Постановление от 22 мая 2019 г. по делу № А83-4592/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-4592/2018
22 мая 2019 года
город Калуга


Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2019 года.


Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскoй Л.А.,

судей

Леоновой Л.В.,

ФИО1,

при ведении протокола

судебного заседания


помощником судьи Шишкиной Д.И.,

при участии в заседании:


от заявителя жалобы:


от иных участвующих в деле лиц:


ФИО2 – представитель ООО «Волшебница», доверенность от 01.02.2019;


ФИО3 – представитель Администрации города Симферополя Республики Крым, доверенность № 24/01-69/5029 от 24.12.2018;

ФИО4 – представитель МКУ Департамент развития муниципальной собственности администрации города Симферополя Республики Крым, доверенность № 4/40/0510 от 09.01.2018;

ФИО5 – представитель МУП муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым «Киевский жилсервис», доверенность № 025ж1-12/11 от 09.01.2019;


рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу общества о ограниченной ответственностью «Волшебница» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.09.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2019 по делу № А83-4592/2018,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Волшебница» (далее - истец, ООО «Волшебница», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Симферополя Республики Крым (далее - ответчик, Администрация) о признании соглашения о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилых помещений от 21.03.2002 № 41/4 ничтожной сделкой ввиду заключения его на новый срок без проведения торгов и признании типового договора аренды от 21.03.2002 № 41/4 возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться спорным имуществом и отсутствуют возражения со стороны арендодателя.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 13.09.2018 (судья Плотников И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2019 (судьи: Евдокимов И.В., Колупаева Ю.В., Остапова Е.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ООО «Волшебница» (далее – заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и апелляционное постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы общество указывает на неприменении судом норм материального права, подлежащих применению, несоответствие выводов судов установленным обстоятельствам, ненадлежащую оценку доказательств, которые содержатся в материалах дела. Полагает, что поскольку право муниципальной собственности на спорное имущество зарегистрировано только 12.06.2017, Администрация на дату заключения оспариваемого дополнительного соглашения не обладала правами арендодателя и заключила с обществом дополнительное соглашение к договору без проведения торгов в обход действующего законодательства. Считает договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым, представитель ООО «Волшебница» поддержал доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить.

Представители Администрации города Симферополя Республики Крым, МКУ Департамент развития муниципальной собственности администрации города Симферополя Республики Крым (далее – Департамент) и МУП муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым «Киевский жилсервис» (далее – МУП «Киевский жилсервис») жалобу считают необоснованной, просят в ее удовлетворении отказать.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.03.2002 между КП ЖЭО Киевского района (арендодатель) и ООО «Волшебница» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 41/4, согласно условиям которого в аренду обществу переданы нежилые помещения общей площадью 1 150,9 кв.м (далее – договор аренды) на срок с 01.03.2002 по 01.01.2009.

На основании решения 8-й сессии 1 созыва Симферопольского городского совета от 10.12.2014 № 102 КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя переименовано в муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым «Киевский Жилсервис».

Дополнительным соглашением от 23.04.2015 к договору аренды его срок продлен до 01.01.2016.

В соответствии с Дополнительным соглашением от 02.01.2016 к договору аренды его стороны определили продлить срок договора аренды до 01.07.2016.

Согласно пункту 1 решения 35 сессии 1 созыва Симферопольского городского совета от 28.12.2015 № 550 «О передаче муниципального имущества муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым Администрации города Симферополя Республики Крым» МУП «Киевский Жилсервис» поручено передать муниципальное имущество администрации согласно приложениям 1 и 4 к настоящему решению. Муниципальное имущество, являющееся предметом договора аренды, указано в приложении под номером 53 объектов муниципального имущества муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, подлежащее передаче администрации города Симферополя Республики Крым.

Судами обеих инстанций установлено, что нежилое помещение, расположенное по адресу: пр. Кирова, 41 общей площадью 1150,9 кв.м, передано Администрации на основании акта приема-передачи объекта основных средств от 02.06.2016.

Из материалов дела также усматривается, что 30.06.2016 между Администрацией и обществом заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор от 21.03.2002 (далее - соглашение от 30.06.2016), согласно условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное платное пользование недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым - нежилые помещения общей площадью 1 150,9 кв.м, расположенные по адресу: г. Симферополь, пр. Кирова, 41 (литер «А» цоколь, 1-й этаж, помещения № 1-63, кадастровый номер 90:22:010218:710), находящиеся на балансе администрации, рыночной стоимостью 4 541 960 руб. (далее - арендованные объекты)

В соответствии с пунктом 10.1. соглашения от 30.06.2016 его действие распространяется на правоотношения между сторонами, возникшие с 21.03.2002. Настоящий договор продлен и действует до 29.05.2017.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 12.06.2017 правообладателем арендованных объектов является Муниципальное образование городской округ Симферополь Республики Крым (кадастровый номер 90:22:010218:710).

Полагая, что соглашение от 30.06.2016 о внесении изменений и дополнений в договор аренды противоречит нормам действующего законодательства, поскольку заключено без проведения торгов, истец обратился в суд с требованиями о признании данного соглашения ничтожной сделкой. Кроме того, ссылаясь на то, что истец продолжает пользоваться спорным имуществом и отсутствуют возражения со стороны арендодателя, просит признать типовой договор аренды нежилых помещений № 41/4 от 21.03.2002 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований и руководствуясь положениями статей 166, 168, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что для заключения соглашения от 30.06.2016 не требовалось проведения торгов, поскольку оно является дополнительным соглашением к договору аренды от 21.03.2002, заключенному до вступления на территории Республики Крым в силу Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ). Дополнительное соглашение, подписанное от общества уполномоченным на то лицом, по мнению судов обеих инстанций, не является новым договором аренды, требующим соблюдения конкурсных процедур, поскольку данным соглашением лишь внесены изменения в условия о размере арендной платы и сроке действия договора. В отношении требований истца о признании договора аренды от 21.03.2002 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок судами обеих инстанций со ссылкой на положения статей 621, 432, 435 ГК РФ указано на волю Администрации, выраженную в исковом заявлении по делу № А83-7048/2017, на расторжение договора аренды, и отклонение переписки, которая, по мнению общества, свидетельствует о предложении последнего Администрации заключить новый договор аренды.

Вместе с тем, суд округа находит указанные выводы судов первой и апелляционной инстанций необоснованными, основанными на неполном исследовании имеющих существенное значение для правильного разрешения спора фактических обстоятельств по делу.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь» от 21.03.2014 № 6-ФКЗ (далее - Закон № 6-ФКЗ) Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

В соответствии со статьей 23 Закона № 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона № 6-ФКЗ до 01.01.2017 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования, в частности, имущественных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее - Закон № 38-ЗРК) права на имущество, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории Республики Крым в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации, в частности: право коммунальной собственности территориальных громад признается собственностью соответствующих муниципальных образований.

Материалами дела подтверждается факт передачи по акту от 02.06.2016 МУП «Киевский Жилсервис» в пользу Администрации арендуемого обществом имущества во исполнение решения Симферопольского городского совета от 28.12.2015 № 550, согласно которому Администрация обязана провести мероприятия по постановке на бухгалтерский и государственный кадастровый учет, государственной регистрации права муниципальной собственности переданного имущества, а также провести работу по дальнейшему закреплению в установленном порядке на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или включению в казну муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым переданного имущества.

Согласно пункту 12 Постановления № 73 положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник приобретает права и обязанности арендодателя, вытекающие из договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Настаивая на заявленных требованиях, общество указывало на тот факт, что срок действия договора аренды от 21.03.2002 согласно действующему Порядку предоставления в аренду муниципального имущества муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, утвержденному решением 15-й сессии Симферопольского городского совета I созыва от 13.03.2015 № 218 (в редакции решения № 573 от 28.12.2015) определялся законодательно до 01.07.2016 применительно к договорам, срок действия которых истек до 16.03.2014, следовательно, при отсутствии новой даты продления таких договоров, закрепленных законодательно, арендные отношения по вопросам новых сроков аренды имущества и арендных платежей должны оформляться в установленном законодательством Российской Федерации порядке, то есть либо посредством заключения нового договора аренды, либо если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя – в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.


Согласно пункту 1 Постановления № 73 в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Как указали суды обеих инстанций, учитывая, что договор аренды от 21.03.2002 заключен до вступления на территории Республики Крым в силу Закона № 135-ФЗ, он может быть признан продленным только на неопределенный срок, но не на конкретный срок.

Суд округа полагает, что в рассматриваемом случае вопрос о продлении договора аренды путем заключения дополнительного соглашения к нему регулируется гражданским законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 53 Закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции» на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя заключение на новый срок договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, заключенных до 18.03.2014, а также заключенных с 18.03.2014 до 01.07.2015 с субъектами малого и среднего предпринимательства, надлежащим образом исполнившими свои обязанности, осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных частями 9 - 11 статьи 17.1 настоящего Федерального закона.

Аналогичные положения содержатся и в пункте 4.1 Постановления № 73.

Частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ установлено, что заключение договоров аренды и договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Между тем, в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1, 3 указанной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении определенных условий.

В то же время, из буквального толкования указанной нормы следует, что повторно договор аренды, после истечения срока первичного договора, может быть заключен без проведения торгов только один раз.

При этом, коллегия апелляционного суда справедливо отметила, что в деле № А83-7048/2017 Администрация выразила свою волю на расторжение договора аренды, взыскание арендной платы и возврат арендуемого имущества в муниципальную собственность.

Однако, суд округа считает необходимым отметить следующее.

В рамках рассмотрения дела № А83-7048/2017 по иску Администрации к ООО «Волшебница» о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды нежилых помещений от 21.03.2002, обязании возвратить указанное имущество в надлежащем состоянии по акту приема-передачи, арбитражным судом установлено, что первоначальный договор аренды нежилых помещений № 41/4 заключен 21.03.2002 со сроком действия с 01.03.2002 по 01.01.2009. Между тем, соглашениями от 01.05.2005, 11.11.2011, 19.11.2012 к указанному договору аренды продлялся срок его действия (в соглашении от 19.11.2012 указано о продлении срока договора на 2 года до 01.01.2015).

В рамках настоящего дела установлено, что договор аренды продлялся также дополнительными соглашениями от 23.04.2015 и 02.01.2016 до 01.01.2016 и 01.07.2016 соответственно на основании пункта 11.4 Порядка предоставления в аренду муниципального имущества муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, утвержденного решением 15-й сессии Симферопольского городского совета I созыва от 13.03.2015 № 218 (в редакции решения № 573 от 28.12.2015).

Отменяя состоявшиеся по делу № А83-7048/2017 судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд округа постановлением от 28.03.2019 с учетом требований положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ указал на необходимость выяснения фактов использования сторонами права на продление договора аренды, а также установления срока его действия, даты прекращения договора, правомочности заключения к договору дополнительных соглашений, в том числе возможности заключения соглашения от 30.06.2016.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).

По мнению суда округа, данное кассационное постановление носит обязательный и преюдициальный характер для рассмотрения настоящего спора (статьи 16, 69 АПК РФ).

Таким образом, в рассматриваемом случае судами первой и апелляционной инстанций надлежащим образом не определен срок действия договора, а следовательно, возможность заключения дополнительного соглашения к нему без проведения торгов.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что выводы судов обеих инстанций сделаны необоснованно, без полного выяснения обстоятельств.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции считает необходимым отменить вынесенные по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ дать надлежащую правовую оценку доказательствам в их совокупности и взаимной связи, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт, при необходимости рассмотрев вопрос об объединении настоящего дела в одно производство с делом № А83-7048/2017 в целях недопущения ситуации конкуренции судебных актов.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.09.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2019 по делу № А83-4592/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий Л.А. Крыжскaя


Судьи Л.В. Леонова


ФИО1