Решение от 9 апреля 2024 г. по делу № А83-25091/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-25091/2023
9 апреля 2024 года
г. Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 9 апреля 2024 года. Решение в полном объеме изготовлено 27 марта 2024 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Черной Д.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел материалы заявления общества с ограниченной ответственностью «Стройматериалы» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; пер. Красноармейский, 7, г. Ялта, <...>)

к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; просп. Кирова, 13, г. Симферополь, <...>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Ялта Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; пл. Советская, 1, г. Ялта, <...>), Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; пл. Советская, 1, г. Ялта, <...>)

о признании недействительным уведомления,

при участии:

от заявителя – ФИО2, действующий на основании доверенности от 10.09.2023 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым – ФИО3, действующая на основании доверенности от 29.12.2023 №07/01/2756, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

иные представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

УСТАНОВИЛ:

04.10.2023 общество с ограниченной ответственностью «Стройматериалы» (далее – заявитель, общество, ООО «Стройматериалы») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) с требованием с учетом заявления об изменении предмета заявленных требований от 06.02.2024, принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 49 процессуального закона, о признании недействительным решения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее – комитет, Госкомрегистр) об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета по делу от 04.10.2023 №КУВД-001/2023-27891062/5.

В качестве правовосстановительной меры общество просит суд обязать комитет повторно рассмотреть заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок от 29.06.2023 №КУВД-001/2023-27891062 без учета оснований для отказа в таком учете, приведенных в решении Госкомрегистра от 04.10.2023 №КУВД-001/2023-27891062/5 (звукозапись судебного заседания от 27.03.2024).

Заявленные требования ООО «Стройматериалы» со ссылками на письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.11.2020 №13-00415/20 мотивирует тем, что является надлежащим лицом для подачи заявления о кадастровом учете в регистрирующий орган об установлении дополнительного вида разрешенного использования арендуемого на основании договора от 09.07.2020 земельного участка с кадастровым номером 90:25:010121:2309, поскольку является правообладателем последнего.

Во время судебного заседания представитель ООО «Стройматериалы» требования, изложенные в заявлении, пояснениях от 14.12.2023 и дополнительных пояснениях от 27.03.2024, поддержал в полном объеме.

Представитель Госкомрегистра против удовлетворения заявления возражал, повторяя доводы, изложенные в отзыве от 03.11.2023 и пояснениях от 06.02.2024, ссылаясь на законность и обоснованность оспариваемого решения, указывая, что общество, как арендатор спорного земельного участка, не вправе изменять договор аренды в одностороннем порядке путем изменения вида его разрешенного использования.

Администрация города Ялта Республики Крым (далее - Администрация г. Ялты) и ее Департамент имущественных и земельных отношений, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения заявления, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

09.06.2020 между Администрацией г. Ялты (арендодатель) и ООО «Стройматериалы» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 2 814 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:010121:2309, в границах указанных в кадастровом паспорте. Вид разрешенного использования земельного участка: «Магазины» (код 4.4), «Склады» (код 6.9).

В соответствии с пунктом 1.3 договора на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 90:25:010121:1123, 90:25:010121:1223, 90:25:010121:674, 90:25:010121:1119, 90:25:010121:1210, 90:25:010121:1229, 90:25:010121:671, принадлежащие арендатору на праве собственности.

29.06.2023 ООО «Стройматериалы» обратилось в Госкомрегистр с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений в связи с установлением к ранее установленным видам разрешенного использования «Магазины» (код 4.4), «Склады» (код 6.9) дополнительного вида разрешенного использования арендуемого земельного участка кодом 2.5 «среднеэтажная жилая застройка». В качестве документа-основания в регистрирующий орган представлен поименованный выше договор.

По результатам рассмотрения вышеуказанного заявления 04.07.2023 Госкомрегистром принято решение о приостановлении государственного кадастрового учета №КУВД-001/2023-27891062/2 на срок до 04.10.2023, оформленное соответствующим уведомлением.

В качестве оснований, препятствующих государственной регистрации, комитет указал, что с заявлением о государственном кадастровой учете обратилось ненадлежащее лицо, так как согласно сведениям из ЕГРН ООО «Стройматериалы» не является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 90:25:010121:2309.

01.10.2023 Госкомрегистром на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон №218-ФЗ) вследствие неустранения выявленных нарушений отказано в государственном кадастровом учете в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала 90:25:010121:2309. Отказ государственной регистрации прав оформлен уведомлением №КУВД-001/2023-27891062/5. Основания для отказа в государственной регистрации аналогичны указанным в уведомлении о приостановлении государственной регистрации №КУВД-001/2023-27891062/1.

Общество, полагая, что вынесенное комитетом решение об отказе в осуществлении изменений государственного кадастрового учета не соответствуют нормам действующего законодательства, одновременно нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд с данным заявлением, прибегнув к судебной защите.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается заявление, суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат ввиду нижеследующего.

Главой 24 АПК РФ регламентирован порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Применительно к части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 процессуального закона обязанность доказывания указанных обстоятельств, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

При этом согласно правилам распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Исходя из системного толкования части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 №21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном установлении совокупности условий, а именно - их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В свою очередь, правоотношения, связанные осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регламентированы Федеральным законом №218-ФЗ.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ.

Требования к заявлению об осуществлении государственного кадастрового учета установлены статьями 18 и 21 Федерального закона №218-ФЗ.

Частью 4 статьи 18 вышеотмеченного закона предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу части 1 статьи 21 Федерального закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Между тем, статьей 26 Федерального закона №218-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. Так, в частности, государственный кадастровый учет может быть приостановлен в случае если с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (пункт 2 части 1).

К тому же, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Федерального закона №218-ФЗ).

Пунктами 1 и 2 части 3 статьи 3 Федерального закона №218-ФЗ к компетенции органа, осуществляющего государственную регистрацию, отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

При осуществлении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Федерального закона №218-ФЗ).

Между тем, согласно материалам дела основанием для принятия Госкомрегистром оспариваемого решения от 04.10.2023 №КУВД-001/2023-27891062/5 послужил вывод о том, что с заявлением о кадастровом учете в регистрирующий орган об установлении дополнительного вида разрешенного использования обратилось ненадлежащее лицо.

Судом установлено, что согласно сведениям ЕГРН право собственности на земельный участок с кадастровым номером 90:25:010121:2309 зарегистрировано за муниципальным образованием городской округ Ялта Республики Крым, о чем 29.06.2020 в ЕГРН внесена соответствующая запись №90/999/001/2020-247698.

Впоследствии 09.07.2020 в ЕГРН зарегистрировано право аренды в отношении вышеуказанного объекта недвижимости за ООО «Стройматериалы» на основании договора аренды земельного участка 09.06.2020.

По смыслу статей 1 и 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Как указано судом выше, спорный земельный участок был предоставлен обществу в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений на земельный участок изменение вида использования земельного участка предполагает изменение договора и невозможно без изменения такого договора.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац 3 части 2 статьи 7 ЗК РФ).

В силу части 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в ЕГРН о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

В ЕГРН внесены сведения о видах разрешенного использования ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 90:25:010121:2309 на основании правоустанавливающего документа - договора аренды земельного участка, следовательно, с этой даты внесения сведений виды разрешенного использования в отношении спорного земельного участка считаются выбранными.

Согласно статье 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

При этом при исследовании истребованной судом градостроительной документации на спорный земельный участок с кадастровым номером 90:25:010121:2309 установлено, что последний расположен в территориальной зоне ТЗ-03/2-94 «зона среднеэтажной жилой застройки», градостроительный регламент для которой предусматривает в числе условно разрешенный вид «магазины». Земельный участок предоставлялся обществу публичным собственником с видами разрешенного использования «магазины» и «склады».

Между тем, само по себе установление градостроительным регламентом данной территориальной зоны ТЗ-03/2-94 среди прочих видов разрешенного использования такого вида, как «среднеэтажной жилой застройки» (код 2.5), не свидетельствует о возможности арендатора земельного участка в отсутствие волеизъявления публичного собственника и в обход предусмотренной законом процедуры обратиться в регистрирующий орган с целью установления дополнительного вида разрешенного использования.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлен в договоре, в том числе посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Арендатор не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду в рамках действующего договора аренды.

Данные выводы суда в полной мере согласуются с правовой позицией, изложенной в обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №1756/13 по делу №А35-765/2012, определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 28.08.2019 по делу №А84-3462/2018, постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2023 №А83-4667/2022.

В данном случае обращение общества с требованием об изменении (дополнении) вида разрешенного использования земельного участка фактически направлено на изменение установленного действующим договором аренды вида разрешенного использования, влияющего как на размер арендной платы, так и правовой режим расположенного на нем недвижимого имущества, а не на приведение вида его разрешенного использования в соответствие с условиями договора, что, по мнению суда, недопустимо.

При этом применительно к спорным правоотношениям сторон ООО «Стройматериалы» правомочно обратиться в Госкомрегистр с заявлением о кадастровом учете установления дополнительного вида разрешенного использования арендуемого земельного участка лишь после внесения соответствующих изменений в договор аренды, то есть с учетом реализованной в установленном порядке воли собственника такого участка, а не подменяя ее. О таком праве заинтересованного лица идет речь в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.11.2020 №13-00415/20, неверно истолкованном обществом.

Суд также обращает внимание, что ООО «Стройматериалы» не лишено права обратиться к собственнику земельного участка с заявлением об изменении (путем дополнения) вида разрешенного использования спорного земельного участка.

Таким образом, суд пришел к выводу о соответствии оспариваемого решения нормам действующего законодательства, отсутствия факта нарушения им прав общества, что с учетом императивных разъяснений, содержащихся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 №21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», в их нормативном единстве с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ исключает возможность удовлетворения судом заявленных ООО «Стройматериалы» требований.

Более того, поскольку требование о понуждении комитет повторно рассмотреть заявление о государственном кадастровом учете от 29.06.2023 №КУВД-001/2023-27891062 без учета оснований для отказа в таком учете, приведенных в решении комитета от 04.10.2023 №КУВД-001/2023-27891062/5, заявлено обществом как правовосстановительная мера, при изложенных выше обстоятельствах последнее также удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167–170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).


Судья Д.М. Черная