Решение от 11 мая 2026 г. АС Нижегородской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43 – 41858/2025

г. Нижний Новгород 12 мая 2026 года


Резолютивная часть решения объявлена 15.04.2026.

Решение в полном объеме изготовлено 12.05.2026.


Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Кузнецовой А.В.,

(шифр дела 19-984), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кашиным А.С., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Н.Новгород,

к ответчику: ООО «Научно производственная фирма «Микротест» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Н.Новгород,

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,

в отсутствие представителей сторон,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО «Научно производственная фирма «Микротест» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 01.06.202005 №0192/18 (в актуальной редакции).

Исковые требования основаны на статьях 8, 12, 307, 309, 421, 424, 432, 450, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В процессе рассмотрения спора истец письменно заявленные требования поддержал.

Ответчик в свою очередь в удовлетворении иска просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве, указав, что спорный земельный участок образован в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:009, который образован из земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0001, находившегося в аренде у АООТ «Нижегородский авиастроительный завод «Сокол» в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования; в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, в связи с чем расчет арендной платы, предложенный истцом в дополнительном соглашении противоречит указанным правовым нормам и не может быть применен к спорным правоотношениям.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор рассмотрен по существу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, и установлено вступившим в законную силу решением суда по делу №А43-42099/2019, земельный участок с кадастровым номером 52:18:020107:0026, общей площадью 14 270 кв.м., расположенный по адресу: Нижний Новгород, улица Чаадаева, дом 1 литеры ББ, ББ1, ДД, ДД1, ДД2, ДД3, ДД4, образован из земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0009 в соответствии с распоряжением Теруправления от 08.06.2005 № 285, который в свою очередь был образован из земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0001 площадью 197,67 гектара, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Чаадаева, дом 1, и предоставленного в аренду на 49 лет АООТ «Нижегородский авиастроительный завод «Сокол» на основании распоряжения главы местного самоуправления города Нижнего Новгорода от 03.04.1998 № 1228-р в связи с реорганизацией Нижегородского государственного авиастроительного завода «Сокол» и переоформлением права пользования (акт на право пользования землей от 15.02.1973) на право аренды.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 по договору купли-продажи приобрел в собственность объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 52:18:020107:0009. Право собственности предпринимателя на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 24.05.2004.

На основании распоряжения Теруправления от 18.05.2005 № 242 из земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0009 выделен земельный участок с кадастровым номером 52:18:020107:0026, общей площадью 14 270 кв.м и предоставлен индивидуальному предпринимателю ФИО1 на основании договора от 01.06.2005 № 0192/18 в аренду сроком на 49 лет для эксплуатации объектов недвижимости, находящихся у него в собственности.

В дальнейшем индивидуальный предприниматель ФИО1 реализовал Обществу по договорам купли продажи от 30.09.2005 № 34 и от 25.07.2008 № 45 объекты недвижимости - здание арочного типа Финляндия (складское), литеры ББ, ББ1 и здание (корпус модуля сборно-разборного складского помещения) литеры ДД, ДД1, ДД2, ДД3, ДД4, расположенные по адресу: Нижний Новгород, улица Чаадаева, дом 1.

На основании дополнительного соглашения от 19.09.2008 по договору аренды земельного участка от 01.06.2005 № 0192/18 права и обязанности арендатора с 10.09.2008 в полном объеме перешли от индивидуального предпринимателя ФИО1 к Ответчику.

По договору аренды земельного участка от 01.06.2005 № 0192/18 с учетом дополнительного соглашения от 14.03.2008 арендодатель предоставляет арендатору земельный участок с кадастровым номером 52:18:020107:0026, общей площадью 14 270 кв.м, находящийся по адресу: Нижний Новгород, улица Чаадаева, дом 1 литеры ББ, ББ1, ДД, ДД1, ДД2, ДД3, ДД4, для использования под производственную базу (раздел 1 договора).

Срок аренды установлен с 18.05.2005 по 18.05.2054.

Размер арендной платы с учетом дополнительного соглашения от 14.03.2008 составляет 229 033 руб. 50 коп. в год.

Порядок расчета согласован сторонами в приложении № 3.

Теруправление направило Обществу проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 01.06.2005 № 0192/18 об изменении с 01.01.2025 размера арендной платы и ее увеличении до 594 440 руб. 88 коп. в год, исходя из индексов инфляции 2009-2025гг.


Отказ Общества заключить дополнительное соглашение послужил основанием для обращения Теруправления в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Суть настоящего спора заключается в несогласии Общества с предложенным Теруправлением в дополнительном соглашении расчетом размера арендной платы с 01.01.2025, произведенного исходя из индексов инфляции 2009-2025гг.

Ответчик настаивает на применении при расчете арендной платы за землю пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, а именно определение арендной платы в размере двух процентов кадастровой стоимости земельного участка, так как он предоставлен в аренду ответчику в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования АООТ «Нижегородский авиастроительный завод «Сокол».

Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется (пункт 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49).

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными.

Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 18.06.2014 по делу А43-6860/2014 установлено, что арендуемый Обществом земельный участок с кадастровым номером 52:18:020107:0026, общей площадью 14 270 кв.м, расположенный по адресу: <...> литеры ББ, ББ1, ДД, ДД1, ДД2, ДД3, ДД4, образован из земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0009 в соответствии с распоряжением Теруправления от 08.06.2005 № 285.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0009 было зарегистрировано обременение в виде аренды сроком 49 лет на основании договора аренды от 08.10.1998 № 1419, ОАО «НАЗ «Сокол».

Земельный участок с кадастровым номером 52:18:020107:0009 в свою очередь был образован из земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0001 площадью 197,67 гектара, расположенного по адресу: <...>, и предоставленного в аренду на 49 лет АООТ «Нижегородский авиастроительный завод «Сокол» на основании распоряжения главы местного самоуправления города Нижнего Новгорода от 03.04.1998 № 1228-р в связи с реорганизацией Нижегородского государственного авиастроительного завода «Сокол» и переоформлением права пользования на право аренды.

Согласно пункту 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений указанных норм права образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения арендных правоотношений, в том числе исключения особенностей установления размера платы.

В силу пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах 6 практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Совместное толкование указанных норм права свидетельствует о том, что договор аренды земельного участка, заключенный с первоначальным арендатором, продолжает действовать на тех же условиях и с новым арендатором, изменение по отношению к новому арендатору методики расчета арендной платы и увеличение в связи с этим ее размера необоснованно.

Изложенное свидетельствует о том, что право аренды Общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:26 следует считать возникшим в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

В пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 от 26.06.2015, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ, отмечено, что поскольку содержащиеся в Законе о введение в действие Земельного кодекса ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Таким образом, поскольку право аренды было получено ответчиком в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, с 01.03.2015 при расчете размера арендной платы надлежит руководствоваться пунктом 2 статьи 3 ФЗ № 137-ФЗ.

Согласно сведениям ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:18:0020107:26 составляет 16 910 000 руб. (решение Нижегородского областного суда от 16.12.2020 по делу №3а-938/2020).

В установленном процессуальном порядке размер кадастровой стоимости спорного земельного участка не оспорен.

Принимая во внимание вышеизложенное, годовой размер арендной платы по договору от 01.06.202005 №0192/18 подлежит установлению в редакции Общества, в размере 338 220 руб.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 01.06.202005 №0192/18, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Нижегородской области и ООО «Научно производственная фирма «Микротест».

Условия дополнительного соглашения договору аренды земельного участка от 01.06.202005 №0192/18, Приложения №1 к соглашению изложить в следующей редакции:

«1. Пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 01.06.202005 №0192/18 изложить в следующей редакции:

3.1 С 01 января 2025 года размер арендной платы за участок составляет 338 220 руб. (триста тридцать восемь тысяч четыреста сорок рублей восемьдесят восемь копеек) в год согласно приложению к настоящему дополнительному соглашению.

2. Настоящее соглашение вступает в законную силу со дня его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области и распространяет свое действие с 01.01.2025.

3. Обязанность по государственной регистрации настоящего соглашения возлагается на арендодателя.

4. Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

5. Данное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 01.06.202005 №0192/18.

6. Реквизиты сторон».

«Приложение №1

к настоящему соглашению»


РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ


1. Исходные данные:

1.1. Местоположение земельного участка: г.Нижний Новгород, Московский район, ул. Чаадаева, д.1 (литеры ББ, ББ1, ДД, ДД1, ДД2, ДД3,ДД4).

1.2. Кадастровый номер земельного участка: 52:18:020107:26.

1.3. Категория земель: земли поселений.

1.4. Общая площадь земельного участка: 14 270 кв.м.

2. Расчет годовой арендной платы:

Арендная плата по договору за 2008 год, руб.


Кадастровая стоимость земельного участка с КН 52:18:020107:26, руб.

Арендная плата по договору за 2025 год, руб.

229 033, 50

16 910 000

338 220


Арендатор в добровольном порядке оплачивает разницу за 2025 год в размере 109 166,50 руб. в течение 30-ти календарных дней с момента подписания данного соглашения.

Арендатор в добровольном порядке перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца текущего года на счет Управления Федерального Казначейства (УФК).

Управление Федерального Казначейства по Нижегородской области (ТУ Росимущества в Нижегородской области, л/с <***>), ИНН <***>, КПП 526001001, Банк получателя: ОКЦ №1 Волго- вятское ГУ Банка России// УФК по Нижегородской области г. Нижний Новгород, БИК 012202102, единый казначейский (корреспондентский 40102810745370000024, казначейский счет 03100643000000013200, ОКТМО:22701000, КБК (Код бюджетной классификации) 167 111 05021 01 6000 120.

В примечании – Арендная плата за земельный участок по договору аренды земельного участка от 01.06.2005 №0192/18».

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья А.В. Кузнецова