Решение от 21 июля 2021 г. по делу № А55-35585/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

21 июля 2021 года

Дело №

А55-35585/2020

Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2021 года. Полный текст решения изготовлен 21 июля 2021 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2

рассмотрев 15 июля 2021 года в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Союз"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

с участием третьих лиц – Филиал ФГБУ ФКП «Росреестра» Самарской области, ФИО3 Самарская область, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 Самарская область, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37 Архиповна, ФИО38, ФИО39, ООО объединение фермерских хозяйств «Возрождение-1», Замальдинов Гамаль Рафаилевич

о признании незаконным решения

при участии в заседании

от заявителя – ФИО40 доверенность от 20.01.2020

от заинтересованного лица – не явился

от третьих лиц: ФИО38, ООО объединение фермерских хозяйств «Возрождение-1» -ФИО41 доверенность от 12.07.2021, ФИО42 – ФИО43 доверенность

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Союз» (далее- заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании решения Управления Росреестра по Самарской области о регистрации земельного участка 63:30:0205007:243 незаконным и номер регистрации права № 63:30:0205007:243-63/078/2020-1 от 25.11.2020, № 63:30:0205007:243-63/078/2020-2 от 25.11.2020 недействительными и просит обязать Управление Росреестра по Самарской области исключить земельный участок 63:30:0205007:243 из кадастра недвижимости, а также исключить запись о зарегистрированном праве из единого государственного реестра недвижимости.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – управление, заинтересованное лицо) против заявленных требований возражает по основаниям, изложенным в возражениях на заявление.

Третьи лица - ФИО38 поддерживает позицию заявителя по основаниям, изложенным в отзыве, ООО объединение фермерских хозяйств «Возрождение-1», ФИО42 поддерживают позицию управления по основаниям, изложенным в отзывах.

Представители других третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены в порядке ст. 123 АПК РФ.

Заявителем заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчиков ФИО32, ФИО33, т.к. недобросовестные действия указанных лиц послужили основанием для постановки выделенного участка на кадастровый учет и соответствующей регистрации права. Протокольным определением в удовлетворении ходатайства судом отказано, т.к. заявитель оспаривает решение Управления Росреестра по Самарской области о регистрации земельного участка, в порядке ст. 49 АПК РФ об изменении основания или предмета иска не заявлено.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.09.2020 было проведено общее собрание участников долевой собственности по вопросам, в том числе, заключения договора аренды и согласования его условий земельного участка для сельскохозяйственного использования с кадастровым номером 63:30:0205007:18, расположенного в Приволжском районе Самарской области вблизи п. Новоспасский.

Собственниками было принято решение заключить договор с ООО «Союз» на условиях, предложенных обществом и согласованных общим собранием собственников. Поскольку договор заключается на срок 10 лет, то в силу требований действующего законодательства (п. 2 ст. 609 ГК РФ) он подлежит обязательной государственной регистрации.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области были направлены уведомления о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения. Возврат документов обоснован регистрирующим органом положениями п. 4. ст. 25 Федерального закона РФ от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно, в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом.

Решения управления о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения оспорены заявителем в Арбитражном суде Самарской области по делу №А55-34698/2020.

По объяснениям заявителя, из публикаций в средствах информации (Газета «Приволжский вестник» №63 от 09 октября 2020 г.) ему стало известно, что из арендованного им участка 63:30:0205007:18 происходит выдел нового земельного участка, проект межевания которого, проходит согласование. По итогам процедуры выдела управлением 25.11.2020 был зарегистрирован участок с кадастровым номером 63:30:0205007:243, адрес: Российская Федерация, Самарская область, Приволжский район, сельское поселение Новоспасский, общей площадью 456380 +/- 5911 кв.м., находящийся в долевой собственности у ФИО32 (доля 4/5 в праве) и ФИО33 (доля 1/5 в праве)

Факт регистрации указанного земельного участка подтверждается представленной заявителем в материалы дела выпиской от 01.12.2020 из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости - земельный участок 63:30:0205007:243.

Заявитель считает принятое управлением решение о регистрации нового объекта и прав на него указанных собственников недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:243 незаконным и номер регистрации права № 63:30:0205007:243-63/078/2020-1 от 25.11.2020, № 63:30:0205007:243-63/078/2020-2 от 25.11.2020 недействительными, нарушающими права и законные интересы заявителя, поскольку исходя из положений ст. 606, 611 ГК РФ передача указанного земельного участка в фактическое пользование арендатора (общества) была осуществлена 15 сентября 2020 г. после проведения и принятия соответствующих решений (достигнутых соглашений по размеру и порядке выплаты арендной платы) на общем собрании участников долевой собственности. Арендатор принял участок без замечаний или возражений и обязался исчислять срок пользования объекта аренды для целей выплаты арендной платы по договору с указанной даты со ссылкой на п. 1.4, п. 7.3 договора аренды.

Заявитель ссылается на разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенные в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13), согласно которым, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то, независимо от факта государственной регистрации, такое соглашение связало их обязательством, и указывает на то, что государственная регистрация договора аренды необходима лишь для возникновения его абсолютного эффекта (действия в отношении третьих лиц).

Заявитель, ссылаясь на п. 1 ст. 425 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ, указывает на то, что арендатора и арендодателя (арендодателей) заключенный договор связывает обязательствами независимо от факта государственной регистрации такого договора, что позволяет утверждать о наличии возникновения взаимных обязательств у сторон как по заключенному договору, а также дополнительных полномочий и обязанностей исходя из приобретенного статуса - арендатора земельного участка и арендодателей, например, при реализации последними своего права на выдел участка в счет своей доли по правилам Федерального закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ.

Заявитель считает, что участники долевой собственности (арендодатели), планирующие осуществить выдел после проведения общего собрания и заключения договора аренды, должны следовать определенной процедуре и их статус арендодателей предъявляет к процедуре дополнительные условия и требования для реализации своего права на выдел в натуре земельного участка в счет принадлежащей им доли в праве.

Заявитель полагает, что при переданном в аренду земельном участке возможность реализовать свое право на выдел беспрепятственно могут лишь те участники, которые голосовали против передачи земельного участка в аренду и против соответствующих условий на общем собрании в соответствии с требованиями п. 5 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ.

Согласно протоколу общего собрания собственников земельного участка 63:30:0205007:18 от 15 сентября 2020 г. и его приложений №1 и №2, против передачи участка в аренду и согласования условий договора аренды выступали 3 участника (сособственника) - ФИО3 (доля 1/36), ФИО34 (доля 1/36) и ФИО32 (доля 2/36).

ФИО3 реализовал свое право, выделив участок в счет доли за номером 63:30:0205007:26, согласно материалам проекта межевания, за выделом обратились участники ФИО32 и ФИО33 с размерами долей 4/36 и 1/36 в праве на исходный участок, так как ФИО32 приобрела дополнительные 2/36 доли у других участников после проведения собрания.

Заявитель отмечает со ссылкой на протокол, что ФИО32 присутствовала на общем собрании (через представителя) и, соответственно, знала о принятых решениях и фактической передаче земельного участка в пользование обществу, а гр. ФИО33 участия в собрании участников долевой собственности от 15 сентября 2020 г. не принимал.

Ссылаясь на п. 5 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ, п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 г.), заявитель указывает на право на выдел земельного участка без согласия арендатора, предоставленное лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Заявитель указывает, что приобретая доли в последующем у других участников (которые не выражали свое несогласие с передачей участка в аренду и согласования его условий) и увеличивая размер доли в праве и как следствие площадь предполагаемого к выделу участка от своего имени и статуса голосовавшего «против», таким участником долевой собственности (в данном случае ФИО32) совершаются действия с намерением устранить действие норм закона (несоблюдение императивной безальтернативной ограничительной процедуры на действия по выделу участка в счет принадлежащей доли по п. 5 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ и общего правила о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон договора согласно ст. 617 ГК РФ), подлежащих применению. Заявитель считает очевидным нарушение пределов осуществления предоставленного субъективного права и несоблюдение установленных законом запретов, которое, по сути, является действием в обход закона, является заведомо недобросовестным и запрещено согласно ст. 10 ГК РФ, в результате общество как арендатор незаконно лишается части того, на что он вправе рассчитывать по заключенному договору.

Заявитель ссылается на предпринятые все зависящие от них меры по информированию заинтересованных участников долевой собственности и компетентных органов, в т.ч. Управления Росреестра по Самарской области, кадастрового инженера ФИО44 в пределах срока для принятия возражений относительно проекта межевания выделяемого земельного участка о принятых решениях на общем собрании участников долевой собственности земельного участка, о заключении договора аренды, об отказе арендатора согласовать выдел земельного участка ФИО33 и ФИО32 Однако направленные уведомления не были приняты во внимание, каких-либо ответов на них не последовало.

Заявитель указывает на то, что выделение участка как самостоятельного объекта существенно затруднит либо сделает невозможным регистрацию аренды на него арендатором и дальнейшее его использование, поскольку данный объект не является объектом принятых решений на общем собрании собственников участка 63:30:0205007:18, хотя являлся его частью на момент фактической передачи последнего в пользование арендатору.

Управление в обоснование возражений полагает, что решение о проведении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права было принято законно и обоснованно, в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте), Федерального законаот 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее -Закон о регистрации).

Из материалов дела усматривается, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в управление 10.11.2020 по вх. MFC-0347/2020-1108-2 были представлены документы в целях осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении земельного участка, сформированного путем выдела в счет долей ФИО33 (1/36) и ФИО32 (4/36) в праве общей долевой собственности на земельныйучасток с кадастровым номером 63:30:0205007:18 (материалы реестрового дела).

Управлением в отношении представленных документов была проведена правовая экспертиза в соответствии с требованиями ст. 29 Закона о регистрации, установлено отсутствие оснований для приостановления, предусмотренных положениями статьи 26 Закона о регистрации и было принято оспариваемое решение о проведении учетно-регистрационных действий.

Соответственно, 25.11.2020 объект поставлен на государственный кадастровый учет, проведена государственная регистрация права, в ЕГРН внесены записи о праве общей долевой собственности ФИО33 (1/5 доля в праве) и ФИО32 (4/5 доли в праве) на земельный участок с кадастровым номером 63:30:0205007:243.

Довод общества о том, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права общей долевой собственности не могли быть проведены ввиду отсутствия согласия арендодателя суд находит необоснованным по следующим мотивам.

В соответствии с ч. 3, ч.5 ст.1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения прат определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация в ЕГРН является единственным доказательством зарегистрированного права.

В соответствии с ч. 2 ст.8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 6 ст. 1 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно пункту 61 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 944, государственная регистрация аренды осуществляется путем внесения в записи об ограничении (обременении) вида зарегистрированного ограничения права и обременения недвижимого имущества - аренда, безвозмездное пользование, ипотека, сервитут, доверительное управление, наем жилого помещения, установленные уполномоченными органами в соответствии с законодательством Российской Федерации арест и иные запрещения совершать определенные действия с недвижимым имуществом, запрещение органу регистрации прав осуществлять учетные и (или) регистрационные действия с объектом недвижимости, залог, избранный в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, иные ограничения права и обременения недвижимого имущества, если такие ограничения права и обременения недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, а именно, слова: "аренда", "безвозмездное пользование", "ипотека", "сервитут", "доверительное управление", "наем жилого помещения", "арест", "запрещение регистрации", "залог в качестве меры пресечения", "прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости" соответственно.

Управление указывает на отсутствие в разделе ЕГРН, открытым в отношении земельного участка КН 63:30:0205007:18, сведений государственной регистрации ограничения (обременения) - аренды.

Как установлено ч.5 ст. 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Таким образом, основания для представления дополнительных документов в том числе согласия арендатора или для его истребования у управления при рассмотрении документов, поступивших 10.11.2020, отсутствовали. Данный довод управления суд находит обоснованным.

Процедура выдела земельного участка в счет долей в праве общей долевой собственности регулируется нормами Закона об обороте, в частности, в соответствии со ст. 13.1. вышеуказанного закона возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка в течение 30 дней со дня официального опубликования в средствах массовой информации.

Согласно материалам реестрового дела, представленным в дело управлением, проект межевания земельных участков, утвержденный 10.11.2020, не содержит сведений о поступлении каких-либо возражений, при этом существенным обстоятельством является дата опубликования извещения о согласовании указанного проекта. Так, в газете «Волжская коммуна» извещение было опубликовано 09.10.2020 в №165 (30949), а в газете «Приволжский вестник» - 09.10.2020 в №63 (10393).

Поэтому доводы заявителя о том, что возражения поступили кадастровому инженеру с соблюдением срока, установленного действующим законодательством, о принятых мерах по информированию заинтересованных участников долевой собственности и компетентных органов, в т.ч. Управления Росреестра по Самарской области, кадастрового инженера ФИО44 в пределах срока для принятия возражений относительно проекта межевания выделяемого земельного участка о принятых решениях на общем собрании участников долевой собственности земельного участка и т.д., материалами дела не подтверждается.

Вместе с тем, довод управления о том, что по существу заявителем оспаривается право ФИО33 и ФИО32 на спорный земельный участок, суд находит необоснованным, т.к. заявитель оспаривает именно решение Управления Росреестра по Самарской области о регистрации земельного участка 63:30:0205007:243, которое принято управлением без учета уведомлений заинтересованных участников долевой собственности и компетентных органов, в т.ч. управления, кадастрового инженера ФИО44 в пределах срока для принятия возражений относительно проекта межевания выделяемого земельного участка о принятых решениях на общем собрании участников долевой собственности земельного участка, о заключении договора аренды, а также об отказе арендатора согласовать выдел земельного участка ФИО33 и ФИО32

Исходя из изложенного, оспариваемое решение Управления Росреестра по Самарской области о регистрации земельного участка 63:30:0205007:243 соответствует действующему законодательству Российской Федерации и соответственно номера регистрации права № 63:30:0205007:243-63/078/2020-1 от 25.11.2020, № 63:30:0205007:243-63/078/2020-2 от 25.11.2020 являются действительными.

Судом не установлено нарушения оспариваемым решением о регистрации земельного участка прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создания препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, что в соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для признания незаконным ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, решение и действия (бездействие) органа, осуществляющего публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данный ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь ст. 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течение месяца с даты принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1