Решение от 9 сентября 2020 г. по делу № А28-3336/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А28-3336/2020
г. Киров
09 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 09 сентября 2020 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Шубиной Н.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу:

<...> 102

дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Вятский кулинар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, <...>)

к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, <...>)

об обязании заключить договор

при участии представителей:

от истца-Зыкова М.Н., по доверенности,

от ответчика - ФИО2, по доверенности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Вятский кулинар" (истец) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности города Кирова (ответчик, Департамент) о понуждении заключить договор от 05.02.2020 №5 купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: <...> с рассрочкой платежа (далее- договор), с указанием в пункте 2.1 договора цены продажи имущества 2 847 500 рублей 00 копеек без учета НДС.

После проведения в ходе судебного разбирательства экспертизы, истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) уточнил исковые требования, просит понудить ответчика заключить указанный договор с указанием цены, определенной экспертом.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, подробно изложенным в отзыве, указав, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты, поскольку от заключения договора купли-продажи он не уклонялся, возникли разногласия относительно стоимости спорного объекта. Также указал, что отличие рыночной стоимости спорного объекта, указанное в отчете, выполненном по заказу Департамента, не может свидетельствовать о недостоверности первоначального отчета об определении рыночной стоимости.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в полном объеме, в судебном заседании установлено следующее.

Истец, являясь арендатором спорного помещения 26.11.2018 обратился к ответчику с заявлением от 23.11.2018, в котором он сообщал о своем намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>;

Ответчик отказал ему в реализации приобретения имущества, в связи с чем, истец обратился с исковым заявлением в суд.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 12.07.2019 по делу № А28-3168/2019, измененным постановлением апелляционной инстанции от 31.10.2019, требования истца были удовлетворены; отказ ответчика в реализации преимущественного права ООО «Вятский кулинар» на приобретение в собственность арендуемого имущества по заявлению от 23.11.2018, изложенный в письме № 8191-01-05ДМС от 25.12.2018 признан недействительным; ответчика обязали совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» действия, направленные на реализацию обществом с ограниченной ответственностью «Вятский кулинар» преимущественного права выкупа нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000023:846 общей площадью 193,8 кв. м, в здании, расположенном по адресу: <...>».

Постановлением администрации города Кирова от 31.01.2020 № 191-п установлен способ приватизации – осуществить продажу муниципального имущества- нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000023:846, по указанному выше адресу в порядке реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства – ООО «Вятский кулинар», арендующего имущества на основании договора аренды от 24.01.2007 № 6102 и установлением цены спорного объекта недвижимости в связи с чем, ответчик направил в адрес истца проекты договоров купли-продажи указанного помещения с указанием цены продажи объекта в размере 4150000 рублей 00 копеек (без НДС).

Цена объекта основана на полученных результатах исследований, отраженных в отчете, подготовленном ИП ФИО3

В связи с несогласием с предложенной ответчиком стоимостью объекта и в целях определения его действительной рыночной стоимости истец обратился к ООО «Центру независимой экспертизы и оценки».

Согласно полученному отчету об оценке и заключению к отчету от 31.10.2019 рыночная стоимость спорного объекта составила 2847500 рублей 00 копеек.

На обращение истца об определении цены выкупаемого имущества в соответствии с заключением ООО «Центра независимой экспертизы и оценки» и подписания договора купли-продажи с протоколом разногласий, ответчик не ответил, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулируются законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп арендуемого помещения (на момент вынесения постановления), факт направления ответчиком и получения истцом проекта договора купли-продажи подтверждаются материалами дела и самим ответчиком.

Согласно пункту 2 статьи 9, пункта 3 статьи 10 Закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы, под которыми в силу статьи 4 данного закона понимается орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязан: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с указанными положениями Закона № 159-ФЗ Администрация города Кирова приняла постановление, установив цену продажи имущества на основании отчета независимого оценщика, поручила Департаменту заключить договор купли-продажи имущества с истцом, во исполнение которого Департамент направил проект договора истцу.

Исходя из указанных положений закона и фактических обстоятельств дела, заключение договора для ответчика является обязательным.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как следует из материалов дела и пояснений Департамента, ответчик от заключения договора не уклонялся; фактически между сторонами имеются разногласия относительно пункта 2.1 договора, содержащего условие о цене отчуждаемого имущества.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества и предметом договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из статьи 8 Закона об оценочной деятельности, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости таких объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна производится на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретением арендуемого имущества.

В целях урегулирования разногласий и определения выкупной цены спорного помещения по состоянию на 26.11.2018, судом на основании статьи 82 АПК РФ по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручалось OOO Центру комплексной экспертизы «Независимая экспертиза», по заключению которой рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 26.11.2018 составила 3 070 000 рублей 00 копеек (без НДС).

После проведения экспертизы истец уточнил цену продажи спорного объекта, до стоимости, определенной экспертом.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

В ходе экспертизы было проведено ознакомление и изучение обстоятельств дела, произведены необходимые расчеты, осуществлен осмотр объекта, при определении итоговой величины стоимости объекта оценки экспертом была применена процедура взвешивания; затратному подходу присвоен вес- 0, сравнительному подходу -0,6111%, доходному подходу- 0,3889%.

Выводы эксперта, отраженные в заключении судебной экспертизы логичны, последовательны, проверяемы, достоверны, обоснованы, опираются на действующее законодательство.

Из заключения следует, что оно составлено квалифицированным специалистом на основании требований нормативных документов, а также документов, которые были представлены судом для проведения экспертизы.

Приходя к выводу об итоговой величине рыночной стоимости спорного объекта, эксперт пришел к заключению о том, что в условиях рыночной экономики приоритетной стоимостью является определенная сравнительным подходом.

Частью 2 статьи 64 АПК РФ предусмотрено, что в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Разрешая вопрос о назначении экспертизы по делу, суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости спорного недвижимого имущества независимым оценщиком, который будет предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, для чего предлагал лицам по делу представить сведения о возможных вариантах экспертной организации. При этом, суд учитывает, что при разрешении ходатайства о назначении экспертизы какие-либо возражения относительно экспертной организации ответчиком заявлены не были.

Недостоверность отчета о стоимости, представленного ответчиком косвенно подтверждается выводами эксперта, проводившего судебную экспертизу.

Ответчик выводы эксперта не оспорил, возражений против примененных методов исследования, содержания заключения не заявил, о назначении повторной, дополнительной, комплексной либо комиссионной экспертизы не заявил.

Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется.

Кроме того, суд учитывает, что оценка, представленная ответчика, проведена на 23.11.2018, а не на дату обращения истца с заявлением о выкупе имущества - 26.11.2018.

Исследовав представленное в качества доказательства по делу заключение судебной экспертизы суд, с учетом отсутствия возражений ответчика, пришел к выводу о соответствии заключения требованиям законодательства, регулирующих порядок оценки выкупаемого имущества.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта, являясь одним из доказательств и, исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Выводы эксперта не противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

Оснований для признания указанных выводов неправомерными, у суда не имеется. Экспертиза проведена в соответствии с положениями статей 82-83, 86 AПК РФ, с предупреждением эксперта об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих об иной стоимости недвижимого имущества, ответчиком суду не представлено.

На основании изложенного, при определении цены выкупаемого имущества суд считает возможным принять за основу заключение судебной экспертизы, составленное OOO центр комплексной оценки «Независимая экспертиза».

Таким образом, заключение указанной экспертной организации о стоимости выкупаемого имущества суд признает достоверным и возможным для определения стоимости недвижимого имущества, выкупаемого в порядке 159-ФЗ, заявленные истцом с учетом уточнения требования являются обоснованными.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.01.2012 № 11657/11, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно положениям АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Учитывая, что по смыслу заявленных истцом требований он просит урегулировать разногласия по договору в предложенной им редакции по пункту 2.1., поскольку ответчик не возражает заключить договор, но на условиях иных, чем предлагает истец по тому же пункту, в целях защиты прав истца и внесения правовой определенности в существующие правоотношения суд считает возможным удовлетворить исковые требования, урегулировав разногласия по договору.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и взыскиваются с него в пользу истца, уплатившего государственную пошлину при подаче иска в суд.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 05.02.2020 № 5, приняв пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи имущества определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, составляет 3 070 000 (три миллиона семьдесят тысяч) рублей 00 копеек (без НДС)».

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вятский кулинар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, <...>) 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья Н.М. Шубина