Решение от 13 марта 2020 г. по делу № А59-6356/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-945, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта - info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-6356/2019
г. Южно-Сахалинск
13 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2020 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Учанина Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании отсутствующим права собственности, при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 09.10.2019 (до перерыва),

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 07.12.2018,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово» (далее – ответчик, Общество), содержащим следующие требования:

признать отсутствующим зарегистрированное за ответчиком право собственности на объект - иное сооружение - логистический центр "Хомутово", расположенный по адресу: Южно-Сахалинск, пл/рн. Хомутово, ул. 1-ая Октябрьская;

обязать ответчика освободить земельный участок от объектов вспомогательного назначения, предоставить Департаменту право самостоятельно осуществить действия по сносу объектов.

В обоснование требований Департамент сослался на положения статей 2, 13, пункта 1 статьи 18, пункта 1 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», части 2, пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», пункта 1 статьи 610, пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктов 1, 4 статьи 39.6, пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22).

Определением суда от 23.10.2019 исковое заявление оставлено без движения до 22.11.2019, определением от 27.11.2019 исковое заявление принято к производству, назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 24.12.2019. Определением суда от 24.12.2019 дело назначено к судебному разбирательству на 29.01.2020, затем разбирательство по делу отложено на 02.03.2020. В судебном заседании 02.03.2020 был объявлен перерыв до 05.03.2020.

Определением суда от 27.11.2019 по делу приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «ЛЦ Хомутово» производить отчуждение объекта - иное сооружение - логистический центр "Хомутово", расположенный по адресу: Южно-Сахалинск, пл/рн. Хомутово, ул. 1-ая Октябрьская (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним № 65:01:0405004:485-65/074/2019-1 от 16.01.2019), запрета Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области осуществлять государственную регистрацию прекращения, перехода права собственности на указанный объект. Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2020 определение от 27.11.2019 оставлено без изменения.

В представленном отзыве Общество возражало против удовлетворения иска, указав следующее:

-в рамках рассмотрения дела № А59-7880/2018 по иску Общества к Департаменту об обязании произвести расчёт арендной платы было установлено, что обществом "ЛЦ Хомутово" получено разрешение от 13.08.2015 № 6564701000-05559-2015 на строительство объекта капитального строительства: "Коммерческо-складской комплекс "Логистический центр "Хомутово", по южной стороне автодороги на аэропорт, восточнее территории аэропорта в г. Южно-Сахалинске". Первая очередь строительства - административное здание, расположенное по адресу: <...>. Согласно проектной документации логистический центр состоит из административного здания, открытой площадки для складирования строительного материала, складов - объектов вспомогательного использования, контрольно-пропускного пункта. Решение суда от 12.04.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.10.2019 по делу № А59-7880/2018 являются судебными актами, имеющими преюдициальное значение в рамках рассмотрения настоящего спора, и опровергающими доводы Департамента;

-Департаментом избран ненадлежащий способ защиты права;

В судебном заседании 02.03.2020 представитель Департамента требования поддержала, представитель ответчика возражал против удовлетворения иска. В судебном заседании 05.03.2020 представитель истца отсутствовал, представитель Общества возражения поддержал. На основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Заслушав представителя Общества, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из обстоятельств дела, земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122 первоначально был предоставлен обществу «Вектор» на основании договора аренды от 06.11.2008 № 00201, разрешенное использование – для строительства коммерческо-складского комплекса. Соглашением от 24.05.2012 права и обязанности по указанному договору перешли к ответчику.

13.08.2015 Обществу Департаментом выдано разрешение № 65-64701000-05559-2015 на строительство объекта капитального строительства: «Коммерческо-складской комплекс «Логистический центр «Хомутово» по южной стороне автодороги на аэропорт, восточнее территории аэропорта вг. Южно-Сахалинске, первая очередь строительства – административное здание. Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого планируется расположение объекта недвижимости - 65:01:0405004:122.

12.11.2015 между Департаментом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 00201/15, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды с 23.10.2015 по 22.10.2018 земельный участок, относящийся к категории земель Земли населённых пунктов с кадастровым номером 65:01:0405004:122 площадью 59 792 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск по южной стороне автодороги на аэропорт, восточнее территории аэропорта (строительный номер – пер. 2-й Заречный, 58). Участок предоставляется для/под завершение строительства коммерческо-складского комплекса.

16.11.2017 Обществу Департаментом выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – коммерческо-складного комплекса, логистического центра «Хомутово».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на текущий момент за Обществом 16.01.2019 зарегистрирован расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:122 объект недвижимости, поименованный как иное сооружение – логистический центр «Хомутово». В состав данного комплекса входят:

1.иное сооружение (открытая площадка для складирования строительного материала) с кадастровым номером 65:01:0405004:481;

2.иное сооружение (подземные резервуары противопожарного запаса воды) с кадастровым номером 65:01:0405004:479;

3.иное сооружение (РП – распределительный пункт, линия электропередач) с кадастровым номером 65:01:0405004:480;

4.нежилое (контрольно-пропускной пункт) с кадастровым номером 65:01:0405004:478;

5.нежилое (административное здание) с кадастровым номером 65:01:0405004:269.

Как указано истцом в обоснование требований, из содержания акта осмотра от 21.09.2018 № 729 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122, составленного специалистами муниципального земельного контроля, следует, что на восточной стороне данного участка имеется строительный объект (двухэтажное здание), юго-восточнее которого расположено одноэтажное производственное помещение, на западной стороне участка ведутся строительные работы. Кроме того, согласно акту осмотра от 13.03.2019 № 173 того же земельного участка дополнительно установлено наличие на южной стороне участка противопожарных резервуаров, на юго-западной стороне установлен металлический шкаф на бетонном основании – предположительно РП – распределительный пункт.

В свою очередь, в единый комплекс входят открытая площадка для складирования строительного материала, линия электропередачи, наличие которых на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:122 согласно вышеуказанным актам осмотра не установлено.

С учётом изложенного Департаментом сделан вывод о том, что до истечения срока договора аренды от 12.11.2015, то есть до 22.10.2018 на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:122 находился один объект – административное здание, а после истечения срока договора аренды на данном земельном участке возник единый комплекс, состоящий из вышеперечисленных пяти объектов недвижимости, право собственности на которое было зарегистрировано за Обществом после окончания срока действия договора аренды от 12.11.2015.

При таких обстоятельствах Департаментом со ссылкой на положения Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктов 1, 4 статьи 39.6, пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, а также со ссылкой на пункт 5.2.14, пункт 8.5 договора от 12.11.2015 (арендатор должен возвратить земельный участок арендодателю в последний день действия договора в состоянии, соответствующем состоянию на момент его предоставления; арендодатель вправе отказать арендатору в продлении договора, если арендатор письменно не уведомляет арендодателя о продлении договора за 30 календарных дней до истечения срока договора соответственно), указано, что срок действия договора аренды от 12.11.2015 не мог быть продлён.

С учётом изложенного Департаментом сделан вывод о том, что Общество после истечения срока действия договора от 12.11.2015 пользуется земельным участком с нарушением требований земельного законодательства, у ответчика отсутствовало право на регистрацию права собственности в отношении единого комплекса - логистического центра «Хомутово».

Дополнительно Департаментом отмечено, что в экспликации сооружений и зданий, подготовленной Обществом в 2015 году и предоставленной в целях заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122, указаны склады, поименованные как «склады – перспектива, вторая очередь строительства».

В экспликации и проектной документации не указано, что склады являются объектами вспомогательного использования, на которые не требуется разрешения на строительство, в связи с чем склады являются объектами капитального строительства. В свою очередь, разрешение на строительство каких-либо иных объектов на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:122, кроме административного здания, Обществу не выдавалось.

С учётом изложенного Департаментом указано, что логистический центр «Хомутово» как единый комплекс поставлен на кадастровый учёт уже после окончания срока действия договора аренды и не соответствует проектной документации, представленной при заключении договора аренды от 12.11.2015, поскольку указанные склады до настоящего времени не построены. Таким образом, в отсутствие основного объекта невозможно осуществление строительства вспомогательного объекта.

Следовательно, как полагает Департамент, в рассматриваемом случае на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:122 отсутствуют склады как основное здание и главная вещь, по отношению к которым построенные объекты - открытая площадка для складирования строительного материала, подземные резервуары противопожарного запаса воды, РП– распределительный пункт, линия электропередач, контрольно-пропускной пункт выполняли бы вспомогательную функцию. С учётом изложенного отсутствовали основания для государственной регистрации права собственности на единый комплекс - логистический центр «Хомутово».

С учётом всех вышеприведённых обстоятельств претензией от 04.10.2019 № 07-712 Департамент предложил Обществу исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним запись № 65:01:0405004:485-65/074/2019-1 от 16.01.2019 о праве собственности на объект – иное сооружение – логистический центр «Хомутово», расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, пл./рн. Хомутово, ул. 1-я Октябрьская, а также освободить участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122 от объектов недвижимости - открытой площадки для складирования строительного материала, подземных резервуаров противопожарного запаса воды, РП – распределительного пункта, линии электропередачи, контрольно-пропускного пункта.

Принимая во внимание неисполнение ответчиком указанных требований Департамент обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

Заинтересованное лицо в соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с абзацем 4 пункта 52 Постановления № 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учётом изложенного иск о признании права отсутствующим, по своей сути, относится к числу требований об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ), которыми истец оспаривает существование права ответчика и просит восстановить свое право.

При этом право на предъявление иска о признании права или обременения отсутствующим имеет лицо, владеющее этим имуществом и обладающее на него зарегистрированным правом, при этом иск о признании права отсутствующим применяется в исключительных случаях лишь при отсутствии иных способов защиты права. В рассматриваемом случае истец таким лицом не является, что исключает удовлетворение исковых требований Департамента о признании отсутствующим права собственности Общества на единый объект – логистический центр «Хомутово».

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Согласно заключению кадастрового инженера (л.д. 46, том 1) входящие в единый недвижимый комплекс здания и сооружения - контрольно-пропускной пункт, административное здание, подземные резервуары противопожарного запаса воды, РП – распределительный пункт, линия электропередач, открытая площадка для складирования строительного материала технологически неразрывно связаны между собой, построены и готовы к эксплуатации.

С учётом изложенного, принимая во внимание отказ в удовлетворении требования о признании отсутствующим права собственности и, соответственно, наличие у Общества права на использование земельного участка, занятого вышеперечисленными объектами недвижимости, суд не находит оснований для удовлетворения требований Департамента об обязании Общества освободить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122 от открытой площадки для складирования строительного материала, подземных резервуаров противопожарного запаса воды, РП – распределительного пункта, линии электропередачи, контрольно-пропускного пункта.

Суд также считает необходимым отметить, что, заявляя требование об освобождении земельного участка от указанных четырёх объектов недвижимости, Департамент не заявляет требование об освобождении земельного участка от пятого объекта недвижимости, входящего в единый логистический центр - то есть административного здания. В свою очередь, требование истца об отсутствии зарегистрированного за ответчиком права собственности на логистический центр касается и указанного административного здания. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что фактической конечной целью истца является освобождение земельного участка от четырёх объектов недвижимости, но путём признания отсутствующим права собственности на весь логистический комплекс, включающий в себя и пятый объект недвижимости, что как таковое указывает на необоснованность первого требования Департамента об отсутствии права собственности.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из содержания вступившего в законную силу решения суда от 12.04.2019 по делу № А59-7880/2018,имеющего преюдициальное значение в рамках рассмотрения настоящего спора, согласно проектной документации логистический центр состоит из административного здания, открытой площадки для складирования строительного материала, складов – объектов вспомогательного использования, контрольно-пропускного пункта. Кроме того, указание на то обстоятельство, что склады являются объектами вспомогательного использования, а административное здание является основным строением содержится и в проектной документации, имеющейся в материалах настоящего дела (л.д. 49, том 1),

С учётом изложенного судом отклоняются как не соответствующие обстоятельствам дела доводы Департамента относительно необходимости расценивать склады как основное здание (главную вещь), отсутствие которых, в свою очередь, влияет на наличие оснований для государственной регистрации права собственности на логистический центр «Хомутово».

При таких обстоятельствах суд отклоняет как необоснованные дополнительные доводы Департамента, приведённые в обоснование требований и возражений относительно отзыва Общества. В частности, приведённые в определении Верховного Суда РФ от 15.08.2018 № 310-ЭС18-11430 выводы имеют отношение к иным обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 53 Постановления № 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

С учётом приведённых разъяснений, указывающих на возможность, но не обязательность участия указанного лица в соответствующем споре, суд, с учётом заявленных Департаментом к Обществу требований, не нашёл оснований для привлечения к участию в рассмотрении настоящего спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Сахалинской области, как то было заявлено ответчиком в отзыве.

С учётом положений части 5 статьи 96 АПК РФ вышеуказанные обеспечительные меры, принятые определением суда от 27.11.2019, подлежат отмене с даты вступления настоящего решения в законную силу.

Руководствуясь статьями 96, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Сахалинской области от 27.11.2019 по делу № А59-6356/2019, подлежат отмене с даты вступления настоящего решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья Ю.С. Учанин