Постановление от 1 марта 2023 г. по делу № А45-40863/2019

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск Дело № А45-40863/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2023 года. Полный текст постановления изготовлен 1 марта 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Апциаури Л.Н. судей Иванова О.А.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2, с использованием средств аудиозаписи, в режиме веб-конференции, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО3 ( № 07АП-2265/2020(23)) на определение от 14.11.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-40863/2019 (судья Красникова Т.Е.) о несостоятельности (банкротстве) ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, адрес: 630055, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, СНИЛС <***>), принятое по заявлению кредитора ФИО5 о признании сделки недействительной,

В судебном заседании приняли участие (в режиме веб-конференции): ФИО3, паспорт;

представитель ФИО3: ФИО6, по доверенности от 16.02.2022; финансовый управляющий ФИО7, паспорт;

от ФИО8: ФИО9, по доверенности от 18.12.2019, ФИО10, по доверенности от 10.01.2022.

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.06.2020 ФИО4 (далее – должник) признан несостоятельным (банкротом) введена процедура


банкротства - реализация имущества, финансовым управляющим утверждена ФИО7 (далее – финансовый управляющий).

Сообщение о введении процедуры банкротства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 08.07.2020.

06.07.2022 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление кредитора ФИО5 о признании сделки недействительной в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника. В своем заявлении просит признать недействительным соглашение от 27.04.2016 № 332-1/75Б об уступке прав требования по договору № 332-1/75Б участия в долевом строительстве от 21.07.2014, заключенное между должником и ответчиком ФИО8; применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика в конкурсную массу должника 10 100 000 рублей.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.10.2022 к участию в обособленном споре в качестве созаявителя привлечен финансовый управляющий.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.11.2022 в удовлетворении заявления кредитора ФИО5, финансового управляющего о признании соглашения от 27.04.2016 № 332-1/75Б об уступке прав требования по договору № 332-1/75Б участия в долевом строительстве от 21.07.2017 заключенного между должником и ФИО8 недействительным, применении последствий недействительности сделки – отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, ФИО3 обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение от 14.11.2022 Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворить заявление о признании сделки недействительной.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что реализация права требования должником произведена по заниженной стоимости, рыночная стоимость объекта на дату заключения договора составляла 29 600 000 рублей, в результате совершения сделки произошло наращивание кредиторской задолженности перед кредитором ФИО8 в размере 10 000 000 рублей, поскольку должник продав право требование на спорный объект по рыночной стоимости, мог бы произвести расчет с указанным кредиторов по договору займа, либо вообще бы отсутствовала необходимость производить заем в размере 10 000 000 рублей. Также указывает на то, что у должника и ответчика имеются общие интересы, ответчик злоупотребил возможностью приобретения права требования по оспариваемому соглашению по заниженной стоимости. Заявитель


считает, что данные обстоятельства свидетельствуют об основании для признании недействительной сделки согласно положениям статей 10, 168 ГК РФ ввиду нерыночных условий сделки, выгодных для аффилированного с должником ответчика, при наличии долга должника.

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2022 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 25 января 2023 года.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в материалы дела от ФИО8 поступил отзыв на апелляционную жалобу. В своем отзыве просит оставить обжалуемое определение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 25 января 2023 года участники процесса поддержали изложенную правовую позицию по делу, отзыв приобщен к материалам дела.

В определении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2023 (резолютивная часть объявлена 25.01.2023) ФИО8, финансовому управляющему предложено представить в суд апелляционной инстанции доказательства рыночной стоимости уступленного по соглашению от 27.04.2016 № 332-1/75Б об уступке прав требования по договору № 332-1/75Б участия в долевом строительстве от 21.07.2014 права на дату уступки. Также, ФИО8 предложено представить письменные пояснения об отчуждении приобретенного права либо его использовании, подтверждающие данные обстоятельства доказательства, ФИО4 предложено представить письменные пояснения относительно экономической целесообразности продажи права требования по договору участия в долевом строительстве при наличии задолженности перед ФИО8 по договорам займа.

10.02.2023 в информационную систему «Картотека арбитражных дел» от апеллянта поступило ходатайство о приобщении к материалам дела отчета об оценке № 23-1/3 от 01.02.2023 по состоянию на 27.04.2016.

14.02.2023 в информационную систему «Картотека арбитражных дел» от финансового управляющего поступило ходатайство о приобщении к материалам дела отчета об оценке рыночной стоимости № 3101/1 от 02.02.2023 по состоянию на 27.04.2016.

17.02.2023 в канцелярию Седьмого арбитражного апелляционного суда по средствам почтовой связи от ФИО8 поступило сопроводительное письмо с приложением материального носителя.


17.02.2023 в информационную систему «Картотека арбитражных дел» от должника и ФИО8 в порядке статьи 81 АПК РФ поступили дополнительные пояснения по апелляционной жалобе.

20.02.2023 в информационную систему «Картотека арбитражных дел» от ФИО8 поступило сопроводительное письмо с приложенными документами (ответ акционерного общества «Газпромбанк», рецензия на отчет об оценке рыночной стоимости № 3101/1 от 02.02.2023 по состоянию на 27.04.2016. рецензия на отчет об оценке № 23-1/3 от 01.02.2023 по состоянию на 27.04.2016.

20.02.2023 в информационную систему «Картотека арбитражных дел» от апеллянта поступило ходатайство о приобщении копии договора долевого участия от 28.10.2013 № 278-1/79В.

В судебном заседании 20 февраля 2023 года участники процесса поддержали изложенную правовую позицию по делу, поступившие документы приобщены к материалам дела.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ определением апелляционного суда от 21.02.2023 в составе суда произведена замена, сформирован состав суда. В связи с изменением состава суда рассмотрение дела произведено с самого начала.

Иные лица, участвующие в рассмотрении обособленного спора, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, дополнительные пояснения, заслушав участников процесса, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что должником с ООО «АкадемМедСтрой» 21.07.2014 был заключен договор участия в долевом строительстве № 332-1/75Б на квартиру № 75.

Согласно п.3 договора цена сделки составляет 20 000 000 рублей, из которых 4 000 000 рублей ФИО4 оплачивает за счет собственных средств, а 16 000 000 рублей за счет кредитных средств, предоставленных Газпромбанк (ОАО).

13.08.2014 между Газпромбанк (ОАО) и ФИО4 заключен кредитный договор № <***> н на покупку строящейся недвижимости, согласно которому банк предоставляет ФИО4 целевой кредит на инвестирование строительства жилого


дома в целях получения квартиры, а заемщик обязан вернуть сумму кредита и уплатить проценты за пользование кредитом.

Согласно п. 2.1. кредитного договора банк предоставляет заемщику целевой кредит в размере 16 000 000 руб.

Из п. 2.2. кредитного договора усматривается, что кредит предоставляется заемщику на инвестирование строительства многоквартирных жилых домов, расположенные по адресу: НСО, г. Новосибирск, Советский район, ул. Бульвар Молодежи, 38 стр., кадастровый номер з/у 54:35:091405:35, в целях получения 4- комнатной квартиры (пентхаус) № 75.

Из выписки по счету ФИО4 № 42301810571290064471, открытому в Газпромбанк (ОАО), следует, что 15.08.2014 ФИО4 выдан кредит по вышеуказанному кредитному договору в размере 16 000 000 руб. В этот же день, 15.08.2014 16 000 000 руб. перечисляются ФИО4 в адрес ООО «АкадемМедСтрой» (застройщик, ИНН <***>), что подтверждается как выпиской по счету ФИО4 № 42301810571290064471, так и платежным поручением № 73453 от 15.08.2014.

В части 4 000 000 руб., которые в силу п. 3.2 договора ФИО4 обязан самостоятельно выплатить застройщику в срок не позднее 5 рабочих дней с даты регистрации договора в Росреестре, установлено, что платежные документы у ФИО4 не сохранились, так как прошел длительный период времени с момента совершения упомянутой сделки. Также у застройщика – ООО «АкадемМедСтрой» приходно-кассовый ордер о внесении ФИО4 платежа на сумму 4 000 000 руб. по договору отсутствует, поскольку в силу законодательства РФ такие документы как приходно-кассовые и расходно-кассовые ордера организация обязана хранить в течение 5 лет с момента их составления.

Между должником и ФИО8 заключено соглашение от 27.04.2016 № 3321/75Б об уступке прав требования по договору № 332-1/75Б участия в долевом строительстве от 21.07.2017.

ФИО8 произведен расчет по оспариваемой уступке в полном объеме, что подтверждается следующими платежными документами: 3 500 000 руб. 00 коп. платежным поручением № 13498 от 22.12.2015 по предварительному договору уступки прав требований; 15 000 000 руб. 00 коп. посредством привлечения кредитных денежных средств от АО «Газпромбанк» платежным поручением № 336970 от 23.05.2016 г.; 1 000 000 руб. 00 коп. за счет собственных денежных средств платежным поручением № 47512 от 13.05.2016.


Из представленной должником выписки усматривается операция от 23.05.2016, по которой ФИО4 получил 15 000 000 руб. 00 коп. от ФИО8 в качестве расчета по оспариваемой уступке. В этот же день 14 525 740 руб. 31 коп. были списаны АО «Газпромбанк» со счета ФИО4, как требование по кредитному договору. Таким образом, расчет по оспариваемой уступке был направлен должником на погашение требований своего залогового кредитора - АО «Газпромбанк».

Суд первой инстанции отказывая в признании сделки недействительной исходил из того, что не имеется оснований для выхода за пределы пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее – Закон о банкротстве), для квалификации правонарушения по данной норме отсутствует как минимум один из обязательных признаков - трехлетний период подозрительности (сделка совершена 27.04.2016, заявление о банкротстве принято 27.11.2019).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

Во избежание нарушения имущественных прав кредиторов, вызванных противоправными действиями должника-банкрота по искусственному уменьшению своей имущественной массы ниже пределов, обеспечивающих выполнение принятых на себя долговых обязательств, законодательством предусмотрен правовой механизм оспаривания сделок, совершенных в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (далее также сделки, причиняющие вред). Подобные сделки могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве (пункт 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве), пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», далее – Постановление Пленума № 63).

По общему правилу сделка, совершенная исключительно с намерением причинить вред другому лицу, является злоупотреблением правом и квалифицируется как недействительная по статьям 10 и 168 ГК РФ. В равной степени такая квалификация недобросовестного поведения применима и к нарушениям, допущенным должником-банкротом в отношении своих кредиторов, в частности к сделкам по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам, направленным на уменьшение конкурсной массы.

В то же время законодательством о банкротстве установлены специальные основания для оспаривания сделки, совершенной должником-банкротом в целях


причинения вреда имущественным правам кредиторов. Такая сделка оспорима и может быть признана арбитражным судом недействительной по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в котором указаны признаки, подлежащие установлению (противоправная цель, причинение вреда имущественным правам кредиторов, осведомленность другой стороны об указанной цели должника к моменту совершения сделки, наличие вреда), а также презумпции, выравнивающие процессуальные возможности сторон обособленного спора. Баланс интересов должника, его контрагента по сделке и кредиторов должника, а также стабильность гражданского оборота достигаются определением критериев подозрительности сделки и установлением ретроспективного периода глубины ее проверки, составляющего в данном случае три года, предшествовавших дате принятия заявления о признании должника банкротом. Тем же целям служит годичный срок исковой давности, исчисляемый со дня реальной или потенциальной осведомленности заявителя об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ, пункт 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве, пункт 32 Постановления Пленума № 63).

Таким образом, законодательство пресекает возможность извлечения сторонами сделки, причиняющей вред, преимуществ из их недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ), однако наличие схожих по признакам составов правонарушения не говорит о том, что совокупность одних и тех же обстоятельств (признаков) может быть квалифицирована как по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, так и по статьям 10 и 168 ГК РФ. Поскольку определенная совокупность признаков выделена в самостоятельный состав правонарушения, предусмотренный пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве (подозрительная сделка), квалификация сделки, причиняющей вред, по статьям 10 и 168 ГК РФ возможна только в случае выхода обстоятельств ее совершения за рамки признаков подозрительной сделки.

В противном случае оспаривание сделки по статьям 10 и 168 ГК РФ по тем же основаниям, что и в пункте 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, открывает возможность для обхода сокращенного срока исковой давности, установленного для оспоримых сделок, и периода подозрительности, что явно не соответствует воле законодателя.

Исходя из изложенного, заявление по данному обособленному спору может быть удовлетворено только в том случае, если доказано наличие в оспариваемой уступке прав требования пороков, выходящих за пределы подозрительной сделки. В отношении данного подхода сформирована устойчивая судебная практика (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.06.2014 № 10044/11 по делу № А32-26991/2009, определения Верховного Суда Российской


Федерации от 28.04.2016 № 306-ЭС15-20034, от 29.04.2016 № 304-ЭС15-20061, от 31.08.2017 № 305-ЭС17-4886).

В то же время правовая позиция заявителя по существу сводится к тому, что сделка совершена на нерыночных условиях, и должна была быть совершена по цене на 10 100 000 рублей больше. Обстоятельства, выходящие за пределы признаков подозрительной сделки, заявителями не указаны.

Как следует из материалов дела, обязательство ФИО4 по оплате договора размере 16 000 000 руб. перед ООО «АкадемМедСтрой» исполнено за счет кредитных средств, что подтверждается приобщаемыми доказательствами.

При этом суд принимает во внимание обстоятельства расчета ответчиком за уступленное право требования в полном объеме. Разница между ценой договора в сумме 20 000 000 рублей и ценой уступки в сумме 19 500 000 рублей является не значительной, и не может сама по себе служить основанием для признания сделки недействительной.

Доводы апеллянта о нерыночном характере цены сделки в любом случае носят необоснованный характер.

Согласно п.5.1. договора № 332-1/75Б от 21.07.2014, срок сдачи объекта в эксплуатацию в соответствии с проектно-сметной и разрешительной документацией устанавливается не позднее III квартала 2015 г. В оспариваемом соглашении № 332-1/75Б от 27.04.2016 г. также указано: срок передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства – не позднее 2 месяцев после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Дата получения разрешения на ввод жилого дома по договору участия в долевом строительстве № 332-1/75Б от 21.07.2014 г. установлен III кварталом 2015 г. Таким образом, уже к моменту заключения спорной сделки (27.04.2016) сроки завершения строительства жилого дома, предусмотренные договором (III кв. 2015 г.), были нарушены более чем на полгода, объект отвечал всем признакам проблемной стройки, существовал существенный риск не завершения строительства.

То обстоятельство, что к моменту заключения спорной сделки (27.04.2016) строительство прекратилось или осуществлялось с существенными затруднениями подтверждается стенограммой встречи дольщиков строительства дома, прошедшей 05.03.2016 при участии граждан-дольщиков и ФИО4, являвшегося Генеральным директором застройщика – ООО «Академмедстрой». Из приведенной стенограммы следует, что еще за месяц до совершения спорной сделки застройщиком с участниками долевого строительства обсуждалась проблема срыва сроков строительства, отсутствия средств на достройку объекта и возможного банкротства застройщика.


Согласно передаточному акту № 75/1 от 15.02.2019 ООО «Академмедстрой» (застройщик) передал ФИО8 (участник долевого строительства) объект долевого строительства - квартиру № 75, расположенную по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Советский р-н, ул.Бульвар Молодежи, 38 стр. Таким образом, объект недвижимости передан со значительной просрочкой и гораздо позднее приобретения права требования. Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано 28.10.2019.

Как подтверждается решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 15.03.2022 по делу № 2-119/2022 с ФИО8 в пользу ЖСК «БМ3840» было взыскано 430 644,70 руб. неосновательного обогащения как средств, затраченных на достройку жилого дома, выступавшего объектом долевого строительства по оспариваемому соглашению.

Указанным судебным актом, было установлено, что два многоквартирных дома с подземно-надземным гаражом по строительному адресу – ул.Бульвар Молодежи, д.38 должны были быть сданы в 3 квартале 2015 года согласно проектной документации. По состоянию на начало 4 квартала 2017 года застройщик ООО «АкадемМедСтрой» фактически прекратил исполнять свои функции. Также из материалов дела следует, что несмотря на то, что застройщиком объекта по адресу: ул.Бульвар Молодежи, д.38 являлось ООО «АкадемМедСтрой», фактически достройку объекта незавершенного строительства, благоустройство территории осуществляло ЖСК «БМ3840».

Таким образом, указанным судебным актом дополнительно подтверждается, что к моменту совершения оспариваемой сделки 27.04.2016 сроки завершения строительства были существенно нарушены. Вопреки условиям договора долевого участия в строительстве ФИО8 был вынужден наравне с иными дольщиками оплатить дополнительные средства, затраченные ЖСК «БМ3840» на завершение строительства.

Объективность цены, отраженной в оспариваемом соглашении, подтверждается залоговой ценой квартиры, согласованной АО «Газпромбанк» в кредитном договоре № <***> н от 27.04.2016 заключенном между ФИО8 и банком для финансирования спорного договора. Согласно п.2.5 указанного кредитного договора залоговая стоимость квартиры составляет 13 650 000 руб., в то время как стоимость квартиры по условиям спорной сделки составила: 19 500 000 руб. При этом, первоначальная залоговая стоимость спорной квартиры, установленная банком в кредитном договоре № <***> н от 13.08.2014 заключенном самим должником, составляла 18 000 000 руб. (п.2.5). Уменьшение залоговой стоимости квартиры отражает


оценку банком снижения реальной ликвидности спорной квартиры с учетом экономической ситуации, а также несвоевременным строительством жилого дома.

От АО «Газпромбанк» поступил ответ на запрос ФИО8 относительно порядка определения банком залоговой стоимости квартиры по заключенному ранее между ФИО8 и АО «Газпромбанк» кредитному договору № <***> н на покупку строящейся недвижимости от 27.04.2016 г. - квартиры № 75, расположенной по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Советский р-н, ул.Бульвар Молодежи, 38 стр. АО «Газпромбанк» сообщил, что порядок определения залоговой стоимости недвижимости основывается на методологии банка, является внутренней информацией и передаче не подлежит. При заключении кредитного договора залоговая стоимость соответствующего недвижимого имущества (имущественных прав) устанавливается банком согласно методологии банка с учетом текущих рыночных цен, характеристик объекта недвижимости и отражается в договоре.

Из представленного в материалы дела ФИО3 отчета об оценке № 23-1/3 объектом которого являлось право требования по соглашению № 332-1/75Б об уступке прав требования по договору № 332-1/75Б участия в долевом строительстве от 21.07.2014 следует, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 27 апреля 2016 года составляет 29 600 000 руб. Дата составления отчета 01 февраля 2023 года.

Из представленного в материалы дела финансовым управляющим отчета об оценке № 3101/1 объектом которого являлось право требования по соглашению № 332-1/75Б от 27.04.2016 об уступке прав требования по договору № 332-1/75Б участия в долевом строительстве от 21.07.2014 на квартиру № 75 общей площадью 531,70 кв.м., расположенная по адресу Новосибирская область, город Новосибирск, Советский район, Бульвар Молодежи, 38 стр. следует, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 27.04.2016 с учетом округления составляет 29 606 650 руб. Дата составления отчета 02.02.2023.

Согласно представленного в материалы дела рецензионного заключения специалиста на отчет об оценке № 3101/1 от 02.02.2023 объектом которого являлась копия отчета об оценке № 3101/1 от 02.02.2023 специалистом сделаны следующие выводы: «- отчет об оценке № 3101/1 от 02.02.2023, выполненный оценщиком ООО «Сибирский центр независимой оценки и судебной экспертизы» ФИО11, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135- ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции (далее – Закон об оценочной деятельности), Приказа Минэкономразвития


России от 14.04.2022 № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (далее – ФСО) и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) не соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цене, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы. На странице 11-12 Рецензируемого отчета оценщик приводит информацию о событиях сентября 2016года. Дата оценки апрель 2016 года. Не представляется возможным установить влияние событий сентября 2016 года на цены объектов недвижимости, аналогичные объекту оценки, предлагаемые в апреле 2016 года. На странице 14 рецензируемого отчета оценщик приводит ценовую информацию о средней стоимости жилой недвижимости по состоянию на июль-ноябрь 2016 года, дата оценки апрель 2016 года. Указанная информация не отражает состояние рынка объекта оценки на дату оценки. Анализ рынка недвижимости должен содержать анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Указанные требования оценщиком игнорируются.

Согласно представленного в материалы дела рецензионного заключения специалиста на отчет об оценке № 23-1/3 от 01.02.2023 объектом которого являлась копия отчета об оценке № 23-1/3 от 01.02.2023, специалистом сделаны следующие выводы: Отчет об оценке № 23-1/3 от 01.02.2023 года, выполненный оценщиком ООО «АВАДА» ФИО12, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции (далее – Закон об оценочной деятельности), Приказа Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (далее – ФСО) и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и


правил оценочной деятельности. Итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) не соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цене, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы. В отчете № 23-1/3 от 01.02.2023, выполненный оценщиком ООО «АВАДА» ФИО12 выявлены нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, судом не могут быть приняты во внимание представленные отчеты об оценке как безусловное доказательство рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости общая кадастровая стоимость квартир образованных после раздела жилого помещения, полученного ФИО8 после ввода дома в эксплуатацию составляет 26 393 514 руб. При этом, следует учитывать, что кадастровая стоимость установлена на уже готовые объекты недвижимости, которые не могут быть равными по стоимости со стоимостью права требования по договору долевого участия в строительстве в 2016 году.

Судом также учтено, что ФИО4 согласно договору об уступке прав требования и о внесении изменений по договору № 330-2/75Б от 25.06.2014 участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 15.07.2016 уступает права требования по данному договору ФИО13 Исходя из вышеуказанного договора предметом выступает квартира № 75 (строительный индекс 4П) 10-комнатная, общей площадью 564,6 квадратных метров, жилой площадью 421,5 квадратных метров, расположена в доме, обозначенном на генеральном плане объекта строительным индексом № 2, на 13 этаже блок-секция Б. Цена уступки права требования 20 000 000 руб. Таким образом аналогичное право, на аналогичный объект, в аналогичный период, отчуждено должником по такой же цене, что и спорный объект по спорному договору. Указанное в совокупности с иными доказательствами свидетельствует о рыночном характере оспариваемой сделки.

При этом, договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 28.10.2013, который заключен между ООО «АкадемМедСтрой» и ФИО14 не может подтверждать рыночную стоимость объекта, поскольку заключен в 2013 году, тогда как спорный договор заключен в апреле 2016 года. Условия договора, заключенного на ином этапе строительства, может существенным образом отличаться от условий другого договора, заключенного по истечении трех лет.


В своем отзыве должник указывает, что полученные от ФИО8 в качестве займа деньги были израсходованы на финансирование строительства застройщика ООО «Академмедстрой». Для завершения строительства многоквартирных домов он заключил с ФИО8 договоры займа № 113 от 18.03.2016 на сумму 10 000 000 руб., № 114 от 27.05.2016 на сумму 10 000 000 руб., № 118 от 15.09.2016 на сумму 11 000 000 руб. В то же время денежные средства, полученные от ФИО8 по договору были использованы на погашение кредитных обязательств. Таким образом, интерес должника в получении займов заключался в финансировании с использованием заемных средств строительства многоквартирных домов. Доводы апеллянта о наращивании кредиторской задолженности перед ФИО8 во вред кредиторам, отклоняются судом апелляционной инстанции. Полученные заемные средства позволили исполнить обязательства перед кредиторами ООО «Академмедстрой».

Таким образом, обстоятельств неравноценности судом апелляционной инстанции не установлено, а также не имеется оснований для выхода за пределы пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а для квалификации правонарушения по данной норме отсутствует как минимум один из обязательных признаков - трехлетний период подозрительности (сделка совершена 27.04.2016, заявление о банкротстве принято 27.11.2019).

Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, а в апелляционной инстанции могли бы повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта. В связи с этим признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены определения суда.

Выводы суда первой инстанции, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 14.11.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А4540863/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.


Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Председательствующий Л.Н. Апциаури

Судьи О.А. Иванов

ФИО1