Решение от 19 мая 2024 г. по делу № А42-8500/2019

Арбитражный суд Мурманской области улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Мурманск Дело № А42-8500/2019 20.05.2024 Резолютивная часть решения вынесена 02.05.2024

Арбитражный суд Мурманской области, в составе судьи Д.Л. Максимец, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Корчагиной Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Здоровье» (ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Громада» (ОГРН <***>) о взыскании

18 517 880 руб. 28 коп.,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Громада» к акционерному обществу «Здоровье» о взыскании

16 303 727 руб. 57 коп., при участии в судебном заседании представителей: не явились, извещены,

установил:

акционерное общество «Здоровье» (далее – истец, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Громада» (далее – ответчик, истец по встречному иску) о взыскании задолженности по договору на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г.Мурманске № 19933 (по адресу: ул.ФИО4, д.9) от 29.12.2013 в размере 18 517 880 руб. 28 коп., в том числе: фиксированной части арендной платы в размере 3 115 392 руб. 98 коп. за период с 01.06.2017 по

17.06.2019 и пени в размере 3 323 810 руб. 86 коп., переменной части арендной платы в размере 4 360 938 руб. 63 коп. за период с 07.11.2016 по 17.06.2019 и пени в размере 7 589 139 руб. 03 коп., а также штрафа в размере 128 598 руб. 78 коп.

Определением суда от 20.12.2019 к производству Арбитражного суда Мурманской области принято встречное исковое заявление ООО «Громада» к

АО «Здоровье» о взыскании стоимости произведенных работ капитального характера в размере 16 303 727 руб. с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Ответчик требования не признал, указал на невозможность исполнения обязанности по страхованию имущества по вине арендодателя. Ответчик считает неправомерным повышение арендной платы в связи с применением коэффициента инфляции. Также ответчик не согласен с начислением арендной платы, неустойки, коммунальных платежей за период с 16.04.2018 по 25.09.2018 в сумме 3 272 622 руб. 63 коп., поскольку в указанный период арендатор не мог пользоваться объектом аренды в результате виновных действий истца, ответственного за соблюдение требований противопожарной безопасности, так как решение Октябрьского районного суда г. Мурманска о запрете эксплуатации здания по ул. ФИО4, д.9 было вынесено в отношении истца (Арендодателя), просил снизить неустойку.

Истец представил возражения на отзыв ответчика, в котором сослался на установленные факты использования ответчиком объекта аренды в период запрета эксплуатации здания.

В обоснование встречных исковых требований ответчик указал, что произвел капитальный ремонт помещений, стоимость которого подлежит возмещению арендодателем в соответствии с условиями договора.

Определением от 10.06.2020 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу решения суда по делу № А42-8224/2019.

Определением от 10.01.2023 суд возобновил производство по делу и отложил рассмотрение дела.

Ответчик заявлением от 06.05.2020 ходатайствовал о вызове свидетеля – эксперта ФИО1 и дачи им пояснений.

С учетом изложенных обстоятельств, положений статей 88 и 159 АПК РФ, суд не усматривает оснований для вызова свидетеля, в связи с чем, отказывает в удовлетворении ходатайства, а также отказывает в вызове свидетеля ФИО2

В судебное заседание представители не явились, извещены, ходатайств и дополнений не направили.

Из материалов дела следует, что 07.11.2016 истец (Арендодатель) и ответчик (Арендатор) заключили договор аренды № 19933, согласно условиям которого Арендодатель предоставляет Арендатору, а Арендатор принимает на условиях аренды муниципальные нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 743,2 кв.м, для использования под бытовое обслуживание (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды установлен с 07.11.2016 по 06.11.2026.

Согласно пункту 1.2 договора арендная плата состоит из фиксированной части и переменной части арендной платы, рассчитываемой по показателям приборов учета потребления электроэнергии, теплоэнергии, холодного и горячего водоснабжения за отчетный месяц, в случае отсутствия отдельных приборов учета, по расчетам Арендодателя, на основании показателей общих приборов учета, в соответствии с официально установленными тарифами на данные услуги.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи 07.11.2016.

16.10.2017 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, которым с 19.06.2017 была установлена фиксированная часть арендной платы в сумме

209 103 руб. 73 коп.

С 01.01.2017 стоимость арендной платы в соответствии с пунктом 3.6 договора и на основании приказа ММУП «Здоровье» от 01.03.2018 № 9 была проиндексирована на коэффициент 1,025 и составила 214 331 руб. 30 коп. за один месяц.

Согласно условиям договора (пункты 3.1 и 3.2 договора) оплата по пункту 1.2.1 договора производится до первого числа текущего месяца (за месяц вперед); по пункту 1.2.2 договора согласно выставленных счетов до первого числа следующего за текущим месяца.

В нарушение условий договора ответчик не вносил арендную плату.

По данным истца, с учетом уточнения требований задолженность по фиксированной части арендной платы составила 3 115 392,98 руб.; задолженность по оплате коммунальных платежей составила 4 360 938,63 руб. (т.10, л.д. 68).

Пунктом 3.4 договора установлено, что при неуплате Арендатором платежей в установленные договором сроки Арендодателем могут быть начислены пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Размер пеней за нарушение сроков оплаты фиксированной части арендной платы составил 3 323 810,86 руб.; за нарушение сроков оплаты переменной части арендной платы составил 7 589 139,03 руб.

Пунктом 2.2.19 договора Арендатор принял на себя обязательство в 10-ти дневный срок заключить договор страхования арендуемого помещения в пользу Арендодателя на весь срок действия договора аренды.

В связи с неисполнением указанной обязанности, истец начислил штраф по пункту 3.3 договора в размере 128 598,78 руб.

На основании пункта 4.2 договора Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление о задолженности и расторжении договора от 13.06.2019 № 189, которое было получено ответчиком, в связи с чем, истец полагает договор расторгнутым в одностороннем порядке.

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК - РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1.3 договора срок аренды установлен по 06.11.2026.

На основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 5782/08, в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с договором, является безусловным правом стороны договора, и может быть не связан с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено право Арендодателя на досрочное расторжение договора, в случае, если арендатор не внес арендную плату в течение сроков, указанных в пунктах 3.1, 3.2 договора.

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Истец полагает датой расторжения договора 18.06.2019 (дата получения арендатором уведомления), и начисляет арендную плату до указанной даты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из анализа положений статей 611,614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из материалов дела следует, что определением Октябрьского районного суда от 13.04.2018 по делу № 2-2402/18 по ходатайству Прокурора Первомайского АО г. Мурманска приняты обеспечительные меры по запрету ММУП «Здоровье», а также иным лицам эксплуатации здания универсального назначения по ул. ФИО4 д.9 в г. Мурманске до полного устранения выявленных нарушений законодательства в сфере обеспечения пожарной безопасности (за исключением деятельности по устранению нарушений требований пожарной безопасности, а также содержанию здания и оборудования).

16.04.2018 ММУП «Здоровье» направило ООО «Громада» уведомление о запрете эксплуатации здания по ул. ФИО4, д.9 в г. Мурманске, что не отрицается ответчиком.

Решением Октябрьского районного суда города Мурманска от 16.05.2018

№ 2-2402/2018 удовлетворены исковые требования Прокурора Первомайского АО г.Мурманска в защиту неопределенного круга лиц к ММУП «Здоровье» о запрете эксплуатации здания и обязании устранения нарушений требований законодательства в сфере обеспечения пожарной безопасности. ММУП «Здоровье», а также иным лицам запрещена эксплуатация здания универсального

назначения по ул. ФИО4 д.9 в г.Мурманске до полного устранения выявленных нарушений законодательства в сфере обеспечения пожарной безопасности (за исключением деятельности по устранению нарушений требований пожарной безопасности, а также содержанию здания и оборудования). На ММУП «Здоровье» возложена обязанность по устранению выявленных нарушений действующего законодательства в области пожарной безопасности в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

Определением Октябрьского районного суда г.Мурманска от 07.09.2018 по делу № 2-2402/2018 удовлетворено заявление ООО «Громада» об отмене мер по обеспечению иска в части. Отменены, принятые Октябрьским районным судом города Мурманска 13.04.2018 обеспечительные меры, в виде запрета ММУП «Здоровье», а также иным лицам эксплуатации здания универсального назначения по ул. ФИО4 д.9 в г.Мурманске до полного устранения выявленных нарушений законодательства в сфере обеспечения пожарной безопасности (за исключением деятельности по устранению нарушений требований пожарной безопасности, а также содержанию здания и оборудования) в отношении

ООО «Громада» и арендуемых ООО «Громада» у ММУП «Здоровье» помещений по договорам на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г.Мурманске, в том числе договора № 19933 от 07.11.2016.

Обеспечительные меры были частично отменены в связи с устранением

ООО «Громада» нарушений, установленных решением Октябрьского районного суда г.Мурманска от 16.05.2018 в части помещений, арендуемых ООО «Громада».

Таким образом, из материалов дела следует, судом установлено, что в период с апреля по сентябрь 2018 года судебными актами был наложен запрет эксплуатации здания, в котором находятся спорные арендуемые ООО «Громада» помещения.

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ от 12.07.2017) разъяснено, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Истец в обоснование требований ссылается на фактическую эксплуатацию ответчиком здания вопреки установленному запрету.

Так, в акте о совершении исполнительных действий от 07.05.2018 отражено, что в помещениях здания продолжается осуществление деятельности

ООО «Громада» (помещения бани, рюмочной «Джокер бара»), ведется прием посетителей и предоставление услуг банного комплекса.

Актами о совершении исполнительных действий от 18.04.2018. от 19.04.2018, от 22.04.2018 и от 30.05.2018 зафиксировано, что ООО «Громада» продолжает осуществлять свою деятельность, в помещениях находятся посетители.

Кроме того, указанные обстоятельства были предметом рассмотрения дела № А42-8224/2019.

В соответствии со статьей 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение могут иметь только юридические факты материально-правового содержания. Иными словами, преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной и (или) резолютивной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Кроме того, аналогичные требования рассмотрены по делам № А42-8503/2019; № А42-8224/2019; № А42-8501/2019; № А42-8977/2019.

При таких обстоятельствах суд полагает возражения ответчика не обоснованными.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Судебные акты суда общей юрисдикции по делу № 2-2402/18 подтверждают недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию, при этом в дело не представлено доказательств возврата нежилого помещения истцу в спорный период. В сложившемся споре, с разумной степенью достоверности, добросовестный арендатор воспользовался бы положениями статьи 612 ГК РФ, либо возвратил арендодателю объект аренды, в связи с невозможностью пользования.

Продолжив использовать арендуемое имущество, несмотря на его недостатки, а также на судебный запрет и уведомление истца о запрете эксплуатации всего здания ответчик не вправе ссылать на это обстоятельство, как на основание для его освобождения от внесения арендной платы за спорный период, поскольку это является злоупотребление правом.

Факт использования ответчиком объекта аренды, наличие у него обязанности вносить соответствующую плату за такое использование и ее размер, подтвержден совокупностью представленных доказательств и установлен судом.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которых оно основывает свои требования (истец) и возражения (ответчик).

ООО «Громада» не представлено надлежащих доказательств того, что в заявленный истцом период объект аренды фактически не использовался арендатором.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности по фиксированной части аренды в сумме 3 115 392,98 руб. за период с 01.06.2017 по 17.06.2019 правомерно и подлежит удовлетворению.

В обоснование требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей истец представил расчет задолженности, счета ресурсоснабжающих организаций. Расчет судом проверен, признан обоснованным.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Пунктом 3.4 договора аренды установлено, что при неуплате Арендатором платежей в установленные договором сроки Арендодателем могут быть начислены пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Требование о взыскании пени соответствует условиям договора, расчет пени проверен, признан обоснованным.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки.

Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.

В данном случае суд не усматривает оснований для выводов о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Указанный размер неустойки корреспондирует с возможными убытками истца по выплате неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы. Сумма неустойки не превышает разумных пределов, исходя из размера обязательства по договору и длительного периода его неисполнения должником.

В нарушение пункта 2.2.19 договора ответчиком не заключен договор страхования объекта аренды, что послужило основанием для начисления штрафа, установленного пунктом 3.3 договора в размере 128 598,78 руб.

Заявленное требование о взыскании штрафа подтверждено документально и не оспорено ответчиком относимыми и допустимым доказательствами.

Исковые требования по первоначальному иску документально подтверждены, соответствуют статьям 309, 310, 330, 331, 606, 614 ГК РФ и удовлетворяются судом в полном объеме в размере 18 517 880,28 руб.

В части встречных требований ответчика о взыскании стоимости неотделимых улучшений суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора аренды, арендатор обязан содержать арендуемые помещения в полной исправности и образцовом санитарном и противопожарном состоянии. Производить уборку помещений и прилегающей

территории. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений. Принимать долевое участие в ремонтно-восстановительных кровельных и фасадных работах, проводимых арендодателем пропорционально арендуемой площади. По предписанию Арендодателя производить капитальный ремонт внешних частей здания, примыкающих к арендуемому помещению согласно технического плана здания.

Пунктом 2.2.5 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, вызываемых потребностями Арендатора, без письменного согласования с Арендодателем.

Арендатор обязан содержать за свой счет инженерные сети, вентиляцию и т.п. оборудование в соответствии со всеми отраслевыми правилами и нормами, действующими в отношении видов деятельности арендатора и целевого назначения арендуемого им нежилого помещения, а также принимать меры по ликвидации ситуаций, ставящих под угрозу сохранность помещения, его экологическое и санитарное состояние (пункт 2.2.7 договора аренды).

Согласно пункту 2.2.15 договора аренды Арендатор обязан вернуть помещение в удовлетворительном состоянии с учетом нормативного износа, со всеми произведенными неотделимыми улучшениями, исправно работающими сетями и коммуникациями, заблаговременно проведя текущий ремонт, или оплатив ремонт лицу, указанному Арендодателем в соответствии с предъявленной им сметной документацией.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По смыслу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендатор вправе требовать зачета, только если представит доказательства, что арендодатель уклоняется от исполнения обязательства по проведению капитального ремонта, или подтвердит неотложную необходимость его проведения для эксплуатации объекта аренды.

Выполнение капитальный ремонт переданного в аренду имущества возложено на арендодателя в соответствии с условиями договора.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору либо произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

ООО «Громада» не доказано факт проведения ремонтных работ, относящихся к категории капитальных. Представленные заключения строительного эксперта составлены без участия и извещения истца.

Кроме того, как указывает истец ООО «Громада» не доказано возникновение неотложной необходимости проведения данной категории работ.

ООО «Громада» не доказано нарушение АО «Здоровье» требований закона к порядку и срокам проведения капитального ремонта.

Обязанность производить текущий ремонт возложена на ООО «Громада» договором аренды.

Договором также установлено, что арендатор не имеет права производить перепланировку и переоборудование арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя.

Как верно указано АО «Здоровье», документов подтверждающих неотложную необходимость проведения в 2017 году капитального ремонта (заключение технического эксперта или аналогичный документ), отказ арендодателя от его проведения, документы подтверждающие согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества, документы подтверждающие проведение капитального ремонта (согласованные проекты на модернизацию, дооборудование, реконструкцию помещений, договоры строительных подрядов, платежные документы, подтверждающих понесенные расходы), а так же письменное согласие арендодателя на неотделимые улучшения отсутствовали у ООО «Громада» вплоть до подачи встречного искового заявления.

По результатам рассмотрения заявления суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявления истца в связи со следующим.

В силу части 6 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Оригиналы акта осмотра от 20.06.2017 истцом не представлены, по заявлению ответчика эти документы у него отсутствуют. Установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств, в т.ч. из показаний свидетелей, невозможно, а при не представлении оригинала письменного доказательства, в том числе по причине его утраты, арбитражный суд не может считать доказанным какой-либо факт, поэтому суд первой инстанции исключает оспариваемые доказательства из числа доказательств по настоящему делу.

Возражения АО «Здоровье» в части исключения документов представленных ответчиком после возобновления производства по делу судом отклоняются, так как

внесение в ЕГРЮЛ информации о недостоверности сведений в отношении юридического лица не имеет правового значение, поскольку директором на момент вынесения решения указан ФИО3

В обоснование объема и стоимости проведенных ремонтных работ

ООО «Громада» представлен договор строительного подряда № 03-07/17 от 03.07.2017, ведомость объемов работ № 51-2017, локальная смета № 51-2017.

По условиям договора подряда предметом договора явилось выполнение капитального ремонта помещений на 1 и 3 этаже здания бани, принадлежащих по договору аренды № 19933 от 07.11.2016 ООО «Громада», по адресу: г. Мурманск, Генерала ФИО4, д.9.

Как следует из представленных документов, стоимость работ составила 17 145 722 руб.

В подтверждение стоимости проведенных работ ответчиком дополнительно представлено экспертное заключение № 1-1.2020 ООО «ПроКонсалт» об оценки стоимости неотделимых улучшений. Позднее ООО «Громада» заказала экспертизу, посредством которой эксперт, из всего объема работ, указанных в актах, сметах, разграничил - какие из выполненных работ являются капитальным ремонтом, а какие относятся к текущему ремонту, обязанность выполнения которых возложена на арендатора.

В связи с этим ответчик уменьшил размер встречных требований и просил взыскать 16 303 727 руб.

В материалы дела представлено заключение строительного эксперта ФИО1 (ООО «Стройэксперт»), в которых эксперт указал, что в локальной смете № 51-2017 к работам капитального характера относятся работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, с момента постройки здания бани проектом было предусмотрено размещение двух чаш, подлежащих заполнению водой, для целей оказания банных услуг. Данные чаши просуществовали до 2003 года. В дальнейшем чаши были осушены, частично демонтированы, и помещениях в которых они были расположены, сдавались в

аренду коммерческим организациям для размещения в них торговых залов магазинов. В 2013 году помещения были переданы в аренду ООО «Громада», с условием целевого назначения – под деятельность бани по договору аренды № 19933 от 07.11.2016.

Так арендатором было предложено зачесть имеющуюся задолженность в счет неотделимых улучшений согласно экспертному заключению № 1-1.2019.

Арендодателем было сообщено ООО «Громада» об отсутствии оснований для такого зачета и возмещения и предложено предоставить полный пакет документов в подтверждение.

Претензией от 16.09.2019 № 146 ООО «Громада» со ссылкой на указанное выше экспертное заключение на сумму 19 271 265 руб. и приложением выдержки из него, с указанием суммы к возмещению вновь обратилось к арендодателю.

Письмом АО «Здоровье» № 321 от 04.10.19 было вновь уведомлено об отсутствии оснований для возмещения.

Кроме того, как указывает истец, заключение было сделано на основании визуального осмотра от 01.03.2019, а так же предоставленных заказчиком (ООО «Громада») документов: поэтажного плана, технического паспорта, данных об использовании арендатором материалов и оборудования.

Ни каких договоров строительного подряда, актов осмотров о необходимости проведения ремонтных работ, согласий арендодателя на проведение такого вида улучшений не имелось и не составлялось, в связи с чем, подтверждающие документы о согласовании капитального ремонта в 2017 году, его проведении и фактически понесенных расходах у ООО «Громада» на момент подачи иска отсутствовали.

Кроме того, как верно указывает истец, ООО «Громада» были заявлены аналогичные требования по договорам аренды № 19972 (дело А42-8502/2019), договору № 19218 (дело А42-8224/2019), исходя из которых ремонтные работы так же производились в летне-осенний период 2017 года. Таким образом, если верить всем представленным стороной в материалы дел документам, практически весь банно-оздоровительный комплекс в этот период находился в простое и не функционировал.

По делу А42-8977/2019 о взыскании с АО «Здоровье» убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды, были предоставлены заявление ООО «Громада» по № 135 от 12.05.2020 (копия прилагается) и копия выдержки из экспертного заключения № 002/06-203 от 08.05.2020 ООО «Общество оценщиков» (копия прилагается), являющиеся доказательствами отсутствия приостановления деятельности ООО «Громада» на заявляемый ими период для проведения работ капитального характера в 2017 году, а так же подтвержден факт окончания ремонтов в 2016 году.

Спорным договором аренды срок проведения капитального ремонта установлен не был. Помещения согласно акта-передачи были переданы в удовлетворительном состоянии.

В 2015 году Арендатором по согласованию с Арендодателем был произведен текущий ремонт с освобождением на этот период от арендной платы.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ истцом по встречному иску не представлено доказательств того, что арендуемым помещениям требовался капитальный ремонт, равно как и доказательств неотложной необходимости проведения капительного ремонта в 2017 году.

Как следует из искового заявления, пояснений представителей ответчика, встречные исковые требования предъявлены в рамках положений статьи 616 ГК РФ, то есть обоснованы необходимостью проведения капитального ремонта, не проведенного арендодателем.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из пункта 1 статьи 616 ГК РФ следует, что во внимание должно приниматься: характер проведенных работ (относятся ли они к капитальному ремонту), уклонялся ли арендодатель от своей обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества, капитальный ремонт произведен арендатором в срок, когда он должен был производиться в соответствии с условиями договора либо такой ремонт вызван неотложной необходимостью.

По общему правилу капитальный ремонт требует согласования с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласования последнего возможно в связи с неотложной необходимостью или если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Все представленные в материалы дела заключения и оценки по своим доводам и выводам абсолютно идентичны заключениям, представляемым в ранее рассмотренные дела, которым суды дали оценку.

Оценив представленные доказательства, заслушав стороны, суд не усматривает оснований для возложения на истца обязанности по возмещению затрат ответчика на проведение ремонтных работ в силу следующего.

Из материалов дела следует, что за три года до проведения спорных ремонтных работ, ООО «Громада» были проведены работы по восстановлению банного комплекса.

Проведение указанных работ соответствовало цели договора аренды – использование арендованных помещений под деятельность бытового обслуживания. В данном случае, проведенные в 2014 году арендатором работы капитального характера, повысили (изменили) качественные характеристики объекта, привели к неотделимым улучшения арендованного имущества (статья 623 ГК РФ). Работы были согласованы с арендодателем, стоимость работ была зачтена арендодателем в счет обязанности по уплате арендных платежей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Положение абзаца 4 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает возможность зачета в счет арендной платы стоимости

произведенного арендатором капитального ремонта, предусмотренного договором или вызванного неотложной необходимостью.

В данном случае суд полагает, что проведенные арендатором в 2017 году работы не могут рассматриваться как выполнение арендатором обязанности арендодателя по содержанию имущества. Проведение такого ремонта не соотносится с общепринятым пониманием пределов нормального износа имущества. Учитывая, в данном случае, что предыдущий ремонт (восстановление) производилось силами самого арендатора за три года до нового проведения ремонта, принимая во внимание принятие ООО «Громада» гарантийных обязательств по проведенному ремонту, возложение на арендодателя недостатков проведенного ремонта не соответствует положениям статьи

616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, из видов проведенных ремонтных работ следует, что большинство работ обусловлено исключительно частными интересами арендатора по улучшению качества объекта аренды и (или) его эксплуатационных свойств (например, устройство подвесных потолков, устройство натяжных потолков, замена теплоизоляции в парных комнатах, устройство теплоотражающих экранов в парных комнатах, душевые кабины, установка ванн-джакузи, фильтрующие блоки, завесы, водообогреватели, сплит-системы, умывальники, дверные блоки и т.д. и т.п.).

В силу пункта 2.2.7 договора обязанность по содержанию системы вентиляции возложена на арендатора.

Таким образом, ООО «Громада» производился ремонт арендуемого имущества для осуществления нормальной хозяйственной деятельности, обеспечивающей арендатору возможность извлечения из объекта аренды потребительских качеств, и восстанавливающий износ объекта в период эксплуатации, устранения недостатков ранее проведенного арендатором ремонта.

Результаты ремонтных работ использовались (потреблялись) ответчиком самостоятельно в течение всего периода пользования имуществом истца.

Намерение арендодателя произвести зачет средств, потраченных на выполнение работ, в счет арендных платежей, не порождает соответствующей

обязанности, в отсутствие прямо выраженной воли направленной на принятие такой обязанности с отражением ее условий.

Таким образом, учитывая отсутствие согласия арендодателя на возмещение стоимости проведенных ремонтных работ, суд приходит к выводу, что ремонт выполнен истцом за счет собственных средств по собственной воле, вопреки требованиям статьи 616 ГК РФ и условиям заключенного между истцом и ответчиком договора аренды. Указанное исключает возможность взыскания стоимости ремонта с истца.

На основании вышеизложенного в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Ответчик при обращении в суд со встречным иском уплатил государственную пошлину в размере 108 729 руб.

При обращении в суд с настоящим исковым заявлением истец уплатил государственную пошлину в размере 128 829 руб.

На основании статей 333.21, 333.40 Налогового кодекса РФ, статей 104, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере

115 589 руб., а 13 240 руб. уплаченной государственной пошлины подлежат возврату истцу из федерального бюджета.

В связи с отказом ответчику в удовлетворении встречных исковых требований, судебные расходы по оплате государственной пошлины остаются на ответчике на основании статьи 110 АПК РФ, а излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в сумме 4 210 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Громада» в пользу акционерного общества «Здоровье» 7 476 331 руб. 61 коп. основного долга,

10 912 949 руб. 89 коп. пени, штраф в сумме 128 598 руб. 78 коп., всего:

18 517 880 руб. 28 коп., а также 115 589 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить акционерному обществу «Здоровье» из средств федерального

бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 13 240 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Громада» из средств

федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере

4 210 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный

апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Максимец Д. Л.