Решение от 14 октября 2024 г. по делу № А76-34480/2022

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-34480/2022
14 октября 2024 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения оглашена 14 октября 2024 г.

В полном объеме решение изготовлено 14 октября 2024 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Регионснаб», г. Челябинск, ИНН <***>

к Министерству имущества Челябинской области, г. Челябинск, ИНН <***>

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Аналитик-Центр»,

о признании недействительным отчёта оценщика и установлении размера арендной платы

с участием представителей

истца: ФИО1, доверенность от 10.01.2024,

ответчика: ФИО2, доверенность от 27.03.2024,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Регионснаб», г. Челябинск (далее – истец, общество) 19.10.2022 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, г. Челябинск а (далее- ответчик, министерство)

- о признании недействительным отчёта об определении стоимости арендной платы от 13.07.2022 г. № 1355/22, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»;

- об установлении стоимости ежемесячной арендной платы за имущество:

дом-дача литер Е, этажность 2, площадь 206,3 кв.м,

дом литер Д, этажность 2, площадь 241,7 кв.м,

административный корпус литер Ж, этажность 2, площадь 296,2 кв.м,

дом-дача литер Б,б,б, этажность 1, площадь 67,5 кв.м,

дом-дача литер В,в, в1, этажность 1, площадь 69,9 кв.м,

здание летнее кафе, этажность 1, площадь 62,0 кв.м,

здание склад с подвалом, этажность 1, площадь 120 кв.м,

нежилое здание дом щитовой, этажность 1, площадь 53,8 кв.м,

нежилое здание дом дача, этажность 1, площадь 25,0 кв.м,

нежилое здание дом, этажность 2, площадь 500,0 кв.м,

нежилое здание дом-дача, этажность 1, площадь 25.0 кв.м,

нежилое здание дом-дача, этажность 1, площадь 25.0 кв.м,

здание склад 2, этажность 1, площадь 50,0 кв.м.,

нежилое здание дом щитовой, этажность 1, площадь 30, кв.м,

нежилое здание дом щитовой, этажность 1, площадь 30, кв.м,

здание котельная, этажность 1, площадь 6,3 кв.м,

дом дача, этажность 1, площадь 25,0 кв.м. и земельный участок площадью 7 201 кв.м., расположенные по адресу: Челябинская область, город Миасс, озеро Большой Еланчик, база отдыха «Березовая роща», в размере 147 319 руб. с учетом НДС 20%.

В качестве основания требований истец указал, что отчёт оценщика, положенный министерством в основу определения размера арендной платы имеет неустранимые пороки в определении размера арендной платы. Представленный обществом в порядке противовеса отчёт ООО «Аудит-Классик», по мнению истца, является достоверным, а указанная в нем сумма аренды подлежит признанию достоверной.

Минимущество с иском не согласилось. Указало, что представленный обществом отчёт является недостоверным, так как при сравнительном подходе оценки в качестве объектов оценки использованы не аналоги исследуемых объектов; отсутствует корректировка на дату предложения участка и зданий; не представлены сведения о номерах телефонов собственников объектов, предлагаемых к аренде; не читаемы выписки из техпаспортов объектов, что не позволяет проверить и подтвердить характеристики объектов (том 2 л.д. 2-4).

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

Как следует из материалов дела, 05.12.2016 между Министерством имущества (арендодатель) и ООО «Регионснаб» (арендатор) заключен договор №2364-р недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду 22 объекта недвижимости и земельный участок площадью 7 201 кв.м., кадастровый номер 74:34:2406700:75, расположенные по адресу Челябинская область, город Миасс, озеро Большой Еланчик, база отдыха «Березовая роща».

Срок договора на 5 лет.

Арендная плата установленная по результатам аукциона составила 65 5325 руб. 50 коп. в месяц с учётом земельного участка.

По условиям п. 3.5 договора размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону увеличения по соглашению сторон в случае изменения фактов, оказывающих влияние на оценочную стоимость имущества. Сторона, выступающая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом другую сторону не менее чем за 30 календарных дней.

Имущество передано в аренду по акту (том 1 л.д. 11 оборот).

После истечения срока действия договора общество «Регионснаб» направило в адрес министерства заявление о заключении договора аренды на новый срок (том 2 л.д. 7).

В ответе на заявление министерство направило обществу дополнительное соглашение №3, в котором п. 3.1 договора аренды изложен в следующей редакции- размер арендной платы за 18 объектов составляет 221 557 руб. в месяц, за земельный участок – 25 196 руб. в месяц.

К указанному соглашению общество оформило протокол разногласий, о том, что за 18 объектов недвижимости арендная плата составляет 62 595 руб. 30 коп. в месяц и за участок – 2 937 руб. 20 коп. в месяц (том 1 л.д. 15).

Министерство представило возражения на протокол разногласий от 14.09.2022 (том 1 л.д. 17-18), настаивая на своей редакции соглашения.

Общество «Регионснаб» обратилось в досудебном порядке к ООО АФ «Аудит-Классик» для получения заключения о рыночной стоимости аренды объектов, являющихся предметом договора аренды.

Из представленного заключения об оценке №148-Оц следует, что рыночная стоимость аренды объектов составляет и 147 319 руб. в месяц, с учётом земельного участка (том 1 л.д. 20-118).

19 октября 2022 г. общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества предусмотрены положениями статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в соответствии с которой заключение договоров аренды в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных названным Законом случаев.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Применение частей 9 - 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции разъяснено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В пункте 4.2 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Министерством в материалы дела не представлено какого-либо решения, принятого в соответствии с пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в форме распоряжения органа местного самоуправления о том, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора в связи с изменением порядка распоряжения им.

Следовательно, договор аренды №2364-р может быть продлен сроком действия на три года.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4.2 Постановления N 73 условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 Постановления N 73).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В отчёте от 13.07.2022 №1355/22 рыночная стоимость спорных объектов в месяц с учётом земельного участка, составила 246 753 руб.

Возражая против принятия стоимости аренды, указанной в заключении ООО «АналитикЦентр» №1355/22 истец ссылается на то, что при определении стоимости аренды эксперт производит сравнение земельных участков, имеющих отличные от спорного категории земель и виды разрешенного использования участков (земли сельсхозназначения, под ИЖС, придорожного сервиса), в то время как спорный участок имеет вид разрешенного использования- под объекты базы отдыха. Сравнение не аналогичных объектов привело, по мнению истца, к неправильному определению стоимости аренды.

29 мая 2023 г. истец завил ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью установления стоимости аренды спорного имущества (том 3 л.д. 17).

Определением от 19.07.2023 ходатайство истца удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено ООО «Уральское бюро судебной экспертизы», 454006, <...>, эксперту ФИО3.

На разрешение эксперта поставлен вопрос: Определить рыночный размер аренды имущества, переданного Министерством имущества Челябинской области по договору №2364-р от 05.12.2016 о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области на дату 06.12.2022.

В связи с тем, что суд неоднократно продлевал срок проведения экспертизы, однако экспертное заключение в адрес суда так и не поступило, суд определением от 18.12.2023 поручил проведение экспертизы ООО «Урал эксперт», эксперту ФИО4.

19 апреля 2024 в адрес суда поступило заключение эксперта №18, согласно которого ежемесячная стоимость аренды имущества, являющегося предметом договора аренды от 05.12.2016, составила 140 408 руб. (том 3 л.д. 85-108).

В судебном заседании 07.08.2024 эксперт по ходатайству ответчика ответил на вопросы сторон, сообщив, что в связи с отсутствием объектов аналогов, он не применял сравнительный метод оценки, использовав индекс инфляции на 2022 г. (том 3 л.д. 146).

Судом установлено, что экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, сомнений в его достоверности не имеется. Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным ст. 82, 83 АПК РФ, с учетом разъяснении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Заключение составлено экспертом, имеющим необходимые специальные познания, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а потому не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, у суда оснований не имеется.

Экспертное заключение исследовано, выводы экспертов являются полными и обоснованными, соответственно, экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательств (статьи 67, 68 АПК РФ) и принимается судом.

Таким образом, экспертным заключением установлено, что рыночная стоимость аренды имущества, в том числе земельного участка, составляет 140 408 руб. в месяц.

Иных возражений кроме как несогласия с размером платы установленной экспертом, ответчик суду не представил.

При этом сам факт несогласия с заключением эксперта не является основанием для признания заключения неотносимым и недопустимым доказательством.

Учитывая вышеизложенное, суд в соответствии со ст. ст. 65, 71 АРПК РФ приходит к выводу о том, что истцом доказан факт недействительности отчёта от 13.07.2022 №1355/22 и применении размера арендной платы как 140 408 руб.

В соответствии со ст. 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом при обращении в суд чек-ордером от 22.09.2022 уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб. (том 1 л.д. 7).

Кроме того, истец понес расходы в размере 85 000 руб. на оплату услуг эксперта, которые в связи с удовлетворением судом его требований подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным отчет об определении стоимости арендной платы от 13.07.2022 №1355/22.

Установить стоимость ежемесячной арендной платы за имущество:

дом-дача литер Е, этажность 2, площадь 206,3 кв.м,

дом литер Д, этажность 2, площадь 241,7 кв.м,

административный корпус литер Ж, этажность 2, площадь 296,2 кв.м,

дом-дача литер Б,б,б, этажность 1, площадь 67,5 кв.м,

дом-дача литер В,в, в1, этажность 1, площадь 69,9 кв.м,

здание летнее кафе, этажность 1, площадь 62,0 кв.м,

здание склад с подвалом, этажность 1, площадь 120 кв.м,

нежилое здание дом щитовой, этажность 1, площадь 53,8 кв.м,

нежилое здание дом дача, этажность 1, площадь 25,0 кв.м,

нежилое здание дом, этажность 2, площадь 500,0 кв.м,

нежилое здание дом-дача, этажность 1, площадь 25.0 кв.м,

нежилое здание дом-дача, этажность 1, площадь 25.0 кв.м,

здание склад 2, этажность 1, площадь 50,0 кв.м.,

нежилое здание дом щитовой, этажность 1, площадь 30, кв.м,

нежилое здание дом щитовой, этажность 1, площадь 30, кв.м,

здание котельная, этажность 1, площадь 6,3 кв.м,

дом дача, этажность 1, площадь 25,0 кв.м. и земельный участок площадью 7 201 кв.м., расположенные по адресу: Челябинская область, город Миасс, озеро Большой Еланчик, база отдыха «Березовая роща», в размере 140 408 руб.

Взыскать с Министерства имущества Челябинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Регионснаб» 6 000 руб. расходов по уплате госпошлины и 85 000 руб. расходов по проведению экспертизы.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.



Судья Л.Д. Мухлынина


Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.