Решение от 26 декабря 2017 г. по делу № А56-19451/2017

663/2017-653809(1)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-19451/2017
27 декабря 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 26 декабря 2017 года. Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Васильевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

федерального государственного бюджетного учреждения науки Института физиологии им. И.П. Павлова Российской академии наук (199034, Санкт-Петербург, наб. Макарова, д. 6; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «25 часов» (188680, Ленинградская обл., Всеволожский р-н., <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании договора прекращенным, выселении при участии - от истца: ФИО2, доверенность от 21.06.2016 - от ответчика: ФИО3, доверенность от 14.08.2017 - от третьих лиц: не явились

установил:

федеральное государственное бюджетное учреждение науки Институт физиологии им. И.П. Павлова Российской академии наук (далее – Институт) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «25 часов» (далее –Общество) о признании договора аренды от 09.01.2013 № 095 прекращенным, выселении Общества из нежилого помещения № 1 общей площадью 122,5 кв. м с кадастровым (условным) номером 47-7812/016/2009-105, расположенного по адресу: 188680, Ленинградская обл., Всеволожский р-н., <...>.

Определением от 23.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Определением от 27.06.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство научных организаций (далее – ФАНО), Межрегиональное территориальное управление Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – ТУ ФАУГИ).

В отзыве на исковое заявление ТУ ФАУГИ полагает требования истца подлежащими удовлетворению, поскольку ответчик неоднократно допускал нарушения сроков внесения арендной платы.

В отзыве на исковое заявление ФАНО полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, указывая, что арендатор допустил значительные просрочки в перечислении арендной платы, по состоянию на 31.12.2016 задолженность ответчика составила 352 261 руб. 35 коп., о расторжении договора ответчик уведомлен дважды, ответчик самовольно занимает помещение, не имея на то правовых оснований.

Общество обратилось в суд с исковым заявлением к Институту о признании незаконными действий Института по увеличению арендной платы по договору аренды от 09.01.2013 № 095, обязании произвести перерасчет арендной платы, признании действий ответчика по отключению электроснабжения злоупотреблением своим правом; обязании прекратить длящееся нарушение прав Общества в виде отключения Институтом электроснабжения.

Определением от 05.04.2017 указанное исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А56-17359/2017.

Определением от 12.09.2017 дела № А56-19451/2017 и А56-17359/2017 объединены в одно производство, делу присвоен номер № А56-19451/2017.

Определением от 24.10.2017 по делу назначена комиссионная экспертиза, проведение которой поручить экспертам общества с ограниченной ответственностью «РМС-Оценка». Перед экспертами поставлены вопросы: соответствует ли отчет № 10/05/2016-44-3 об оценке рыночной стоимости арендной платы объекта недвижимости - нежилого помещения № 1 общей площадью 122,5 кв. м с кадастровым (условным) номером 47-78-12/016/2009-105, расположенного по адресу: 188680, <...>, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Оценка на Миллионной», требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет для целей внесения изменений в договор аренды; какова рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование указанным объектом недвижимости по состоянию на 05.06.2016 для целей внесения изменений в договор аренды.

В суд поступило заключение эксперта.

Истец требования поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения встречного иска.

Ответчик возражал против исковых требований, поддержал встречный иск.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 09.01.2013 на основании решения аукционной комиссии от 21.12.2012 № 1/211212 между Институтом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 09.01.2013 № 095 аренды нежилого помещения № 1 общей площадью 122,5 кв.м с кадастровым (условным) номером 47-78-12/016/2009-105, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н., <...>, для использования под магазин продовольственных и непродовольственных товаров, сроком до 09.01.2028.

Помещение передано по акту сдачи-приемки объекта, являющемуся приложением к договору аренды.

Договор зарегистрирован 08.04.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Согласно пункту 3.1 договора ставка арендной платы за объект составляет 1 140 руб. за 1 кв.м в год (без учета НДС). Ставка арендной платы не может быть ниже среднего размера ставки арендной платы, обычно взимаемой за аренду в месте расположения объекта, в соответствии со статьей 6 Федерального закона «О науке и государственной научно-технической политике» (в редакции от 19.07.1998 № 111-фз); ставка арендной платы определена на основании отчета об оценке от 10.07.2012 № 25/06/2012-30, выполненного ООО «Оценка на Миллионной» (пункт 3.2 договора).

Из пункта 3.3 договора следует, что в сумму арендной платы не включены коммунальные услуги и иные расходы по обеспечению нормального функционирования передаваемого в аренду объекта; оплата коммунальных услуг и эксплуатационных расходов производится арендатором на основании отдельного соглашения между арендодателем и арендатором, либо на основании договоров, заключаемых арендатором непосредственно с организациями, осуществляющими коммунальное и (или) эксплуатационное обслуживание.

В силу пункта 3.5 договора при увеличении ставки арендной платы в соответствии с требованиями законодательства, а также на основании отчета об оценке, изготавливаемого не реже одного раза в два года, арендодатель в одностороннем порядке устанавливает новый размер ставки арендной платы с уведомлением арендатора; новый размер ставки арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления арендодателя, но не позднее 5 дней с момента отправки.

На основании отчета об оценке, подготовленного ООО «Оценка на Миллионной» 06.06.2016, рыночная стоимость арендной платы составила 9480 руб. за кв.м. в год.; Обществу было направлено уведомление об изменении арендной платы от 23.06.2016 (т. 1 л.д. 80), которое было получено Обществом.

Согласно пункту 3.6 договора арендная плата вносится ежемесячно равными долями непозднее 10 чист текущего месяца путем безналичных перечислений на счета по учету доходов федерального бюджета.

В силу пункта 4.5 договора при невнесении арендатором арендных платежей в течение 2-х месяцев арендодатель имеет право ограничить доступ в арендуемое помещение арендатору.

В силу пункта 5.3 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, в случае, если арендатор в течение действия договора два и более раза допускает просрочку перечисления арендной платы арендодателю (пункт 5.3.7 договора); в случае невнесения арендатором предусмотренных пунктами 3.1, 3.6 договора платежей в течение 2-х месяцев, независимо от их последующего внесения (пункт 5.3.8 договора).

Институт направил Обществу уведомление от 07.12.2016 № 1253.1/003-913 о расторжении Договора в одностороннем порядке на основании пунктов 5.3.6, 5.3.7 договора. 13.02.2017 Институт вручил генеральному директору Общества ФИО4 уведомление от 27.01.2017 № 1253.1/003-048 аналогичного содержания.

Институт направил Обществу письмо от 20.02.2017 № 1253.1/003-116 с требованиями освободить переданные помещения, а также в течение 3 рабочих дней направить уполномоченного представителя Общества для подачи заявления в Управление Росреестра о прекращении обременения, возникшего на основании договора от 09.01.2013 № 095.

В ответ на указанное письмо Общество письмом от 02.03.2017 сообщило, что договор от 09.01.2013 № 095 не является расторгнутым, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу пунктов 1, 2 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Возможность изменения арендной платы в установленном порядке установлена пунктом 3.5 договора.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно статье 450.1 ГК РФ, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

Как следует из представленного в материалы дела уведомления об отказе от договора, основанием для его расторжения явилась просрочка перечисления арендной платы два и более раза (пункт 5.3.7 договора).

Платежными поручениями от 16.11.2015 № 29 ответчик перечислил истцу 62 638 руб. арендной платы за сентябрь и октябрь 2015 года, 16.11.2015 № 30 - 11 393 руб. 10 коп. арендной платы за сентябрь, октябрь 2015 года, 25.09.2015 № 20 - 94 942 руб. 50 коп. арендной платы за июнь, июль, август 2015 года, 25.09.2015 № 21 - 17 089 руб. 65 коп. арендной платы за июнь, июль, август 2015 года, 01.06.2015 № 15 - 158 237 руб. 50 коп. арендной платы за январь, февраль, март, апрель, май 2015 года, 01.06.2015 № 16 - 28 482 руб. 75 коп. арендной платы за январь, февраль, март, апрель, май 2015 года, № 6 от 15.02.2016 - 7 000 руб. и № 7 от 15.02.2016 –2094,75 руб.за январь 2016 года, № 14 от 21.03.2016 – 11637,50 руб. и № 13 от 21.03.2016 - 2094,75 руб. и № 12 от 21.03.2016 – 3601,80 руб. за февраль 2016 года, 07.06.2016 № 32 - 23 275 руб. арендной платы за апрель и май 2016 года, 31.08.2016 № 72 - 23 275 руб. арендной платы за июль и август

2016 года, 01.09.2016 № 74 - 40 020 руб. арендной платы за июль, август 2016 года, 14.10.2016 № 96 -170 300 руб. арендной платы за июль и август 2016 года, 25.11.2016 № 130 - 100 000 руб. арендной платы (период, за который вносится арендная плата, в платежном поручении не указан).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ответчик неоднократно допускал просрочку внесения арендной платы.

Возражениям Общества, касающимся необоснованного увеличения размера арендной платы, дана оценка также исходя из результатов судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «РМС-Оценка».

Согласно заключению от 20.11.2017 рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование спорным объектом недвижимости по состоянию на 05.06.2016 для целей внесения изменений в договор аренды без учета компенсации затрат на ремонт составляет 7 607 руб. за кв.м. с учетом НДС без коммунальных услуг; с учетом компенсации затрат на ремонт – 4 468 руб. за кв. м.

Стороны возражений по результатам исследования в части рыночной стоимости годовой арендной платы не заявили. В соответствии с требованиями ст. 71, 86 АПК РФ представленное экспертное заключение признается судом достоверным доказательством по делу.

Таким образом, оснований полагать, что надлежащим исполнением Обществом обязательства по оплате арендной платы являлась оплата в соответствии установленными договором при его заключении условиями о размере арендной платы, не имеется.

С учетом того, что размер арендной платы не может быть признан установленным на период после уведомления Общество о его увеличении соответствующим размеру арендной платы, установленному в договора аренды при его заключении, встречное требование Общества о признании незаконными действий Института по увеличению арендной платы по договору аренды от 09.01.2013 № 095, обязании произвести перерасчет арендной платы удовлетворению не подлежит.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Применение приведенной материальной нормы допускается при наличии факта нарушения прав истца в результате уклонения другой стороны от регистрации.

Поскольку ответчик оспаривает факт прекращения арендных отношений, с учетом установленных по делу обстоятельств, удовлетворение указанного материально- правового интереса будет достигнуто путем применения такого способа защиты прав как признание договора прекратившимся, что позволит обеспечить определенность правоотношений сторон в вопросе о юридической судьбе спорного договора.

Поскольку иное договором не установлено, дата расторжения договора определяется моментом получения соответствующего уведомления, 13.02.2017.

Доводы Общества об обязанности Института произвести зачет стоимости работ, выполненных Обществом в спорных помещениях, не могут быть признаны состоятельными.

Согласно пункту 7.1 договора расходы арендатора на текущий и капитальный ремонт объекта (в случае, если капитальный ремонт произведен с согласия арендодателя) производятся за счет арендатора.

Пунктом 7.2 договора также предусмотрено, что неотделимые улучшения арендуемого объекта производятся арендатором с разрешения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге, арендодателя, Управления земельно-имущественного комплекса Санкт-Петербургского научного центра Российской академии наук, стоимость таких улучшений не возмещается, за исключением случаев письменного предварительного согласования с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге, арендодателем, Управлением земельно-имущественного комплекса Санкт-Петербургского научного центра Российской академии наук возможности зачета и последующего согласования подлежащей возмещению суммы.

Согласно ч. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

До момента получения уведомления об отказе от договора Общество не заявляло об удержании суммы понесенных в 2013 году расходов на устранение недостатков из арендной платы.

Согласие Института на увеличение сметы ремонта с последующим разрешением вопроса о зачете произведенных затрат, выраженное в письме от 06.05.2013, не может служить основанием для удержания суммы понесенных Обществом расходов из арендной платы.

Согласно ч. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, вопрос о зачете стоимости работ не может быть разрешен в рамках настоящего спора, возмещение стоимости улучшений может быть произведено на основании самостоятельного требования Общества, заявленного после прекращения договора.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, полученное по договору.

В связи с расторжением договора аренды у арендатора отсутствуют правовые основания занимать предоставленное ему по договору помещение, поэтому требование о выселении также подлежит удовлетворению.

Встречное требование Общества о признании действий Общества по отключению электроснабжения злоупотреблением своим правом; обязании прекратить длящееся нарушение прав Общества в виде отключения Институтом электроснабжения не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

09.01.2013 между Институтом и Обществом заключен договор № 35 на электроснабжение спорного помещения, согласно которому Институт обязался подавать Обществу через присоединенную сеть энергию в количестве, предусмотренном приложением к договору.

Пунктом 2.2.1 договора предусмотрено право Института прекращать подачу электроэнергии полностью или частично после предупреждения, либо отключать или ограничивать подачу электроэнергии.

Кроме того заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.

Согласно статье 539 ГК РФ сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент (потребитель), имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации.

Общество пользовалось получаемой Институтом электроэнергией в связи с арендой помещений, Институт не является энергоснабжающей организацией.

В связи с прекращением договора аренды подлежит прекращению и названный договор на электроснабжение, обязание прекратить нарушение прав Общества в виде отключения Институтом электроснабжения не приведет к восстановлению прав Общества, которые он полагает нарушенными.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с Общества в пользу Института в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

признать прекращенным договор аренды от 09.01.2013 № 095, заключенный между федеральным государственным бюджетным учреждением науки Институтом физиологии им. И.П.Павлова Российской академии наук и обществом с ограниченной ответственностью «25 часов».

Выселении общество с ограниченной ответственностью «25 часов» из нежилого помещения № 1 общей площадью 122,5 кв. м с кадастровым (условным) номером 47-7812/016/2009-105, расположенного по адресу: 188680, Ленинградская обл., Всеволожский р-н., <...>.

Во встречном иске Общества с ограниченной ответственностью «25 часов» отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «25 часов» в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения науки Института физиологии им. И.П. Павлова Российской академии наук 12 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Васильева Н.В.