Постановление от 30 июля 2024 г. по делу № А19-22876/2023

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 672007, Чита, ул. Ленина, 145 тел. (3022) 21-24-91 Е-mail: info@4aas.arbitr.ru http://4aas.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А19-22876/2023
г. Чита
30 июля 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2024 года. В полном объеме постановление изготовлено 30 июля 2024 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Горбатковой Е.В., судей: Венедиктовой Е.А., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 апреля 2024 по делу № А19-22876/2023 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3 о переводе прав и обязанностей по договору аренды,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об обязании освободить нежилые помещения;

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО6, общество с ограниченной ответственность «Прогресс»,

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3) о переводе прав и обязанностей по договору аренды в отношении нежилого помещения площадью 50,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 38:34:012302:2313.

ИП ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ИП ФИО1 об обязании освободить нежилые помещения общей площадью 50,7 кв.м., в нежилом помещении, расположенном по адресу: Иркутская область, г. Братск, ж.р. Центральный, ул. Возрождения, д. 40, пом. 1001 (кадастровый номер 38:34:012302:2313), а именно: - помещение № 7, площадью – 3,4 кв.м.; - помещение № 8, площадью – 39,1 кв.м., торговая площадь; - помещение № 9 - санузел; - помещение № 10, площадью – 2,16 кв.м.; - помещение № 11, площадью – 3,6 кв.м.; - помещение № 12, площадью – 2,44 кв.м.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 31.10.2023 объединены в одно производство дело № А19-22876/2023 по иску ИП ФИО1 к ИП ФИО2, ИП ФИО3 о переводе прав и обязанностей по договору аренды в отношении нежилого помещения, при участии третьего лица: ИП ФИО4 и дело № А19-24045/2023 по иску ИП ФИО2 к ИП ФИО1 об обязании освободить нежилые помещения; присвоен объединенному делу номер № А1922876/2023.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 18 апреля 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены.

Истец по первоначальному иску – ИП ФИО1, не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, обжаловал его в суд апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки доводам о наличии арендаторов в спорном помещении ИП ФИО6 и ООО «Прогресс». Также суд первой инстанции безосновательно отказал в истребовании у Службы потребительского рынка и лицензирования Иркутской области, адрес: 664025, <...>, сведений в отношении ООО «Прогресс» в части предоставления договора аренды с приложениями к нему. ООО «Прогресс», согласно сведениям с официального сайта Федеральной службы по контролю за алкогольным и табачным рынком, имеет лицензию на розничную продажу

алкоголя ( № 38РПА0004161, период действия 23.08.2019 -22.02.2026) на реализацию алкоголя по адресу: <...>. Просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 и об отказе во встречном иске ИП ФИО2

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указывает, что судом в полной мере дана оценка в отношении всех арендаторов, даже тех арендаторов, которые не арендуют часть помещения, находившуюся в аренде у ИП ФИО1; судом к участию в деле были привлечены все арендаторы и субарендаторы. ИП ФИО1 пытается перевести права и обязанности по несуществующему договору аренды. Поскольку судом верно определены и с достаточной полнотой установлены обстоятельства, имеющие значение по делу, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП ФИО4 (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель) заключен договор аренды помещения от 01.10.2018 № 09/18-1 в соответствии с которым, арендодатель предоставляет арендатору (во временное владение и пользование часть помещения площадью 50,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> с кадастровым номером 38:34:012302:2313.

По акту приема-передачи от 01.10.2018 нежилое помещение передано в пользование арендатора.

Согласно пункту 3.1 договор аренды заключен сроком на 5 лет, то есть по 01.10.2023.

Договор аренды от 01.10.2018 № 09/18-1 зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 8.2 договора аренды от 01.10.2018 № 09/18-1, если за 30 календарных дней стороны не выразили намерения о расторжении данного договора, он автоматически пролонгируется на тот же срок.

Из пункта 1.2 договора от 01.10.2018 № 09/18-1 следует, что нежилое помещение принадлежит ФИО2 на праве собственности и на основании договоров безвозмездного пользования, заключенных с ФИО7 и ФИО8

Между ИП ФИО4, ИП ФИО2 и ИП ФИО1 заключено дополнительное соглашение от 08.10.2020 к договору аренды помещения от 01.10.2018 № 09/18-1, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о замене арендатора с ИП ФИО4 на нового арендатора ИП ФИО1; с 12.10.2020 все права и обязанности арендатора по договору перешли к ИП ФИО1 (дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке).

Из материалов дела усматривается, что 02.08.2023 ИП ФИО2 в адрес ИП ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора в связи с истечением срока, установленного пунктом 3.1; уведомление о расторжении договора получено ИП ФИО1 04.09.2023. Дополнительно уведомление о расторжении договора направлено посредством электронной связи на электронную почту арендатора.

В ответ на указанное уведомление от ИП ФИО1 в адрес ИП ФИО2 поступило уведомление от 04.09.2023 о намерении заключить договор аренды помещения площадью 50,7 кв.м, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 38:34:012302:2313), на новый срок, с целью реализации своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

ИП ФИО2 в адрес ИП ФИО1 поступил ответ от 11.09.2022 на уведомление от 04.09.2023, согласно которому ответчик указал, что не намерен заключать с ИП ФИО1 (арендатором) договор аренды на новый срок, также дополнительно сообщил о необходимости освободить занимаемое помещение в срок до 01.10.2023.

Согласно пояснениям истца, с ИП ФИО1 связалась ИП ФИО3 (второй ответчик) представившись новым арендатором спорного помещения начала вести

переговоры о приобретении торгового оборудования, находящегося в спорном помещении и принадлежащего ИП ФИО1 на праве собственности. Целью приобретения оборудования являлось осуществление коммерческой деятельности (торговли) в спорном помещении, также ИП ФИО3 указала, что с ней заключен договор аренды на спорное помещение и произведена оплата по договору аренды за шесть месяцев, предоставить новый договор аренды отказалась, уведомив ИП ФИО1, что 02.10.2023 ИП ФИО3 будут переданы ключи от данного помещения.

Истец полагая, что после расторжения договора от 01.10.2018 № 09/18-1 на основании правил статьи 621 ГК РФ ИП ФИО1 как арендатор, добросовестно исполнявший обязательства, имеет преимущественное право перед иными лицами на заключение договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 38:34:012302:2313, площадью 50,7 кв.м, расположенным по адресу: <...>, на новый срок, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о переводе прав арендатора с ИП ФИО3 на ИП ФИО1

Ответчик, обосновывая встречные исковые требования, указал на то, что договор аренды от 01.10.2018 № 09/18-1 расторгнут с 01.10.2023, ввиду чего на основании правил статьи 622 ГК РФ у ИП ФИО1 имеется обязанность освободить и возвратить арендованное помещение. По доводам первоначального иска, ответчик указал, что каких-либо договоров аренды в отношении спорного нежилого помещения с иными лицами, в том числе с ИП ФИО3, не заключено, соответственно оснований для удовлетворения требований, не имеется.

Принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 432, 606, 607, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, учел правовую позицию, сформулированную в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришел к выводу об удовлетворении встречных требований об обязании освободить нежилые помещения, так как истцом не исполнены требования, установленные статьей 622 ГК РФ и условиями договора. При этом, истцом не доказано наличие оснований для применения правил абзаца 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ к правоотношениям сторон, ввиду чего исковые требования ИП ФИО1 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Выводы, приведенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, суд апелляционной инстанции находит верными, мотивированными и соответствующими обстоятельствам дела.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что между ИП ФИО4 (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель) заключен договор аренды помещения от 01.10.2018 № 09/18-1 в соответствии с которым, арендодатель предоставляет арендатору (во временное владение и пользование часть помещения площадью 50,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> с кадастровым номером 38:34:012302:2313.

Между ИП ФИО4, ИП ФИО2 и ИП ФИО1 заключено дополнительное соглашение от 08.10.2020 к договору аренды помещения от 01.10.2018 № 09/18-1, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о замене арендатора с ИП ФИО4 на нового арендатора ИП ФИО1

Факт передачи арендодателем объекта аренды по договору от 01.10.2018 № 09/18-1 арендатору подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи помещений.

Из договора аренды от 01.10.2018 № 09/18-1 следует, что он заключен сроком на 5 лет, срок договора истек 01.10.2023.

Пунктом 8.2 договора аренды от 01.10.2018 № 09/18-1 установлено, если за 30 календарных дней стороны не выразили намерения о расторжении данного договора, он автоматически пролонгируется на тот же срок.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до

окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Учитывая, что арендодатель уведомлением от 02.08.2023 и 11.09.2024 известил арендатора о расторжении договора аренды недвижимого имущества, договор аренды от

01.10.2018 № 09/18-1 следует считать прекратившим свое действие с 01.10.2023, в связи с истечением срока действия.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Поскольку доказательств возврата арендатору части помещения площадью 50,7 кв.м. в материалы дела не представлено, соответствующие акты между сторонами не подписывались, были обоснованно удовлетворены требования арендодателя об освобождении занимаемого нежилого помещения площадью 50,7 кв.м, расположенном по адресу: <...>.

Обосновывая исковые требования, истец указал, что ИП ФИО2 заключен новый договор аренды в отношении спорного нежилого помещения с новым арендатором ИП ФИО3, следовательно, на основании абзаца 3 статьи 621 ГК РФ ИП ФИО1 вправе требовать перевода прав аренды на себя.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 года «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем

порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ истцом в материалы дела не представлено доказательств заключения ответчиком договоров аренды в отношении спорного нежилого помещения, договор аренды между ответчиками ИП ФИО3 и ИП ФИО2 в материалах дела отсутствует.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства истца об истребовании у Службы потребительского рынка и лицензирования Иркутской области, адрес: 664025, <...>, сведений в отношении ООО «Прогресс» в части предоставления договора аренды с приложениями к нему.

В материалы дела Управлением Росреестра по Иркутской области представлены все прошедшие государственную регистрацию договоры аренды и субаренды частей нежилого помещения № 1001, однако, договор, в отношении арендуемого ИП ФИО1 нежилого помещения, заключенный после прекращения действия договора от 01.10.2018 № 09/18-1, в перечне представленных документов отсутствует.

В аренду ИП ФИО1 на основании договора аренды помещения № 09/18-1 от 01.10.2018 г. передана часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, ж.р. Центральный. ул. Возрождения, д. 40, пом. 1001 (кадастровый номер 38:34:012302:2313), площадью 50,7 кв.м., а именно: помещение № 7, помещение № 8, помещение № 9, помещение № 10, помещение № 11, помещение № 12. На основании договора субаренды недвижимости от 29.08.2019 г. указанные помещения ( № 7,8,9,10,11,12) переданы в субаренду ООО «Прогресс».

Кассовый чек, на который ссылается истец, был получен в помещении по адресу ул. Возрождения 40 помещение 1001, часть которого ИП ФИО2 передал в аренду ИП ФИО5 на основании договора аренды помещения № 1/19 от 13.11.2019 г. Помещение, в котором был получен указанный ответчиком кассовый чек, не относится к предмету спора.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для применения правил абзаца 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ к правоотношениям сторон.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на ошибочном толковании норм права.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 апреля 2024 года по делу № А19-22876/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий: Е.В. Горбаткова

Судьи: Е.А. Венедиктова

Е.Н. Скажутина