Постановление от 17 февраля 2019 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

734/2019-5793(1)


АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА


Именем Российской Федерации



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-49569/2017
г. Краснодар
18 февраля 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2019 года. Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Рыжкова Ю.В. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании

от истца – общества с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 09.01.2019), от ответчика – публичного акционерного общества «Краснодарский краевой инвестиционный банк»

(ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 12.09.2017), в отсутствие третьего лица – акционерного общества «Автономная теплоэнергетическая компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу публичного акционерного общества «Краснодарский краевой инвестиционный банк» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2018 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2018 (судьи Еремина О.А., Новик В.Л., Шапкин П.В.) по делу № А32-49569/2017, установил следующее.

ООО «Центр-Актив» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ПАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (далее – банк) о внесении изменений в договоры участия в долевом строительстве и возложении обязанности заключить дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве о продлении сроков передачи объектов долевого строительства, а также зарегистрировать данные соглашения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «АТЭК» (далее – компания).

Решением от 24.07.2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 19.10.2018, иск удовлетворен частично. Суд обязал банк


заключить с обществом дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве от 18.08.2014 № Л4-29К-4/6, Л6-84К-6/6 и Л7-108К-7/6 об изменении условий пунктов 2.3 договоров, изложив их в следующей редакции: «Застройщик обязуется построить (создать) многоквартирный дом, выполнить работы по отделке, получить в установленном порядке разрешение на ввод его в эксплуатацию и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 27.06.2022. Обязанность по передаче объекта долевого строительства может быть исполнена застройщиком досрочно». В остальной части в иске отказано. Распределены судебные расходы на уплату государственной пошлины. Суды исходили из того, что в период строительства многоквартирного дома решением городской Думы Краснодара от 26.12.2017 № 46п8 внесены изменения в генеральный план муниципального образования город Краснодар в границах земельного участка, на котором ведется строительство. Изменение генерального плана муниципального образования город Краснодар влекло изменение схемы прокладки сетей инженерно-технического обеспечения (водоснабжения и теплоснабжения). Компания, осуществляющая подключение многоквартирных домов к сетям теплоснабжения, утратила возможность осуществить мероприятия по подключению в установленные договором от 06.09.2016 № 00017-ВН сроки, о чем компания сообщила застройщику. Указанные обстоятельства являются существенными, при заключении договоров участия в долевом строительстве застройщик не мог предусмотреть подобные изменения в генеральный план муниципального образования и в проект планировки территории, данные обстоятельства не зависят от действий застройщика и являются основанием для изменения условий договоров долевого участия в строительстве. В удовлетворении требования о возложении обязанности на банк зарегистрировать дополнительные соглашения отказано, поскольку доказательств уклонения ответчика от регистрации соглашений не представлено.

В кассационной жалобе банк просит отменить судебные акты и принять новый судебный акт. Заявитель указывает на то, что решение городской Думы Краснодара об изменении генерального плана принято спустя полгода после наступления срока передачи объекта долевого строительства ответчику, ввиду чего внесение изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. По мнению заявителя, у компании имеется возможность подключения многоквартирных домов к сетям инженерно-технического обеспечения, что подтверждается техническими условиями на водоснабжение объекта капитального строительства, представленными в


материалы дела. Суды не учли, что инициатором внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар являлось общество; риски изменения генерального плана не могут быть отнесены на дольщика.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель банка поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества возражал против отмены обжалуемых судебных актов, просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании, состоявшемся 07.02.2019, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв

до 16 часов 00 минут 14.02.2019. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Кавказского округа в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

Законность судебных актов проверяется кассационным судом в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами предыдущих инстанций норм материального и процессуального права, заслушав явившихся представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами, обществом (застройщик) и банком (участник долевого строительства) заключены договоры участия в долевом строительстве от 18.08.2014 № Л4-29К-4/6, Л6-84К-6/6 и Л7-108К-7/6.

Объектами долевого строительства по указанным договорам являются:


– 29 квартир в девятиэтажном многоквартирном доме (квартал 6, этап 4, литер 4), расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Евдокии Сокол, 1.

– 84 квартиры в семиэтажном многоквартирном доме (квартал 6, этап 6, литер 6), расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Евдокии Сокол, 1.


– 108 квартир в семиэтажном многоквартирном доме (квартал 6, этап 7, литер 7), расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Евдокии Сокол, 1.

В соответствии с пунктом 2.3 названных договоров застройщик обязался передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства не позднее 27.06.2017.

В целях реализации своих обязательств по указанным договорам общество 06.09.2016 заключило с компанией договор № 00017-ВН об оказании услуг по подключению к сетям водоснабжения, согласно которому компания (исполнитель) обязалась выполнить действия по подготовке системы коммунальной инфраструктуры к подключению объекта капитального строительства: «2-ая очередь жилого комплекса "Немецкая деревня", расположенного северо-восточнее улицы Красных партизан в Прикубанском внутригородском округе <...> расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305», к источнику водоснабжения исполнителя, а общество (заказчик) обязалось выполнить действия по подготовке указанного объекта к подключению и внести плату за подключение (пункт 1.1). Срок оказания услуг – декабрь 2016 года (пункт 1.4).

Компанией выданы технические условия на водоснабжение объекта капитального строительства (т. 1, л. д. 206 – 207).

В дальнейшем компания сообщила обществу о том, что подключение объекта, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжение и теплоснабжение) не может быть осуществлено в установленные сроки в связи с изменением схемы прокладки сетей инженерно-технического обеспечения (т. 1, л. д. 200 – 202).

Общество направило банку письма с предложением подписать дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве о перенесении срока передачи объектов долевого строительства до 27.06.2022.

Общество, сославшись на то, что в досудебном порядке стороны не пришли к соглашению о внесении изменений в пункты 2.3 договоров участия в долевом строительстве от 18.08.2014 № Л4-29К-4/6, Л6-84К-6/6 и Л7-108К-7/6, обратилось в суд с иском.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты


Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей возможность изменения установленного договором срока в порядке, определенном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В пункте 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, разъяснено, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 07.04.2017 № 1433 принято решение о подготовке проекта внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар.

ОАО ТИЖГП «Краснодаргражданпроект» разработало проект, которым предусмотрено внесение изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар в части земельных участков с кадастровыми номерами: 23:43:0107001:14305 и 23:43:0107001:14310, расположенных в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.

Решением городской Думы Краснодара от 26.12.2017 № 46 п. 8 утверждены изменения в генеральный план муниципального образования город Краснодар в части земельных участков с кадастровыми номерами: 23:43:0107001:14305, 23:43:0107001:14310, расположенных в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.

Необходимость внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар связана с несоответствием проекта правилам землепользования и застройки. Изменены ориентировочные параметры застройки земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305.


Суды исходили из того, что застройщик на момент заключения договоров участия в долевом строительстве располагал конкретными данными генерального плана муниципального образования город Краснодар.

1 марта 2017 года компания сообщила обществу о том, что подключение объекта, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжение и теплоснабжение) не может быть осуществлено в установленные сроки, в связи с изменением схемы прокладки сетей инженерно-технического обеспечения (т. 1, л. д. 200 – 202).

Согласно пояснениям компании внесение изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар влечет внесение изменений в проект планировки территории. После внесения изменений в проект планировки компания получит разрешительную документацию, необходимую для прокладки сетей инженерно- технического обеспечения к спорному объекту (т. 3, л. д. 91 – 93).

Суды учли, что действия застройщика направлены на исполнения условий договоров, поскольку без подключения сетей инженерно-технического обеспечения передать участнику долевого строительства объект невозможно. Строительство указанных многоквартирных домов ведется обществом на основании разрешений на строительство от 27.06.2013 № RU233060000-2798-р, RU233060000-2800-р и RU233060000-2806-р.

Срок действия разрешений на строительство спорных объектов продлен до 27.06.2022 (т. 1, л. д. 29 – 34).

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые общество (застройщик) не могло преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора, поскольку подключение сетей инженерно- технического обеспечения (водоснабжения и теплоснабжения) не зависит только

от действий застройщика.


При этом суды оставили без оценки возражение ответчика о том, что в соответствии с выписками из протоколов заседаний Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования город Краснодар от 03.11.2017 и 05.11.2017 (т. 2, л. д. 88, 111 – 112, т. 3, л. д. 37 – 38, 151 – 152) инициатором внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар явилось само общество.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства в их совокупности и взаимосвязи, осуществляя проверку каждого доказательства, в том числе с позиции его достоверности и соответствия


содержащихся в нем сведений действительности. В судебном акте указываются не только результаты оценки принятых судом доказательств, но и мотивы, по которым было отказано в принятии иных доказательств.

В нарушение требований названной статьи, пункта 2 части 4 статьи 170 и пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые судебные акты не содержат мотивов, по которым отклонено указанное выше возражение ответчика.

Между тем по смыслу абзаца 2 пункта 2 статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации суд может изменить договор по требованию заинтересованной стороны в том случае, когда существенное изменение обстоятельств вызвано причинами, за которые заинтересованная сторона не отвечает, то есть истец не должен своими действиями способствовать наступлению таких обстоятельств.

Как указали суды, необходимость внесения изменений в генеральный план связана с несоответствием проекта строительства правилам землепользования и застройки, изменены ориентировочные параметры застройки земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305. При этом суды не обосновали производность генерального плана, утвержденного представительным органом, от воли того или иного застройщика, желающего возвести объект недвижимости не в соответствии с ним.

С учетом соответствующих возражений ответчика и установленных по делу обстоятельств истец не доказал, что на момент заключения спорных договоров участия в долевом строительстве (18.08.2014) у общества отсутствовала возможность разработать схему прокладки сетей инженерно-технического обеспечения (водоснабжения и теплоснабжения) таким образом, чтобы она соответствовала правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, которые не претерпевали никаких изменений. Именно общество, являясь профессиональным застройщиком, должно обеспечить строительство многоквартирных жилых домов надлежащей проектной документацией.

При этом если в ходе строительства застройщик сам инициирует публичный порядок внесения изменений в документы градостроительного планирования, влекущие изменение схемы прокладки сетей инженерно-технического обеспечения (водоснабжения и теплоснабжения), то именно он должен нести соответствующие риски, а не участники долевого строительства.

Суды приняли во внимание пояснения компании о том, что в результате внесения изменений в проект планировки территории произошло изменение схемы прокладки сетей инженерно-технического обеспечения (водоснабжения и теплоснабжения), в связи с чем


компания не может исполнить свои обязательства в установленные сроки

(том 3, л. д. 91 – 93).


Однако в соответствии с письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 22.03.2018 № 29/2957 в проект планировки территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 изменения не вносились (т. 3, л. д. 105).

Отклоняя возражения ответчика о том, что участники долевого строительства не могут нести риски увеличения сроков строительства жилого дома, и удовлетворяя исковые требования, суды указали, что исполнение договора без изменения его условий в отношении срока завершения строительства нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны (в данном случае застройщика) такой ущерб в результате предъявления требований со стороны ответчика о выплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, что она в значительной степени лишится того, на что рассчитывала при заключении договора, поскольку себестоимость строительства объекта долевого участия для истца значительно возрастет.

Между тем суды не учли следующего.


Согласно абзацу 3 пункта 2 статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации суд может изменить договор по требованию заинтересованной стороны в том случае, когда исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец не представил в материалы дела доказательств предъявления к нему со стороны ответчика или иных участников долевого строительства требований о взыскании неустойки.

Вопреки утверждению судов, возможность привлечения истца к гражданской ответственности в виде присуждения неустоек не свидетельствует о возрастании себестоимости строительства многоквартирных жилых домов, а также о том, что истец лишается каких-либо денежных средств, на которые рассчитывал при заключении договоров участия в долевом строительстве.

В противном случае, как обоснованно указывает ответчик, риск изменения обстоятельств в полном объеме несут участники долевого строительства (потребители).

Заинтересованная сторона (застройщик), осуществляющая предпринимательскую деятельность на свой риск, фактически полностью освобождается от имущественных


рисков изменения обстоятельств, которые в определенной мере зависят и от ее воли. Такая ситуация не соответствует принципу возмездности и эквивалентности гражданских правоотношений.

Кроме этого, несмотря на соответствующие возражения ответчика, суды не мотивировали со ссылками на какие-либо доказательства необходимость продления срока строительства до 27.06.2022.

В соответствии с пунктом 2.3 договоров участия в долевом строительстве общество обязалось передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 27.06.2017.

Компания согласно пункту 1.4 договора об оказании услуг по подключению к сетям водоснабжения от 06.09.2016 № 00017-ВН обязалась подготовить систему коммунальной инфраструктуры к подключению объекта капитального строительства в срок до декабря 2016 года (т. 1, л. д. 203 – 204).

Таким образом, первоначально срок выполнения необходимых действий по развитию сетей и увеличению мощности для подключения нового объекта капительного строительства стороны определили в 3 месяца (сентябрь – декабрь 2016 года).

Изменения в генеральный план муниципального образования город Краснодар в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0107001:14305, 23:43:0107001:14310, на которые ссылается истец, утверждены Решением городской Думы Краснодара от 26.12.2017 № 46п8.

Истец не обосновал необходимость столь продолжительного периода времени (пять лет – с июня 2017 года по июнь 2022 года) для оборудования измененной схемы прокладки сетей инженерно-технического обеспечения (водоснабжения и теплоснабжения), с учетом того, что в первоначальный период строительства (с 18.08.2014 по 27.06.2017) истец, как добросовестный застройщик, должен был выполнить весь комплекс строительных работ по возведению объекта.

Суд кассационной инстанции признает такой срок (5-летний) для оборудования измененной схемы прокладки сетей инженерно-технического обеспечения (водоснабжения и теплоснабжения) явно несоразмерным.

Удовлетворяя исковые требования, суды ограничились лишь констатацией внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар в части земельных участков с кадастровыми номерами: 23:43:0107001:14305, 23:43:0107001:14310, расположенных в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.


Таким образом, по рассматриваемому делу, исходя из предмета и оснований заявленных требований, суды не установили обстоятельства, имеющие значение для дела и входящие в предмет доказывания по данному спору.

Указанное нарушение носит существенный, неустранимый характер, могло привести к принятию неправильного судебного акта, поскольку суды не установили все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору.

В соответствии с частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом судебные приказы, решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Поскольку выводы судов основаны на неполном выяснении фактических обстоятельств и суды неправильно применили нормы материального права, то в силу статьи 288 Арбитражного кодекса Российской Федерации решение и постановление подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, исходя из положений действующего законодательства, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2018 по делу


№ А32-49569/2017 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.


Председательствующий О.В. Бабаева

Судьи Ю.В. Рыжков

Н.В. Чесняк