Решение от 13 декабря 2024 г. по делу № А41-97047/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-97047/24
13 декабря 2024 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 10 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Д.Н. Москатовой, при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосеевым М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ДМИТРОВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (141800, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ФИО1, ПЛ. ТОРГОВАЯ, Д.1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.03.2003, ИНН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю Куприянову Константину Евгеньевичу (ОГРНИП: 306290128400092, ИНН: 290109181414, Дата присвоения ОГРНИП: 11.10.2006)

о расторжении договора аренды земельного участка № 118-д от 01.04.2022 г.

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (143403, Московская обл, Красногорск г, Речная ул, влд. 8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: <***>)

при участии в судебном заседании – согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ДМИТРОВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка № 118-д от 01.04.2022 г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Истец в предварительное судебное заседания явку представителя не обеспечил, извещен надлежащим образом, возражений против рассмотрения дела по существу в свое отсутствие в адрес суда не направил.

Ответчик в предварительное судебное заседание явился, с доводами истца не согласился, по основаниям, изложенным в отзыве, в иске просил отказать в полном объеме. Против рассмотрения дела по существу не возражал.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы представителя ответчика, суд установил следующее.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 01.04.2022 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Дмитровского городского округа Московской области и ИП ФИО2 заключен договор аренды №118-д (далее – договор).

Согласно пункту 1.1. договора истцом был предоставлен в аренду ИП ФИО2 (ответчику) земельный участок с кадастровым номером 50:04:0000000:98481, общей площадью 45 339 +/- кв.м., с видом разрешенного использования: «обеспечение сельского хозяйства», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский городской округ, д. Шелепино.

Договор аренды заключен на основании протокола о результатах аукциона №АЗЭ-ДМ/21-3144 от 04.03.2022, являющегося приложением 1 к настоящему договору.

Согласно пункту 2.1. договора аренды земельного участка, договор заключается на срок 13 лет 2 месяца с 01.04.2022 по 01.06.2035.

Согласно пункту 4.1 договора аренды, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством, и настоящим договором, в том числе при:

- неиспользовании/не освоении Земельного участка в течение 1 года;

- использовании Земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования;

- использовании Земельного участка не в соответствии с его целевым назначением;

-не внесении арендной платы либо внесение не в полном объеме более чем 2 (два) периодов подряд.

Администрацией Дмитровского городского округа Московской области проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 50:04:0000000:98481, в рамках которого выявлены факты неиспользования земельного участка в соответствии с Признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482, неиспользования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Указанные факты зафиксированы актом выездного обследования земельного участка №2485 от 14.04.2024.

Неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования подтверждается актом выездного обследования земельного участка №2485 от 14.04.2024.

Спорный земельный участок в течение одного года не освоен, цель аренды земельного участка не достигнута, деятельность не ведется, что является основанием для расторжения договора аренды согласно пункту 4.1. договора.

22.05.2024 в адрес ответчика направлена претензия №Исх-2241/2024 от 21.05.2024 с требованием устранить нарушения условий договора и предоставить в адрес Комитета по управлению имуществом Администрации Дмитровского городского округа Московской области доказательства использования в соответствии с целевым назначением земельного участка с кадастровым номером 50:04:0000000:98481, являющего предметом договора аренды и предложением расторгнуть договор аренды в досудебном порядке.

Указанная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, и указано выше, претензией №Исх-2241/2024 от 21.05.2024 истец обращался к ответчику с требованием устранить нарушения условий договора и предоставить в адрес Комитета по управлению имуществом Администрации Дмитровского городского округа Московской области доказательства использования в соответствии с целевым назначением земельного участка с кадастровым номером 50:04:0000000:98481, являющего предметом договора аренды и предложением расторгнуть договор аренды в досудебном порядке

Согласно пункту 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В обоснование требования о расторжении договора аренды истцом представлен акт выездного обследования №2485 от 14.04.2024, которым произведен осмотра земельного участка ос кадастровым номером 50:10:0010301:93, которым установлено, что территория участка не огорожена, доступ не ограничен, имеются признаки неиспользования земельного участка, имеются древесные насаждения, отсутствует произрастание борщевика Сосновского.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

В данном случае земельный участок предоставлен с видом разрешенного использования: «обеспечение сельского хозяйства», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Ответчик, возражая по доводам истца указал, что использует земельный участок, в настоящее время занимается подготовкой необходимых документов, связанных с освоением земельного участка.

Также ответчик указал, что для обеспечения сельскохозяйственного производства предполагается, в том числе размещение объектов недвижимости для нужд сельского хозяйства.

В соответствии с кодом 1.18 Классификатора (Приказ Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 (ред. от 23.06.2022) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (Зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2020 №61482)) вид разрешенного использования "обеспечение сельскохозяйственного производства" предусматривает размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства, т.е. создания объектов недвижимости.

Ответчиком на данный момент времени ведется разработка проектной документации на строительство объектов на спорном земельном участке – комплекса коровников для разведения ценных пород коз и привлечения туристов, с целью популяризации сельхозпроизводства в Московской области. Данный проект прошел согласование в Министерстве сельского хозяйства Московской области. Получен градостроительный план земельного участка.

Ответчиком предпринимаются меры для получения государственного гранта на развитие сельского хозяйства.

Также ответчиком в материалы дела представлены сведения о том, что 01.08.2024 обращался в Управление Россельхознадзора по Московской области для разъяснения порядка использования лесов на землях сельскохозяйственного назначения.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В соответствии с частью 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченный орган проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату выдачи разрешения на строительство.

Из изложенного следует, что обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, в том числе, градостроительного плана земельного участка (статья 57.3 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, разрешение на строительство (статья 51 ГрК РФ).

Таким образом, спроектировать, согласовать, получить исходно-разрешительную документацию, разрешение на строительство объекта для сельскохозяйственного производства и построить объекты на участке за короткий промежуток времени невозможно. Именно с этой целью, законодатель дает минимальный срок 3 года для освоения таких земельных участков.

Принимая во внимание дату заключения договора 01.04.2022, суд отмечает что трехлетний срок на дату обращения истца с претензией, а также с настоящим иском не истек.

Также подлежат отклонению доводы истца о наличии древесно-кустарниковой растительности на участке, что является признаком неиспользования, не освоения участка.

Суд отмечает что доводы истца о признаках неиспользования земельного участка в связи с наличием на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями по перечню согласно приложению и (или) древесно-кустарниковой растительностью со ссылкой на Постановление Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482 "О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации", подлежит отклонению.

Суд полагает, что к рассматриваемым отношениям постановление Правительства РФ от 18.09.2020 №1482 "О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации" не применимо, поскольку наличие 50 и более % древесно-кустарникового зарастания не является признаком нецелевого использования до рассмотрения заявления межведомственной комиссией, направленного в соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 08.06.2022 № 1043.

Согласно пункту 2 Постановления Правительства РФ от 08.06.2022 № 1043 "О внесении изменений в Положение об особенностях использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения" правообладатели земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены леса, направившие до дня вступления в силу настоящего постановления уведомления об использовании лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, обязаны направить в территориальные органы Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору заявления об использовании земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены леса, в целях использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, в соответствии с пунктом 7 Положения об особенностях использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 сентября 2020 г. №1509 "Об особенностях использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения" (в редакции настоящего постановления), в течение одного года со дня вступления в силу настоящего постановления.

В связи с наличием лесов на земельном участке, которые, в свою очередь, находились на участке в момент его заключения в 2022 году, доказательств обратного истцом не представлено, соответственно не являются новыми выросшими побегами, деревьями и пр.

Как установлено судом, в настоящее время ответчиком ведутся работы по определению их статуса и необходимости сохранения с целью исключения ответственности за незаконную вырубку деревьев, представлены соответствующие обращения.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из смысла приведенных положений законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции следует, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Учитывая, что ответчиком в настоящее время предпринимаются меры по освоению земельного участка по целевому назначению, имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается принятие ответчиком мер, направленных на использование земельного участка по целевому назначению, а также приняв во внимание тот факт, что договор заключен сторонами на 13 лет 2 месяца, суд приходит к выводу, что указанные истцом доводы, не могут являться существенным нарушением договора, следовательно, правовые основания для удовлетворения иска о расторжении договора отсутствуют.

Кроме того, в случае неисполнением ответчиком обязанности по использованию в течение трех лет земельным участком, нарушению условий договора, истец не лишен возможности вновь обратиться в суд для решения вопроса о расторжении договора аренды.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, учитывая несоразмерность степени существенности допущенных ответчиком применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора нарушений и балансу интересов сторон, суд отказывает в удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора.

С учетом изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации при обращении в арбитражный суд освобожден от уплаты государственной пошлины, оснований для взыскания с него государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме)

Судья Д.Н. Москатова