Постановление от 5 июня 2018 г. по делу № А75-12079/2017

/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А75-12079/2017


Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2018 года


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Севастьяновой М.А.,

Сириной В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.10.2017 (судья Лысенко Г.П.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2018 (судьи Веревкин А.В., Аристова Е.В., Еникеева Л.И.) по делу № А75-12079/2017 по иску администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, улица Энгельса, дом 8, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к обществу с ограниченной ответственностью «Сургутские городские электрические сети» (628406, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, шоссе Нефтеюганское, дом 15, ОГРН 1068602153773, ИНН 8602015464) о признании договора недействительным.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Сургутские городские электрические сети» – Кондратцев И.В., по доверенности от 10.10.2017 № СГЭС-05/2017.

Суд установил:

администрация города Сургута (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сургутские городские электрические сети» (далее – ООО «СГЭС», общество, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора от 24.01.2012 № 1432 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, Северный промрайон, улица Аграрная, 1, территориальная зона ПД.1, кадастровый номер 86:10:0101253:20, заключенного истцом и ответчиком в части земельного участка под объектами, принадлежащими муниципальному образованию городской округ город Сургут, а именно: склад лакокрасочных материалов, общей площадью 11,8 кв.м, кадастровый номер 86:10:0101036:353; подъездная площадка к складу, общей площадью 300 кв.м, кадастровый номер 86:10:0101253:128; нежилое здание, назначение: административно-управленческое, 1 этажный, общая площадь 33,7 кв. м, инв. № 71:136:002:00002940, лит. И; комната отдыха, назначение: рекреационное, 1 этажный (подземных этажей – нет), общая площадь 92,8 кв. м, инв. № 71:136:002:000029430, лит. К; нежилое здание, склад центральный арочный, назначение: материально-техническое, 1 этажный (подземных этажей – нет), общая площадь 443,6 кв.м инв. № 71:136:001:001234210, лит. Б2; о применении последствий недействительности сделки в виде обязания общества провести мероприятия по выделу земельных участков под указанными объектами муниципальной собственности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – Управление Росреестра, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.10.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению подателя жалобы, часть 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действовавшей на момент заключения спорной сделки, запрещала отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Истец считает неверным вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности, поскольку администрация узнала о совершении сделки только при поступлении в ее адрес обращения общества от 09.08.2016.

Также администрация заявила ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие ее представителя.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) без участия представителя подателя жалобы.

В судебном заседании представитель общества высказался согласно представленному отзыву.

Выслушав пояснения явившегося представителя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в связи с поступлением от ООО «СГЭС» заявлений от 16.12.2011 № 2517, от 21.12.2011 № 2559 (о приобретении земельного участка в собственность) и соответствующих документов администрацией издано распоряжение от 19.01.2012 № 99 «О предоставлении земельного участка в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Сургутские городские электрические сети» (далее – распоряжение № 99).

На основании распоряжения № 99 администрацией (продавец) и ООО «СГЭС» (покупатель) 24.01.2012 заключен договор купли-продажи земельного участка № 1432, согласно пункту 1.1 которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель – принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок площадью 18 334 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:10:0101253:20, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, Северный промрайон, улица Аграрная, 1, территориальная зона ПД.1 (далее – участок), земельный участок предоставлен под производственную базу в составе: РММ, бытовое помещение цеха № 4, здание КПП, здание АЗС, материальный склад.

Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами. Переход права собственности на участок к покупателю подлежит государственной регистрации в Сургутском отделе Управления Росреестра (пункт 1.2 договора от 24.01.2012 № 1432).

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора цена участка составляет 1 410 535 руб. 46 коп. Покупатель обязан оплатить цену участка в течение 7 календарных дней с момента подписания обеими сторонами настоящего договора (пункт 2.2).

Оплата по договору произведена в полном объеме платежным поручением от 05.04.2012 № 701.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права переход права собственности на земельный участок зарегистрирован за ООО «СГЭС» 11.09.2012.

11.08.2016 в администрацию обратилось ООО «СГЭС» с письмом № 1646 о рассмотрении вопроса о продаже муниципального имущества, переданного ему по договору аренды муниципального имущества от 19.04.2011 № 60, расположенного на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке с кадастровым номером 86:10:01101253:20, по адресу: город Сургут, улица Аграрная, 1.

Как указывает истец, при рассмотрении указанного обращения администрацией выявлен факт расположения в границах проданного земельного участка муниципального имущества. Согласно сведениям государственного реестра недвижимости 27.07.2016 земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101253:20 разделен на два самостоятельных участка с кадастровыми номерами 86:10:0101253:241 (594 кв. м) и 86:10:0101253:242 (17 830 кв. м). 15.09.2016 земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101253:20 с кадастрового учета снят. На земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101253:241 находится объект муниципальной собственности – склад центральный арочный. На земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101253:242 имеются следующие объекты муниципальной собственности: склад лакокрасочных материалов, общей площадью 11,8 кв.м, кадастровый номер 86:10:0101036:353; подъездная площадка к складу, общей площадью 300 кв.м, кадастровый номер 86:10:0101253:128; нежилое здание, назначение: административно-управленческое, 1 этажный, общая площадь 33,7 кв. м, инв. №. 71:136:002:00002940, лит. И; комната отдыха, назначение: рекреационное, 1 этажный (подземных этажей – нет), общая площадь 92,8 кв.м, инв. № 71:136:002:000029430, лит. К.

Администрация обратилась к обществу с письмом от 25.05.2016, в котором предложила произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101253:20 под объект: склад центральный арочный, назначение: материально-техническое, 1-этажный, находящийся в муниципальной собственности и передать его в муниципальную собственность.

Как следует из искового заявления, до настоящего времени информация о передаче в муниципальную собственность вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101253:241 в адрес администрации не поступала. Полагая, что при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101253:20 ответчик указал неверную информацию относительно нахождения на нем объектов муниципальной собственности, что, по мнению истца, является нарушением требований ЗК РФ, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Суды, руководствуясь статями 1, 11, 12, 166, 168, 181, 200, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 5 части 1 статьи 1, статьей 36 ЗК РФ, статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 12.12.2011), статьей 4 АПК РФ, пунктами 73 – 75, 101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе свидетельства о государственной регистрации права 86-АБ 627061, 86-АБ 627155 установив, что в соответствии с требованиями статьи 36 ЗК РФ (действовавшей в тот период), основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка от 24.01.2012 № 1432 явилось распоряжение администрации города от 19.01.2012 № 99, указанное распоряжение в установленном законом порядке не отменено и не признано недействительным, что право собственности у муниципального образования город Сургут на объекты недвижимости (нежилое здание, административно-управленческое, 1-этажный, общая площадь 33,7 кв.м, инв. №. 71:136:002:00002940, лит. И; комната отдыха, назначение: рекреационное, 1-этажный, общая площадь 92,8 кв.м, инв. № 71:136:002:000029430, лит. К), возникло 15.05.2013, то есть после регистрации договора купли-продажи земельного участка, а право собственности на другие спорные объекты возникло до заключения договора купли-продажи, однако собственником этих объектов является истец, в связи с чем оснований полагать, что истец не знал, что на спорном земельном участке находятся его объекты недвижимости, не имеется, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Суды исходили, в том числе из того, что нормы ЗК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, не запрещали продажу земельных участков, на которых находилось муниципальное имущество, а выявление оснований для невозможности принятия решения о предоставлении земельного участка является обязанностью уполномоченного органа.

Относительно довода истца о несоответствии договора купли-продажи земельного участка от 24.01.2012 № 1432 требованиям земельного законодательства суды пришли к выводу, что указанное в нарушение требований статей 9, 65 АПК РФ не подтверждено надлежащими доказательствами.

Учитывая, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка № 1432 заключен 24.01.2012, а сделка покупателем исполнена 05.04.2012 (оплата по договору платежным поручением № 701), суды также пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности. При этом довод администрации о том, что истец узнал об отчуждении земельного участка только 11.08.2016 – при поступлении в его адрес обращения ответчика от 09.08.2016, судами отклонен.

Вместе с тем, судами не учтено следующее.

Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 7 мая 2013 года № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 69 Постановления № 25 положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона № 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 г. (пункт 6 статьи 3 Закона № 100-ФЗ).

Оспариваемый договор купли-продажи был заключен 24.01.2012, то есть сделка была совершена до вступления в силу Федерального закона от 7 мая 2013 года № 100-ФЗ, в силу чего к спорным правоотношениям подлежали применению нормы статьи 168 ГК РФ в прежней редакции, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения ответчиком в собственность земельного участка, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Согласно части 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Следовательно, вывод судов о том, что нормы ЗК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, не запрещали продажу земельных участков, на которых находилось муниципальное имущество, сделан при неправильном применении норм материального права и в противоречие с правоприменительной практикой высших судебных инстанций (Постановления Президиума ВАС РФ от 05.07.2005 № 15524/04 по делу № А19-4030/04-48, от 06.09.2011 № 4275/11, от 02.10.2012 № 5361/12 по делу № А46-3074/2011, Определения Верховного Суда РФ от 18.08.2015 № 56-КГ15-10, от 19.01.2015 № 306-ЭС14-1927 и от 27.06.2017 № 310-КГ17-2466).

Как усматривается из судебных актов и материалов дела, при заключении договора купли-продажи обществу было известно, что ООО «СГЭС» не является собственником всех расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, поскольку оно являлось арендатором объектов недвижимости муниципальной собственности, расположенных на этом же земельном участке.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 № 5361/12 по делу № А46-3074/2011, то обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи не было зарегистрировано право собственности иных лиц на расположенные на отчуждаемом участке объекты и существовала неопределенность в том, кто является их собственником, не могло служить основанием для заключения названного договора без учета правил статьи 36 ЗК РФ.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101253:20 находились объекты недвижимости, в отношении которых ответчик не мог не знать, что они не принадлежат обществу на праве собственности, следовательно, заключенный договор в этой части противоречит статье 36 ЗК РФ.

Вывод судов о действительности сделки в силу того, что распоряжение администрации города Омска от 19.01.2012 № 99, во исполнение которого заключен договор от 24.01.2012 № 1432, в установленном законом порядке не отменено и не признано недействительным, сделан без учета положений абзаца тринадцатого статьи 12 ГК РФ.

Кроме этого, в суде первой инстанции ответчиком было сделано заявление о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям. Администрация, со своей стороны, утверждала, что о нарушении своих прав она узнала лишь 09.08.2016, когда ООО «СГЭС», как собственник земельного участка, обратилось с заявлением о выкупе расположенных на нем объектов недвижимости из муниципальной собственности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Положениями статьи 197 ГК РФ предусмотрены специальные сроки исковой давности для отдельных видов требований.

В частности, по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ определено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Посчитав, что срок исковой давности по заявленным требованиям истцом пропущен, суды не проанализировали материалы дела с учетом особенностей такого объекта гражданско-правовых отношений как земельный участок.

Порядок образования земельных участков урегулирован главой I.1 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Исходя из анализа норм Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» земельный участок является образованным с момента его государственного кадастрового учета.

В силу пункта 3 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастра 17.02.2003, межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

Таким образом, описание земельного участка как объекта гражданских прав, включающее местоположение (координаты) границ участка, границы частей объекта землеустройства, занятых объектами недвижимого имущества, из которых усматривается местоположение объектов недвижимости, входящих в границы земельного участка, а также установление этих границ на местности, определяется в результате проведения межевых работ.

Однако материалов межевания земельного участка, из которых возможно сделать вывод о расположении на момент заключения оспариваемой сделки в границах отчуждаемого земельного участка не принадлежащих покупателю объектов недвижимости, в материалах дела не имеется.

Суды не приняли во внимание и не оценили довод истца о том, что в заявлениях о приватизации земельного участка (от 16.12.2011, 21.12.2011) общество не принадлежащие ему объекты недвижимости не указало, сообщив о том, что иные объекты недвижимого имущества на земельных участках отсутствуют.

В кадастровом паспорте земельного участка по состоянию на 12.12.2011 в графе разрешенное использование ссылок на указанные объекты также не содержится. План (чертеж, схема) указанного кадастрового паспорта выполнен без указания во внутреннем контуре местоположения объектов недвижимости в границах спорного участка.

Между тем, с учетом того, что здания склада, подъездной площадки, комнаты отдыха и другие расположены на границе со смежным земельным участком, судам по результатам исследования землеустроительной документации следовало выяснить, имелась ли у муниципалитета на момент совершения сделки реальная возможность определить, что принадлежащие ему объекты вошли в границы отчуждаемого земельного участка.

Соответственно, вывод о начале исполнения сделки по передаче спорной части земельного участка и, соответственно, по получению платежей по данной сделке возможно было сделать только после установления обстоятельств, касающихся определенности границ земельного участка и осведомленности обеих сторон договора об их прохождении на местности.

Установление названных фактов необходимо также в целях исследования вопроса о добросовестности истца при заключении договора купли-продажи.

Согласно части 2 статьи 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судами неверно применены нормы материального права, не приняты меры к полному и всестороннему исследованию материалов дела в совокупности и взаимосвязи, не исследованы обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания, не применены нормы права, подлежащие применению, поэтому в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемые судебные акты по настоящему делу подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела при наличии оснований для удовлетворения исковых требований судам необходимо рассмотреть вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 79, 84 постановления Пленума № 25.

Помимо этого, при новом рассмотрении суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 АПК РФ обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, разрешить спор по существу, оценить и исследовать представленные в материалы дела доказательства, установить фактические обстоятельства спора, необходимые для принятия правильного судебного акта, в том числе вопрос о соблюдении истцом срока исковой давности, вопрос о признании недействительным (ничтожным) договора от 24.01.2012 № 1432 купли-продажи земельного участка и о возможности применения заявленных истцом последствий недействительности сделки, при необходимости предложить истцу уточнить заявленные требования в части применения реституции, предложить сторонам решить вопрос о проведении землеустроительной экспертизы с целью определения площади и границ части земельного участка под муниципальными объектами недвижимости, разрешить вопрос о распределении судебных расходов, в том числе за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.10.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2018 по делу № А75-12079/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий Т.А. Зиновьева


Судьи М.А. Севастьянова


В.В. Сирина