Постановление от 29 октября 2025 г. по делу № А12-21695/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-6105/2025

Дело № А12-21695/2024
г. Казань
30 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Ананьева Р.В., Хисамова А.Х.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07.04.2025 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025 по делу № А12-21695/2024

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о расторжении договора, о

признании отсутствующим права собственности, об обязании освободить и передать земельный участок,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>), администрация Краснооктябрьского района Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, ответчик), в котором просил:

- расторгнуть договор аренды от 15.08.2016 № 11040 земельного участка с кадастровым номером 34:34:020087:191, площадью 465 кв. м, расположенного по адресу: <...>;

- признать отсутствующим право собственности ИП ФИО1 на здание павильона по продаже строительных материалов с кадастровым № 34:34:020087:514 (дата регистрации 09.10.2023) площадью 102,8 кв. м, расположенное по адресу: <...>;

- обязать ИП ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 34:34:020087:191, площадью 465 кв. м, расположенный по адресу: <...>, путем демонтажа (сноса) объектов, расположенных на земельном участке;

- обязать ИП ФИО1 передать Департаменту по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:020087:191, площадью 465 кв. м, по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области; Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда; администрация Краснооктябрьского района Волгограда; индивидуальный предприниматель ФИО2.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.04.2025, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025, договор аренды от 15.08.2016 № 11040 земельного участка с кадастровым номером 34:34:020087:191, площадью 465 кв. м, по адресу: <...>, расторгнут; право собственности ИП ФИО1 на здание павильона по продаже строительных материалов с кадастровым номером 34:34:020087:514 (дата регистрации 09.10.2023) площадью 102,8 кв. м, расположенное по адресу: <...>, признано отсутствующим.

Суд обязал ИП ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 34:34:020087:191, площадью 465 кв. м, по адресу: <...>, путем демонтажа (сноса) объектов, расположенных на земельном участке, и передать Департаменту по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:020087:191, площадью 465 кв. м, по адресу: <...>.

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Ходатайство предпринимателя о приобщении дополнительных доказательств (экспертное заключение № 164/06-2025 от 03.06.2025) отклонено

в силу полномочий суда кассационной инстанции. Суд кассационной инстанции осуществляет проверку законности судебных актов с учетом тех документов, которые имелись у судов первой и апелляционной инстанций на момент принятия судебного акта и не исследует новые доказательства (часть 3 статьи 286, часть 2 статьи 287 АПК РФ).

Копии документов поступили в электронном виде посредством информационной системы «Мой Арбитр», поэтому возврату заявителю не подлежат.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив в порядке статей 286, 287 и 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 15.08.2016 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор № 11040 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:020087:191, площадью 465 кв. м по адресу: <...>, для размещения и эксплуатации павильона по продаже строительных материалов, на срок до 21.07.2065 (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.3 договора аренды на земельном участке имеется здание павильона по продаже строительных материалов.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

В приложении 2 к договору аренды - «Ограничения, обременения в использовании земельного участка» указано, что запрещается какое-либо строительство на земельном участке, изменение внешнего вида недвижимости, реконструкция либо снос зданий, строений, сооружений без согласования с администрацией Волгограда; запрещается использование земельного участка не по целевому назначению, установленному администрацией Волгограда, без ее согласия.

По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) ИП ФИО1 является собственником здания павильона по продаже строительных материалов с кадастровым номером 34:34:020087:514, площадью 102,8 кв. м, расположенного по адресу <...> (запись о регистрации права от 09.10.2023, предыдущий правообладатель ФИО3, запись о регистрации права от 04.05.2016).

06.02.2024 специалистом отдела муниципального земельного контроля Департамента муниципального имущества администрации Волгограда проведен осмотр спорного земельного участка, по результатам которого составлен акт осмотра № 2/47-24-МЗК, из которого следует, что на земельном участке (учетный № 2-106-161, кадастровый номер 34:34:020087:191) по адресу: <...>, расположены вагончик и туалет, сооружение в виде ленточного фундамента с деревянной обрешеткой.

В дальнейшем 24.10.2024 специалистом муниципального земельного контроля Департамента муниципального имущества администрации Волгограда повторно проведен осмотр земельного участка, по результатам которого составлен акт № 2/268-24-мзк.

В соответствии с актом осмотра от 24.10.2024 № 2/268-24-мзк на земельном участке с кадастровым номером № 34:34:020087:191 расположена металлическая конструкция с деревянной обрешеткой.

Также из указанного акта следует, что на земельном участке с кадастровым номером № 34:34:020087:191 имеется металлическая конструкция, пять ям разной глубины с деревянной опалубкой, несколько колодцев.

Департамент направил в адрес ИП ФИО1 письмо от 22.04.2024 № 8809-оозо с требованием о расторжении договора аренды, приложив соглашение, которое последним оставлено без ответа.

Департамент, утверждая, что на земельном участке с кадастровым номером 34:34:020087:191 отсутствует здание павильона по продаже строительных материалов с кадастровым номером 34:34:020087:514, участок используется не по целевому назначению (разрешенному использованию), соглашение о расторжении договора не подписано, обратился в суд с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 606, 615, 619, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 7, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и исходили из того, что здание павильона по продаже строительных материалов с кадастровым номером 34:34:020087:514 на земельном участке с кадастровым номером 34:34:020087:191 отсутствует, снос данного объекта произведен без согласования с администрацией, что прямо запрещено договором аренды, администрация Волгограда разрешений на реконструкцию объекта ответчика либо строительство иного объекта недвижимости не давала.

Судами данные нарушения арендатором условий договора аренды признаны существенными, влекущими его досрочное расторжение по требованию арендодателя с возложением на ответчика обязанности освободить земельный участок путем демонтажа (сноса) расположенных на нем объектов и передачи по акту приема-передачи.

Между тем судами не учтено следующее.

В статье 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и

требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статей 606 и 615 (пункта 1) ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное нарушение договора другой стороной. Нарушение может быть названо существенным в законе или договоре. При этом на истца возлагается обязанность доказать, что контрагент совершил это нарушение и в чем заключается существенность такого нарушения.

В соответствии со статьей 619 (пункт 1) ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением

условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с этими основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 кодекса, в том числе при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно, в числе прочего, при использовании земельного участка не по целевому назначению (статьи 45 (пункт 2) и 46 (пункты 1 и 2) ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

Пунктом 4 статьи 287.3 ГК РФ, введенным в действие с 01.09.2022, предусмотрено, что случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения указанного в пунктах 1 и 2 настоящей статьи права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке.

Ранее, в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, в силу пункта 1 статьи 39 Земельного кодекса, также предусматривалось сохранение за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Согласно пункту 2 указанной статьи,

условия сохранения соответствующих прав за арендатором определяются договором аренды.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 513-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО4 на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 39 и пунктом 3 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации» указано, что пункт 1 статьи 39 ЗК РФ предусматривает сохранение прав землепользователей и землевладельцев в случае разрушения здания, строения, сооружения в пределах разумного срока и направлен на защиту их интересов.

Таким образом, из содержания и смысла данных норм права во взаимосвязи следует, что нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона не лишен возможности восстановить его и сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект.

В такой ситуации сам по себе снос ранее располагавшегося на арендованном земельном участке объекта недвижимости с кадастровым номером 34:34:020087:514, произведенный ответчиком в рамках реализации прав, предусмотренных статье 287.3 ГК РФ, не может свидетельствовать о прекращении права на использование земельного участка в целях эксплуатации принадлежащего арендатору объекта недвижимости, а следовательно, не является достаточным основанием для расторжения договора аренды, заключенного на 49 лет.

Цель предоставления спорного земельного участка «для эксплуатации объекта недвижимости» предполагает, среди прочего, и возможность осуществить реконструкцию данного здания в пределах, установленных требованиями действующего законодательства. Обратное означало бы необоснованное ограничение прав собственника объекта недвижимого имущества, а также противоречило бы самой экономической цели содержания

объекта в стадии разрушения, которая заключается в его восстановлении тем или иным способом.

Факт полной и безвозвратной утраты спорного имущества на земельном участке судами не установлен, выводы судов о невозможности восстановления спорного объекта на сохранившемся фундаменте носят предположительный характер, данный вопрос на судебную экспертизу не выносился и экспертом возможность восстановления объекта не исследовалась, при том, что из материалов дела усматривается явная воля ответчика на восстановление утраченного здания.

Неисследование судами данного вопроса фактически означало бы принудительное изъятие имущества по основанию, не предусмотренному пунктом 2 статьи 235 ГК РФ.

Суды, оценивая демонтаж (сноса) объектов, расположенных на земельном участке как соразмерную меру ответственности допущенному нарушению, и, соответственно, признавая, что такая мера обеспечит баланс публичного и частного интереса, в данном конкретном деле не учли следующее.

В соответствии с действующим нормативным правовым регулированием необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023

№ 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума № 44).

Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 65 АПК РФ) (пункт 30).

По утверждению ответчика, степень готовности объекта составляет 70%.

Таким образом, судам с учетом приведенных норм права и их толкования для правильного разрешения настоящего спора, признавших обоснованными доводы Департамента о самовольном характере действий действиях ответчика по возведению объекта, следовало выяснить вопрос устранимости допущенных при его возведении нарушений либо возможности приведения спорной постройки в состояние, существовавшее до проведения работ по ее реконструкции (в том числе путем демонтажа (сноса) в полном объеме или в части возведенных конструкций.

Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, согласно части 2 статьи 287 АПК РФ, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении, в связи с чем судебные акты подлежат отмене в связи с неполным выяснением существенных для дела обстоятельств, дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 АПК РФ.

При новом рассмотрении судам следует учесть изложенное, рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы; учесть разъяснения, данные в постановлении Пленума № 44, проверить доводы и возражения лиц, участвующих в деле, на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07.04.2025 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025 по делу № А12-21695/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова

Судьи Р.В. Ананьев А.Х. Хисамов