Решение от 17 октября 2022 г. по делу № А08-13091/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Белгород

Дело № А08-13091/2021


Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2022 года


Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Чистяковой С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и системы видеопротоколирования секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации г. Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>), Комитету имущественных и земельных отношений администрации г.Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился, извещены надлежащим образом;

от Администрации г. Белгорода: ФИО3, представитель по доверенности от 10.01.2022, сроком действия один год, копия диплома, паспорт, свидетельство о заключении брака;

от Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода: ФИО3, представитель по доверенности от 10.01.2022, сроком действия один год, копия диплома, паспорт, свидетельство о заключении брака.

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Администрации города Белгорода, Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения муниципального фонда г. Белгорода, расположенного по адресу: <...>, с ценой, соответствующей рыночной стоимости, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В судебное заседание не явился истец, явку представителя не обеспечил, извещены надлежащим образом.

Суд, с учетом отсутствия возражений представителя ответчиков, руководствуясь ст.ст. 121-123, 156 АПК РФ, считает возможным провести судебное заседание в отсутствие надлежащим образом извещенного истца.

Через канцелярию суда от сторон поступили ходатайства о приобщении документов к материалам дела, а также от истца поступила письменная позиция.

Суд приобщил поступившие документы к материалам дела.

Представитель ответчиков в судебном заседании требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, судом отклонено, исходя из следующего.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ, разъяснениями, приведенными в абзаце 2 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, суд вправе обсудить вопрос о назначении экспертизы с согласия лиц, участвующих в деле.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы само по себе не создает обязанности суда ее назначить.

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В силу общих правил части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения экспертизы, ввиду наличия достаточных доказательств, имеющихся в материалах дела для разрешения настоящего спора.

Исследовав материалы дела, оценив в силу статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов сторон в судебных заседаниях и письменном виде, выслушав пояснения представителя ответчиков, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды нежилого помещения ИП ФИО2 является арендатором нежилого помещения общей площадью 88,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

ИП ФИО2 обратилась в Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода с заявлением о предоставлении права льготного выкупа вышеназванного арендуемого нежилого помещения.

Ответчиком было принято решение о приватизации Объекта путем продажи истцу как арендатору по преимущественному праву приобретения по цене 3 707 831 руб. без учета НДС, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика ИП ФИО4

Как указывает истец, ею был получен проект Договора купли-продажи нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: <...>, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о рассрочке. Условия вышеуказанного договора (пункт 2.1) предусматривают цену продажи Объекта в размере 3 707 831 руб. без учета НДС.

Также истец указывает, что она, в свою очередь обратилась в Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода с письмами, указав на то, что не согласна с рыночной стоимостью Объекта, и просила предоставить копии отчета оценки нежилого помещения площадью 88.3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, изготовленного для купли-продажи в порядке приватизации, а так же предоставить отсрочку для принятия решения, на что были получены ответы от 16.10.2020 за № 41-09-08-В-1391-91, от 26.12.2020 за №41-09-05-В-1891-91, от 16.03.2021 за №41-09-05-В-50-91, из чего следовало, что изменение цены продажи Объекта не входит в его компетенцию.

Однако на сегодняшний день, как указывает истец, исходя из рыночной стоимости нежилого помещения, минимальная стоимость составляет 1 921 179 руб. 30 коп.

По мнению истца, решение о приватизации Объекта путем продажи истцу как арендатору по преимущественному праву приобретения по цене 3 707 831 руб. без учета НДС, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика ИП ФИО4, является завышенной и не соответствует рыночной стоимости, в связи с чем, предприниматель обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ, предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 указанной статьи).

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Возражая против удовлетворения требований истца, ответчиками указано, на пропуск истцом шестимесячного срока на передачу возникших при заключении договора разногласий, по следующим основаниям.

29.04.2020 предприниматель обратилась в Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода с заявлением о предоставлении права льготного выкупа вышеназванного арендуемого нежилого помещения.

Решением от 12.08.2020 установлены условия приватизации арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, согласно которому в п. 3.2 установлено, что ИП ФИО2 имеет преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, согласно п. 4 цена продажи имущества определена в размере 3 707 831 руб. без учета НДС, на основании отчета независимого оценщика ИП ФИО4

Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города подготовлены проекты договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения исходя из стоимости 3 707 831 руб., с вариантами внесения оплаты, и переданы нарочно истцу 18.08.2020.

ИП ФИО2, 17.08.2020, направила в адрес ответчика уведомление о предоставлении отсрочки по принятию решения выкупа нежилого помещения.

Извещением от 16.10.2020 №41-09-08-В-1391-91, Комитет имущественных и земельных отношений уведомил ИП ФИО2 об утрате права преимущественного выкупа нежилого помещения ссылаясь на положения Закона №159 - ФЗ.

Часть 9 статьи 4 Закон № 159-ФЗ содержит основания, по которым субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе, когда по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Пунктом 2 части 10 статьи 4 Закона № 159-ФЗ установлено, что в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 этой статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, вправе отменить принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частью 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Решением от 12.08.2020 установлена цена продажи имущества в размере 3 707 831,00 руб. без учета НДС, на основании отчета независимого оценщика ИП ФИО4

Положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу муниципального имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, рыночная стоимость имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика носит обязательный, а не рекомендательный характер и не подлежит изменению по соглашению сторон.

С заявлением об ознакомлении с отчетом об оценке №20-356-03 от 15.06.2020, истец обратилась 08.12.2020, а в последующем 19.01.2021.

Доказательств о несогласии с размером выкупной стоимости, а равно с рыночной стоимости на основании отчета, в материалы дела не представлено.

Как следует из материалов дела, истец 29.04.2020 обратилась в администрацию с заявлением о выкупе помещения, 18.08.2020 истец получил на руки проект договора купли-продажи, исковое заявление в арбитражный суд поступило 29.12.2021.

Протокола разногласий по величине выкупной стоимости нежилого помещения в материалах дела не имеется, как и не имеется доказательств его направления в адрес Комитета имущественных и земельных отношений администрации города.

Вместе с тем, в соответствии с частью 2 статьи 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 2 статьи 446 ГК РФ, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.

Согласия ответчика на рассмотрение настоящего спора судом не имеется и в материалы дела не предоставлено.

Поскольку в установленный срок истец не направил подписанный проект договора купли-продажи арендуемого имущества с протоколом разногласий ответчику, течение срока для заключения договора не прерывалось, а также ввиду того, что истцом пропущен шестимесячный срок на передачу возникших при заключении договора разногласий на рассмотрение суда и ответчик ссылается на его пропуск, правовых оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

Кроме того, судом принято во внимание, что в соответствии с протоколом №1-290622/0758790/01 от 21.07.2022 "Рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды (размер арендной платы в месяц) нежилого помещения", ИП ФИО2 признана победителем аукциона.

Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода подготовлены на подписание договоры аренды нежилых помещений по адресу: <...>, площадью 24,3 кв.м. и площадью 64 кв.м., сроком на 5 лет, о чем предпринимателю направлено уведомление 21.09.2022.

По правилам статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Поскольку в удовлетворении требований истца отказано, расходы по уплате государственной пошлины относятся на него и распределению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение суда может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья

С.Г.Чистякова