Решение от 29 октября 2024 г. по делу № А04-6421/2024

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48 http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А04-6421/2024
г. Благовещенск
29 октября 2024 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 29.10.2024. Резолютивная часть решения объявлена 23.10.2024.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи О.В. Швец,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи в режиме веб- конференции секретарем судебного заседания Е.Б. Воропаевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию. Администрации г.Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства,

третьи лица: - Администрация города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>);

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в заседании:

от истца (в режиме веб-конференции): ФИО2, по доверенности от 11.06.2024, паспорт, диплом;

от ответчика (в режиме веб-конференции): ФИО3, по доверенности от 26.12.2023, паспорт, диплом;

от Администрации города Свободного: не явился, извещен;

от Управления Росреестра по Амурской области: не явился, извещен, установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию. Администрации г.Свободного (далее – истец, УИМИЗ Администрации г. Свободного) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 28:05:010634:60, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 28:05:010634:8, 28:05:010634:49 путем продажи с публичных торгов.

Заявленные требования обоснованы заключением договора аренды находящегося в государственной регистрации собственности земельного участка № 411 от 25.11.2015. Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными

подписями судей по делу на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:

Земельные участки предоставлялись для строительства кафе. В результате осмотра установлено, что строительство объекта не ведется, строительная готовность объекта отсутствует, на строительную площадку имеется не ограниченный открытый доступ. Площадка захламлена мусором. Выписка из ЕГРН указывает степень готовности – 4 %. Срок договоры аренды, при заключении которого ответчиком реализовано право на однократное предоставление земельных участков закончился, объект недвижимости, для целей возведения которого заключен договор, не завершен строительством, указанный объект незавершенного строительства подлежит изъятию у собственника и последующей продаже с публичных торгов.

Суд определением от 26.07.2024 привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ): Администрацию города Свободного, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – Управление Росреестра по Амурской области).

Ответчик в предварительном судебном заседании представил отзыв на исковое заявление, из которого следует, что поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у ответчика имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта. Ответчик сослался на судебную практику, указывающую на отказ в удовлетворении исковых требований.

Представитель истца в предварительном судебном заседании на заявленных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представил возражения на отзыв ответчика, из которого следует, что ответчиком не предоставлены доказательства, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Представитель истца в судебном заседании 09.10.2024 на заявленных требованиях настаивал, поддерживал доводы, изложенные в ранее представленных возражениях.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласен, поддерживал позицию, изложенную ранее в отзыве на исковое заявление.

Судом в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 09.10.2024 объявлен перерыв до 23.10.2024.

После перерыва заседание продолжено.

Ответчик указал, что не смог ознакомится с материалами дела и возражениями истца на отзыв ответчика, просил отложить рассмотрение дела.

Истец поясняет, что возражения на отзыв были направлены ответчику, озвучивает свои возражения ответчику, указывает, что возражения содержат позицию, аналогичную изложенной в иске, на исковых требованиях настаивает.

Ответчик возражает относительно доводов истца, считает, требование об изъятии объекта незавершенного строительства незаконным, просит отказать в иске.

Судом ходатайство об отложении рассмотрения дела отклонено на основании ст.158 АПК РФ, поскольку позиция истца на отзыв ответчика была озвучена в предыдущих заседаниях, в настоящем заседании и изложена в определении суда, в связи с чем у ответчика имелось достаточно времени для представления документов и возражений.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в соответствии со статьями 121, 123 АПК РФ, отзыв на исковое заявление не представили.

Судебное заседание проводилось на основании статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела, изучив позицию сторон, суд установил следующие обстоятельства.

На основании Постановления муниципального образования «город Свободный» Администрации города Свободного № 2419 от 25.11.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 411 от 25.11.2015 (далее – договор), по условиям пункта 1.1. которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктом: с кадастровым номером: 28:05:010634:8, находящийся по адресу: РФ, Амурская область, г. Свободный (далее – участок), для строительства кафе, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 120 кв.м.; кадастровым номером: 28:05:010634:49, находящийся по адресу: РФ, Амурская область, г. Свободный (далее – участок), для строительства кафе, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 425 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1. договора, договор вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 25.11.2015 по 25.11.2016.

Решением Свободненского городского Амурской области от 07.08.2017 по делу № 21340/2017 за ответчиком признано право собственности на объект незавершенного строительства – фундамент: проектное наименование: «кафе на 32 посадочных мест», площадью застройки 143,8 кв.м., со степенью готовностью 4 %, расположенный по адресу: <...> на земельных участках с кадастровым номером 28:05:010634:8, общей площадью 120 кв.м., и с кадастровым номером 28:05:010634:49, общей площадью 425 кв.м.

14.11.2017 ответчиком подано заявление на имя главы города Свободного о предоставлении земельного участка с кадастровыми номерами 28:05:010634:8 и 28:05:010634:49 в аренду по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для завершения строительства.

На основании Постановления Администрации г. Свободного № 2220 от 07.12.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 323 от 07.12.2017 (далее – договор), по условиям пункта 1.1. которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктом: с кадастровым номером: 28:05:010634:8 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 120 кв.м.; кадастровым номером: 28:05:010634:49 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 425 кв.м., разрешенное использование: для завершения незавершенного строительством кафе.

В соответствии с пунктом 2.1. договора, договор вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 07.12.2017 по 07.12.2020.

Государственная регистрация договора № 323 от 07.12.2017 осуществлена Управлением Росреестра по Амурской области 19.01.2018 и 19.01.2018 (номера записи о регистрации 28:05:010634:8-28/007/2018-2, 28:05:010634:49-28/007/2018-4).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости от 22.07.2024 сведения об обременениях земельных участков с кадастровыми номерами 28:05:010634:8 и 28:05:010634:49 отсутствуют.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 18.07.2024 содержит следующие сведения о готовности объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ответчику:

- объект незавершенного строительства, проектируемое название: нежилое здание, кадастровый номер 28:05:010634:60, площадь 295,1 кв.м., степень готовности 4 %, адрес: <...>.

23.07.2024 актом визуального осмотра земельных участков установлено, что строительство объекта не ведется, строительная готовность объекта отсутствует, на строительную площадку имеется не ограниченный открытый доступ. Площадка захламлена мусором.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого земельный участок предоставлялся ответчику, послужило основанием для подачи настоящего искового заявления в суд.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила рассматриваемой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции данного Закона) не распространяются на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Закона.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, сформулирована правовая позиция, согласно которой уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие

Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) для завершения строительства без торгов.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Исходя из положений пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Поскольку договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта был заключен сторонами 25.11.2015, то есть после вступления в силу Закона № 171-ФЗ, то к спорным правоотношениям, с учетом правил пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

В рассматриваемом случае право на объект незавершенного строительства зарегистрировано после 1 марта 2015 года, договоры аренды № 411 от 25.11.2015, № 323 от 07.12.2017 заключены после 1 марта 2015 года, с указанием на то, что на участке имеются – объект незавершенного строительства (пункт 1.2. договора № 323 от 07.12.2017).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных

объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В то же время в силу статей 39.11 (подпункт 8 пункта 8) и 39.16 (пункт 4) ЗК РФ не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законам.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Приведенная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699).

Изложенная позиция закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023, в котором указано, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Ответчик, возражая против иска, в порядке статьи 65 АПК РФ, должен доказать суду то, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) истца или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект незавершенного строительства. При этом указанные обстоятельства ответчиком должны быть приведены именно в период срока действия договора.

Документальных доказательств, подтверждающих указанный факт, ответчиком в нарушение положений 65 АПК РФ не представлено.

Довод ответчика об утрате истцом права на предъявление иска судом отклонены, учитывая, что истечение шестимесячного срока, указанного в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, не означает невозможности предъявления иска об изъятии объекта незавершенного строительства по истечении указанного срока.

Указанный довод ответчика основан на неправильном толковании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку предусмотренный указанной нормой шестимесячный срок установлен для предъявления уполномоченным органом требования об изъятии объекта до реализации его собственником права на однократное заключение договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства. В настоящем же случае такое право уже было реализовано путем заключения договора аренды для завершения строительства сроком на 3 года.

Применение данной нормы в предложенном ответчиком понимании повлечет правовую неопределенность относительно судьбы земельного участка и объекта незавершенного строительством.

Во владении ответчика земельный участок для строительства кафе находится практически 9 лет, в 2017 году однократно право аренды без торгов уже продлевалось ответчику для завершения строительства объекта. Освоение участка не осуществляется длительное время, практически в течение 9-летного срока, участок в настоящее время арендатором фактически брошен, размещенный объект в виде фундамента находится в низкой степени готовности (4 %). В ходе рассмотрения дела ответчик не представил, что степень готовности объекта изменилась или объект фактически достроен.

В связи с вышеизложенным, требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, размер государственной пошлины по заявленным требованиям составляет 6 000 руб.

Истец на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика, и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 28:05:010634:60, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 28:05:010634:8, 28:05:010634:49 путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Для направления исполнительного листа на взыскание денежных средств в доход бюджета ходатайство взыскателя не требуется.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья О.В. Швец