Решение от 19 октября 2025 г. по делу № А51-333/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-333/2025
г. Владивосток
20 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 20 октября 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рыжковой В.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления муниципальной собственности города Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «И Джи Эс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным договора от 30.06.2020 № 25-28- 040002-Ч-А-НР-00327 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040002:161, применении последствий недействительности данного договора путем возложения на общество с ограниченной ответственностью «И Джи Эс» обязанности вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 25:28:040002:161 по акту приема-передачи в течение 5 дней со дня вступления решения суда в законную силу,

третьи лица: общество ограниченной ответственностью «Дальневосточная распределительная сетевая компания» (ИНН <***> ОГРН <***>), прокуратура Приморского края, Управление Росреестра по Приморскому края, УГА г.Владивостока, администрация г. Владивостока, ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от истца, администрации г. Владивостока: ФИО2, удостоверение, диплом, доверенности от 23.12.2024,

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, извещены,

у с т а н о в и л:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «И Джи Эс» (далее – ООО «И Джи Эс»):

- о признании недействительным договора от 30.06.2020 № 25-28-040002-Ч-А-НР-00327 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040002:161;

- о применении последствий недействительности данного договора путем возложения на ООО «И Джи Эс» обязанности вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 25:28:040002:161 по акту приема-передачи в течение 5 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Определением от 14.01.2025 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями судей по делу № А51-333/2025 на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:

Возможность доступна для пользователей, авторизованных через портал государственных услуг (ЕСИА).

деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество ограниченной ответственностью «Дальневосточная распределительная сетевая компания».

Кроме того, определением суда от 14.01.2025 по настоящему делу приняты обеспечительные меры.

Определением суда от 20.02.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, также привлечены прокуратура Приморского края, Управление Росреестра по Приморскому края, УГА г. Владивостока, администрация г. Владивостока и ФИО1.

Ответчик иск оспорил, в том числе указал, что УМС, как арендодатель по оспариваемому договору аренды, был уведомлен о передаче прав и обязанностей по данному договору. Также ссылался на расположение на земельном участке с кадастровым номером 25:28:040002:161 объекта незавершенного строительства, в отношении которого действует разрешение на строительство № RU25304000-363/2018, и меры, принимаемые ответчиком в целях завершения строительство данного объекта.

Прокуратура Приморского края представила отзыв на исковое заявление, указав, что прокуратурой г. Владивостока по результатам ранее проведенной проверки выявлен факт заключения между ФИО1 и ООО «И Джи Эс» соглашения о передаче прав и обязанностей по оспариваемому договору аренды и неуведомления администрации города Владивостока о факте передачи земельного участка с кадастровым номером 25:28:040002:161 ответчику по настоящему делу; в связи с этим 10.07.2024 прокуратурой г. Владивостока в адрес главы г. Владивостока внесено представление, однако материалы соответствующей проверки не представлены ввиду ликвидации прокуратуры города Владивостока.

Управление Росреестра по Приморскому краю представило отзыв на исковое заявление, указав, что ограничение (обременение) в виде аренды ООО «И Джи Эс» на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040002:161 зарегистрировано 19.11.2024, основанием для государственной регистрации ограничения (обременения) послужили договор аренды земельного участка от 30.06.2020 № 25-28-040002-Ч-А-НР-00327 и соглашение об уступке прав по договору аренды от 14.11.2024.

Иные третьи лица отзыв на исковое заявление не представили.

В судебное заседание ответчик не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен в соответствии со статьёй 123 АПК РФ, в связи с чем судебное заседание проведено согласно статье 156 АПК РФ в его отсутствие.

Суд в порядке статьи 66 АПК РФ приобщил к материалам дела дополнительные документы, представленные истцом.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

30.06.2020 между УМС (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № 25-28-040002-Ч-А-НР-00327 аренды земельного участка (далее – Договор от 30.06.2020).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора от 30.06.2020 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:040002:161, площадью 1004 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание сохранностью 0,9%, лит. А. ФИО3 адрес ориентира: <...>, с видом разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации склада, для

использования в целях: завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Ограничение (обременение) в виде аренды ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 25:28:040002:161 зарегистрировано 04.08.2020 (запись государственной регистрации № 25:28:040002:161-25/001/2020-5).

Указанный земельный участок передан истцом арендатору по акту приема-передачи от 30 июня 2020 года.

Пунктом 1.2 Договора от 30.06.2020 предусмотрено, что на участке расположено недвижимое имущество – нежилое здание (склад), общей площадью 376 кв.м, кадастровый номер 25:28:050043:127, адрес местонахождения: <...>, принадлежащий на праве собственности арендатору.

Соглашением от 16.09.2022 в Договор от 30.06.2020 внесены изменения, в том числе вид разрешенного использования изменен на «общественное питание».

В силу пункта 2.1 Договора от 30.06.2020 (в редакции дополнительного соглашения от 24.05.2022) срок аренды земельного участка установлен по 29.06.2026.

Согласно пункту 3.3.2 Договора от 30.06.2020 арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по данному договору третьему лицу, передать в субаренду, в том числе отдать арендные права в залог без согласия арендодателя при условии его уведомления.

14.11.2024 между ФИО1, как залогодателем, ФИО4, как должником, и ООО «И Джи Эс», как кредитором, заключено соглашение об отступном по договору о передаче прав и обязанностей от 28.04.2023 по договору аренды земельного участка № 01-001182-Ю-Д-0746 от 23.12.2003 (далее Соглашение об отступном).

Согласно пунктам 1.1, 1.4 Соглашения об отступном залогодатель (ФИО1) в счет исполнения обязательства должника (ФИО4), вытекающего из договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 01-001182-Ю-Д-0746 земельного участка от 23.12.2003, заключенного 28.04.2023, передает кредитору (ООО «И Джи Эс») отступное в порядке и на условиях, определенных соглашением. Сведения об отступном:

- аренда земельного участка с кадастровым номером 25:28:040002:161, принадлежит залогодателю на праве аренды на основании Договора от 30.06.2020;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:040002:2539, степень готовности объекта незавершенного строительства: 69%, площадь 147,7 кв.м, местоположение: Российская Федерация, Приморский край, город Владивосток, в районе пр-та 100-летия Владивостока, д. 103е, принадлежит залогодателю на праве собственности.

В силу пунктом 1.5, 1.6 Соглашения об отступном залогодатель в счет исполнения обязательства должника, вытекающего из договора, передает кредитору права и обязанности по договору аренды земельного участка, указанного в пункте 1.4 соглашения, а также передает кредитору в собственность объект незавершенного строительства, указанный в пункте 1.4 соглашения.

14.11.2024 ООО «И Джи Эс» и ФИО1 подписан акт приема-передачи, согласно которому залогодатель передал кредитору, а кредитор принял права и обязанности по аренде земельного участка с кадастровым номером 25:28:040002:161 и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:040002:2539.

19.11.2024 зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды ООО «И Джи Эс» земельного участка с кадастровым номером 25:28:040002:161 (запись государственной регистрации № 25:28:040002:161-25/060/2024-10).

Кроме того, 19.11.2024 зарегистрировано право собственности ООО «И Джи Эс» в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:040002:2539, степенью готовности: 69%, площадью 147,7 кв.м, местоположение: Российская Федерация, Приморский край, г. Владивосток, в районе пр-та 100-летия Владивостока, д. 103е (запись государственной регистрации № 25:28:040002:2539-25/064/2024-5).

Истец, ссылаясь на то, что согласие на передачу прав и обязанностей по Договору от 30.06.2020 им не давалось, уведомление о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды в его адрес в разумный срок не поступало, обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением о признании Договора от 30.06.2020 недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 2 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Истец в обоснование заявленных исковых требований ссылается на нарушение ответчиком положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях

деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

По условиям Договора от 30.06.2020 (в редакции дополнительного соглашения от 24.05.2022) срок аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040002:161 установлен по 29.06.2026, т.е. превышает пять лет.

В связи с этим передача прав и обязанностей арендатора по Договору от 30.06.2020 возможна при условии соответствующего уведомления арендодателя.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума № 11), уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Как следует из материалов дела, права и обязанности арендатора по аренде земельного участка с кадастровым номером 25:28:040002:161 по Договору от 30.06.2020 переданы ФИО1 ответчику (ООО «И Джи Эс») на основании Соглашения об отступном от 14.11.2024. Ограничение (обременение) в виде аренды ООО «И Джи Эс» земельного участка с кадастровым номером 25:28:040002:161 зарегистрировано 19.11.2024.

При этом письмом от 29.11.2024 ООО «И Джи Эс» направило на имя начальника УМС уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 25-28-040002-Ч-А-НР-00327 от 30.06.2020.

Указанное уведомление фактически направлено в адрес УМС 02.12.2024, что подтверждается почтовой квитанцией с описью вложения (вручено 05.12.2024).

Кроме того, суд принимает во внимание представленные ответчиком доказательства направления данного уведомления на адрес интернет-приемной администрации города Владивостока (соответствующему письму присвоен номер ID 146083).

Доказательств, опровергающих доводы ответчика о направлении указанного уведомления в адрес УМС, истцом суду в рамках рассмотрения настоящего дела не представлено.

Кроме того, суд учитывает, что ООО «И Джи Эс» является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:040002:2539, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040002:161 и переданного ему в собственность на основании Соглашения об отступном. Право собственности ответчика на данный объект зарегистрировано в установленном законом порядке 19.11.2024.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума № 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916 по делу № А33-23998/2018).

При этом Управлением градостроительства администрации города Владивостока ответчику было согласовано внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040002:161.

Так, 16.05.2025 внесены изменения в разрешение на строительство № RU25304000-363/2018, выданного 16.07.2018, сроком до 16.05.2026, застройщику ООО «И Джи Эс», в отношении объекта капитального строительства «Реконструкция склада в административно-бытовое здание в районе проспекта 100-летия, 103-е в г.Владивостоке», площадь застройки части объекта капитального строительства – 147,66 кв.м.

Соответствующее уведомление с приложением копии разрешения на строительство направлено УГА г. Владивостока в адрес ответчика письмом от 16.05.2025 № 16066/1у/30.

08.08.2025 внесены изменения в разрешение на строительство № RU25304000-363/2018, выданного 16.07.2018, сроком до 16.05.2026, застройщику ООО «И Джи Эс», в отношении объекта капитального строительства «Проект завершения строительства объекта общественного питания, расположенный по адресу: <...>», площадь застройки части объекта капитального строительства – 291,5 кв.м.

Соответствующее уведомление с приложением копии разрешения на строительство направлено УГА г. Владивостока в адрес ответчика письмом от 11.08.2025 № 27754/1у/30.

При таких обстоятельствах оснований для признания Договора от 30.06.2020 недействительной сделкой и, соответственно, для применения последствий недействительности данного договора, не имеется.

Учитывая изложенное, исковые требования УМС к ООО «И Джи Эс» не подлежат удовлетворению.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по делу относится на истца, однако взысканию не подлежит, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации УМС освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.