Решение от 5 мая 2024 г. по делу № А12-23026/2023

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

город Волгоград Дело № А12-23026/2023

«06» мая 2024 года Резолютивная часть решения объявлена 19.04.2024 Полный текст решения изготовлен 06.05.2024

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пятерниной Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к администрации Октябрьского муниципального района Волгоградской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании величины рыночной стоимости объекта оценки недостоверной, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, общества с ограниченной ответственностью «Стерх»

(в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства)

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к администрации Октябрьского муниципального района Волгоградской области (далее – Администрация, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в прядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной в качестве цены выкупаемого имущества, состоящего из нежилого помещения, общей площадью: 31,9 кв. м, назначение нежилое, этаж № 1, кадастровый номер 34:21:070002:1963, расположенного по адресу: <...>, 7 на основании отчета № 153-2023 от 19.06.2023 общества с ограниченной ответственностью «Стерх» в размере 1 291 000 (Один миллион двести девяносто одна тысяча) рублей.

Просит установить действительную величину рыночной стоимости имущества, состоящего из нежилого помещения, общей площадью: 31,9 кв. м, назначение нежилое, этаж № 1, кадастровый номер 34:21:070002:1963, расположенного по адресу: <...>, 7 на основании судебной эксперта № Б231213/02-Н от 22.02.2024, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Бином», в размере 591 667 рублей (без учета НДС).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Стерх» (далее – ООО «Стерх»).

В письменном ходатайстве от 02.04.2024 Администрация признала исковые требования в полном объеме.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения, в соответствии с частями 1, 6 статьи 121 АПК РФ, информации о времени и месте судебного заседания в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел».

Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие названных лиц.

В судебном заседании 17.04.2024, в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 11 часов 40 минут 19.04.2024. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив представленные в материалы дела документы, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзыве на исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что 02.07.2018 года между администрацией Октябрьского муниципального района Волгоградской области (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен договор № 8 аренды муниципального имущества, находящегося в муниципальной имущественной казне Октябрьского муниципального района Волгоградской области.

Согласно пункту 1.1. названного договора Арендодатель предоставил в аренды Арендатору муниципальное имущество, расположенное по адресу: 404321, <...>, 7состоящее из: нежилого помещения, площадью 31,9 кв. м., с кадастровым номером 34:21:070002:1963, этаж 1, для целей допустимых в соответствии с действующим законодательством.

В силу пункта 1.3. Договора срок аренды определен с 02.07.2018 года по 01.07.2028 года.

12.05.2023 предприниматель обратился в администрацию Октябрьского муниципального района Волгоградской области с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

25.07.2023 получено письмо от 13.07.2023 года № 3281, согласно которого Администрация признает право предпринимателя приобрести в собственность объект недвижимого имущества, которым владеет по договору аренды муниципального имущества, находящегося в муниципальной имущественной казне Октябрьского муниципального района Волгоградской области от 02.07.2018 года № 8.

Выкупная цена объекта недвижимости определена на основании отчета № 1532023 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 1 291 000 (Один миллион двести девяносто одна тысяча) рублей.

11.08.2023 предприниматель обратился в Администрацию с заявлением, в котором выразил несогласие и указал, что данная рыночная стоимость названного объекта завышена и не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимого имущества сложившейся на территории Октябрьского муниципального района Волгоградской области.

До настоящего времени Администрацией не принято решение об отчуждении вышеуказанного муниципального имущества, также не утверждены условия приватизации данного имущества, проект договора купли-продажи недвижимого имущества в адрес предпринимателя не направлен, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как установлено статьей 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А7615904/2010, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации такого права.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу вышеуказанных норм цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Определением суда от 07.12.2023 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертно учреждению – ООО «Оценочная фирма «БИНОМ», экспертам ФИО2 и ФИО3

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1.Соответствует ли отчет № 153-2023 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Стерх» требованиям, нормам и стандартам по определению рыночной стоимости нежилого помещения в том числе, установленных Федеральным законам № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ»? При наличии

несоответствий отчета указанным требованиям и нормам, определить их влияние на определение рыночной цены объекта имущества.

2. Какова величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью: 31,9 кв. м, назначение нежилое, этаж № 1, кадастровый номер 34:21:070002:1963, расположенного по адресу: <...>, 7 по состоянию на 19 июня 2023 с учетом и без НДС?

В соответствии с экспертным заключением от 22.02.2024 № Б231213/02-Н:

Ответ на вопрос № 1: Отчет не соответствует ст. 11 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также п. 13 ФСО III, п. 3.8 ФСО IV, п. 12 ФСО V, п. 18 ФСО № 5, п. 7.6, 7.7 ФСО VI, п. 11 ФСО № 7, п. 22 ФСО № 7. Нарушения в части неверно выполненных корректировок на площадь объекта, возраст здания, наличие отдельного входа, неверного выбора аналогов оказывает влияние на определение рыночной цены объекта имущества.

Ответ на вопрос № 2: Рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 31,9 кв. м, назначение нежилое, этаж № 1, кадастровый номер 34:21:070002:1963, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 19 июня 2023 г., составляет: 710 000 (Семьсот десять тысяч) рублей, с учетом НДС; 591 667 (Пятьсот девяносто одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) рублей, без НДС.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу положений статьи 16 указанного Закона, эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты исследований (пункты 6, 7 статьи 86 АПК РФ), оценка результатов исследований, выводы и их обоснование (пункт 8 статьи 86 АПК РФ).

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В рассматриваемом случае представленное заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого роду документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об определении итоговой рыночной стоимости помещения с учетом

выводов судебной экспертизы, изложенной в судебной эксперта № Б231213/02-Н от 22.02.2024, в размере 591 667 рублей (без учета НДС).

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Из материалов дела видно, что истец произвел судебные расходы в связи с рассмотрением данного дела по оплате государственной пошлины, а так же за проведение двух судебных экспертиз.

Поскольку требования истца удовлетворены, то по правилам статьи 110 АПК РФ бремя судебных расходов несет ответчик. Вместе с тем, пунктом 4 статьи 110 АПК РФ предписано, что при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением. Истец выразил согласие нести бремя судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины и судебной экспертизы, что нашло отражение в письменном заявление от19.04.2024.

В этой связи, суд не рассматривает вопрос об отнесении на ответчика судебных расходов в рамках настоящего дела.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости, определенную в качестве цены выкупаемого имущества, состоящего из нежилого помещения, общей площадью: 31,9 кв. м, назначение нежилое, этаж № 1, кадастровый номер 34:21:070002:1963, расположенного по адресу: <...>, 7 на основании отчета № 153-2023 от 19.06.2023 общества с ограниченной ответственностью «Стерх» в размере 1 291 000 (Один миллион двести девяносто одна тысяча) рублей.

Установить действительную величину рыночной стоимости имущества, состоящего из нежилого помещения, общей площадью: 31,9 кв. м, назначение нежилое, этаж № 1, кадастровый номер 34:21:070002:1963, расположенного по адресу: <...>, 7 на основании судебной эксперта № Б231213/02-Н от 22.02.2024, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Бином», в размере 591 667 рублей (без учета НДС).

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Е.С. Пятернина