Постановление от 15 ноября 2017 г. по делу № А83-9774/2016

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, факс 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А83-9774/2016
15 ноября 2017 года
город Севастополь



Резолютивная часть постановления объявлена 08.11.2017.

В полном объёме постановление изготовлено 15.11.2017.



Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Остаповой Е.А. и Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям администрации города Евпатории Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.07.2017 по делу №А83-9774/2016 (судья Ищенко И.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг»

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям администрации города Евпатории Республики Крым

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям администрации города Евпатории Республики Крым – ФИО2 по доверенности от 09.01.2017;

от общества с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» - ФИО3 по доверенности от 12.12.2016,



у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям администрации города Евпатории Республики Крым (далее – ответчик, департамент) и с учетом заявления об уточнении исковых требований от 06.06.2017 (л.д.131-132 т.3), удовлетворенного определением от 07.06.2017 (л.д.135-136 т. 3), просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого помещения №1 (далее договор) с помещениями №1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24а, 25, 26, 27, 28, 29, 29а общей площадью 717,7кв.м, крыльцо №1, крыльцо №2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже литера А, по адресу: Российская Федерация, <...>, помещение, кадастровый номер: 90:18:010147:583 (далее – спорное имущество). В частности истец просит изложить пункт 1.2. договора в следующей редакции: «1.2. Согласно Заключения эксперта дополнительной судебной строительно-технической экспертизы №116 от 11 июля 2017 года, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности сотрудником АНО «Институт учета и судебной экспертизы», судебным экспертом ФИО4, стоимость нежилого помещения составляет 27 000 000 (двадцать семь миллионов) рублей без учета НДС».

Так же истец просит изложить пункт 2.1.2. договора в следующей редакции: «2.1.2. Стоимость нежилого помещения, подлежащая внесению в бюджет города, за вычетом первоначального взноса и произведенных покупателем неотделимых улучшений, составляет 20 333 723 (двадцать миллионов триста тридцать три тысячи семьсот двадцать три) рубля, её оплата производится Покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего договора, равными долями в сумме 338 896 (триста тридцать восемь тысяч восемьсот девяносто шесть) рублей 00 копеек ежемесячно, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца».

Исковые требования мотивированы имеющимся, по мнению истца, нарушением ответчиком права общества на приобретение арендуемых помещений по цене, равной их рыночной стоимости; неправомерным завышением ответчиком выкупной цены спорного объекта, необоснованным отказом ответчика от заключения договора.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.07.2017 урегулированы разногласия между обществом и департаментом, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного имущества. Пункт 1.2. договора изложен в следующей редакции: «1.2. Согласно Заключения эксперта дополнительной судебной строительно-технической экспертизы №116 от 11 июля 2017 года, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности сотрудником АНО «Институт учета и судебной экспертизы», судебным экспертом ФИО4, стоимость нежилого помещения составляет 27 000 000 (двадцать семь миллионов) рублей без учета НДС». Пункт 2.1.2. договора изложен в следующей редакции: «2.1.2. Стоимость нежилого помещения, подлежащая внесению в бюджет города, за вычетом первоначального взноса и произведенных покупателем неотделимых улучшений, составляет 20 333 723 (двадцать миллионов триста тридцать три тысячи семьсот двадцать три) рубля, её оплата производится Покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего договора, равными долями в сумме 338 896 (триста тридцать восемь тысяч восемьсот девяносто шесть) рублей 00 копеек ежемесячно, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца». Решен вопрос о распределении судебных расходов.

Суд первой инстанции руководствовался результатами дополнительной судебной строительно-технической экспертизы от 11.07.2017 №116, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного имущества, отличающаяся от рыночной стоимости данного имущества, определенной в отчете об оценке нежилого помещения от 18.07.2016 №0005-07.16, учтенной ответчиком при составлении договора.

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Указывает, что заключение дополнительной судебной строительно-технической экспертизы от 11.07.2017 №116, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного имущества, основано на неполной информации и недостоверных документах, что исключает использование его в качестве допустимого доказательства по делу. Полагает, что экспертом в качестве сопоставимых объектов использовались объекты меньшей площади, а так же полуподвальные и подвальные помещения, что, по его мнению, привело к значительному уменьшению конечной стоимости объекта. Считает, что оценщиком при проведении оценки спорного имущества неверно применены федеральные стандарты оценки ФСО №1 и №2, утратившие силу, а так же не были применены федеральные стандарты оценки, действовавшие на момент проведения оценки.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании поддержали соответственно апелляционную жалобу и возражения на нее.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды от 01.04.2016 №28/16, заключенного с Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым (арендодатель), истец является арендатором недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Евпатория, а именно: нежилых помещений №1 с помещениями №1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24а, 25, 26, 27, 28, 29, 29а общей площадью 717,7кв.м, крыльцо №1, крыльцо №2, пандусы, эстакада с парапетом, расположенные на первом этаже литера А, расположенного по адресу: Российская Федерация, <...>, помещение, кадастровый номер: 90:18:010147:583.

Постановлением администрации города Евпатории Республики Крым от 08.11.2016 г. №2909-п «Об условиях приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства ОО «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» (л.д.57 т.1; далее – постановление №2909-п), предусмотрено осуществление истцом приватизации арендуемого им недвижимого имущества путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства.

В постановлении №2909-п указана цена объекта приватизации в размере 44 738 448 (сорок четыре миллиона семьсот тридцать восемь тысяч четыреста сорок восемь) руб. Указанная стоимость объекта определена на основании отчета об оценке спорного имущества от 22.07.2016 №0005-07.16 (л.д.58-116 т.1; далее – отчет №0005-07.16), составленного во исполнение условий государственного контракта от 18.07.2016 №18-07/16 оценщиками из числа сотрудников компании ООО «Государственный кадастровый центр» ФИО5 и ФИО6 по заказу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым.

Из материалов дела усматривается, что пунктом 6 постановления №2909-п департаменту поручено осуществление продажи объекта приватизации и совершение юридически значимых действий, связанных с выполнением условий приватизации, а также поручено в течение десяти дней с даты принятия настоящего постановления направить покупателю копию постановления и проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Во исполнение указанного постановления письмом от 15.11.2016 №8901 департамент направил в адрес истца предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения с проектом такого договора.

Не согласившись со стоимостью объекта приватизации, 30.11.2016 истец обратился с письмом к ответчику о снижении стоимости продажи объекта.

Письмом от 07.12.2016 №9775 ответчик сообщил истцу о том, что вопрос возможного изменения стоимости спорного имущества будет повторно рассмотрен комиссией администрации города Евпатории Республики Крым после предоставления экспертизы отчета о стоимости имущества, проведенной в установленном законодательном порядке.

Судом первой инстанции установлено, что, не согласившись с указанной стоимостью объекта, истец обратился к другому субъекту оценочной деятельности с заявкой об определении стоимости объекта приватизации.

Согласно отчету от 13.12.2016 №55 (л.д.1-70 т.2; далее – отчет об оценке №55) об оценке нежилого помещения, составленного независимым оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО7, стоимость объекта недвижимости составляет 26 946 607 (двадцать шесть миллионов девятьсот сорок шесть тысяч шестьсот семь) руб.

С результатами отчета об оценке №55 истец обратился к ответчику с заявлением от 13.12.2016, в котором просил изменить пункты 1.2. и 2.1.2. договора в части стоимости нежилого помещения, и согласовать предложенный истцом протокол разногласий к данному договору (л.д.110-120 т.2) в части определения стоимости объекта недвижимости.

Как усматривается из письма от 14.12.2016 №9934, ответчик отклонил представленный истцом протокол разногласий и настаивает на подписании договора купли-продажи в первоначальной редакции.

Полагая, что стоимость объекта недвижимости, предложенная департаментом, является завышенной, а отказ в применении стоимости, предложенной обществом – необоснованным, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – закон об оценочной деятельности, Закона №135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона №159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В связи с тем, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона №159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, данный документ носит обязательный, а не рекомендательный характер

Аналогичная позиция высказана в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 №2419/11.

На основании изложенного коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что для органа власти результаты оценки рыночной стоимости имущества, проведенной в связи с реализацией права выкупа в соответствии с Законом №159-ФЗ, являются обязательными.

Апелляционной коллегией установлено, что на основании отчета об оценке спорного имущества от 22.07.2016 №0005-07.16 составленного во исполнение условий государственного контракта от 18.07.2016 №18-07/16 по заказу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества определена в размере 44 738 448 руб.

Не согласившись со стоимостью объекта приватизации, истец предоставил отчет об оценке указанного объекта от 13.12.2016 №55, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества составляет 26 946 607 (двадцать шесть миллионов девятьсот сорок шесть тысяч шестьсот семь) руб.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, общество возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете №0005-07.16.

Таким образом, рассматриваемый по данному иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен, прежде всего, возникшими между управлением и обществом разногласиями по поводу цены спорного объекта.

Суд первой инстанции, установив, что единственным основанием возникновения между сторонами спора явилась стоимость объекта приватизации и с целью определения рыночной объекта, определением от 23.03.2017 по делу назначил судебную экспертизу (л.д.59-63 т.3).

По результатам проведенной экспертизы на основании заключения эксперта от 24.05.2017 №49, стоимость объекта недвижимости по состоянию на 24.05.2017 была определена экспертом в размере 27 030 000 (двадцать семь миллионов тридцать тысяч) руб.

По ходатайству представителя истца с целью определения выкупной стоимости имущества по состоянию на 18.07.2016, определением от 14.06.2017 судом назначена по делу дополнительная судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 11.07.2017 №116, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на дату оценки 18.07.2016 составила 27 000 000 (двадцать семь миллионов) руб.

На основании указанных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу о возможности урегулирования разногласий сторон по вопросу определения выкупной стоимости имущества посредством установления в договоре рыночной стоимости имущества, определенной в результате проведения очередной оценки данного имущества (в форме судебной экспертизы).

С указанным выводом суда первой инстанции апелляционная коллегия не может согласиться ввиду следующего.

Как указано выше, величина рыночной стоимости, определенная оценщиком в правоотношениях, основанных на Законе №159-ФЗ, является обязательной.

Согласно абзацам 3 и 4 пункта 1 Информационного письма от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении АС ЦО от 16.09.2015 по делу №А54-5808/2014 в случае несогласия субъекта малого или среднего предпринимательства с данными результатами оценки, они вправе оспорить путем предъявления соответствующего иска к оценщику либо урегулировать разногласия по выкупной стоимости со своим контрагентом.

По смыслу статьи 12 Закона №135-ФЗ при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки иным нормативно установленным правилам ее осуществления отчет презюмируется достоверным.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

Из анализа положений Закона №159-ФЗ, информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 2419/11, следует, что установленная в акте органа местного самоуправления выкупная цена недвижимого имущества должна быть признана судом достоверной либо недостоверной. Изменение выкупной цены имущества, определенной независимым оценщиком, возможно в случае признания данной оценки недостоверной.

Лишь признание отчета недостоверным с участием оценщика может служить основанием для обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлениях АС УО от 02.06.2015 по делу №А60-34982/2014, ФАС ВВО от 22.10.2012 по делу №А79-8260/2009, в определении ВАС РФ от 01.11.2011 №ВАС-12259/11

Апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Во-первых, величина рыночной стоимости, которая в силу закона имеет обязательный характер, может быть признана недействительной в случае выявления у нее юридических пороков.

Во-вторых, обязательный характер величины рыночной стоимости обуславливает особый способ доказывания таких пороков – оспаривание достоверности величины такой рыночной стоимости, то есть проведение соответствующей проверки уже имеющегося отчета об оценке.

Однако по настоящему делу основанием иска является лишь мнение истца о том, что размер рыночной стоимости завышен.

При этом в качестве средств доказывания истец использует исключительно проведение повторных первичных оценок имущества.

На вопрос апелляционного суда о необходимости проведения судебной экспертизы достоверности отчета об оценке №0005-07.16, представитель истца ответил отрицательно.

Коллегия апелляционного суда отмечает, что разные результаты оценок – разные размеры рыночной стоимости, указанные в отчетах от 22.07.2016 №0005-07.16, от 13.12.2016 №55, в заключения эксперта от 24.05.2017 №49, от 11.07.2017 №116 сами по себе не свидетельствуют о недостоверности той или иной величины рыночной стоимости.

Процессуальная обязанность доказывания обстоятельств, на которых основаны данные требования, возложена на истца (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что истец не доказал обоснованность своих исковых требований.

Ссылка представителя истца в судебном заседании на то, что величина рыночной стоимости, носящая обязательный характер, может быть опорочена в результате проведения иных оценок ввиду правовой позиции, высказанной в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92, не принимается апелляционным судом.

В силу указанного пункта в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Данная правовая позиция носит общий характер; указывая на возможности проверки достоверности и подлинности отчета об оценке посредством проведения экспертизы, правовая позиция ориентирует на все виды возможных экспертиз.

Конкретный же вопрос о признании недостоверной величины рыночной стоимости, носящей обязательный характер, подлежит разрешению только в результате проведения экспертизы отчета об оценке, причем вне зависимости от способа защиты права: иск о признании величины стоимости недостоверной или договорный спор (пункт 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92).

Изложенное обусловлено правовой презумпцией, предусмотренной статьей 12 Закона №135-ФЗ и обязательным характером величины рыночной стоимости имущества для целей применения правил Закона №159-ФЗ.

При таких обстоятельствах мнение апеллянта о том, что доказательственное значение отчета об оценке от 22.07.2016 №0005-07.16 не опорочено истцом, является верным.

Ссылки же апеллянта на то, что судебным экспертом в качестве сопоставимых объектов судебным экспертом противоправно использовались объекты меньшей площади, а так же полуподвальные и подвальные помещения, неверно применены федеральные стандарты оценки ФСО №1 и №2, утратившие силу, для правильного рассмотрения данного спора сами по себе значения не имеют; первичная оценочная экспертиза в данном случае имеет значение лишь в ситуации признания величины рыночной стоимости недостоверной по результатам проведенной экспертизы уже имеющегося отчета об оценке.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Неверное применение судом первой инстанции норм материального права является, по мнению апелляционного суда, основанием для отмены решения суда и отказа в иске.

Судебные расходы по настоящему делу необходимо возложить на истца (статья 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд



п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.07.2017 по делу №А83-9774/2016 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Дочерняя компания «Мегатрейд-Юг» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.




Председательствующий судья А.А. Тарасенко



Судьи Е.А. Остапова



Н.И. Сикорская