Решение от 22 июля 2019 г. по делу № А03-23823/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-80

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-23823/2018
г. Барнаул
22 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2019 года

В полном объеме решение изготовлено 22 июля 2019 года

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Ильичевой Л.Ю., при ведении протокола судебного заседания с использованием технических средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по заявлению Управления имущественных отношений Алтайского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании незаконным решения, выраженного в сообщении от 11.03.2019 № 22/999/001/2018-72129 об отказе в государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка площадью 725 кв.м. с кадастровым номером 22:61:021516:130, расположенного по адресу: г.Барнаул, п.Лесной, пер.31-й,4; обязать осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 725 кв.м. с кадастровым номером 22:61:021516:130, расположенного по адресу: г.Барнаул, п.Лесной, пер.31-й,4,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 и ООО «ЖилФинанс»,

при участии в заседании представителей сторон:

- от заявителя – ФИО3 доверенность от 22.11.2018 №24/19983,

- от заинтересованного лица – ФИО4 доверенность от 24.12.2018 №Д-0212,

- третьи лица – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Алтайского края (далее – заявитель, Управление) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о признании незаконным решения, выраженного в сообщении от 11.03.2019 № 22/999/001/2018-72129 об отказе в государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка площадью 725 кв.м. с кадастровым номером 22:61:021516:130, расположенного по адресу: г.Барнаул, п.Лесной, пер.31-й,4, и обязании осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи об аренде спорного земельного участка.

Требования мотивированы незаконностью отказа Управления Росреестра в регистрации регистрационной записи об аренде земельного участка, поскольку наличие такой записи не является препятствием для регистрации прекращения права аренды.

Управление Росреестра в отзыве на заявление указало, что заявленные требования не подлежат удовлетворение, поскольку государственная регистрация заявления о прекращении аренды была приостановлена государственным регистратором до устранения причин, послуживших основанием для ее приостановления (отсутствие заявления о погашении регистрационных записей об ипотеке права аренды земельного участка), на основании п.5 ч.1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Учитывая не устранения указных причин 11.03.2019 государственным регистратором было отказано в регистрации погашения регистрационной записи об аренде земельного участка.

Определением от 14.02.2019 суд, руководствуясь статьей 51 АПК РФ, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 и ООО «ЖилФинанс».

ООО «ЖилФинанс», гр. ФИО2, отзывы на заявление не представили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечилио, возражений против рассмотрения дела в их отсутствие не заявили. О времени и месте судебного разбирательства в соответствии со ст. 123 АПК РФ считаются извещенными надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, не вручена, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд (пункта 2 части 4 статьи 123 АПК РФ).

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассматривается по существу без участия представителей третьих лиц.

Представитель Управления в судебном заседании настаивал на удовлетворении уточненных требований по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Управления Росреестра возражал против удовлетворения заявленных министерством требований по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 № 102-ЗС «О введении в действие Земельного кодекса РФ» между Главным Управлением имущественных отношений Алтайского края (в настоящее время Управлением имущественных отношений) и ФИО2 заключен договор аренды от 10.11.2015 № 4509-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, по условиям которого последнему за плату во временное владение и пользование из земель населённых пунктов предоставлен земельный участок имеющий кадастровый номер 22:61:021516:130, площадью 725 кв.м., расположенного по адресу: г.Барнаул, п.Лесной, пер.31-й,4, для завершения строительства жилого дома, сроком на три года с момента вступления договора в силу.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Учитывая, что государственная регистрация осуществлена 27.11.2015, срок действия договора установлен до 27.11.2018.

Поскольку договор заключён для завершения строительства жилого дома и в силу пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, с 27.11.2018 договорные отношения с гр. ФИО2 прекращены. О прекращении срока действия договора Управление уведомило гр. ФИО2 письмом от 10.09.2018 № 24/15670, которое получено адресатом 18.09.2018.

В связи с тем, что срок договора аренды истек, 29.11.2018 Управление посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды, зарегистрированного 27.11.2015 на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 10.11.2015 № 4509-з, заключённого между Управлением и ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:61:021516:130, площадью 725 кв.м., расположенного по адресу: г.Барнаул, п.Лесной, пер.31-й,4.

07.12.2018 в адрес Управления от заинтересованного лица поступило уведомление № 22/999/001/2018-72129 о приостановлении регистрации, начиная с 07.12.2018, осуществления действий по государственной регистрации прекращения аренды в отношении вышеуказанного земельного участка.

В связи с тем, что причины, препятствующие осуществлению действий по государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде в отношении земельного участка, площадью 725 кв.м., расположенного по адресу: г.Барнаул, п.Лесной, пер.31-й,4, не были устранены, заинтересованное лицо на основании статьи 27 Закона о регистрации отказало в государственной регистрации записи об аренде земельного участка (сообщение от 11.03.2019 № 22/999/001/2018-72129 об отказе в государственной регистрации)

Посчитав указанные действия об отказе в государственной регистрации, несоответствующими действующему законодательству и нарушающими права и законные интересы, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие Закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Порядок проведения государственной регистрации нрав установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации или Закон № 218-ФЗ).

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Порядок проведения государственной регистрации нрав установлен Законом о регистрации.

Согласно статье 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных Законом о регистрации случаен и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется по основаниям, указанным в части 2 и 3 статьи 14 Закона о регистрации.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государстве иной регистрации прав установлены статьей 21 Закона о регистрации.

В случае если, не представлены документы, необходимые для осуществления государственною кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, то осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации приостанавливается по решению государственного регистратора прав.

Если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона о регистрации, то согласно статье 27 Закона о регистрации по решению государственного регистратора прав в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается.

В данном случае, судом установлено, что в связи с истечением срока договора аренды от 10.11.2015 №4509-з, заключенного между Главалтайимуществом (в настоящее время Управлением имущественных отношений) и ФИО2, Управление обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды.

Приостанавливая 07.12.2018 государственную регистрацию прекращения права аренды, Управление Росреестра указало, что согласно сведениям ЕГРН право аренды, принадлежащее ФИО2 по расторгаемому договору аренды земельного участка передано в залог обществу с ограниченной ответственностью «ЖилФинанс» по договору залога недвижимого имущества (ипотека) №19/2015з-ДЗНИ от 19.01.2016 на срок 240 месяцев.

Сообщением от 11.03.2019 № 22/999/001/2018-72129 в государственной регистрации погашения записи об аренде отказано, поскольку не были устранены причины приостановления, а также в связи с наличием записи об ипотеки правя аренды земельного участка (договоры ипотеки oт 19/2015з-ДЗНИ от 19.01.2016), что по мнению заинтересованного лица в силу статей 25, 38 Закона об ипотеке является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные е права на недвижимые имущество, ограничения этих нрав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Так, регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступлении в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В этой связи, с учетом положений cтатей 131, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращение права аренды также подлежит государственной регистрации при условии, что возникновение права аренды подлежало государственной регистрации.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока договора аренды.

Подпунктом 3 пункта I статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Таким образом, с учетом взаимосвязанности положений указанных правовых норм, прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права.

Судом установлено, что Управление Росреестра, приостанавливая, а затем и отказывая в государственной регистрации погашения записи об аренде земельного участка в связи с истечением срока действия договора, сослалось на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка и на то, что Управление не представило документы, свидетельствующие о прекращении ипотеки.

Между тем, в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 ГК РФ в случае прекращения заложенного права залог прекращается.

Пунктами 2 и 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Суд отклоняет довод Управления Росреестра о том, что не может быть зарегистрировано прекращение права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Закона об ипотеке, согласно которой регистрационная запись об ипотеке погашается при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя, так как названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае от наличия права аренды

Прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки.

Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, действие которого прекращено в связи с истечением срока договора, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды, соответственно у государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды по основаниям, указанным в оспариваемом отказе от 11.03.2019.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у Управления Росреестра отсутствовали препятствия для государственной регистрации, правомерность вынесения решения об отказе в государственной регистрации по тем основаниям, которые в нем изложены, не подтверждена.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, заявленные требования Управления подлежат удовлетворению.

Вопрос о взыскании государственной пошлины судом не рассматривался, поскольку участвующие в деле лица освобождены от ее уплаты в силу положений пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, выраженное в сообщении от 11.03.2019 №22/999/001/2018-72129 об отказе в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде в отношении земельного участка, 725 кв.м. с кадастровым номером 22:61:021516:130, расположенного по адресу: г.Барнаул, п.Лесной, пер.31-й,4.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю рассмотреть документы, поданные Управлением имущественных отношений Алтайского края на государственную регистрацию погашения регистрационной записи об аренде в отношении земельного участка, 725 кв.м. с кадастровым номером 22:61:021516:130, расположенного по адресу: г.Барнаул, п.Лесной, пер.31-й,4, и осуществить данную регистрацию, в сроки, установленные Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г.Томск через Арбитражный суд Алтайского края в месячный срок со дня его принятия.

Судья Л.Ю. Ильичева