Решение от 3 апреля 2025 г. по делу № А41-60005/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-60005/23
04 апреля 2025 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 04 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрельниковым А.П., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Министерства имущественных отношений Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица: Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Дзержинское муниципальное унитарное предприятие "Энерго-коммунальное производственное объединение" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Администрация муниципального образования "городской округ Дзержинский Московской области" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Министерство экономики и финансов Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды от 26.07.2021 № 41005-Z за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 в размере 3 598 208,95 руб., пени за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 187 970,02 руб., с дальнейшим начислением неустойки до момента фактического исполнения обязательства

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Министерству имущественных отношений Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании неосновательного обогащения в размере 18 873 996,19 руб., убытков в размере 3 903 393,35 руб. (с учетом уточнения иска)

при участии в судебном заседании представителей:

от истца по первоначальному иску, ответчику по встречному иску: представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2025, удостоверение.

от ответчика по первоначальному иску, ответчику по встречному иску: представитель ФИО3 по доверенности от 01.11.2023, паспорт РФ, представитель ФИО4 по доверенности от 01.08.2024, паспорт РФ;

от третьих лиц: представители не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области (далее – Минимущество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о взыскании задолженности по договору аренды от 26.07.2021 № 41005-Z за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 в размере 3 598 208,95 руб., пени за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 187 970,02 руб., с дальнейшим начислением неустойки до момента фактического исполнения обязательства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, Дзержинское муниципальное унитарное предприятие "Энерго-коммунальное производственное объединение", Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Администрация муниципального образования "городской округ Дзержинский Московской области", Министерство экономики и финансов Московской области.

Определением Арбитражного суда Московской области от 04.10.2023 принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным встречное исковое заявление ИП ФИО1 о взыскании с Минимущество неосновательного обогащения в размере 18 873 996,19 руб., убытков в размере 3 903 393,35 руб., расходов по уплате государственной пошлины (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ).

Дело рассмотрено в порядке статей 121 – 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, в удовлетворении встречного иска просил отказать, представитель ответчика возражал против удовлетворения первоначальных требований, просил удовлетворить встречный иск.

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, во встречном иске следует отказать, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, минимущество (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона от 15.07.2021 № АЗЭ-МИО/21-873 в электронной форме, заключен договор от 26.07.2021 № 41005-Z в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 площадью 1070 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования "бытовое обслуживание, культурное развитие, объекты культурно-досуговой деятельности, амбулаторное ветеринарное обслуживание, приюты для животных, деловое управление, магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание, объекты дорожного сервиса, спорт" (в соответствии с пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается), расположенного по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора, земельный участок предоставляется для использования в соответствии с видом его разрешенного использования, указанным в пункте 1.1 договора.

В пункте 1.5 договора указано, что в отношении земельного участка установлены следующие ограничения/обременения использования: земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории – Приаэродромная территория аэродрома Москва (Домодедово) 1070 кв. м, а также в приаэродромной территории аэродрома Астафьево 1070 кв. м (пункты 1.5.1, 1.5.2 договора).

Объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют (пункт 1.6 договора).

Согласно пункту 1.7 договора, при проектировании объектов капитального строительства необходимо учитывать охранные зоны инженерных коммуникаций, в том числе подземных (при наличии). Вынос инженерных коммуникаций возможен по ТУ эксплуатирующих организаций. При наличии охранных зон ЛЭП и/или иных электрических сетей размещение зданий, строений, сооружений возможно при получении письменного решения о согласовании сетевых организаций.

В соответствии с пунктом 1.8 договора, топографическая съемка земельного участка не проводилась. Арендодатель не несет ответственности за возможно расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 инженерные коммуникации, в том числе подземные. Указанное обстоятельство не дает право арендатору требовать с арендодателя возмещения расходов, связанных с освоением земельного участка и возврата уплаченной арендной платы по договору.

Пунктом 2.1 договора установлено, что договор заключается на срок 13 лет 2 месяца с 26.07.2021 по 25.09.2034.

Как следует из пунктов 3.1, 3.2, 3.3 договора, арендная плата начисляется с даты передачи земельного участка по акту приема передачи.

Между Минимущество и ИП ФИО1 подписан акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005, площадью 1070 кв. м (приложение 3 к договору).

Размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с Протоколом и определяется в Приложении 2, являющемся неотъемлемой частью договора. Сумма ежемесячной арендной паты устанавливается в размере в соответствии с Приложением 2.

Пунктом 3.4 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально в полном объеме в размере, установленном в Приложении 2, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на максимальный размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды (пункт 3.8 договора).

В соответствии с пунктом 5.3 договора, за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Как следует из уведомления минимущества от 19.12.2022 № 15исх-35696, размер арендной платы на 2023 год по договору аренды от 26.07.2021 № 41005-Z составил 14 392 835,81 руб. в год.

Обращаясь с настоящими требованиями, Минимущество указало, что в результате ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств по договору в части своевременного внесения арендной платы, за арендатором образовалась задолженность в размере 3 598 208,95 руб. за период с 01.01.2023 по 31.03.2023, начислены пени за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 187 970,02 руб.

Претензией от 19.04.2023 № 15исх-9228 министерство уведомило ИП ФИО1 о необходимости оплаты задолженности и пени по договору аренды.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка не погашена предпринимателем в добровольном порядке, претензия оставлена без удовлетворения, минимущество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против требований министерства, ИП ФИО1 обратился с встречным исковым заявлением о взыскании с минимущества неосновательного обогащения в размере уплаченной за весь период арендной платы - 18 873 996,19 руб., убытков в размере 3 903 393,35 руб. на проведение инженерных изысканий, проектирование и платы за технологическое присоединение.

При этом в обоснование встречных исковых требований, ИП ФИО1 указывает, что спорный договор аренды заключен им с целью строительства и эксплуатации объекта дорожного сервиса – станции технического обслуживания автомобилей.

Между тем, в ходе проведенных инженерно-геодезических изысканий выявлено прохождение через весь земельный участок теплосети 2Ду 700 мм являющейся магистральной теплосетью.

Как указывает ИП ФИО1, сведений о наличии границ зоны с особыми условиями использования территории в виде охранных зон тепловых сетей в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 в конкурсной документации не содержалось.

Во встречном иске указано, что в рамках договора на инженерно-геодезические изыскания №Т/16/21 от 23.11.2021 с ООО «БАГС» выполнена топографическая съемка земельного участка в границах заказа к договору. На земельном участке имеется насыпь, также были отсняты и нанесены на план выходящие на поверхность крышки люков подземных трасс теплосети и дренажа теплосети.

Также в последующем был получен ответ Дзержинского муниципального унитарного предприятия «Энерго-коммунальное производственное объединение» от 15.06.2022 №875, в котором указано, что в зоне производства работ на земельном участке расположена действующая магистральная тепловая сеть 2Ду 700 мм, охранная зона которой, в соответствии с СП 124.13330.2012 «Тепловые сети», составляет 5 м (до фундаментов зданий (сооружений).

По заключению Администрации муниципального образования городской округ Дзержинский Московской области производство работ по выносу магистральной теплосети 2Ду 700 мм при строительстве объекта капитального строительства по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 является нецелесообразным.

Градостроительный план земельного участка №РФ-50-3-03-0-00-2022-02380 от 07.02.2022 также не содержит данных о зоне с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ) от магистральной тепловой сети.

ИП ФИО1 указывает, что в связи с неполнотой и недостоверностью, предоставленной на аукцион по заключению договора аренды земельного участка информации, им понесены убытки, а также невозможность использования участка для осуществления финансово-хозяйственной деятельности. По мнению ИП ФИО1, поскольку он был фактически лишен возможности использования спорного земельного участка, соответственно, основания для уплаты арендных платежей отсутствовали.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Подписание арендатором акта-приема предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату (правовая позиция, изложенная в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Верховным Судом Российской Федерации, от 25.11.2020 № 3).

По смыслу положений статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, которым предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ предусмотрена обязанность продавца при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Во исполнение пункта 3 статьи 37 ГК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков

Требования, установленные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (пункта 4 статьи 37 ЗК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется в том числе путем возмещения убытков (статья 12 ГК РФ).

Возмещение убытков представляет собой универсальный способ защиты гражданских прав, который применяется для восстановления прав кредитора, нарушенных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (статья 393 ГК РФ), а также в случае причинения внедоговорного вреда (статья 1064 ГК РФ).

По своей гражданско-правовой природе убытки представляют собой денежную оценку имущественных потерь (вреда).

Взыскание убытков возлагает на правонарушителя дополнительные обязанности и влечет для него возникновение невыгодных последствий. Компенсационная природа гражданско-правовой ответственности обусловлена эквивалентно-возмездным характером регулируемых им отношений.

Обязательства по основанию возникновения убытков существенно отличаются: из договора и из деликта. В случае если вред возник в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, нормы об ответственности за деликт не применяются, а вред возмещается в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или согласно условиям договора, заключенного между сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные таким неисполнением (ненадлежащим исполнением). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьи 15 ГК РФ (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1 статьи 15 ГК РФ).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 13 и 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25), в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Пунктом 12 постановления от 23.06.2015 № 25 предусмотрено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Убытки подлежат взысканию судом при наличии доказательств, подтверждающих нарушение одной стороной принятых по договору обязательств, причинно-следственную связь между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением обязательства и размер убытков, возникших у другой стороны в связи с таким нарушением.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником. Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например обстоятельств непреодолимой силы (пункты 2 и 3 статьи 401 ГК РФ).

Из чего следует, что для освобождения от ответственности правонарушитель должен доказать принятие им всех мер по предотвращению нарушения, установленных исходя из применимого стандарта поведения. В договорных правоотношениях поведение лица, нарушившего обязательство, сравнивается с тем, как должен был повести себя разумный и добросовестный участник оборота, принявший на себя обязательство данного вида.

В силу пункта 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Из указанных норм права следует, что именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Министерством имущественных отношений Московской области от 06.04.2021 вынесено распоряжение №15ВР-598 «О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Московской области» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005.

Из указанного распоряжения следует, что топографическая съемка земельного участка не проводилась. Арендодатель не несет ответственности за возможно расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 инженерные коммуникации, в том числе подземные. Указанные обстоятельства не дают право арендатору требовать с арендодателя возмещения расходов, связанных с освоением земельного участка и возврата уплаченной арендной платы по договору.

На основании протокола о результатах аукциона от 15.07.2021 № АЗЭ-МИО/21-873 в электронной форме, заключен договор от 26.07.2021 № 41005-Z в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005.

В п.1.1 договора сторонами согласованы виды разрешенного использования земельного участка: "бытовое обслуживание, культурное развитие, объекты культурно-досуговой деятельности, амбулаторное ветеринарное обслуживание, приюты для животных, деловое управление, магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание, объекты дорожного сервиса, спорт".

Согласно п.1.3 договора земельный участок предоставляется для использования в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в п.1.1 договора.

В пункте 1.8 договора также закреплено следующее условие: топографическая съемка земельного участка не проводилась. Арендодатель не несет ответственности за возможно расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 инженерные коммуникации, в том числе подземные. Указанное обстоятельство не дает право арендатору требовать с арендодателя возмещения расходов, связанных с освоением земельного участка и возврата уплаченной арендной платы по договору.

ИП ФИО1 во встречном исковом заявлении указывает, что договор аренды заключался с целью строительства и эксплуатации объекта дорожного строительства и эксплуатации объекта дорожного сервиса-станции технического обслуживания автомобилей, вместе с тем, поскольку в ходе проведения геодезических изысканий выявлено прохождение через весь земельный участок в планируемом пятне застройки магистральной теплосети, он лишен возможности использовать земельный участок.

Вместе с тем, суд учитывает, что в спорном договоре согласован перечень видов разрешенного использования и арендатор вправе выбрать иной вид разрешенного использования.

При таких обстоятельствах, ИП ФИО1 не доказана невозможность использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

Для достижения задачи гражданского (арбитражного) судопроизводства по правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела арбитражным судом на обсуждение сторон поставлен вопрос о проведении строительно-технической и землеустроительной экспертизы с целью установления нахождения на земельном участке надземных и подземных инженерных сетей, коммуникаций и возможности строительства объекта капитального строительства «Станция технического обслуживания автомобилей» на спорном земельном участке.

Удовлетворив определением от 17.06.2024 ходатайство ИП ФИО1 о назначении судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы, арбитражный суд производство экспертизы поручил Автономной некоммерческой организации «Центр судебной экспертизы «Норма», экспертам ФИО5, ФИО6, ФИО7.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Определить с выездом на место, находятся ли на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0020104:2005, расположенном по адресу: <...>, надземные и подземные инженерные сети, коммуникации, в том числе тепловая сеть 2Ду 700 мм? При положительном ответе на вопрос указать технические характеристики выявленных объектов, наличие охранных зон. Отобразить графически, с указанием каталога координат. Обосновать, возможно ли обнаружить наличие таких объектов на земельном участке путем его визуального осмотра?

2) При положительном ответе на вопрос 1) определить, соответствует ли фактическое расположение, охранная зона выявленных при ответе на вопрос 1) объектов, сведениям о расположении таких объектов, их охранной зоне, содержащимся в Градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005, ЕГРН, аукционной документации? В случае наличия расхождений, указать, в чем именно заключается несоответствие. Отобразить графически.

3) С учетом ответа на вопрос 1), проектной документации, определить, возможно ли осуществить на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 строительство объекта капитального строительства (объект дорожного сервиса) "Станция технического обслуживания автомобилей", в соответствии с требованиями градостроительных, строительных норм и правил, экологических, санитарно-гигиенических норм, противопожарных требований, требований технических и градостроительных регламентов, ЗОУИТ, в том числе, положений приказа Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.1992 № 197 "О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей"?

4) При отрицательном ответе на вопрос 3), указать технические характеристики и параметры объектов капитального строительства (площадь, конфигурацию, фундамент, высотность и т.д.), строительство которых возможно осуществить на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0020104:2005, исходя из вида разрешенного использования указанного земельного участка, с учетом наличия выявленных при ответе на вопрос 1) объектов, ЗОУИТ, а также соблюдения требований вышеприведенных норм и правил, положений приказа Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.1992 № 197 "О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей".

Отобразить графически.

В представленном заключении эксперта АНО «Центр судебной экспертизы «Норма» № 147/07/24/АС/К экспертами сделаны следующие выводы.

Отвечая на первый вопрос, экспертами указано, что было произведено полевое (визуальное) обследование и геодезическая съемка земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005, расположенного по адресу: <...>.

По результатам проведенного обследования установлено, что по территории земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 транзитом проходят:

- в центральной части участка проходит теплотрасса 2Ду700 с кадастровым номером 50:64:0000000:366, состоящая из двух металлических труб наружным диаметром 720 мм, уложенных в «непроходных каналах», выполненных из ж/б конструкций общей шириной 3,45-3,5 м и внутренней высотой 1,3 м. Глубина заложения каналов составляет 2,9 м.;

- с одной стороны теплотрассы (юго-западной) на расстоянии 1,7-2,4 м (от оси трубы до края лотка) проходит труба попутного дренажа, выполненная способом бесканальной прокладки из асбоцементных труб диаметром 150 мм;

- в центральной части участка расположен дренажный колодец глубиной 3,04 м выполненный из бетонных колец диаметром 1,2 м:

-в юго-восточном углу участка проходит подземный электрический кабель уличного освещения, мощностью 0,4 кВ.

Охранная зона теплотрассы 2Ду700 с кадастровым номером 50:64:0000000:366 оставляет по 3 метра от наружной грани строительной конструкции канала в каждую сторону. Зона минимального расстояния от теплотрассы 2Ду700 с кадастровым номером 50:64:0000000:366 до зданий и сооружений составляет 5 метров от наружной грани строительных конструкций канала в каждую сторону.

При ответе на второй вопрос, возможно ли обнаружить наличие таких объектов на земельном участке путем его визуального осмотра, эксперты поясняют следующее.

Выявленные в границах земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 теплотрасса, попутный дренаж теплотрассы и электрический кабель уличного освещения относят к подземным сооружениям, поэтому определить их точное местоположение визуальным способом невозможно.

При этом линия электропередачи служит для наружного освещения ул. Угрешская и имеет надземные элементы в виде опор/столбов освещения, которые расположены у северного и восточного углов участка. Соответственно о расположении между этими столбами линии электропередачи можно предполагать при визуальном осмотре участка.

Прийти к выводу о наличии в границах земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 теплотрассы можно по нескольким причинам:

- в непосредственной близости от юго-восточной границы участка располагается теплокамера с четырьмя люками на поверхности земли, у северо-западной границы участка также расположены четыре смотровых колодца с люками;

- на территории земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 расположен колодец сопутствующего дренажа;

- в аукционной документации, представленной в материалы дела, содержится акт обследования земельного участка от 05.03.2021, выполненный главным инспектором отдела контроля за использованием объектов недвижимости Управления контроля за использованием имущества Министерства имущественных отношений Московской области ФИО8 В приложении №1 к акту представлена фототаблица земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005, где видна полоса земельного участка не покрытая снегом, что свидетельствует о расположении на этом участке подземных источников тепла, к которым относится трасса подземной тепловой сети.

При ответе на второй вопрос экспертами указано, что определить соответствует ли фактическое расположение и охранные зоны, сведениям ФИО9, ЕГРН и аукционной документации, не представляется возможным, в связи с отсутствием в этих документах информации о расположении этих объектов и их охранных зон, в том числе в границах земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005.

Отвечая на третий вопрос эксперты указали, что проектируемое здание «Станция технического обслуживания», на основании требований Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 №222, а также СанПин, должно располагаться от существующих жилых домов на расстоянии не менее 50 м.

Исследуемый земельный участок с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 полностью расположен на расстоянии менее 50 м от многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.

Данная информация находится в открытом доступе, в том числе, и на 2021 год в момент заключения договора.

Эксперты пришли к выводу, что строительство «Станции технического обслуживания» на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 не допускается, не зависимо от того какие подземные коммуникации проходят через данный земельный участок.

Отвечая на четвертый вопрос, экспертами проведен анализ о допустимых к застройке на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 объектов. Представлен перечень допустимых к застройке объектов на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0020104:2005. Экспертами отражены части земельного участка в пределах которого допускается размещение объектов капитального строительства.

В материалы дела от экспертов поступили письменные пояснения о наличии описок в заключении на страницах 11, 43, 44, исправлены описки.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ данное экспертное заключение, арбитражный суд приходит к выводу, что оно оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения.

В экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы экспертов предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

Экспертное заключение подписано экспертами, которые предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При назначении экспертизы отводы экспертам никем из участвующих в деле лиц не заявлены. Обстоятельств, связанных с заинтересованностью экспертов по отношению к кому-либо из участников спора, арбитражным судом не установлено. Квалификация экспертов подтверждена представленными документами.

По ходатайству истца арбитражным судом вызваны эксперты для дачи пояснений относительно результатов проведенной экспертизы.

В судебном заседании от 27.11.2024 эксперты ФИО5, ФИО6 дали пояснения на поставленные представителями сторон и судом вопросы, зафиксированные в аудиопротоколе судебного заседания.

Результаты проведенной строительно-технической и землеустроительной экспертизы не опровергнуты ответчиком надлежащими доказательствами. Само по себе несогласие соответчика с выводами экспертов не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения.

Руководствуясь положениями статьи 87 АПК РФ, суд, исследовав и оценив экспертное заключение, с учетом озвученных экспертами в судебном заседании пояснений, не установил обстоятельств для назначения по делу дополнительной либо повторной экспертизы, исходя из отсутствия оснований для ее назначения, а также ясности выводов экспертов по поставленным судом вопросам.

При таких обстоятельствах, суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства ИП ФИО1 о проведении повторной экспертизы, в связи с чем в удовлетворении ходатайства отказано.

Одним из доводов по встречному иску ИП ФИО1 заявлено то, что в аукционной документации, а также в данных ЕГРН и ФИО9 на земельный участок не отражено наличие охранной зоны подземной теплосети.

Указанные доводы судом отклоняются по следующим основаниям.

Как установлено судом, теплотрасса введена в эксплуатацию в 2005 году, зарегистрирована в муниципальную собственность 17.01.2011 и передана в хозяйственное ведение ДМУП «ЭКПО» 31.10.2013.

Право собственности Московской области на земельный участок зарегистрировано 14.01.2017.

В соответствии со статьей 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязанность по подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, обязанность по подготовке документации по планировке территории под размещение теплосети лежала на органах местного самоуправления.

В соответствии с п.8 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2028 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 1 января 2026 года одним из следующих способов:

1) решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения;

2) согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством;

3) нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории;

4) решением суда.

Отсутствие границ ЗОУИТ в виде охранных зон тепловых сетей в аукционной документации, договоре аренды не является нарушением действующего законодательства.

С учетом отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об охранной зоне магистральной тепловой сети 2Ду 700 мм, в том числе нормативного правового акта об установлении охранной зоны, а следовательно и каталога координат характерных точек границ охранной зоны и расположения тепловой сети в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости, данные сведения об охранной зоне, вопреки мнению индивидуального предпринимателя, в генеральном плане и ПЗЗ городского округа Дзержинский Московской области, отображению не подлежали.

Сведения о наличии охранной зоны магистральной тепловой сети 2Ду 700 мм, которая, как утверждает сам индивидуальный предприниматель, выявлена только по итогам инженерно-геодезических изысканий в рамках осуществления топографической съемки земельного участка, также не могла быть приведена в информации за № ГЗ-21-000614 от 03.02.2021. Информация содержала исчерпывающие сведения, которыми располагала Мособлархитектура на дату ее подготовки, градостроительные ограничения приведены согласно представленным источникам, указанным в информации за № ГЗ-21-000614 от 03.02.2021 года.

Ссылка индивидуального предпринимателя о том, что в выданном градостроительном плане земельного участка (далее – ФИО9) № РФ-50-3-03-0-00-2022-02380 от 07.02.2022 не представлена информация о наличии ограничений в связи с расположением земельного участка в охранной зоне тепловой сети 2Ду 700 мм, которую, по его мнению, Мособлархитектура должна была отразить, но не отразила при подготовке и его выдаче, также является необоснованной и подлежит отклонению в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) ФИО9 выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурностроительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Источниками информации для подготовки ФИО9 являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (часть 2 статьи 57.3 ГрК РФ).

Состав информации, содержащейся в градостроительном плане земельного участка, закреплен в части 3 статьи 57.3 ГрК РФ.

07.02.2022 на основании заявления ФИО1 от 19.01.2022 № P001-0189917537-55333794, Мособлархитектурой подготовлен и выдан индивидуальному предпринимателю ФИО9 за № РФ-50-3-03-0-00-2022-02380, в котором содержались исчерпывающие сведения из предусмотренных частью 2 статьи 57.3 ГрК РФ источников информации для подготовки ФИО9.

Поскольку источники информации, предусмотренные частью 2 статьи 57.3 ГрК РФ, сведений об охранной зоне магистральной тепловой сети 2Ду 700 мм не содержали, то данные сведения в подготовленном ФИО9 не приведены и не могли быть отражены в силу закона и положений, регулирующих порядок подготовки и выдачи ФИО9.

Документированных и объективных доказательств наличия таких сведений в источниках информации, предусмотренных частью 2 статьи 57.3 ГрК РФ и используемых для подготовки ФИО9, индивидуальным предпринимателем также не представлено. К тому же индивидуальный предприниматель сам указывает на отсутствие таких сведений в каких-либо источниках информации, используемых для подготовки ФИО9.

В свою очередь, отображение на чертеже градостроительного плана земельного участка № РФ-50-3-03-0-00-2022-02380 от 07.02.2022 границ зон, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, является лишь описанием возможного местоположения проектируемых объектов, а сведения максимального процента застройки для вида разрешенного использования «объекты дорожного сервиса» (код 4.9.1) – 45%, на который в рассматриваемом случае ссылается индивидуальный предприниматель, приведены из градостроительного регламента в составе Правил землепользования и застройки (части территории) городского округа Дзержинский Московской области для территориальной зоны О-1, в которой расположен земельный участок, а не установлены индивидуально для конкретного земельного участка, предоставленного по договору аренды, заключенного по результатам торгов.

Чертеж ФИО9, как следует из его содержания, разработан при отсутствии топографической съемки, о чем индивидуальный предприниматель был осведомлен при выдаче ФИО9 (информация содержится в пункте 1 раздела 1. Чертеж градостроительного плана земельного участка), а также о том, что при проектировании объектов капитального строительства необходимо учитывать охранные зоны инженерных коммуникаций, в том числе подземных (при наличии). Данная информация указана пункте 3 раздела 1. Чертеж градостроительного плана земельного участка.

Также была доведена до сведения индивидуального предпринимателя информация о том, что подготовку проектной документации осуществлять в соответствии с требованиями законодательства на основании результатов инженерных изысканий (пункт 6 раздела 1. Чертеж градостроительного плана земельного участка).

Согласно части 1 статьи 47 ГрК РФ инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Подготовка проектной документации, а также строительство, реконструкция объектов капитального строительства в соответствии с такой проектной документацией не допускаются без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

В этой связи реализация проекта строительства непосредственно связана с инженерными изысканиями, выполнение которых не обусловлено информацией, содержащейся в ФИО9. Документом инженерных изысканий ФИО9 не является.

Фактически ФИО9 представляет собой информационный документ, содержащий сведения из источников, предусмотренных частью 2 статьи 57.3 ГрК РФ, который сам по себе не устанавливает и не изменяет существующего публичного порядка, предусматривающего необходимость осуществления инженерных изысканий (статья 47 ГрК РФ), подготовки проектной документации (статья 48 ГрК РФ) и получения разрешения на строительство (статья 51 ГрК РФ).

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что ИП ФИО1 не доказаны обстоятельства невозможности использования земельного участка, соответственно на стороне ИП ФИО1 как арендатора по договору аренды от 26.07.2021 № 41005-Z лежит обязанность по оплате арендных платежей.

Расходы на выполнение инженерных изысканий, а также проектирование и плата за технологическое присоединение в размере 3 903 393,35 руб. не являются убытками, поскольку составляют затраты лица, осуществляющего действия в целях реализации собственного волеизъявления, произведенные на свой страх и риск, то есть несение затрат связано с реализацией его предпринимательской деятельности.

По расчетам истца, на стороне ИП ФИО1 образовалась задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 в размере 3 598 208,95 руб., начислены пени за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 187 970,02 руб.

Поскольку ответчиком были нарушены сроки оплаты арендной платы, требования истца о взыскании неустойки основаны на условиях договора аренды и соответствуют положениям ст. ст. 330, 331 ГК РФ.

Судом проверен расчет задолженности и неустойки, признан арифметически верным.

Поскольку судом установлен факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы, данное обстоятельство ответчиком оспорено не было, о применении ст. 333 ГК РФ не заявлено и судом наличия оснований для снижения неустойки не установлено, суд приходит к выводу, что требования о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2023 по 31.03.2023, пени по состоянию на 31.03.2023 в размере 187 970,02 руб. подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Требование о взыскании неустойки по дату фактического исполнения обязательства также подлежит удовлетворению в силу разъяснений пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 и подлежит исчислению из расчета 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и основания заявленного иска, а также встречного иска, представленных в материалы дела доказательств, учитывая отсутствие доказательств отсутствия возможности пользоваться объектом аренды по назначению, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, в удовлетворении встречного иска следует отказать.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, осуществляется в порядке, предусмотренном положениями статьи 110 АПК РФ, согласно которому возмещение судебных расходов осуществляется лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Поскольку Министерство имущественных отношений Московской области освобождено от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина по первоначальному иску в размере 41 931 руб. подлежит взысканию с ИП ФИО1 в доход федерального бюджета, по встречному иску расходы на оплату государственной пошлины относятся на ИП ФИО1.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Министерства имущественных отношений Московской области задолженность по договору аренды от 26.07.2021 № 41005-Z за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 в размере 3 598 208,95 руб., пени по состоянию на 31.03.2023 в размере 187 970,02 руб., пени из расчета 0,05% от суммы долга за каждый день просрочки, начиная с 01.04.2023 по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 41 931 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья А.А. Летяго