Решение от 21 ноября 2017 г. по делу № А07-25399/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-25399/2016
г. Уфа
22 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 22 ноября 2017 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Воронковой Е.Г. при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО "Стройка" (ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа (ОГРН 1100280045546)

Третье лицо: ЗАО «Эксперт-Оценка» (ОГРН <***>), ООО «Регион-Консалтинг» (ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 представителя по доверенности №3-УЗИО от 31.10.2017г.

от ответчика – ФИО3 представителя по доверенности № 209дв от 05.09.2017

от третьего лица ЗАО «Эксперт-Оценка» (ОГРН <***>) – ФИО4 представителя по дов. № 23/12 от 23.12.2016 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Стройка» обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд РБ к УЗИО Администрации ГО г.Уфа РБ, в котором просило:

Принять пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.09.2016 в отношении нежилых помещений подвала четырнадцатиэтажного жилого здания, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Заводская, д.10, общей площадью 489,5 кв.м.(номера помещений:1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,53,54,55,56,57,58,59,60,61,62,63,64,65,66,67,68,69,70) в следующей редакции: "Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 7 139 831 руб. без учета НДС.

Пункт 3.1.1 договора изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10(десяти) процентов, что составляет 713 983 руб. 10 коп., перечисляется на счёт по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10(десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Покупателя».

04.09.2017 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просило:

Принять пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.09.2016 в отношении нежилых помещений подвала четырнадцатиэтажного жилого здания, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Заводская, 10,общей площадью 489,5 кв.м.(номера помещений:1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,53,54,55,56,57,58,59,60,61,62,63,64,65,66,67,68,69,70) в следующей редакции: "Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 7372647(семь миллионов триста семьдесят две тысячи шестьсот сорок семь рублей 95 коп. без учета НДС.

Пункт 3.1.1 договора изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10(десяти) процентов, что составляет 737264 руб. 79 коп., перечисляется на счёт по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10(десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Покупателя».

Уточнение судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель истца исковые требования поддержал.

Представители ответчика и третьего лица просили в удовлетворении иска отказать.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Стройка» (далее - ООО «Стройка») является субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилых помещений подвала 14-ти этажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Советский район, ул. Заводская, 10, общей площадью 489,5 кв.м. (номера помещений на поэтажном плане -1^2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70), на основании Договоров аренды №22402 от 16.04.2008г.„ № 22402.1 от 22.007.2011г., № 22402.2 от 15.09.2014г.

На основании обращения ООО «Стройка» о приобретении права собственности на указанные нежилые помещения Администрация ГО г.Уфа РБ приняла Постановление №1364 от 07.09.2016г. об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ (Далее - Управление) направило истцу проект договора купли-

продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.09.2016г. на следующих условиях:

В соответствии с п. 1.1 договора Управление (продавец) продает, а общество ООО «Стройка» (покупатель) приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения подвала четырнадцатиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: РБ, г. Уфа, Советский район, ул. Заводская, 10, общей площадью 489,5 кв.м. (номера помещений на поэтажном плане - 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70).

На основании пункта 2.1 договора покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 13 940 677 руб. 97 коп. без учета НДС.

Стоимость объекта по договору равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральном законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российский Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), что подтверждаемся отчетом от 29.07.2016г. №16-14/15-10-Н, составленным ЗАО «Эксперт-Оценка».

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10%, что составляет 1 394 067 руб. 80 коп., который перечисляется на счет по реквизитам, указанном продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.

Не согласившись с ценой выкупа, предложенной в договоре, истец 06.10.2016г. направил Управлению заявление о несогласии с предложенном договором, с приложением протокола разногласий к договору и копии отчета оценщика ООО «Регион-Консалтинг» №226-16.

В приложенном протоколе разногласий ООО «Стройка» предложило заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.09.2016 на следующих условиях:

п. 2.1. договора предложено изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 7 139 831 (семь миллионов сто тридцать девять тысяч восемьсот тридцать один рубль) без учета НДС".

п. 3.1. договора предложено изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 713 983,10 (семьсот тринадцать тысяч девятьсот восемьдесят три рубля 10 копеек), перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со

дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца".

Стоимость объекта муниципального нежилого фонда определена по состоянию на 26.09.2016г. в размере 7 139 831 рубль без учета НДС, на основании отчета оценщика ООО «Регион-Консалтинг» ФИО5 № 226-16 от 26.09.2016г. (свидетельство ООО «РОО» №001663 от 28.11.2007г., профессиональная ответственность застрахована в ООО «Росгосстрах», договор страхования серия 134 №40250011-027807700197-22102015 от 22.10.2015г. сроком по 14.11.2016г., страховая сумма 30 000 000 рублей).

Уведомлением № 32216 от 21.10.2016г. Управление отклонило протокол разногласий от 30.09.2016г.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 названного Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 445 названного Кодекса в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В настоящем случае между сторонами возникли разногласия по договору купли-продажи, заключаемому в порядке Закона № 159-ФЗ. Соответственно, при наличии у общества преимущественного права приобретения имущества в порядке названного Закона для Управления заключение договора является обязательным.

Управление в настоящем случае не оспаривает наличие у общества преимущественного права на выкуп занимаемого помещения. Более того, выкуп производится по предложению самого ответчика.

Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

Спор между сторонами возник относительно цены объекта договора купли-продажи, выкупаемого ООО «Стройка» в порядке Закона № 159-ФЗ.

Исходя из положений Закона № 159-ФЗ обязанность проведения оценки передаваемого в порядке указанного Закона объекта лежит на органе, уполномоченном на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со статьей 3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу статьи 12 названного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В проекте договора купли-продажи недвижимого имущества стоимость объекта определена ответчиком в размере 13 940 677 руб. 97 коп. без учета НДС. на основании отчета от 29.07.2016г. №16-14/15-10-Н, составленного ЗАО «Эксперт-Оценка».

Вместе с тем, материалами дела подтверждается факт нарушения прав ООО «Стройка» при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.

Так, в отчете об оценке от 22.06.2016 N 16-14/15-10-Н, выполненном ЗАО «Эксперт-Оценка» по заказу Администрации, оценка рыночной стоимости имущества определена на дату оценки, т.е. по состоянию на 22.06.2016.

Между тем, возможность принятия отчета об оценке в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости выкупаемого имущества связана с правильностью определения даты, на которую произведена оценка.

По смыслу положений Федерального закона N 159-ФЗ осуществление оценки рыночной стоимости имущества должно иметь место на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа имущества предпринимателем (в рассматриваемом случае - 18.02.2015).


В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости судом по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для определения величины стоимости спорного помещения и соответствию отчета от 29.07.2016г. №16-14/15-10-Н, составленного оценщиком ЗАО «Эксперт-Оценка» ФИО6, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, проверку достоверности определенной в отчете величины оценки недвижимого имущества.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.03.2017 по делу назначена судебная экспертиза. Производство экспертизы было поручено Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет от 29.07.2016г. №16-14/15-10-Н, составленный оценщиком ЗАО «Эксперт-Оценка» ФИО6, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, проверку достоверности определенной в отчете величины оценки недвижимого имущества.

2) Определить рыночную стоимость нежилых помещений подвала 14-ти этажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Советский район, ул. Заводская, 10, общей площадью 489,5 кв.м. (номера помещений на поэтажном плане- 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70) на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, то есть 18 февраля 2015 года.

Производство по делу было приостановлено.

12.05.2017 года в Арбитражный суд Республики Башкортостан поступило заключение эксперта по первому вопросу, согласно вывода которой отчет от 29.07.2016г. №16-14/15-10-Н, составленный оценщиком ЗАО «Эксперт-Оценка» ФИО6, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, проверку достоверности определенной в отчете величины оценки недвижимого имущества соответствует.

Как указано в сопроводительном письме, второй вопрос, поставленный на разрешение экспертов, выходит за рамки компетенции экспертов Экспертного совета РОО.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.06.2017 по делу назначена судебная экспертиза для определения величины стоимости спорного помещения, производство которой было поручено ООО «Оценка.ру».

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость (без учета НДС) указанных нежилых помещений по состоянию на 18.02.2015 составляет 7 372 647 руб. 94 коп. (т. 4, л. д. 3-44).

Как заявил ответчик, в заключении эксперта ООО «Оценка.ру» № 01-06-2017 от 29.06.2017г. имеются противоречия существенно влияющие на рыночную стоимость объекта экспертизы.

На странице 11 заключения эксперта представлен анализ рынка по продаже офисных помещений с указанием средних цен на офисные помещения, руб./кв.м., а также средние цены на офисные помещения по районам города, из анализа видно, что средняя цена для района Пр. Октября (начало) (район в котором расположен объект экспертизы) варьируется в пределах 64 000 руб. за 1 кв.м., а также рыночная стоимость объектов расположенных на цокольных этажах по городу Уфа, составляет 48 885 руб. за 1 кв.м. (данные по объектам расположенных в подвалах в анализе экспертизы не представлено, стр. 15 экспертного заключения), в то время как в представленном расчете рыночной стоимости помещения сравнительным подходом на странице 37 экспертизы получена средневзвешенная стоимость (с учетом НДС) - 17 772,68 руб. за 1 кв.м. - на лицо противоречия между выводами экспертизы и ее исследовательской частью.

На странице 33 представлены аналоги объекту экспертизы. Ответчик считает, что эксперт некорректно подобрал аналоги, выбрав их из других районов города.

С целью разрешения вопросов, возникших у ответчика, в судебное заседание был вызван эксперт ФИО7 для дачи пояснений по возникшим вопросам. В судебном заседании 02.11.2017 эксперт дал мотивированные пояснения по заданным судом и представителями сторон вопросам и изложил их письменно (т.4, л.д.128-131).

Возражений относительно соответствия заключения Закону и федеральным стандартам не заявлено.

Таким образом, обозначенное заключение от 29.06.2017 № 01-06-2017 соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, заключение подготовлено по итогам натурного обследования помещения и анализа рынка объекта оценки и его эффективного использования; содержание и результаты исследований с указанием примененных подходов и методов отражены в тексте заключения, в нем содержатся однозначные выводы по поставленному вопросу, методика раскрыта, материалы, положенные в его основу, перечислены, полномочия и компетентность эксперта не оспорены.

Обоснованное ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы ответчик не заявил.

Одновременно арбитражный суд учитывает, что рыночная стоимость выкупаемого истцом нежилого помещения по результатам судебной экспертизы (7372647руб. 95 коп.) определена соотносимой со стоимостью, определенной в отчете ООО «Регион-Консалтинг» (7 139 831 руб.) по заявке истца. С другой стороны, данная величина, определенная двумя независимыми оценщиками, значительно отличается от стоимости имущества, указанной в проекте спорного договора.

С учетом изложенного заключение эксперта от 29.06.2017 № 01-06-2017 отражает реальную рыночную стоимость спорных помещений, в связи с чем указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи этих помещений.

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о разрешении преддоговорного спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора.

При изложенных обстоятельствах суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Принять пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.09.2016 в отношении нежилых помещений подвала четырнадцатиэтажного жилого здания, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Заводская, 10,общей площадью 489,5 кв.м.(номера помещений:1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,53,54,55,56,57,58,59,60,61,62,63,64,65,66,67,68,69,70) в следующей редакции: "Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 7372647(семь миллионов триста семьдесят две тысячи шестьсот сорок семь рублей 95 коп. без учета НДС.

Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной ООО «Оценка.ру» что подтверждается экспертным заключением от 29.06.2017 N 01-06-2017, выполненным экспертом ФИО7 по делу N А07-25399/2016";

Пункт 3.1.1 договора изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10(десяти) процентов, что составляет 737264 руб. 79 коп., перечисляется на счёт по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10(десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Покупателя».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа (ОГРН <***>) в пользу ООО "Стройка" (ОГРН <***>) 6000 руб. сумму расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.


Судья Е.Г. Воронкова