обязанности по внесению арендной платы, в связи с невозможностью использования земельного участка.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно частей 4 и 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (часть 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Согласно условиям договора аренды, арендная плата установлена в гривнах.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 определено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункты 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Согласно материалам дела, основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями послужило наличие просроченной задолженности со стороны ответчика по внесению арендных платежей.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Цель данной нормы заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора.

Системный анализ положений статьи 619 ГК РФ и правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указывает на то, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Судом установлено, что пунктом 3.1 договора от 03 марта 2020 года №14/20, заключенного по результатам торгов, размер арендной платы установлен и составляет 2 432 862,00 рублей в год.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено индексирование суммы арендной платы в соответствии с ФЗ «О федеральном бюджете Российской Федерации».

При расчете суммы задолженности по арендной плате, исходя из пояснений истца, осуществлено индексирование на 5,5% в 2023 году, подробный расчет суммы арендной платы по базисным показателям аренды с указанием формулы ее исчисления, индекса инфляции не приведено.

Приведенный расчет суд находит неправомерным, поскольку сумма арендной платы с 2021 года подлежит индексации на коэффициент индекса инфляции в соответствии с Федеральными Законами, без уведомления арендатора.

Названный правовой подход изложен в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.09.2023 N 305-ЭС23-8437 по делу N А40-63632/2022.

Данный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 6).

В соответствии с ФЗ от 08.12.2020 № 385-ФЗ «О федеральном бюджете  на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов» индекс инфляции составлял 1,037.

В соответствии с ФЗ от 6 декабря 2021 № 390-ФЗ "О федеральном бюджете на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов" индекс инфляции составил 1,04.

В соответствии с ФЗ от 05 декабря 2022 № 466-ФЗ «О федеральном бюджете на 2023 год и на плановый период 2024 и 2025 годов» индекс инфляции составлял 1,055.

Представленный расчет истца, применительно к изложенным выводам судом, признается арифметически и методологически не верным.

Так в 2021 году годовой размер арендной платы составил – 2 432 862,00 х 1,037 = 2 522 877,90 рублей, в месяц соответственно – 210 239,82 рублей.

В 2022 году 2 522 877,90 х 1,04 = 2 623 793,01 рублей, в месяц соответственно – 218 649,41 рублей.

В 2023 году 2 623 793,01 х 1,055 = 2 768 101,62 рублей, в месяц соответственно – 230 675,13 рублей.

Исходя из представленного расчета задолженности, период взыскания определен истцом с 10.02.2022 по 11.01.2024, то есть за два года, применительно к п. 3.2 договора.

Таким образом, сумма арендой платы за 2022 год, составила 2 623 793,01 рублей, сумма задолженности за 2023 года составила 2 768 101,62 рублей, а всего 5 391 894,63 рублей.

Ответчиком осуществлена оплата в общем размере 1 193 831,93 рублей.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 10.02.2022 по 11.01.2024 в размере 4 198 062,70 рублей.

Следовательно, исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Так же истец числит за ответчиком неустойку за период с 11.06.2023 по 11.01.2024 в общем размере 190 297,83 рублей, что отражено в уточненных требованиях, принятых протокольным определением от 02.09.2024.

На стадии прений представитель истца подтвердил сумму заявленную ко взысканию.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 7) разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Период определения неустойки определен истцом самостоятельно, исходя из положений ст. 49 АПК РФ и периода предоставленной отсрочки по арендным платежам, за рамки которого суд не вправе выйти.

Следовательно, суд самостоятельно рассчитывает размер неустойки за указанный период применительно к верной сумме арендного плате в месяц в 2023 году, определенный п. 5.2 договора.

Судом произведен расчет за период с 11.06.2023 по 11.01.2024:

Задолженность:

230 675,13 руб.

Начало периода:

11.06.2023

Процент:

0,1 %

Конец периода:

11.01.2024

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.06.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

230 675,13

11.06.2023

11.01.2024

215

230 675,13 ? 215 ? 0.1%

49 595,15 р.

Итого:

49 595,15 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.07.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

230 675,13

11.07.2023

11.01.2024

185

230 675,13 ? 185 ? 0.1%

42 674,90 р.

Итого:

42 674,90 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.08.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

230 675,13

11.08.2023

11.01.2024

154

230 675,13 ? 154 ? 0.1%

35 523,97 р.

Итого:

35 523,97 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.09.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

230 675,13

11.09.2023

11.01.2024

123

230 675,13 ? 123 ? 0.1%

28 373,04 р.

Итого:

28 373,04 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.10.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

230 675,13

11.10.2023

11.01.2024

93

230 675,13 ? 93 ? 0.1%

21 452,79 р.

Итого:

21 452,79 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.11.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

230 675,13

11.11.2023

11.01.2024

62

230 675,13 ? 62 ? 0.1%

14 301,86 р.

Итого:

14 301,86 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.12.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

230 675,13

11.12.2023

11.01.2024

32

230 675,13 ? 32 ? 0.1%

7 381,60 р.

Итого:

7 381,60 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.01.2024

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

230 675,13

11.01.2024

11.01.2024

1
230 675,13 ? 1 ? 0.1%

230,68 р.

Итого:

230,68 руб.

Сумма основного долга: 1 845 401,04 руб.

Сумма процентов по всем задолженностям: 199 533,99 руб.


Таким образом, суммарный размер неустойки, с методологией нарастающего итога и определением суммы начисления с 11.06.2024, что соответствует п. 3.2 договора, составляет 199 533,99 рублей, однако, поскольку суд не вправе выйти за рамки заявленных требований, требования истца подлежат в этой части удовлетворению в заявленном размере 190 297,83 рублей.

При таких обстоятельствах исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Исходя из пунктов 28 - 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей. Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В обоснование требования о расторжении договора истец ссылался на нарушение арендатором условий договора о сроках внесения арендной платы, существование задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Судом установлено, что ответчиком систематически нарушались условия договора аренды земельного участка в части своевременно внесения арендной платы, при этом, не внесенная сумма арендной платы является убытками муниципального образования.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 19.12.2023 по делу N А83-24519/2021.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковое заявление в части расторжения договора аренды земельного участка №14/20 от 03.03.2020, заключенный между Администрацией Мазанского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания» подлежит удовлетворению.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывал о невозможности использования земельного участка с КН 90:12:080102:4611 ввиду отказа Администрации Симферопольского района Республики Крым выдать ГПЗУ по основаниям нахождения земельного участка согласно Генеральному плану Мазанского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым, утвержденных решением 85 и 93 сессии 1 созыва Симферопольского районного совета Республики Крым от 06.12.2018 и от 26.06.2019 в двух территориальных зонах СХ-1 – сельскохозяйственных угодий и О-1 – зона делового, общественного и коммерческого назначения.

Указанное подтверждается выкопировкой из Генерального плана, данный факт установлен судом и не оспаривается сторонами.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Кроме того, согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом том числе в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права и в силу положений статей 9, 65 АПК РФ для ООО «ПСК» следовало доказать, что выявленный недостаток (нахождение спорного участка в двух территориальных зонах) объективно препятствовал использованию участка по указанному в договоре назначению и не был заранее известен арендатору либо не мог быть обнаружен им во время осмотра участка при передаче его в аренду.

В данном случае установленная статьей 611 ГК РФ обязанность арендодателя предоставить арендатору спорный участок фактически исполнена одновременно с заключением названного договора, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи от 03 марта 2020 года и ответчиком не отрицается.

Доказательств того, что Общество приступило к освоению арендуемого участка в материалы дела не представлено.

На дату проведения аукциона и на момент заключения договора аренды общество, являясь субъектом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, могло, а при должной степени осмотрительности должно было знать о том, что спорный земельный участок находился в двух территориальных зонах.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.09.2020 N Ф03-3140/2020 по делу N А51-17004/2017, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.06.2018 N Ф08-3647/2018 по делу N А53-25534/2017.

Более того, в этом контексте судом принимается во внимание, что решениями совета №138/2022 от 12.07.2022, с учетом решения 176/23 от 09.02.2023 ответчику была предоставлена отсрочка платежа по арендной плате на период с 01.03.2022 по 06.05.2023 включительно.

При таких обстоятельствах, ответчик, который в силу вышеприведенных выводов суда знал и должен был осознавать о возложении на себя обязанности арендатора земельного участка, с учетом действий истца, направленных на предоставление отсрочки по арендным платежам и, следовательно, не вправе претендовать на освобождения от оплаты арендных платежей.

В целом, кроме двух отказов органа муниципальной власти, материалы дела не содержат доказательств, объективно свидетельствующих об обстоятельствах принятия надлежащих мер по освоению земельного участка.

Истец уведомлял ответчика о наличии у него задолженности по арендной плате, предлагал погасить имеющуюся задолженность, ответчик действий, направленных на досудебное урегулирование спора или уже урегулирования спора на стадии производства в суде первой инстанции, не предпринял.

При этом, с момента возбуждения производства по делу ответчик настаивает и на сохранении договора, и на освобождение от уплаты арендных платежей, что в силу предписаний ст. 10, ст. 612 ГК РФ резюмируется судом, как недобросовестное поведение.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковое заявление Администрации Мазанского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат частичному распределению.

Поскольку истцом заявлены требования в общем размере 4 458 340,99 рублей, государственная пошлина соответственно 45 292,00 рублей, требования удовлетворены частично на сумму 4 388 360,53 рублей, соответственно 98,43% с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 50 581,00 рублей, с учетом требования неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд, - 



РЕШИЛ:

Исковое заявление Администрации Мазанского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания» в пользу Администрации Мазанского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №14/20 от 03.03.2020 за период с 10.02.2022 по 11.01.2024 в размере 4 198 062,70 рублей, неустойку за период с 11.06.2023 по 11.01.2024 в размере 190 297,83 рублей.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №14/20 от 03.03.2020, заключенный между Администрацией Мазанского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания».

В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 50 581,00 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья                                                                                                                  А.А. Островский