Постановление от 25 октября 2021 г. по делу № А05-4306/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 октября 2021 года

Дело №

А05-4306/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

рассмотрев 19.10.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Медицинские диагностические исследования» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.03.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2021 по делу № А05-4306/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Медицинские диагностические исследования», адрес: 163020, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации муниципального образования «Город Архангельск», адрес: 163000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Администрация), об урегулировании разногласий по договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества от 17.02.2020, изложив абзац первый, пункты 1.2, 5.3, 5.4 договора и приложение 1 к договору в редакции истца.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Проф-Оценка» (далее – ООО «Проф-Оценка»).

Впоследствии истец, с учетом выводов экспертного заключения № 326-19 от 14.10.2020, ходатайствовал об изменении и частичном отказе от иска, просил урегулировать разногласия по договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества, а именно нежилого помещения с кадастровым номером 29:22:023002:582, общей площадью 784,0 кв. м, этаж 1, 2, расположенного по адресу: <...>, путем изложения пунктов 1.2, 5.3, 5.4 договора в следующей редакции:

1.2 Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 7 614 000 руб. без НДС.

5.3 За не заключение договора страхования в порядке и сроки, предусмотренные п.3.1.5. настоящего договора, Покупатель уплачивает штраф в размере 1000 рублей. Штраф перечисляется по реквизитам, указанным в п.5.2. договора.

5.4 За нарушение срока предоставления копий документов, указанных в п.3.1.5. настоящего договора, Покупатель уплачивает штраф в размере 500 рублей. Штраф перечисляется по реквизитам, указанным в п.5.2. договора.

От требований об урегулировании разногласий, возникших относительно абзаца первого (преамбула) договора и приложения 1 к договору, Общество отказалось.

Решением от 19.03.2021 суд принял отказ Общества от требований об урегулировании разногласий, возникших по первому абзацу (преамбула) договора и приложению 1 к договору; производство по делу в этой части прекратил. Разногласия сторон, возникшие при заключении спорного договора, суд урегулировал, приняв пункт 1.2 договора в следующей редакции: «Согласно экспертному заключению от 29.01.2021, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 15 249 000 руб.»; пункты 5.3, 5.4 договора купли-продажи суд принял в редакции Администрации.

Постановлением апелляционного суда от 20.07.2021 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на существенное нарушение судами норм права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит решение от 19.03.2021 и постановление от 20.07.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт либо направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что суды неправильно истолковали нормы Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки, в частности пункт 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), а также не учли, что помещения сданы в аренду истцу на 49 лет для использования под физкультурно-оздоровительный комплекс и используются исключительно для указанных целей, что в итоге привело к принятию в качестве доказательства по делу – недопустимого доказательства экспертного заключения от 29.01.2021 № Э-09/2021. Как полагает податель жалобы, судами необоснованно отклонено ходатайство истца о назначении повторной экспертизы, поскольку в материалах дела содержатся существенно отличающиеся друг от друга сведения о рыночной стоимости имущества.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (арендатор) и муниципальное образование «Город Архангельск» в лице первого заместителя мэра города Архангельска (арендодатель) 28.07.2004 заключили договор аренды № 798 муниципального имущества (в редакции дополнительных соглашений от 10.12.2007 № 1, от 21.09.2009 № 2) - нежилого помещения с кадастровым номером 29:22:023002:582, общей площадью 784 кв. м, этаж 1, 2, расположенное по адресу: г. Архангельск, Соломбальский территориальный округ, Советская <...>, для использования под физкультурно-оздоровительный комплекс и медицинскую деятельность.

Общество 05.11.2019 обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества.

Письмом от 28.11.2019 Администрация уведомила Общество о его соответствии требованиям Федерального закона 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и о его праве на приобретение арендуемого имущества.

Распоряжением Администрации от 09.01.2020 № 1р утверждено решение об условиях приватизации названного выше нежилого помещения.

Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2019 № 1468/3-19рс в размере 19 140 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость (НДС)).

Администрация письмом от 17.01.2020 № 03-12/67 направила Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с приложением 1 (графиком платежей).

Сопроводительным письмом от 17.02.2020 Общество направило Администрации договор с протоколом разногласий, ссылаясь на отчет № 510/20-Н об оценке рыночной стоимости названного выше нежилого помещения, выполненный 07.02.2020 оценщиком ИП ФИО1, Общество предложило установить цену имущества в размере 6 420 000 руб. (без учета НДС), пункты 5.3 и 5.4 договора изложить в следующей редакции: «За незаключение договора страхования в порядке и сроки, предусмотренные п. 3.1.5 настоящего договора, Покупатель уплачивает штраф в размере 1000 рублей. Штраф перечисляется по реквизитам, указанным в п. 5.2 договора; «За нарушение срока предоставления копий документов, указанных в п. 3.1.5 настоящего договора, Покупатель уплачивает штраф в размере 500 рублей. Штраф перечисляется по реквизитам, указанным в п. 5.2 договора.».

Администрация не уведомила Общество о принятии или об отклонении его разногласий в установленный законодательством тридцатидневный срок.

Общество, ссылаясь на то, что в процессе заключения договора стороны не достигли соглашения по условиям, касающимся цены приобретаемого имущества и сумм штрафных санкций, налагаемых на покупателя за нарушение договорных обязательств, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, учитывая результаты проведенных судебных экспертиз, урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи, приняв пункт 1.2 договора в редакции, согласно которой цена продажи арендуемого имущества согласно экспертному заключению от 29.01.2021, составленному независимым оценщиком, составляет 15 249 000 руб.; пункты 5.3, 5.4 договора купли-продажи суд принял в редакции Администрации.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, оставив решение без изменения.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и обсудив доводы жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом об оценочной деятельности.

В пункте 2 части 8 статьи 4 названного закона указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учётом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учётом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив положения статьи 83 АПК РФ и статьи 13 Закона № 135-ФЗ, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что заключение экспертизы от 29.01.2021 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объекта недвижимости на основании указанного отчёта.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, Закон № 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, указанной в соответствующем заключении.

Отказывая в назначении повторной экспертизы, суды сделали правильный вывод о том, что не имеется оснований для её проведения, поскольку не доказаны наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, выполненной экспертом ООО «АльфПрофи» ФИО2, и наличие противоречий в выводах эксперта.

Заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта экспертизы, описание подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете (эксперт по возможности использовал ретроспективные данные), обоснование примененного сравнительного и доходного подхода, отказа от использования иных подходов.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судами не установлено.

При таком положении суды сделали вывод о том, что заключение эксперта является достоверным.

Также суды обоснованно приняли в редакции Администрации пункты 5.3, 5.4 договора.

Суд кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ не наделен полномочиями по переоценке доказательств по делу. Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств не входит в число вопросов, рассмотрение которых относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства.

Аргументы жалобы Общества с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела не могут быть положены в основу отмены решения и постановления.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (части 3 и 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.03.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2021 по делу № А05-4306/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Медицинские диагностические исследования» – без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М. В. Захарова

А.В. Кадулин