Решение от 12 декабря 2018 г. по делу № А56-34194/2018

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-34194/2018
12 декабря 2018 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Департамент имущественных отношений администрации города Омска (адрес: Россия 644024, г. Омск, Омская обл., ул. Краснофлотская 8, ОГРН: <***>)

Ответчик: Акционерное общество "Доринда" (адрес: Россия 195213, Санкт-Петербург, Заневский пр-кт 65, ОГРН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № Д-С-31-10065 в размере 7 409 866,15 руб., а также пени в размере 2 006 511,84 руб.

при участии

- от истца: не явился (извещен);

- от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 15.08.2016

установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Акционерному обществу "Доринда" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору земельного участка № Д-С-31-10065 в размере 7 409 866,15 руб., а также пени в размере 2 006 511,84 руб.

Определением от 17.08.2018 производство по делу было приостановлено в связи с проведением экспертизы.

01.10.2018 в адрес суда поступило экспертное заключение №622/40/18 от 26.09.2018. Производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 06.12.2018 представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве; представил письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился; каких-либо заявлений, пояснений в материалы дела не представил. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

31.05.2013 между Департаментом имущественных отношений администрации города Омска (арендодателем) и Акционерным обществом "Доринда" (арендатором) заключен договор аренды № Д-С-31-10065, согласно которому арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок площадью 59210 кв.м. с кадастровым номером 55:36:050205:501 с местоположением: в 50 м севернее относительно 5-этажного жилого дома по адресу: <...>.

Пунктами 1.1., 1.4. договора предусмотрено, что земельный участок предоставляется сроком на 49 лет для строительства торгово-развлекательного комплекса.

Разделом 2 определены размер и условия внесения платы по договору. Размер арендной платы за предоставленный земельный участок составляет 272 546, 75 руб. в месяц (п. 2.1 Договора). Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее десятого числа месяца, за который производится оплата.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В нарушение статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств, сумма задолженности за период 02.11.2015-31.08.2017 составила 7 409 866, 15 руб., что подтверждается расчетом, приложенным истцом к исковому заявлению.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании пункта 5.2 договора в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 0,10% от просроченной суммы за каждый день просрочки, что составило 2 006 511, 84 руб. за период 11.06.2016-29.08.2017.

При расчете задолженности по арендной плате и пеней Департамент исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7. Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку арендная плата за муниципальные земли относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Поэтому, Департамент полагал, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, по мнению истца, размер арендной платы по договору устанавливается и может изменяться департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, регулирующего порядок исчисления арендной платы за использование земельных участков, вне зависимости от условий такого договора.

Соответствующее условие об изменении формулы расчета, в силу положений закона, считается согласованным сторонами договора с момента вступления в силу положения нормативного правового акта, предусматривающего такое изменение.

Пунктом 2.2. установлено, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента.

Письмом Исх-ДИО/1664 от 03.02.2016, Исх-ДИО/14490 от 29.08.2017 департамент уведомил арендатора о том, что размер ежемесячной арендной платы за земельный участок, предоставленный по вышеуказанному договору аренды земельного участка на основании вступивших в силу нормативных актов должен составлять:

- с 10.01.2015 по 01.11.2015 – 213 330, 67 руб. в месяц;

- с 02.11.2015 – 628 718, 75 руб. в месяц.

Как следует из материалов дела, основанием для такого изменения порядка расчета арендной платы по Договору аренды послужило Постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, вступившее в силу с 10.05.2015.

Согласно пункта 5 Порядка определения размера арендной платы, утвержденному указанным Постановлением от 29.04.2015 № 108-п, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка. Для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли коэффициент установлен в размере 4,3.

Согласно Отчету № 0812/172 от 06.11.2015 об определении рыночной стоимости, подготовленному ООО «Земство» в соответствии с заданием №17 от 02.11.2015 к Муниципальному контракту № 2015.276531 от 27.07.2015, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № 55:36:050205:501 по состоянию на 2 ноября 2015 года составляет 91 450 000 руб.

В этой связи, начиная с 02.11.2015, расчёт арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле в соответствии с Постановлением Омской области от 29.04.2015 г №108-п.

Учитывая, что в процессе рассмотрения настоящего дела между сторонами возник спор относительно величины рыночной стоимости земельного участка, положенной в основу расчета арендной платы за спорный период и о достоверности Отчета № 0812/172 от 06.11.2015 об определении рыночной стоимости, подготовленного ООО «Земство» в соответствии с заданием №17 от 02.11.2015 к Муниципальному контракту № 2015.276531 от 27.07.2015, Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2018 по ходатайству Общества назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ИП ФИО3 Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли отчет об оценке № 0812/172 от 06.11.2015, подготовленный ООО «Земство» в соответствии с заданием №17 от 02.11.2015 к Муниципальному контракту № 2015.276531 от 27.07.2015, требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, а также допущены ли при составлении отчета нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость земельного участка, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная в оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой?

- Если не соответствует, то какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:050205:501, общей площадью 59 210 кв.м., местоположение которого установлено примерно в 50 м севернее относительно 5-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>, по состоянию на 02.11.2015?

01.10.2018 в адрес суда поступило экспертное заключение №622/40/18 от 26.09.2018.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

При оценке экспертного заключения суд исходит из положений статьи 71 АПК РФ и признает указанное заключение допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно носит мотивированный, последовательный, непротиворечивый характер и соответствует иным имеющимся в деле письменным документам. Кроме того, возражений на экспертное заключение в материалы дела не поступало.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта № 622/40/18 от 26.09.2018:

- отчет об оценке № 0812/172 от 06.11.2015, подготовленный ООО «Земство» в соответствии с заданием № 17 от 02.11.2015 к Муниципальному контракту № 2015.276531 от 27.07.2015 не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности

- итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в Отчете об оценке № 0812/172 от 06.11.2015, подготовленного ООО «Земство», не подтверждается.

По результатам проведенного исследования Эксперт установил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:050205:501, общей площадью 59 210 кв. м, местоположение которого установлено примерно в 50 м севернее относительно 5-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...> по состоянию на 02.11.2015 г., составляет 39 315 000 рублей.

Принимая во внимание результаты судебной экспертизы и порядок расчета арендной платы, установленный Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, размер арендной платы по Договору аренды земельного участка № Д-С-31-10065 от 31.05.2013 года составляет 3 243 487,5 рублей в год.

Расчет арендной платы, положенный Департаментом в обоснование своих требований, основан на Отчете № 0812/172 от 06.11.2015 признанном не соответствующем требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 91 450 000 рублей, а годовой размер арендной платы составляет 7 544 625 рублей, в связи с чем не может быть принят судом в качестве допустимого доказательства возникновения задолженности по арендной плате в спорный период.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Судом установлено, что АО «ДОРИНДА» в период с 02.11.2015 по 31.08.2015 ежемесячно оплачивало арендную плату по Договору аренды земельного участка в размере 272 546,25 рублей, что в год составило 3 270 561 руб. Истцом не представлено в материалы дела надлежащие и бесспорные доказательств наличия задолженности по арендной плате.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКротов С.М.