Решение от 29 сентября 2020 г. по делу № А56-98752/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-98752/2019
29 сентября 2020 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 29 сентября 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Бабочка" (адрес: Россия 198005, Санкт-Петербург, Московский пр., 63; ОГРН: <***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, <...>/Б, ОГРН: <***>);

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга"; СПБ ГУП ГУИОН; ИП ФИО2; - ООО «Эккона-Оценка»

об обязании принять раздел 3 «Расчеты и платежи по договору» проекта дополнительного соглашения № 5 к договору № 11-А139444

при участии

- от истца: ФИО3 (генеральный директор);

- от ответчика: ФИО4 (представитель по доверенности от 09.01.2020);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Бабочка" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании принять раздел 3 «Расчеты и платежи по договору» проекта дополнительного соглашения № 5 к договору № 11-А139444 в предложенной арендатором редакции.

Определением суда от 02.09.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 05.02.2019.

Определением суда от 05.11.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, СПб ГУП ГУИОН.

Определением суда от 11.02.2020 суд приостановил производство по делу для направления материалов дела в экспертную организацию.

21.02.2020, 25.02.2020 и 26.02.2020 от общества с ограниченной ответственностью "Бабочка" поступили апелляционные жалобы на определение о приостановлении производства по делу.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2020 года Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.02.2020 по делу № А56-98752/2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Письмом от 17.08.2020 материалы дела направлены для проведения судебной экспертизы.

В материалы дела поступило экспертное заключение ОАО «Региональное управление оценки» ФИО5 № 11/02/20-1 от 03.09.2020.

Производство по делу возобновлено.

Протокольным определением от 08.09.2020 суд принял уточнение требований в порядке ст. 49 АПК РФ, согласно которому общество просило:

Обязать Комитет имущественных отношений Правительства Санкт-Петербурга принять раздел 3 «Расчеты и платежи по договору» проекта дополнительного соглашения № 5 к договору № 11-А139444 аренды нежилых помещений 8-Н, 9-Н, расположенных в доме № 63 литера А по Московскому проспекту в г. Санкт-Петербурге, в редакции Истца, а именно:

«Арендная плата за пользование Объектом - нежилым помещением 8-Н с 03.09.2020 г. устанавливается в рублях, её размер за 1 кв. м в месяц установлен с учетом налога на добавленную стоимость, и составляет 833 руб.

Арендная плата за пользование Объектом - нежилым помещением 9-Н с 03.09.2020 г. устанавливается в рублях, её размер за 1 кв. м в месяц установлен с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС), и составляет 488 руб.»

Настаивая на удовлетворении заявленных требований, Общество ссылалось на отчет об оценке помещения, составленный ООО «Региональное управление оценки», который, по мнению истца, является надлежащим доказательством заявленной им рыночной стоимости аренды помещения.

ГУИОН полагает, что представленный истцом отчет не может быть принят в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Комитет поддержал позицию ГУП ГУИОН.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопреемником которого является Комитет имущественных отношений Правительства Санкт-Петербурга, являющимся Арендодателем (Ответчик) и Обществом с ограниченной ответственностью «БАБОЧКА», являющимся Арендатором (Истец) 18 июня 2007 года заключен договор № 11-А139444 аренды нежилых помещений, расположенных в доме № 63 литера А по Московскому проспекту в г. Санкт-Петербурге.

По условиям Договора ответчик предоставил истцу за плату и во временное владение и пользование следующие объекты: помещение 6-Н площадью 50,9 кв.м; помещение 8-Н площадью 97,9 кв.м; помещение 9-Н площадью 11,2 кв.м.

Государственная регистрация Договора произведена УФРС по городу Санкт-Петербурга и Ленинградской области 04.02.2008, № регистрации 78-78-30/0002/2008-079. Договор действует по настоящее время (п.1.3., п. 5.2. Договора).

На основании договора от 19 августа 2015 г. № 3994-ПП купли-продажи нежилого помещения при реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условиями о залоге, помещение 6-Н по адресу: 198147, <...>, литера А, передано в собственность истца.

В Акте сдачи-приемки нежилых помещений (строений) от 18 июля 2007 указано, что в переданных Арендатору помещениях имеются: отопление, водопровод, канализация, электроэнергия.

В справках для расчета арендной платы, являющихся приложениями к договору, в качестве благоустройства объектов также указаны: электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация. Тем самым, в размер арендной платы Ответчиком заложены повышающие коэффициенты учитывающие элементы благоустройства арендуемых объектов.

Полагая, что в арендуемых помещениях данные элементы благоустройства отсутствуют, установленная Договором и приложениями к нему арендная плата не соответствует действительному состоянию арендованных нежилых помещений 8-Н и 9-Н, а потому является необоснованной, истец обратился к арендодателю с требованием об указании в договоре надлежащей стоимости аренды, получив отказ, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии совокупности условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При отсутствии одного из совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, договор не может быть изменен.

Суд признает необходимым внесение изменений в договор в части указания арендной платы, поскольку истец приобрел в собственность помещение 6-Н площадью 50,9 кв.м., имеющее электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация, что повлекло существенное изменение размера арендной платы.

Согласно пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Кроме того, согласно пункту 4.1 Положения о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, являющегося приложением N 1 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" результаты индивидуальной оценки ставок арендной платы применяются при заключении договора аренды или дополнительного соглашения к нему.

На основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В статье 13 Закона N 135-ФЗ установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Из пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Ввиду разногласий сторон относительно размера арендной платы суд по ходатайству истца назначил экспертизу по вопросам:

Какова величина рыночной цены арендной платы объекта недвижимости -нежилого помещения 8-Н, расположенного в доме № 63 литера А по Московскому проспекту в г. Санкт-Петербурге?

-Какова величина рыночной цены арендной платы объекта недвижимости -нежилого помещения 9-Н, расположенного в доме № 63 литера А по Московскому проспекту в г. Санкт-Петербурге?

Проведение экспертизы эксперту ОАО «Региональное управление оценки» ФИО5.

В суд поступило заключение эксперта № 11/02/20-1 от 03.09.2020, в соответствии с которым экспертом сделаны выводы:

- Размер величины рыночной цены арендной платы объекта недвижимости - нежилого помещения 8-Н, расположенного в доме № 63 литера А по Московскому проспекту в г. Санкт-Петербурге, составляет 81 844 рублей в месяц с учетом НДС и без учета КП, что составляет 833 руб. / кв. м в месяц с учетом НДС и без учета КП.

Размер величины рыночной цены арендной платы объекта недвижимости - нежилого помещения 9-Н, расположенного в доме № 63 литера А по Московскому проспекту в г. Санкт-Петербурге, составляет 5 466 рублей в месяц с учетом НДС и без учета КП, что составляет 488 руб. / кв. м в месяц с учетом НДС и без учета КП.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной цены арендной платы объекта недвижимости. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, в том числе проходимости пешеходных потоков при анализе параметра местоположения, - оцениваются судом как обоснованные. Доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной цены арендной платы объекта недвижимости и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Также при оценке экспертного заключения судом учтены иные имеющиеся в материалах дела доказательства.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено. Возражения ответчика и третьего лица носят оценочный характер, конкретные нарушения федеральных стандартов оценки, допущенные экспертом при составлении заключения, ими не приведены.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Преддоговорная природа спора предполагает установление судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу. Данный факт подтверждается положениями статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение дополнительного соглашения с рыночной ценой арендной платы объектов недвижимости, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны. В связи с этим судебные расходы, понесенные сторонами в ходе рассмотрения настоящего дела, распределению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Арбитражный суд решил:

Обязать Комитет имущественных отношений Правительства Санкт-Петербурга принять раздел 3 «Расчеты и платежи по договору» проекта дополнительного соглашения № 5 к договору № 11-А139444 аренды нежилых помещений 8-Н, 9-Н, расположенных в доме № 63 литера А по Московскому проспекту в г. Санкт-Петербурге, в редакции Истца, а именно:

«Арендная плата за пользование Объектом - нежилым помещением 8-Н с 03.09.2020 г. устанавливается в рублях, её размер за 1 кв. м в месяц установлен с учетом налога на добавленную стоимость, и составляет 833 руб.

Арендная плата за пользование Объектом - нежилым помещением 9-Н с 03.09.2020 г. устанавливается в рублях, её размер за 1 кв. м в месяц установлен с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС), и составляет 488 руб.»

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяЕгорова Д.А.