Решение от 3 февраля 2025 г. по делу № А51-17294/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-17294/2024
г. Владивосток
04 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 04 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Тихомировой Н.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой А.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Элит-Авто» (ИНН 2531009189, ОГРН1082500001352,)

к Администрации Хасанского муниципального округа Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>,),

о признании незаконным решения

при участии:

от заявителя: ФИО1, паспорт, доверенность от 01.12.2023, диплом;

от ответчика посредством веб – конференции: ФИО2, паспорт, доверенность от 09.01.2025, диплом;

установил:

частное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Элит-Авто» (далее – заявитель, учреждение) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации Хасанского муниципального округа Приморского края (далее – ответчик, администрация) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 19.07.2024 №958; об обязании повторно рассмотреть заявление о подготовке документов для заключения договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 25:20:210103:1045 и земельного участка с кадастровым номером 25:20:210103:7526 без проведения торгов.

В обоснование заявленных требований представитель общества по тексту заявления, а также в судебном заседании указал, что заявитель как собственник объекта недвижимости, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 25:20:210103:1045 и 25:20:210103:7526, имеет право на приобретение указанных земельных участков в собственность в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Заявитель полагает, что с учетом столь длительного периода действия договоров аренды и отсутствия со стороны администрации как арендодателя каких-либо возражений относительно порядка предоставления земельных участков в аренду, условий договоров аренды, принятия администрацией исполнения по договору, признания в Хасанском районном суде Приморского края по ранее рассмотренному гражданскому делу №2-439/2019 требований о признании за учреждением права собственности на сооружение, отказ администрации в предоставлении в собственность за плату испрашиваемых земельных участков нарушает права и законные интересы общества.

Представитель ответчика по тексту письменного отзыва, а также в судебном заседании по заявленным требованиям возразил, указал, что основаниями для принятия оспариваемого решения послужили следующие обстоятельства: вид разрешенного использования земельных участков не соответствует действующим ПЗЗ Славянского городского поселения Хасанского муниципального района; площадь испрашиваемого земельного участка значительного превышает размер объекта для целей эксплуатации которого испрашиваются земельные участки; объект недвижимости - сооружение эстакада, расположенный на спорных земельных участках, является вспомогательным, в связи с чем полагает, что решение от 19.07.2024 №958 является законным и обоснованным.

Из материалов дела судом установлено, что 17.08.2007 на основании постановления администрации Хасанского муниципального района от 02.07.2007 №572 между администрацией Хасанского муниципального района Приморского края и Хасанской организацией ОСТО заключен договор аренды №190 земельного участка с кадастровым номером 25:20:210103:1045 площадью 3000 кв. м., находящегося в 40 м. по направлению на северо – восток от ориентира дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> Октября, 11, под автодром для обучения водителей.

01.09.2009 Хасанская организация ОСТО переуступила свои права и обязанности по договору №190 частному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Элит-Авто», о чем составлено соглашение о переуступке прав и обязанностей.

29.08.2012 постановлением Администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края постановлением № 271 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:20:210103:1045 с вида «под автодром для обучения водителей» на другой вид использования «под строительство автодрома для обучения водителей».

08.08.2013 между Администрацией Хасанского муниципального района и частным образовательным учреждением «Элит-Авто» заключен договор аренды №555 земельного участка с кадастровым номером 25:20:210103:7526 площадью 7000 кв. м. для строительства автодрома для учебных целей в пгт. Славянка. Соглашением от 19.01.2015 к договору №555 изменено название арендатора с ЧОУ «Элит-Авто» на ЧОУ ДПО «Элит-Авто».

Согласно выписке из ЕГРН 14.11.2019 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости: сооружение (эстакада) с кадастровым номером 25:20:210103:8793, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 25:20:210103:1045 и 25:20:210103:7526, на основании решения Хасанского районного суда Приморского края от 29.05.2019 по делу № 2-439/2019.

20.06.2024 учреждение обратилось к главе Хасанского муниципального округа Приморского края с заявлением вх. №5133 о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 25:20:210103:1045 и 25:20:210103:7526 в собственность за плату без проведения торгов на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Решением, изложенным в письме от 19.07.2024 №958, администрация на основании подпунктов 1, 14, 19 пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ отказала учреждению в предоставлении земельных участков. В качестве оснований для отказа администрация указала такие обстоятельства как: вид разрешенного использования земельных участков не соответствует действующим ПЗЗ Славянского городского поселения Хасанского муниципального района; площадь испрашиваемого земельного участка значительного превышает размер объекта для целей эксплуатации которого испрашиваются земельные участки; объект недвижимости - сооружение эстакада, расположенный на спорных земельных участках, является вспомогательным.

Не согласившись с решением администрации, посчитав его незаконным и нарушающим права учреждения в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив доводы заявителя, возражения ответчика, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания решения органа государственной власти незаконным необходимо в совокупности два условия: несоответствие данного решения закону или иному нормативному правовому акту, нарушение оспариваемым актом прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с частью 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 указанного Кодекса (пункт 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Частью 1 статьи 39.20 ЗК РФ закреплено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ установлен порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Из материалов дела усматривается, что по результатам рассмотрения поданного учреждением, как собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 25:20:210103:8793, заявления о предоставлении в собственность земельных участков с кадастровым номером 25:20:210103:1045 площадью 3000 кв. м. и с кадастровым номером 25:20:210103:7526 площадью 7000 кв. м., администрацией принято решение об отказе в предоставлении испрашиваемых земельных участков со ссылкой, в том числе на то обстоятельство, что указанные земельные участки значительно превышают площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, доказательства, подтверждающие необходимость использования земельных участков площадью 3 000 кв.м. и 7 000 кв.м. для эксплуатации расположенного объекта отсутствуют.

При этом, по мнению учреждения, факт нахождения на земельных участках, в отношении которых подано заявление, объекта недвижимости на праве собственности является достаточным основанием для предоставления земельных участков в собственность без торгов в порядке пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Отклоняя данный довод заявителя, суд считает необходимым отметить то обстоятельство, что при предоставлении земельных участков учреждению в собственность, как собственнику объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемых участках, уполномоченному органу необходимо учитывать потребность в данных земельных участках, исходя из назначения объекта недвижимости.

Предоставление земельного участка собственнику объекта недвижимости может осуществляться в соответствии с площадью, фактически используемой именно для эксплуатации строения (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 №13535/10).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как указывалось ранее, согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

При этом заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Как следует из материалов дела, площадь принадлежащего учреждению и находящегося на испрашиваемых земельных участках объекта недвижимости составляет 163 кв. м. (эстакада).

Площадь испрашиваемых для эксплуатации данного объекта недвижимости земельных участков составляет 3 000 кв. м. и 7 000 кв.м. То есть, площадь земельных участков, испрашиваемых учреждением, в разы превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости.

Вместе с тем, исходя из материалов дела, суд, полагает, что учреждение безусловно не обосновало необходимость предоставления площади земельных участков, свободной от застройки, для использования объекта недвижимости, занимающего всего 163 кв.м. общей площади участков.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 01.03.2011 №13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В рассматриваемом же случае, по мнению суда, учреждение в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представило доказательств, свидетельствующих о действительной потребности и целесообразности предоставления в собственность земельных участков, площадь которых в разы превышает площадь объекта недвижимости (в том числе, с учетом необходимости его эксплуатации и обслуживания).

Как следует из материалов дела, к заявлению от 20.06.2024 о предоставлении земельных участков в собственность, поданному главе Хасанского муниципального округа Приморского края, была приложена только выписка из ЕГРН на эстакаду.

Представленные в материалы дела документы также не подтверждают необходимость в использовании земельных участков указанной площади в процессе эксплуатации эстакады в заявленном представителем виде и объеме.

Ссылка заявителя на акт натурного обследования №24 от 30.10.2024 не доказывает потребность учреждения в столь значительных по отношению к объекту недвижимости земельных участках, поскольку эксперт, делая вывод о соответствии площадей земельных участков, оценивает их с учетом целей предоставления земельных участков учреждению по договорам аренды (земельного участка с кадастровым номером 25:20:210103:1045 – под автодром для обучения водителей; с кадастровым номером 25:20:210103:7526 – для строительства автодрома для учебных целей), а не с учетом функционального использования площади земельных участков исключительно для эксплуатации расположенного на них объекта недвижимости, принадлежащего учреждению. Тот факт, что заявителю для целей договоров аренды необходима вся площадь земельных участков, само по себе не свидетельствует о соответствии площади испрашиваемых земельных участков, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Фактическое нахождение в пользовании учреждения земельных участков большей площадью, чем площадь, расположенного на них объекта недвижимости, не является безусловным основанием для предоставления земельных участков в собственность без проведения торгов.

В пользу данного вывода свидетельствуют разъяснения, изложенные в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2022), (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022), согласно которым возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования не влечет возникновения у его собственника права на приобретение в собственность публичного земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Согласно решению Хасанского районного суда Приморского края от 29.05.2019 по делу №2-439/2019 по иску частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Элит-Авто» к администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края о признании права собственности на недвижимое имущество – эстакады требования учреждения удовлетворены, признано право собственности последнего на недвижимое имущество – эстакаду, расположенную на двух смежных земельных участках с кадастровыми номерами 25:20:210103:1045 и 25:20:210103:7526 в п. Славянка Хасанского района Приморского края в районе дома №11 по ул.50 лет Октября.

При этом в решении суда от 29.05.2019 Хасанский районный суд Приморского края признал эстакаду вспомогательным объектом недвижимости, указав, что ЧОУ ДПО «Элит-Авто» добросовестно исполняло свои обязательства по договору аренды, имея намерения долгосрочной аренды земельных участков, а именно:

- перезаключения (пролонгирования) договоров в соответствии с п. 4.3.4 договоров аренды;

- создало вспомогательные объекты недвижимости для обеспечения учебного процесса, одновременно разрабатывая проектную документацию по строительству комплекса для начальной подготовки водителей.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 №12668/12 и в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента вспомогательные постройки без получения дополнительных разрешений на строительство и регистрировать право на них в упрощенном порядке.

Между тем судом установлено и не оспаривается сторонами, что на спорных земельных участках, предоставленных учреждению в аренду, отсутствует основной объект, построенный с соблюдением установленного порядка, по отношению к которому эстакада площадью 1663 кв. м., возведенная без разрешения на строительство и право собственности на которую зарегистрировано на основании решения суда от 29.05.2019, выполняла бы вспомогательную функцию.

Поскольку на спорных земельных участках учреждение возвело только объект вспомогательного использования в отсутствие основного объекта, при этом земельный участок с кадастровым номером 25:20:210103:1045 был предоставлен в аренду под автодром для обучения водителей, земельный участок с кадастровым номером 25:20:210103:7526 – для строительства автодрома для учебных целей, у учреждение отсутствует предусмотренное статьями 39.3, 39.20 ЗК РФ право на выкуп данных публичных земельных участков без торгов в льготном порядке.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ).

На основании изложенного суд отклоняет как неосновательный довод учреждения о наличии у него исключительного права на приобретение в собственность спорных земельных участков на основании норм статьи 39.20 ЗК РФ.

Кроме того суд отмечает следующее.

На основании пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пунктом 3 статьи 85 Кодекса установлено, что землепользователи могут использовать земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2 статьи 37 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.

В силу положений пункта 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Славянского городского поселения земельный участок с кадастровым номером 25:20:210103:1045 расположен в зоне объектов автомобильного транспорта (ТИ 1), земельный участок с кадастровым номером 25:20:210103:7526 расположен в зоне общественного и коммерческого назначения (ОД32) При этом такие виды разрешенного использования как «строительство автодрома для обучения водителей», «строительство автодрома для учебных целей», которые установлены для спорных земельных участков, отсутствуют в указанных территориальных зонах.

Таким образом, при рассмотрении заявления уполномоченный орган обоснованно принял во внимание несоответствие вида разрешенного использования спорных земельных участков Правилам землепользования и застройки и, как следствие, обоснованно отказал в предоставлении их в собственность без проведения торгов, в том числе по указанному основанию.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что у Администрации Хасанского муниципального округа Приморского края отсутствовали правовые основания предоставления учреждению земельных участков с кадастровыми номерами 25:20:210103:1045 и 25:20:210103:7526 в собственность за плату без проведения торгов.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Принимая во внимание установленные при рассмотрении настоящего дела обстоятельства, оснований для удовлетворения требований частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Элит-Авто» о признании незаконным решения, изложенного в письме от 19.07.2024 №958, у суда не имеется.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Поскольку решение об отказе в предоставлении в собственность земельных участков администрацией принято в соответствии с требованиями действующего законодательства, у арбитражного суда не имеется оснований для обязания уполномоченного органа повторно рассмотреть заявление о подготовке документов для заключения договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 25:20:210103:1045 и земельного участка с кадастровым номером 25:20:210103:7526 без проведения торгов.

С учетом отказа в удовлетворении требований расходы по оплате государственной пошлины суд относит на заявителя в порядке статьи 110 АПК РФ.

При этом государственная пошлина в размере 3 000 рублей подлежит возврату заявителю как излишне уплаченная.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить Частному образовательному учреждению дополнительного образования «Элит-Авто» из федерального бюджета 3 000 (три тысячи) руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению №94 от 29.08.2024.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Тихомирова Н.А.