Постановление от 25 сентября 2025 г. по делу № А53-23767/2023

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-23767/2023
город Ростов-на-Дону
26 сентября 2025 года
15АП-9245/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко Н.В., судей Калуцких Р.Г., Димитриева М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пилипенко Н.В.,

при участии в судебном заседании: ФИО1,

от ФИО1: представитель ФИО2 по доверенности от 12.09.2025; от ФИО3: представитель ФИО4 по доверенности от 19.09.2023;

при участии в судебном заседании посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

от ПАО ВТБ: представитель ФИО5 по доверенности от 15.07.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Банка ВТБ (публичное акционерное общество) на определение Арбитражного суда Ростовской области от 16.06.2025 по делу № А53-23767/2023 об отказе в удовлетворении заявления финансового управляющего имуществом должника ФИО6 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки

ответчик - ФИО1,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 (далее - должник, ФИО3) в Арбитражный суд Ростовской области обратился финансовый управляющий имуществом должника ФИО6 (далее - финансовый управляющий имуществом должника ФИО6) с заявлением о признании недействительным договора от 17.12.2020 купли-продажи нежилого помещения площадью 121,5 кв.м., кадастровый номер 61:46:0012302:1349, номер этажа, на котором расположено помещение - машино-место: этаж № 1, расположенного по адресу: <...>, заключенного между должником и ФИО1 (далее - ответчик, ФИО1), и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ответчика возвратить в конкурсную массу должника спорный объект недвижимости.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 16.06.2025 по делу № А53-23767/2023 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Ростовской области от 16.06.2025 по делу № А53-23767/2023, Банк ВТБ (далее - банк, ПАО Банк ВТБ) обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что финансовый управляющий имуществом должника доказал совокупность обстоятельств, необходимых для признания оспариваемой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве. ФИО3, являясь поручителем по кредитным договорам, заключенным между банком и ООО «Марина-Плюс», ООО «ДКФ Маришка», знала о наличии у юридических лиц просрочки в исполнении обязательств по кредитным договорам, предвидела возможность обращения взыскания на принадлежащее ей имущество по обязательствам ООО «Марина-Плюс» и ООО «ДКФ Маришка», в связи с этим предприняла меры по отчуждению ликвидного объекта недвижимости в пользу фактически аффилированного лица. Суд первой инстанции надлежащим образом не исследовал вопрос о наличии (отсутствии) на дату совершения оспариваемой сделки просрочки исполнения обязательств по кредитным договорам, по которым должник являлся поручителем, а также о наличии (отсутствии) у должника признаков неплатежеспособности на момент заключения оспариваемого договора. Апеллянт полагает, что объект недвижимости отчужден в пользу ответчика в отсутствие равноценного встречного предоставления, то есть безвозмездно. Стоимость объекта недвижимости, согласованная сторонами оспариваемой сделки, является заниженной. Цена сделки занижена более чем в два раза по сравнению с рыночной и кадастровой стоимостью объектов недвижимости (кадастровая стоимость на дату сделки составляла 2 905 611,75 руб.). В результате заключения сделки из собственности должника выбыло имущество без какой-либо оплаты за него или иного встречного предоставления. О причинении вреда кредиторам и должнику, а также о цели указанной сделки ответчик не мог не знать, поскольку фактически сделка является безвозмездной. Податель апелляционной жалобы указал, что в материалы дела не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие финансовую возможность ответчика произвести оплату стоимости спорного имущества по цене, согласованной в договоре. По мнению апеллянта, оспариваемый договор купли-продажи является недействительным на основании статей 10, 170 ГК РФ.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО3 просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились, представителей не направили.

Судебная коллегия на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционную жалобу без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на

официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 16.06.2025 по делу № А53-23767/2023 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.03.2024 (резолютивная часть оглашена 19.03.2023) ФИО3 признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим имуществом должника утвержден ФИО6

Сведения о введении в отношении должника процедуры реализации имущества гражданина опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 56 (7746) от 30.03.2024.

В Арбитражный суд Ростовской области обратился финансовый управляющий имуществом должника ФИО6 с заявлением о признании недействительным договора от 17.12.2020 купли-продажи нежилого помещения площадью 121,5 кв.м., кадастровый номер 61:46:0012302:1349, номер этажа, на котором расположено помещение - машино- место: этаж № 1, расположенного по адресу: <...>, заключенного между должником и ФИО1, и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ответчика возвратить в конкурсную массу должника спорный объект недвижимости.

В обоснование заявления финансовый управляющий имуществом должника указал следующие фактические обстоятельства.

17.12.2020 между должником (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в соответствии с условиями договора нежилое помещение, площадью 121,5 кв.м., кадастровый номер 61:46:0012302:1349, номер этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, находящееся по адресу: 346880, <...>.

Согласно пункту 2.1 договора цена недвижимого имущества установлена сторонами в размере 2 000 000 руб.

Покупатель оплачивает цену договора, указанную в пункте 2.1 договора, единоразово после подписания сторонами договора, непосредственно в момент перед совместной сдачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю.

Полагая, что сделка совершена должником в ущерб интересов кредиторов, при наличии у должника признаков неплатежеспособности, направлена на отчуждение ликвидного недвижимого имущества из конкурсной массы по заниженной стоимости, финансовый управляющий имуществом должника обратился в суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 17.12.2020 на основании пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции отказал финансовому управляющему имуществом должника в удовлетворении заявления о признании сделки недействительной, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

Статьей 61.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны

недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротств сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона нала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из условий, предусмотренных указанной нормой.

Пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

В соответствии с оспариваемым договором купли-продажи от 17.12.2020 отчуждено недвижимое имущество, право собственности на которое подлежит государственной регистрации.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.07.2018 № 307-ЭС18-1843 по делу № А56-31805/2016, следует учитывать, что конечной целью конкурсного оспаривания подозрительных сделок является ликвидация последствий недобросовестного вывода активов перед банкротством. Следовательно, необходимо принимать во внимание не дату подписания сторонами соглашения, по которому они обязались осуществить передачу имущества, а дату фактического вывода активов, то есть исполнения сделки путем отчуждения имущества (статья 61.1 Закона о банкротстве). Конструкция купли-продажи недвижимости по российскому праву предполагает, что перенос титула собственника производится в момент государственной регистрации. Поэтому для соотнесения даты совершения сделки, переход права на основании которой подлежит государственной регистрации, с периодом подозрительности учету подлежит дата такой регистрации.

Принимая во внимание, что регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи произведена 28.12.2020, оспариваемый договор купли-продажи заключен 17.12.2020, а производство по делу о несостоятельности (банкротстве) возбуждено определением Арбитражного суда Ростовской области от 12.07.2023, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи заключен в период подозрительности, предусмотренный пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве (в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом).

Финансовый управляющий должника указал, что оспариваемый договор купли-продажи от 17.12.2020 заключен по заниженной цене, не соответствующей рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Конкурсный кредитор ПАО Банк «ФК Открытие», поддерживая заявленные финансовым управляющим имуществом должника доводы, представил в материалы дела отчет об оценке № 2837-62/2024, согласно которому рыночная стоимость спорного недвижимого имущества на дату совершения сделки - 17.12.2020 составляла 3 400 000 руб. (т. 2 л.д. 99 - 122).

Опровергая доводы конкурсного кредитора о занижении стоимости нежилого здания, ответчик пояснял, что стоимость спорного объекта недвижимости определена с учетом его технического состояния на дату совершения оспариваемой сделки. Так, на момент приобретения объект недвижимости находился в заброшенном состоянии; при входе разрушено плиточное покрытие, внутри помещение имело неудовлетворительное состояние. После приобретения спорного нежилого помещения ответчик произвел ремонт, благоустроена прилегающая к помещению территория (уложена тротуарная плитка, возведен навес, установлены скамья и урна). Цена сделки определена исходя из технического состояния спорного нежилого помещения.

Ответчик указал, что представленный конкурсным кредитором отчет об оценке № 2837-62/2024 является ненадлежащим доказательством, поскольку оценщиком выбраны и использованы ненадлежащие объекты-аналоги, что привело к завышению стоимости объекта оценки. Оценщик использовал в качестве аналогов объекты, которые не являются сходными объекту оценки по экономическим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.

Признавая доводы ответчика обоснованными, судебная коллегия исходит из следующего.

Отчет об оценке выполнен по заказу кредитора, вне рамок рассматриваемого обособленного спора.

Из пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» следует, что заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу. Вместе с тем, такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьями 64, 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, отчет об оценке № 2837-62/2024 подлежит оценке судом в совокупности и взаимосвязи с иными представленными в материалы дела доказательствами и фактическими обстоятельствами.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Ценообразующие факторы, элементы сравнения являются основой для дальнейших выводов оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки, при этом возможные

нарушения в описании (характеристике) предложенных факторов могут существенно сказаться на результатах оценки.

Как следует из отчета об оценке, объекты-аналоги, использованные оценщиком, не тождественны спорному помещению: не сопоставимы по ценообразующим факторам (техническое состояние, отделка (наличие ремонта (евро/косметический) и т.д.). Объекты- аналоги, приведенные в отчете оценщика, относятся к иному сегменту рынка недвижимости - готовые нежилые помещения коммерческого назначения, в то время, как ответчик приобрел нежилое помещение в состоянии, непригодном для использования без проведения ремонта.

При анализе представленного конкурсным кредитором отчета суд апелляционной инстанции установил, что оценщик не осуществлял выезд на объект, осмотр окружающей инфраструктуры, самого нежилого помещения не производился, при этом, техническое состояние оцениваемого объекта имеет в рассматриваемом случае решающее значение при определении рыночной стоимости нежилого помещения.

Между тем, оценщик, определяя рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 17.12.2020, не учел факторы, существенным образом влияющие на рыночную стоимость объекта оценки, такие как: характеристика состояния объекта оценки, уровень физического износа, место расположения объекта.

Как следует из отчета об оценке № 2837-62/2024, оценка осуществлялась оценщиком, исходя из того, что объект оценки обеспечен всеми необходимыми коммуникациями (электричество, отопление, канализация, водоснабжение), существующих мощностей достаточно для функционирования объекта в соответствии с текущим назначением; все выводы о состоянии объекта сделаны на основании сведений, полученных в результате интервью с представителями заказчика; осмотр объекта не производился по причине ретроспективности оценки и отсутствия физической возможности, фотографии объекта оценки оценщику не представлены; оценка производилась с учетом характеристик объекта, отраженных в предоставленных документах, а также в результате интервью с представителем заказчика: ближайшее окружение - спальные микрорайоны среднеэтажной застройки; линия застройки - внутриквартально; тип объекта - встроенное помещение в нежилом здании, назначение - офисы/сфера услуг, состояние помещений - хорошее, имеются дефекты, устранимые с помощью ремонта; наличие коммуникаций: водоснабжение и канализация, отопление, электроснабжение.

Доказательств того, что на момент заключения оспариваемого договора от 17.12.2020 оспариваемое нежилое помещение находилось в технически удовлетворительном состоянии, в материалах дела не имеется. Напротив, из фотографий, представленных в материалы дела, следует, что нежилое помещение находилось в технически неудовлетворительном состоянии, требующем капитального ремонта (замена напольного покрытия, отделка стен.

Вместе с тем, из отчета об оценке следует, что оценщик исходил из средних показателей рыночной стоимости объектов недвижимости в г. Батайске, продаваемых на рынке коммерческой недвижимости, при этом, не учитывал конкретные обстоятельства передачи объекта недвижимости покупателю в собственность, который за счет собственных средств, а также за счет средств ООО «БТ-Фарма» (счет на оплату № 7 от 15.01.2021) после приобретения нежилого помещения осуществил ремонтные и отделочные работы в помещении, в котором в настоящее время располагается аптека.

Судебная коллегия, оценив представленный в материалы дела отчет об оценке № 2837-62/2024, пришла к выводу о том, что он не является относимым и допустимым доказательством по рассматриваемому обособленному спору, поскольку из указанного отчета следует, что выводы сделаны оценщиком без учета ценообразующих факторов, непосредственно влияющих на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, с применением сравнительного метода при сопоставлении объектов, которые не являются

аналогами оцениваемого объекта; указанные в отчете сведения об объектах-аналогах не соответствуют техническим характеристикам и показателям объекта оценки, в связи с этим выводы оценщика не могут подтверждать рыночную стоимость спорного нежилого помещения на дату заключения сделки.

В каждом конкретном случае стоимость имущества подлежит определению индивидуально, исходя из фактического состояния этого имущества (отделка или ремонт). Ввиду этого, сами по себе данные о средних ценах на тот или иной объект недвижимости не могут быть признаны надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость нежилого помещения, отчужденного по договору.

Финансовый управляющий должника и конкурсный кредитор не представили надлежащие и достоверные доказательства в обоснование довода о неравноценности встречного исполнения по оспариваемому договору купли-продажи.

Для признания сделки недействительной по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве требуется доказать, что сделка совершена по цене, которая занижена настолько существенно, что намерение сторон такой сделки причинить вред кредиторам банкротящегося должника становится очевидным.

Такие доказательства суду не представлены.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2025 судебная коллегия вынесла на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату совершения сделки – 17.12.2020.

Между тем, несмотря на несогласие конкурсного кредитора и финансового управляющего имуществом должника с ценой, по которой реализовано спорное нежилое помещение, ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявлено. Финансовый управляющий должника, а также ПАО Банк ВТБ не воспользовались предоставленным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом, а потому в силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несут риски несовершения процессуальных действий (в данном случае в части доказывания стоимости отчужденного имущества).

Учитывая, что обязательное проведение судебной экспертизы по данному спору не предписано законом, то у суда отсутствует обязанность по назначению экспертизы по собственной инициативе, в связи с этим суд апелляционной инстанции счел возможным разрешить спор по имеющимся материалам дела.

Согласно пункту 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствия такого своего поведения.

Между тем в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации финансовый управляющий должника и кредитор, поддерживающий правовую позицию управляющего, не представили доказательства, подтверждающие неравноценность встречного исполнения по оспариваемому договору купли-продажи от 17.12.2020, не опровергли информацию ответчика о том, что стоимость нежилого помещения на дату сделки соответствовала его техническому состоянию.

В данном случае для констатации факта нарушения прав кредиторов необходимо установить, что продажная стоимость имущества по сделке была кратно занижена по сравнению с рыночной стоимостью. Однако такие обстоятельства не доказаны финансовым управляющим относимыми, допустимыми и достоверными

доказательствами. Соответственно, оспоренная сделка не могла привести к уменьшению размера имущества должника.

В обоснование довода о неравноценности встречного предоставления по сделке со стороны покупателя финансовый управляющий имуществом должника указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 2 905 611,75 руб.

Признавая доводы финансового управляющего должника и банка необоснованными, суд апелляционной инстанции исходит из того, что указанная кадастровая стоимость определена для всего объекта недвижимости, в котором расположено спорное нежилое помещение. При этом действительная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости согласно сведениям, содержащимся в ЕРГН по состоянию на 11.09.2024, составляет 605 116,17 руб.

Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих явную невыгодность условий заключенной сделки купли-продажи для должника, свидетельствующих о неравноценности встречного предоставления, полученного должником по сделке.

Согласно абзацу 3 пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если полученное одним лицом по сделке предоставление в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу другого, то это свидетельствует о наличии явного ущерба для первого и о совершении сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях.

Согласно пункту 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022, превышение рыночной стоимости отчужденного имущества над договорной ценой само по себе не свидетельствует об осведомленности контрагента должника-банкрота о противоправной цели сделки для ее оспаривания на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве. Для целей установления противоправности цели сделки и недобросовестности ответчика по сделке подлежит применению критерий кратности превышения договорной цены над рыночной стоимостью.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении № 305-ЭС21-19707 от 23.12.2021 по делу № А40-35533/18, пункте 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022, применение кратного критерия отклонения цены сделки от рыночной стоимости имущества позволяет с высокой степенью вероятности определить осведомленность контрагента должника о противоправных целях должника, поскольку необъяснимое двукратное или более отличие цены договора от рыночной должно вызывать подозрение у любого участника хозяйственного оборота.

Само по себе незначительное отклонение стоимости недвижимого имущества по договору от рыночной стоимости имущества не является основанием для признания сделки недействительной применительно к пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

С учетом представленных в материалы дела документов, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что должник получил по сделке равноценное встречное предоставление; стоимость, по которой нежилое помещение отчуждено в пользу ответчика, не отличается существенно от кадастровой стоимости.

В отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что условия оспариваемой сделки о цене нежилого помещения существенно отличаются в худшую для должника сторону от условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, суд апелляционной инстанций пришел к выводу о недоказанности финансовым управляющим факта неравноценности встречного предоставления со стороны ответчика.

При разрешении вопроса о равноценности или неравноценности встречного исполнения по сделке следует руководствоваться не только заключением эксперта о стоимости отчужденного имущества, но и учитывать обстоятельства совершения сделки.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение приобретено для использования в коммерческих целях; продавец и покупатель являются физическими лицами; в настоящее время нежилое помещение находится в собственности ответчика, который несет бремя его содержания.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что семья ответчика осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере торговли лекарственными препаратами, спорный объект недвижимости сдан ответчиком в аренду в целях размещения в нем аптеки, что подтверждается договором аренды № 2 от 01.07.2022, заключенным между ИП ФИО1 и ООО «РД-Фарма», договором аренды № 1 от 01.02.2021, заключенным между ИП ФИО1 и ООО БТ-Фарма», договором аренды № 2 от 01.01.2022, заключенным между ИП ФИО1 и ООО «БТ-Фарма», договором аренды № 5 от 01.07.2024, заключенным между ИП ФИО1 и ООО «РД-Фарма».

В материалы дела представлены платежные поручения о перечислении арендатором арендной платы за аренду нежилого помещения, в частности, платежные поручения № 220 от 02.03.2022 на сумму 120 000 руб., № 328 от 26.03.2021 на сумму 120 000 руб., № 350 от 01.04.2021 на сумму 120 000 руб., № 553 от 06.04.2023 на сумму 120 000 руб., № 736 от 29.09.2022 на сумму 120 000 руб., № 862 от 27.08.2021 на сумму 120 000 руб., № 1717 от 01.11.2024 на сумму 120 000 руб.

С учетом рода деятельности семьи ответчика, ФИО1 обосновал необходимость в приобретении нежилого помещения, которое является коммерческой недвижимостью и используется для сдачи в аренду и размещения в помещении аптеки. Указанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Как пояснил ответчик, с момента приобретения нежилого помещения (17.12.2020) оно использовалось для осуществления предпринимательской деятельности и извлечения дохода от сдачи в аренду помещения.

Более того, после приобретения спорного объекта недвижимости, ответчик помимо улучшения его технического состояния, обратился в Администрацию города Батайска Ростовской области с заявлением о присвоении адреса объекта недвижимости. Согласно постановлению Администрации города Батайска от 01.03.2021 № 305 нежилому помещению присвоен адрес: Ростовская область, городской округ «город Батайск», <...> здание 219А. Присвоение нового адреса необходимо было для подключения объекта к коммуникациям.

Кроме того, 26.04.2021 согласно договору купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположен объект недвижимости, ФИО1 приобрел в собственность ¼ доли в праве на земельный участок общей площадью 437 кв.м., находящийся по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «для эксплуатации производственного здания и магазина, для размещения промышленных объектов». Данные действия направлены на приведение приобретенного объекта недвижимости в то состояние, которое позволяет наиболее эффективно осуществлять ответчику предпринимательскую деятельность.

Совокупность установленных судом обстоятельств свидетельствует о том, что после приобретения спорного объекта недвижимости и по настоящее время нежилое помещение используется ответчиком для осуществления предпринимательской деятельности и получения дохода.

Доказательства, подтверждающие использование должником нежилого помещения после заключения оспариваемого договора купли-продажи, в материалах дела отсутствуют.

Из представленных ФИО1 доказательств следует, что после заключения договора купли-продажи от 17.12.2020 ответчик совершил действия по государственной регистрации смены собственника недвижимого имущества,

ФИО1 с даты заключения договора купли-продажи и настоящее время владеет, пользуется и распоряжается спорным недвижимым имуществом, осуществил ремонт в помещении, несет расходы на его содержание, заключены договоры поставки газа № 43-3-23482/24-Н от 29.09.2023, энергоснабжения № БТ 53220от 01.06.2022.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что покупатель при заключении договора купли-продажи недобросовестно преследовал цель нарушения прав кредиторов должника посредством вывода актива должника.

В рассматриваемом случае, возражая против доводов лиц, оспаривающих сделку, ответчик представил пояснения относительно экономического смысла заключения договора купли-продажи недвижимого имущества и соответствующие доказательства.

При указанных обстоятельствах бремя опровержения приведенных ответчиком мотивированных возражений и представленных доказательств перешло на арбитражного управляющего.

Однако, финансовый управляющий имуществом должника пояснения и представленные ответчиком доказательства не опроверг.

Оценив представленные ответчиком доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обстоятельства, при которых заключена спорная сделка, свидетельствуют о рыночном характере согласованной сторонами в спорном договоре стоимости нежилого помещения, поскольку из представленных в материалы дела доказательств следует, что объект недвижимости приобретен в технически неудовлетворительном состоянии, не позволяющем его использование по назначению.

Факт причинения вреда имущественным правам кредиторов в результате заключения оспариваемой сделки заявителем не доказан.

Финансовый управляющий должника не доказал неравноценность встречного предоставления ответчиком по сделке, поскольку обязательства по оплате спорного объекта недвижимости исполнены покупателем надлежащим образом, что подтверждается распиской в тексте договора купли-продажи от 17.12.2020 в получении должником от покупателя денежных средств в размере 2 000 000 руб. за нежилое помещение.

Исследовав фактические обстоятельства, связанные с оплатой за спорный объект недвижимости, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Исходя из пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

При расчетах между физическими лицами в соответствии с положениями статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения.

Гражданский кодекс Российской Федерации особых требований к форме расписки не устанавливает.

Поскольку действующее законодательство не запрещает по договорам, заключенным между физическими лицами, совершать платежи в наличной денежной форме, при такой форме оплаты единственным документом, подтверждающим факт оплаты, является расписка, оформляемая продавцом.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав расписку в тексте договора купли-продажи от 17.12.2020, должник подтвердил

факт оплаты ему стоимости договора и, соответственно, исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи от 17.12.2020.

Аффилированность сторон сделки влияет на распределение бремени доказывания при рассмотрении требования о признании ее недействительной. Применение к аффилированным лицам наиболее высокого стандарта доказывания собственных доводов обусловлено общностью их экономических интересов, как правило, противоположных интересам иных конкурирующих за конкурсную массу должника независимых кредиторов, что предопределяет значительную вероятность внешне безупречного оформления документов, имитирующих хозяйственные связи либо не отражающих истинное существо обязательства, достоверность которых иным лицам, вовлеченным в правоотношения несостоятельности, крайне сложно опровергнуть.

В материалы дела не представлены доказательства общности экономических интересов должника и ответчика, а также того, что стороны сделки являются заинтересованными лицами в соответствии со статьей 19 Закона о банкротстве либо фактически аффилированными лицами, а потому у суда не имеется оснований для применения к ответчику повышенного стандарта доказывания факта оплаты приобретенного им нежилого помещения.

Расписка в тексте договора подписана должником, в которой он указал, что денежные средства получил в полном объеме в размере 2 000 000 руб.

Учитывая заключение договора между физическими лицами, подобная форма фиксации расчетов в наличной форме является обычной, соответствует обычному поведению участников гражданского оборота.

Таким образом, обязательства по договору купли-продажи со стороны ответчика исполнены в полном объеме, что подтверждается распиской должника от 17.12.2020 о получении денежных средств от покупателя.

Суд установил, что заключенный сторонами договор носит возмездный характер. Денежные средства за приобретенное имущество переданы должнику, что подтверждается распиской должника в тексте договора купли-продажи от 17.12.2020.

Таким образом, ответчик произвел в пользу должника встречное исполнение по договору купли-продажи в размере 2 000 000 руб. за нежилое помещение.

Каких-либо мотивов, позволяющих усомниться в намерении продавца (должника) получить от реализации имущества его рыночную стоимость, а также позволяющих признать договор совершенным без получения встречного исполнения, финансовый управляющий имуществом должника и иные участвующие в деле лица не привели.

Принимая во внимание, что ответчик ссылается на передачу должнику наличных денежных средств по договору купли-продажи, суду помимо прочего необходимо установить обстоятельства, связанные с тем, имелись ли у ответчика наличные денежные средства для осуществления оплаты за спорное недвижимое имущество в размере не меньшем, чем произведенная оплата.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» суд апелляционной инстанции выполнил проверку финансовой возможности ответчика произвести оплату стоимости спорного недвижимого имущества в размере 2 000 000 руб.

В обоснование наличия финансовой возможности произвести оплату за спорное имущество ответчик представил в материалы дела справки по форме 2-НДФЛ в отношении супруги ответчика - ФИО7, согласно которым общая сумма дохода за 2020 год составила 5 010 57,56 руб.; за 2021 год общая сумма дохода составила 374 861,05 руб. Общая сумма дохода ответчика за 2021 год составила 12 731 511,48 руб.

Суд установил, что у ответчика имелась финансовая возможность произвести оплату спорного имущества в размере 2 000 000 руб.

Признавая обязанность ответчика по оплате цены договора исполненной, суд апелляционной инстанции исходит из того, что негативные последствия того обстоятельства, что у финансового управляющего отсутствуют сведения о том, как должником израсходованы полученные от ответчика денежные средства, не могут быть возложены на ответчика.

Довод апеллянта о том, что ответчик не представил в материалы дела банковские выписки по расчетным счетам, которые подтверждают факт снятия наличных денежных средств с расчетного счета в преддверии заключения оспариваемой сделки, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку стороны оспариваемого договора не являются аффилированными лицами по отношению друг к другу, а потому к ответчику не применяется повышенный стандарт доказывания факта оплаты по договору.

В рассматриваемом случае ответчик представил доказательства, подтверждающие оплату по договору. При этом, ПАО Банк ВТБ не обосновал необходимость применения к ответчику более строгого стандарта доказывания, учитывая, что ответчик и должник не являются заинтересованными лицами.

Ответчик, исходя из общих правил доказывания, на основе достоверных и допустимых доказательств, подтвердил фактическую передачу должнику денежных средств в целях произведенной им оплаты за спорное недвижимое имущество.

Таким образом, оспариваемая сделка заключена на рыночных условиях, обязательства по договору купли-продажи исполнены ответчиком в полном объеме.

Поскольку судом не установлен факт совершения сделки при неравноценном встречном предоставлении, оснований полагать, что в результате сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов, не имеется (пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве).

Доказательства того, что ответчик (в отсутствие сведений о его аффилированности с должником) знал или должен был знать о финансовом состоянии должника, отсутствуют. Неразумность и (или) неосмотрительность поведения ответчика в рамках спорных правоотношений участвующие в деле лица не доказали.

Оспаривая договор, финансовый управляющий должника указал, что на момент совершения сделки у должника имелись неисполненные обязательства перед ПАО «ФК Открытие».

Между тем, само по себе наличие у должника на момент совершения сделки признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества, при отсутствии других условий, само по себе не может являться основанием для признания сделки недействительной в соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы обособленного спора не представлены доказательства, подтверждающие наличие умысла сторон оспариваемой сделки на причинение вреда кредиторам и свидетельствующие об осведомленности покупателя о цели совершаемой сделки, а также доказательства, подтверждающие причинение вреда имущественным правам кредиторов.

Обстоятельства, которые бы свидетельствовали о том, что ответчик должен был знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника, суду не представлены.

Поскольку ответчик является физическим лицом, не обладающим специальными познаниями в области права, неразумно возлагать на него обязанность по проведению широкого спектра мероприятий как таковых (например, ознакомление на сайте службы судебных приставов с информацией о возбужденных в отношении должника исполнительных производствах, на сайте судов о наличии дел с участием должника; запрос у должника справки из налогового органа о наличии (отсутствии) задолженности по обязательным платежами т.п.) и касающихся выявления реального финансового

состояния должника на момент совершения оспариваемой сделки, а также цели ее совершения.

Учитывая правовую природу оспариваемой сделки, ответчик не обязан был выяснять платежеспособность должника, так как оспариваемая сделка подразумевает встречное исполнение со стороны ответчика, на момент оспариваемой сделки должник в процедуре банкротстве не находился.

Финансовый управляющий не представил относимые и допустимые доказательства, подтверждающие, что при заключении сделки стороны преследовали цель причинения вреда должнику или кредиторам. Доказательства того, что ответчик достоверно знал о наличии у должника иных кредиторов, в материалы дела не представлены.

Доказательства заинтересованности/осведомленности ответчика о совершении сделки с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов при совершении оспариваемой сделки управляющий не представил.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств и материалов дела, принимая во внимание, что факт оплаты ответчиком стоимости спорного недвижимого имущества подтвержден материалами дела, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии в действиях сторон при заключении оспариваемого договора признаков вывода имущества.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что денежные средства за спорное нежилое помещение должником фактически получены в размере, соответствующем рыночной стоимости данного имущества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности причинения вреда имущественным правам кредиторов при заключении оспариваемого договора купли-продажи от 17.12.2020.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив отсутствие доказательств заинтересованности продавца и покупателя, наличие доказательств оплаты по сделке, отсутствие доказательств умысла должника и ответчика на вывод имущества должника с целью причинения вреда кредиторам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности совершения данной сделки с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, а также причинения такого вреда в результате заключения и исполнения договора.

Недоказанность цели причинения вреда кредиторам при совершении оспариваемой сделки, недоказанность факта причинения вреда кредиторам должника исключают возможность признания сделки недействительной по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Вопреки позиции финансового управляющего и конкурсного кредитора, наличие у должника на момент совершения сделки признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества, при отсутствии других условий, само по себе не может являться основанием для признания сделки недействительной в соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве

Материалы обособленного спора не содержат доказательств, подтверждающих обстоятельства, подлежащие доказыванию при оспаривании сделки по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Принимая во внимание доказанность реального характера взаимоотношений сторон, возмездность сделки купли-продажи, непредставление соответствующих доказательств нерыночного характера формирования цены нежилого помещения, учитывая, что расписка в тексте договора от 17.12.2020 составлена и подписана должником в связи с достижением сторонами условий о рыночной цене нежилого помещения, в отсутствие доказательств причинения должнику и его кредиторам ущерба от оспариваемой сделки, не установив признаки недобросовестности в поведении сторон при совершении сделки, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления финансового управляющего

имуществом должника, поскольку заявитель не доказал совокупность всех необходимых условий для признания оспариваемого договора купли-продажи от 17.12.2020 недействительным на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Из анализа специальных оснований недействительности сделок должника по правилам главы III.1 Закона о банкротстве следует, что по правилам пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве могут быть оспорены сделки по продаже имущества, совершенные с умыслом на причинение вреда имущественным правам кредиторов, когда, предполагая последующее банкротство, должник умышленно совершает действия, направленные на вывод активов с целью предотвращения их реализации для расчетов с кредиторами, и контрагент по сделке знает об указанной цели.

Такие обстоятельства по рассматриваемому обособленному спору судом не установлены.

При указанных обстоятельствах, поскольку судебной коллегией установлено отсутствие у оспариваемого договора совокупности признаков подозрительной сделки, в том числе неравноценности встречного исполнения обязательств другой стороной, причинения вреда имущественным правам кредиторов и осведомленности ответчика о неплатежеспособности должника, основания для удовлетворения заявления финансового управляющего имуществом должника о признании сделки недействительной у суда отсутствуют.

Довод банка о том, что у финансового управляющего отсутствуют сведения об использовании должником денежных средств от продажи нежилого помещения, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как указанное обстоятельство не свидетельствует о том, что должник не получил денежные средства. Более того, отсутствие у финансового управляющего доказательств расходования полученных должником денежных средств не может быть поставлено в вину ФИО1 и являться основанием для вывода о безвозмездности оспариваемой сделки.

Конкурсный кредитор, указывая на мнимый характер сделки, не представил доказательства, которые подтверждали бы формальное заключение сделки, без достижения правовых последствий, присущих правоотношениям, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости, например, не выбытие объектов недвижимости из фактического владения и контроля должника.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что ФИО1 приобрел спорный объект недвижимости для целей осуществления предпринимательской деятельности и получения дохода посредством сдачи нежилого помещения в аренду, зарегистрировал право собственности на нежилое помещение, после приобретения нежилого помещения осуществил ремонт, обратился в Администрацию г. Батайска с заявлением о присвоении адреса объекта недвижимости, заключил договоры с ресурснабжающими организациями, а также приобрел земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что целью заключения ФИО1 сделки являлось приобретение объекта для осуществления предпринимательской деятельности и извлечения дохода, а не цель причинения вреда кредиторам или вывод активов должника.

Оспариваемая сделка является реальной, поскольку она повлекла соответствующие юридические последствия в виде фактического владения, пользования и распоряжения ответчиком спорным объектом недвижимости. Бремя содержания нежилого помещения несет его владелец - ФИО1

При таких обстоятельствах, принимая во внимание не противоречивость пояснений ответчика об обстоятельствах и целях приобретения спорного объекта недвижимости, соответствие предоставленных сведений материалам дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора недействительным в соответствии со статьями 10, 168 и 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для дела; доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены; выводы суда сделаны, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения. Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.

На основании вышеизложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 16.06.2025 по делу № А53-23767/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Н.В. Сулименко

Судьи Р.Г. Калуцких

М.А. Димитриев