Постановление от 8 октября 2025 г. по делу № А40-302699/2022

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

дело № А40-302699/2022

резолютивная часть объявлена 24.09.2025г. изготовлено в полном объеме 08.10.2025г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е., судей Гузеевой О.С., Семикиной О.Н.,

при ведении протокола с/з секретарем Исмаиловой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Истцов, Госинспекция по недвижимости г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.05.2025г. (резолютивная часть от 03.03.2025г.)

по делу № А40-302699/2022 по спору с участием:

истцы 1- Правительство Москвы (ОГРН <***>), 2- Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>)

ответчики:

1- ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>), 2- ИП ФИО2 (ОГРНИП <***>),

3- ООО «Завод упаковочных изделий Токк» (ОГРН <***>), 4- АО «Циан.Ру» (ОГРН <***>), 5- ООО «Кех Екоммерц» (ОГРН <***>), 6- ООО «Вилладж Риэлти» (ОГРН <***>),

7- ФИО3, 8- ФИО4,

9- ФИО5, 10- ФИО6,

11- ФИО7, 12- ФИО8, 13- ФИО9,

14- ФИО10, 15- ФИО11,

16- ФИО12, 17- ФИО13,

18- ФИО14,

19- ФИО15,

20- ФИО16, 21- ФИО17, 22- ФИО18, 23- ФИО19, 24- ФИО20, 25- ФИО21, 26- ФИО22, 27- ФИО23, 28- ФИО24, 29- ФИО25, 30- ФИО26, 31- ФИО27, 32- ФИО28, 33- ФИО29, 34- ФИО30, 35- ФИО31, 36- ФИО32

третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москвы), Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор), Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция по недвижимости г. Москвы), Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспеция), ООО «Управляющая компания «Антакс».

о признании здания объектом незавершенного строительства, изъятии нежилых помещений,

при участии в судебном заседании:

от истцов: от 1-го: ФИО33 по дов. от 24.01.2025г., от 2-го: ФИО34 по дов. от 27.12.2024г., ФИО35 по дов. от 24.07.2025г.,

от ответчиков: от 1-го (ИП ФИО1): ФИО36 по дов. от 16.01.2024г.; от 14-го (ФИО10): ФИО37 по дов. от 13.05.2023г.; от 23-го (ФИО19): ФИО38 по дов. от 13.06.2024г.;

от третьих лиц: от Госинспекции по недвижимости г. Москвы: ФИО39 по дов. от 27.12.2023г.,

УСТАНОВИЛ:

Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы предъявили иск, с учетом объединения дел № А40-302699/2022, № А40-81068/23 и принятия судом изменения иска, требования:

- признать здание с кадастровым номером 77:04:0005007:1026 площадью 3 618,5кв.м. по адресу: <...> д.

18, корп. 1 (далее – объект незавершенного строительства, здание), объектом незавершенного строительства;

- запретить Ответчикам №№ 1-3, 7-36 осуществлять раздел здания и помещений в нем на отдельные помещения, проводить техническую инвентаризацию вновь образованных помещений;

- запретить Ответчикам №№ 4-6 (интернет-агрегаторы объявлений по продаже недвижимости) оказывать комплекс услуг (ознакомление с предложением, заключение договора купли-продажи/ найма, проведение оплаты) в отношении помещений в составе объекта незавершенного строительства до выдачи разрешения уполномоченного органа на ввод объекта в эксплуатацию;

- изъять у Ответчиков расположенные в здании нежилые помещения:

№ п/п

кадастровый №

собственник

1

77:04:0005007:5696

ООО «Завод упаковочных изделий Токк»

2

77:04:0005007:5697

ООО «Завод упаковочных изделий Токк»

3

77:04:0005007:5702

ООО «Завод упаковочных изделий Токк»

4

77:04:0005007:6457

ФИО3

5

77:04:0005007:6468

ФИО3

6

77:04:0005007:6473

ФИО3

7

77:04:0005007:6474

ФИО4

ФИО5

8

77:04:0005007:6475

ФИО6

9

77:04:0005007:6476

ФИО3

10

77:04:0005007:6477

ФИО3

11

77:04:0005007:6478

ФИО7

ФИО8

12

77:04:0005007:6479

ФИО3

13

77:04:0005007:6458

ФИО3

14

77:04:0005007:6459

ФИО3

15

77:04:0005007:6460

ФИО9

16

77:04:0005007:6461

ФИО3

17

77:04:0005007:6462

ФИО10

18

77:04:0005007:6463

ФИО3

19

77:04:0005007:6464

ФИО11

20

77:04:0005007:6465

ФИО3

21

77:04:0005007:6466

ФИО12

22

77:04:0005007:6467

ФИО3

23

77:04:0005007:6468

ФИО3

24

77:04:0005007:6469

ФИО13

25

77:04:0005007:6470

ФИО14

26

77:04:0005007:6471

ФИО15

27

77:04:0005007:6472

ФИО3

28

77:04:0005007:6434

ФИО16

29

77:04:0005007:6445

ФИО17

30

77:04:0005007:6450

ФИО17

31

77:04:0005007:6451

ФИО18

32

77:04:0005007:6452

ФИО19

Лобов-Радзивилл Алексей

33

77:04:0005007:6453

ЧерниАклоевкас Оанлдьргоа вВиачд имовна

34

77:04:0005007:6454

ФИО17

35

77:04:0005007:6455

ФИО22

ФИО23

36

77:04:0005007:6456

ФИО24

37

77:04:0005007:6435

ФИО25 Ни колаевна

ФИО26

38

77:04:0005007:6436

ФИО17

39

77:04:0005007:6437

ФИО17

40

77:04:0005007:6438

ФИО27

41

77:04:0005007:6439

ФИО17

42

77:04:0005007:6440

ФИО17

43

77:04:0005007:6441

ФИО17

44

77:04:0005007:6442

ФИО28

45

77:04:0005007:6443

ФИО29

46

77:04:0005007:6444

ФИО18

47

77:04:0005007:6445

ФИО17

48

77:04:0005007:6446

ФИО30

49

77:04:0005007:6447

ФИО31

50

77:04:0005007:6448

ФИО32

51

77:04:0005007:6449

ФИО17

52

77:04:0005007:6504

ФИО1

53

77:04:0005007:6515

ФИО1

54

77:04:0005007:6520

ФИО1

55

77:04:0005007:6521

ФИО1

56

77:04:0005007:6522

ФИО1

57

77:04:0005007:6523

ФИО1

58

77:04:0005007:6524

ФИО1

59

77:04:0005007:6525

ФИО1

60

77:04:0005007:6526

ФИО1

61

77:04:0005007:6505

ФИО1

62

77:04:0005007:6506

ФИО1

63

77:04:0005007:6507

ФИО1

64

77:04:0005007:6508

ФИО1

65

77:04:0005007:6509

ФИО1

66

77:04:0005007:6510

ФИО1

67

77:04:0005007:6511

ФИО1

68

77:04:0005007:6512

ФИО1

69

77:04:0005007:6513

ФИО1

70

77:04:0005007:6514

ФИО1

71

77:04:0005007:6515

ФИО1

72

77:04:0005007:6516

ФИО1

73

77:04:0005007:6517

ФИО1

74

77:04:0005007:6518

ФИО1

75

77:04:0005007:6519

ФИО1

76

77:04:0005007:6527

ФИО2

77

77:04:0005007:6538

ФИО2

78

77:04:0005007:6543

ФИО2

79

77:04:0005007:6544

ФИО2

80

77:04:0005007:6545

ФИО2

81

77:04:0005007:6546

ФИО2

82

77:04:0005007:6547

ФИО2

83

77:04:0005007:6548

ФИО2

84

77:04:0005007:6549

ФИО2

85

77:04:0005007:6528

ФИО2

86

77:04:0005007:6529

ФИО2

87

77:04:0005007:6530

ФИО2

88

77:04:0005007:6531

ФИО2

89

77:04:0005007:6532

ФИО2

90

77:04:0005007:6533

ФИО2

91

77:04:0005007:6534

ФИО2

92

77:04:0005007:6535

ФИО2

93

77:04:0005007:6536

ФИО2

94

77:04:0005007:6537

ФИО2

95

77:04:0005007:6538

ФИО2

96

77:04:0005007:6539

ФИО2

97

77:04:0005007:6540

ФИО2

98

77:04:0005007:6541

ФИО2

99

77:04:0005007:6542

ФИО2

- с установлением следующих условий изъятия: помещения

подлежат продаже с публичных торгов в качестве единого лота, с обязанностью нового собственника привести здание в первоначальное состояние и использовать его в соответствии с функциональным назначением (согласно технической документации ГБУ «МосгорБТИ» по состоянию на 20.01.2011г.) и видом разрешенного использования земельного участка; вырученные от продажи с публичных торгов средства подлежат выплате Ответчикам №№ 1-3, 7-36, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, включая стоимость приведения здания в первоначальное состояние.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 03.03.2025г., изготовленным в полном объеме 23.05.2025г., в удовлетворении исковых требований отказано.

На решение Истцы и третье лицо Госинспекция по недвижимости г. Москвы подали апелляционные жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявители апелляционных жалоб, а также третье лицо Мосгосстройнадзор требования и доводы жалоб поддержали; явившиеся Ответчики по ним

возражали; остальные неявившиеся участвующие в деле лица уведомлены о времени и месте рассмотрения дела посредством размещения соответствующих сведений на официальном сайте суда в сети Интернет.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.

Установлено, что спорное 5-этажное здание общей площадью 3 618,5кв.м. по адресу: <...>, было построено на основании решения Мосгорисполкома от 20.09.1989г. и введено в эксплуатацию в качестве здания телефонной станции (АТС), принято в эксплуатацию Актом государственной приемочной комиссии от 27.09.1995г.; в технической документации БТИ по состоянию на 20.01.2011г. учитывалось как здание АТС.

Зданию присвоен кадастровый номер 77:04:0005007:1026.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:04:0005001:51 площадью 2 273кв.м., предоставленном городом Москвой (арендодатель) в пользование ЗАО «МГТС-Недвижимость» (арендатор) для эксплуатации телефонной станции и трансформаторной подстанции по Договору аренды от 24.12.2013г. № М-04-044041, заключенному на срок до 05.11.2062г.

По Договору купли-продажи от 28.08.2018г. здание приобрело ООО «Завод упаковочных изделий «Токк» (покупатель).

На момент заключения Договора купли-продажи от 28.08.2018г. земельный участок имел разрешенное использование: участки размещения жилищно-коммунальных объектов: участки размещения помещений технических устройств автоматических телефонных станций (АТС) 1.2.9; объекты размещения помещений и технических устройств трансформаторных подстанций (ТП) (1.2.10).

Дополнительным соглашением от 12.08.2020г., заключенным между городом Москвой (арендодатель) и ООО «Завод упаковочных изделий «Токк» (арендатор), вид разрешенного использования земельного участка изменен на: проектирование и строительство (реконструкция) объекта капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 25.09.2019г. № RU771220000-046811.

По заказу ООО «Завод упаковочных изделий «Токк» проектировщиком ООО «Прайм Газ» была разработана проектная документация, предусматривающая реконструкцию здания посредством демонтажа внутренних лестничных маршей, устройства в зоне демонтированных лестничных маршей монолитных перекрытий и лифтовых шахт, устройства входов в подвал, устройства световых приямков, устройства козырьков над входами и приямками, усиление дверных проемов, усиление оконных проемов, устройства металлической эвакуационной лестницы.

На основании указанной проектной документации в здании были осуществлены реконструкционные работы.

В 2021г. здание было разделено на отдельные помещения, которые были поставлены на кадастровый учет и затем проданы в собственность Ответчиков – индивидуальных предпринимателей, а также физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями.

Актом Госинспекции по недвижимости г. Москвы от 22.12.2022г. № 9043996 зафиксировано, что в здании возводятся новые внутренние перегородки, антресоли; установлено дополнительное оборудование (сантехническое, электрическое, инженерное).

В Экспертном заключении от 16.10.2023г. № 4921/19-3-23 (т. 8 л.д. 5-62) по результатам первоначальной судебной экспертизы, назначенной судом первой инстанции, сделан вывод о том, что в здании были проведены работы по его реконструкции, выразившиеся в демонтаже существовавших внутренних лестниц, устройстве на их месте плит перекрытия и лифтовых шахт с лифтами; устройстве антресолей.

Город Москва указывает, что после реконструкции здания разрешение на ввод его в эксплуатацию в порядке, предусмотренном ст. 55 ГрадК РФ, выдано не было.

В связи с чем город Москва требует признать здание объектом незавершенного строительства.

П. 6 ст. 141.4 ГК РФ предусмотрено, что образование помещений в объектах незавершенного строительства не допускается.

Норма п. 6 ст. 141.4 ГК РФ внесена в ГК РФ ФЗ от 21.12.2021г. № 430-ФЗ, вступившим в силу с 01.09.2022г.

Со ссылкой на указанную норму город Москва требует запретить образовывать новые помещения в здании, проводить техническую инвентаризацию вновь образованных помещений, а также запретить оказывать услуги, направленные на их отчуждение до выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

Суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения главного требования о признании здания объектом незавершенного строительства и производных от него требований о запрете образовывать помещения в здании, проводить их техническую инвентаризацию, и о запрете оказывать услуги, направленные на отчуждение помещений.

Спорное здание не является объектом незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства являются различными видами недвижимых вещей.

Согласно пп. 10 ст. 1 ГрадК РФ объект незавершенного строительства – это объект, строительство которого не завершено.

Согласно пп. 14 ст. 1 ГрадК РФ реконструкция объекта капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема) в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за

исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Спорное здание по завершении его строительства было введено в эксплуатацию в 1995г., после чего оно было подвергнуто незначительной реконструкции (межэтажные лестничные марши демонтированы, на их месте устроены лифтовые шахты и монолитные перекрытия).

При этом все реконструктивные работы полностью завершены. В ходе судопроизводства завершались отделочные работы.

В Экспертном заключении от 16.10.2023г. № 4921/19-3-23 (т. 8 л.д. 5-62) по результатам первоначальной судебной экспертизы сделан вывод о том, что коэффициент завершенности конструктивных элементов объекта составляет менее 100%, объект соответствует признакам/ характеристикам объекта незавершенного строительства.

Однако в Экспертном заключении от 16.10.2023г. № 4921/19-3-23 (т. 8 л.д. 5-62) не было зафиксировано ни одной незавершенной строительством основной строительной конструкции здания, как то: фундамента, несущих стен, межэтажных перекрытий, крыши.

При этом экспертом, проводившим первоначальную судебную экспертизу, были даны объяснения суду первой инстанции, согласно которым здание квалифицировано экспертом как объект незавершенного строительства по причине проведения в нем отделочных работ и отсутствия разрешение на ввод в эксплуатацию после реконструкции.

В Экспертном заключении от 24.07.2024г. № 1069/19-3-23 (т. 10 л.д. 27-48) по результатам дополнительной судебной экспертизы, назначенной судом первой инстанции, содержится вывод о том, что по причине непредставления эксперту проектной документации, определить, обладает ли здание признаками (характеристиками) объекта незавершенного строительства, не представляется возможным.

При этом в Экспертном заключении от 24.07.2024г. № 1069/19-3-23 (т. 10 л.д. 27-48) по результатам дополнительной судебной экспертизы также не было зафиксировано ни одной незавершенной строительством основной строительной конструкции здания, как то: фундамента, несущих стен, межэтажных перекрытий, крыши.

Истцы также не ссылаются на то, что какая-либо основная строительная конструкция здания находится в процессе завершения строительства.

Истцы требуют признать здание объектом незавершенного строительства не по причине отсутствия строительной готовности основных строительных конструкций здания, а по причине отсутствия выданного уполномоченным органом разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

Между тем данное в пп. 10 ст. 1 ГрадК РФ понятие объекта незавершенного строительства как объекта, строительство которого не завершено, – однозначно позволяет квалифицировать как незавершенный

строительством только тот объект, который не достроен (до состояния здания, строения, сооружения).

При применении нормы пп. 10 ст. 1 ГрадК РФ по аналогии к реконструктивным работам можно сделать вывод о том, что объект капитального строительства, подвергшийся реконструкции, может быть признан объектом незавершенного строительства только в том случае, когда в результате реконструкции были демонтированы какие-либо несущие строительные конструкции, а впоследствии работы по замене и (или) восстановлению демонтированных несущих строительных конструкций не были завершены.

Тогда как по настоящему делу, как указано выше, спорное здание, построенное и принятое в эксплуатацию в 1995г., было подвергнуто незначительной реконструкции без изменения его высоты, количества этажей, без надстройки, расширения объекта, и на настоящее время все реконструктивные работы завершены; все несущие строительные конструкции после их демонтажа заменены/ восстановлены; не завершенных (недоделанных) работ по замене/ восстановлению демонтированных несущих строительных конструкций не осталось.

Ни в ГК РФ, ни в ГрадК РФ обстоятельство неполучения разрешения на ввод в эксплуатацию капитального объекта после его строительства или реконструкции не отнесено к признаку, позволяющему квалифицировать строительство или реконструкцию в качестве незавершенных.

Учитывая изложенное, требования о признании здания объектом незавершенного строительства, о запрете образовывать помещения в нем и проводить их техническую инвентаризацию, о запрете оказывать услуги в отношении соответствующих помещений признаны судами не подлежащими удовлетворению.

Требования об изъятии помещений в здании и определении условий изъятия также признаны судами не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно Градостроительного плана земельного участка от 25.09.2019г. № RU771220000-046811, в отношении земельного участка, на котором расположено спорное здание, установлены следующие основные виды разрешенного использования: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению и организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро) (3.3); здравоохранение (3.4, включая 3.4.1-3.4.2); дошкольное начальное среднее образование (3.5.1); деловое управление (4.1); объекты торговли (4.2); размещение гаражей и стоянок автомобилей, рынки, магазины, размещение организаций оказывающих банковские и страховые услуги (4.5), объекты общественного питания (4.6); развлекательные мероприятия, включая боулинг, азартные игры, дискотеки, аквапарки, ночные клубы, букмекерские конторы, тотализаторы (4.8.1, 4.8.2),

хранение транспортных средств общего пользования (4.9), выставочная деятельность (4.10).

Для вышеуказанных основных видов разрешенного использования п. 3.3.4 Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017г. № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» установлены вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства с кодами 1.14, 2.7.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2.2, 3.2.3, 3.3, 3.4.1, 3.5.1, 3.5.2, 3.6.1, 3.7.1, 3.8.1, 3.9.1, 3.9.2, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.8.1, 4.8.2, 4.9, 4.9.1, 4.9.2, 4.10, 5.1.2, 5.1.3, 5.1.4, 5.1.5, 6.9, 7.4, 8.3, 12.0.2.

Как указывают Истцы, фактически спорное здание используется как жилая застройка, гостиничное обслуживание.

Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», жилой застройке соответствует код 2.0, гостиничному обслуживанию соответствует код 4.7.

Поэтому, как указывают Истцы, правилами землепользования и застройки не допускается использование спорного здания ни под жилую застройку, ни под гостиничное обслуживание.

П. 1 ст. 287.7 ГК РФ предусмотрено, что если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник помещения после предупреждения продолжит нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведен необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В связи с чем Истцы со ссылкой на то, что помещения в спорном здании используются не по назначению, а именно: под проживание и временное пребывание физических лиц), требуют продать с публичных торгов все помещения в здании единым лотом, с обязанностью нового собственника использовать помещения по назначению, с выплатой собственникам вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Между тем обстоятельство использования помещений в здании не по назначению не доказано.

Актом Госинспекции по недвижимости г. Москвы от 22.12.2022г. № 9043996, приложенным к исковому заявлению, использование здания под проживание и временное пребывание физических лиц не зафиксировано.

В Экспертном заключении от 16.10.2023г. № 4921/19-3-23 (т. 8 л.д. 5-62) по результатам первоначальной судебной экспертизы сделан вывод о том, что 2-5 этажи в здании оборудованы под устройство номеров для проживания людей, используются под общежитие/ хостел.

Однако данный вывод не может быть признан достоверным, поскольку к Экспертному заключению от 16.10.2023г. № 4921/19-3-23 (т. 8 л.д. 5-62) не приложено ни одной фотографии или видеозаписи, которыми было бы зафиксировано проживание и временное пребывание физических лиц в помещениях здания в целях удовлетворения личных потребностей, а не для ведения предпринимательской деятельности.

Вывод эксперта о том, что помещений на 2-5 этажах используются для проживания людей, мотивирован тем, что каждое изолированное помещение, выходящее в общий коридор, оборудовано индивидуальным санузлом, электрическим щитком, зоной для готовки (кухней).

Между тем наличие индивидуальных санузла, электрического щитка и зоны для готовки характерно и для офисных помещений.

В Экспертном заключении от 24.07.2024г. № 1069/19-3-23 (т. 10 л.д. 27-48) по результатам дополнительной судебной экспертизы сделан вывод о том, что здание используется под общественные цели, а именно: ВРИ 3.3. «Бытовое обслуживание» (что соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ); здание как гостиница/ хостел/ общежитие не эксплуатируется; к Экспертному заключению приложены фотоснимки, удостоверяющие использование помещений в здании под размещение офисов.

По настоящему делу из 36-ти Ответчиков, к которым предъявлены требования о принудительном изъятии, один является юридическим лицом, одиннадцать являются физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями (10-й ответчик ФИО6, 11-й ответчик ФИО7, 12-й ответчик ФИО8, 13-й ответчик ФИО9, 17-й ответчик ФИО13, 20-й ответчик ФИО16, 22-й ответчик ФИО18, 23-й ответчик ФИО28, 26-й ответчик ФИО22, 27-й ответчик ФИО23, 29-й ответчик ФИО25), остальные являются индивидуальными предпринимателями.

В спорном здании общей площадью 3 618,5кв.м. 92% площади помещений принадлежит юридическим лицами и физическими лицами, являющимся индивидуальными предпринимателями.

В спорном здании все помещения являются нежилыми.

Вышеуказанные 11-ть физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, представили в материалы дела Агентские договоры, по которым они привлекли агентов (индивидуальных предпринимателей) с тем, чтобы последние осуществляли передачу принадлежащих им спорных нежилых

помещений в аренду для использования под размещение офиса, т.е. под нежилые цели.

В отношении ни одного из Ответчиков Госинспекцией по недвижимости города Москвы не составлялся Акт обследования, которым было бы зафиксировано посредством фотосъемки или видеосъемки использование помещений под постоянное или временное проживание.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о недоказанности обстоятельства использования Ответчиками помещений в здании не по назначению.

Кроме того, город Москва требует продать все помещения в здании единым лотом, – что не предусмотрено нормой п. 1 ст. 287.7 ГК РФ.

Нормой п. 1 ст. 287.7 ГК РФ предусмотрено последствие ненадлежащего использования (не по назначению) каждым конкретным собственником конкретного помещения в виде продажи соответствующего помещения с публичных торгов.

Даже если бы все Ответчики использовали помещения под постоянное или временное жилье (чего по настоящему делу не установлено), то и в таком случае по смыслу п. 1 ст. 287.7 ГК РФ продаже с публичных торгов подлежали бы помещения каждого отдельного собственника, т.е. отдельными лотами, а не единым лотом.

Судебная практика применения аналогичных норм, касающихся принудительного возмездного отчуждения имущества на основании судебного акта, в частности, ст. 239 ГК РФ (отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится), ст. 239.1 ГК РФ (отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка), – исходит из необходимости указания в судебном акте начальной цене продажи объекта, определенной на основании оценки его рыночной стоимости.

Тогда как в настоящем деле Истцы о проведении экспертизы рыночной стоимости помещений, о принудительном изъятии которых заявлен иск, не ходатайствуют.

Необходимо отметить, что Истцами не заявляется ни требование о признании здания объектом самовольной реконструкции применительно к ст. 222 ГК РФ, ни производного от него требования об обязании привести здание в первоначальное состояние, в котором оно находилось до реконструкции.

Согласно абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (…).

Между тем в настоящем деле Истцы не заявляют требований, основывающихся на нормах ст. 222 ГК РФ.

Город Москва требует при продаже здания с публичных торгов установить обязанность нового собственника привести здание в первоначальное состояние.

Как пояснили представители Истцов, в частности, суду апелляционной инстанции, под требованием привести здание в первоначальное состояние Истцы имеют в виду не технические характеристики здания, а его функциональное назначение; Истцы не требуют привести здание технически в то состояние, в котором оно находилось до реконструкции (демонтировать лифты и вернуть лестницы), а требуют, чтобы здание использовалось в соответствии с его назначением как нежилое (согласно документам ГБУ «МосГорБТИ» по состоянию на 20.01.2011г. здание было учтено как нежилое), в соответствии с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), например, под деловое управление или объект торговли.

Между тем, как указано выше, обстоятельство использования здания в нарушение его разрешенного использования (в качестве жилого), в настоящем деле не установлено.

Довод Истцов о том, что эксплуатация здания сопряжена с угрозой жизни и здоровью граждан, не имеет отношения к предмету и основанию заявленных исковых требований.

Как указано выше, Истцы не заявляют требований, основывающихся на нормах ст. 222 ГК РФ.

Истцы также не заявляют требований, основывающихся на нормах ст. 3.12. КоАП РФ («Административное приостановление деятельности»), о временном прекращении эксплуатации здания в случае угрозы жизни или здоровью людей.

Норма п. 1 ст. 287.7 ГК РФ не включает в состав, влекущий принудительное изъятие, ни реконструкцию без получения соответствующего разрешения, ни эксплуатацию без получения соответствующего разрешения.

Нормами гражданского или градостроительного законодательства не предусмотрено такое последствие реконструкции здания без получения соответствующего разрешения, как его принудительное изъятие.

При этом Ответчики не имеют правовых препятствий к тому, чтобы обеспечить получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Об отсутствии правовых препятствий к получению собственниками помещений в объекте капитального строительства, реконструированного без получения разрешения на строительство, всех необходимых документов для дальнейшей эксплуатации здания на законном основании, указывает в т.ч. Мосгосстройнадзор в своем отзыве на апелляционные жалобы (т. 22 л.д. 76-83); для этого необходимо, в частности, в порядке, установленном ст. 55 ГрадК РФ и постановлением Правительства Москвы от 17.04.2021г. № 145-ПП необходимо обратиться за государственной услугой города Москвы «Выдача разрешения на строительство» и «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»; разрешение на

строительство (реконструкцию) выдается Мосгосстройнадзором на основании заявления застройщика и комплекта документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 ГрадК РФ, при этом в силу ч. 10 ст. 51 Град К РФ Мосгосстройнадзор руководствуется исключительно документацией, представленной застройщиком и полученной посредством межведомственного взаимодействия, поэтому наличие завершенного строительством (реконструкцией) объекта капитального строительства не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию); в соответствии с ч. 16 ст. 54 ГрадК РФ после завершения строительства (реконструкции) объекта капитального строительства органом государственного строительного надзора проводится выездная проверка по основаниям, предусмотренным п. 5 или 6 ч. 1 ст. 75 ФЗ от 31.07.2020г. № 248-ФЗ (итоговая проверка), по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 Град К РФ требованиям проектной документации, либо об отказе в выдаче такого заключения; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается Мосгосстройнадзором на основании заявления застройщика и комплекта документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 ГрадК РФ.

Кроме того, довод Истцов о том, что эксплуатация здания сопряжена с угрозой жизни и здоровью граждан, является необоснованным.

Проведенными по делу основной и дополнительной судебными экспертизами установлено, что те выполненные в отношении здания работы, которые подлежат квалификации как реконструктивные (демонтаж лестничных маршей, устройство лифтовых шахт, монолитных перекрытий в зоне демонтажа лестничных маршей), не создают угрозу жизни и здоровью граждан; ни реконструированное здание в целом, ни его основные строительные конструкции не грозят обрушением.

Создающими угрозу жизни и здоровью граждан признано только 2 (два) элемента здания, не относящиеся к основным строительным конструкциям:

- ступени наружной лестницы (второй эвакуационный выход) признаны не соответствующими п. 5.7. СП 188.13330.2033 «Общественные здания и сооружения» по таким геометрическим параметрам, как размер проступи и подступенка;

- оборудование антресолей при высоте помещения менее 4,7м. признано не соответствующим п. 4.26. СП 188.13330.2022 «Общественные здания и сооружения».

Между тем Ответчиками в материалы дела представлены доказательства устранения нарушений геометрических параметров ступеней наружной лестницы силами привлеченных им подрядчиков, а именно: Договор от 19.08.2024г. № 1217-08-24/РД, рабочая документация «Устройство наружной эвакуационной лестницы 3-го типа по адресу: г. Москва, ЮВАО, р-н Выхино-Жулебино, ул. Генерала Кузнецова, д. 18,

корп. 1, Акт от 11.01.2024г. № 1217-24/РД», Договор ремонтных работ от 30.10.2024г. № 30/10-23, Приложение № 3 к Договору от 22.10.2024г., Акт о приемке выполненных работ от 28.11.2024г. № 4.

Сохранение нарушения в виде антресолей при высоте помещения менее 4,7м. является основанием для понуждения в судебном порядке собственников соответствующего помещения к демонтажу антресоли, но не к принудительной продаже здания.

Что касается вывода эксперта о несоответствии помещений с оборудованными в них антресолями требованиям п. 4.26. СП 188.13330.2022, то здесь необходимо отметить следующее.

П. 4.26. СП 188.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» предусмотрено, что в помещениях общественного назначения, высота которых в чистоте равна или более 4,7м, допускается устройство промежуточных уровней или антресолей. При этом проходы под уровнями (или антресолями) и над ними следует выполнять высотой не менее 2,2 м.

В п. 3.1.9. СП 188.13330.2022 определено, что понимается под «помещениями общественного назначения», а именно: это помещения, предназначенные для обеспечения общественных функций за счет размещения в них учреждений, предприятий, организаций и т.д., предоставляющих услуги (обслуживание) населению.

Из указанного определения следует, что не относится к помещениям общественного назначения те нежилые помещения, которые не предназначены для оказания услуг населению, не предназначены для доступа в них неопределенного круга лиц.

К таким, в частности, могут быть отнесены помещения, предназначенные для размещения в них органов управления, внутренних служб коммерческих организаций (бухгалтерии, др.).

В деловом обороте для нежилых помещений, используемых под размещение офиса (внутренних служб) коммерческих организаций, непосредственно не контактирующих с населением, востребовано размещение в них индивидуальных санузлов, зон для готовки.

При этом из приложенных к Экспертным заключениям фотографий следует, что те помещения высотой менее 4,7м., в которых оборудованы антресоли, не являются помещениями общего пользования (коридоры, холлы), а являются изолированными помещениями, выходящими в общий коридор.

Соответственно, при использовании данных помещений не как общественных, не для предоставления услуг населению, – оборудование в них антресолей не нарушает требования п. 4.26. СП 188.13330.2022.

Кроме того, необходимо отметить, что на момент проведения первоначальной и дополнительной экспертиз СП 188.13330.2022 не был включен в Перечень национальных стандартов и сводов правил, в силу чего согласно ч. 4 ст. 6 ФЗ от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» данный свод правил не являлся обязательным для применения.

Таким образом, судами не установлено обстоятельств, которые бы свидетельствовали о том, что спорное здание в целом или отдельные помещения в нем создавали бы угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о необоснованности исковых требований и отказе в их удовлетворении.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционных жалоб.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.05.2025г. по делу № А40-302699/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья Кузнецова Е.Е.

Судьи Гузеева О.Н.

Семикина О.Н.