Решение от 6 июля 2023 г. по делу № А40-45621/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-45621/23-122-345
г. Москва
06 июля 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2023года

Полный текст решения изготовлен 06 июля 2023 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующий: судья Девицкая Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истца: ООО «Переселение-Инвест» (410012, САРАТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, САРАТОВ ГОРОД, 10-Й ИМ ФИО2 ТУПИК, 8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2013, ИНН: <***>)

к ответчику: Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (115088, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЮЖНОПОРТОВЫЙ, ШАРИКОПОДШИПНИКОВСКАЯ УЛ., Д. 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.10.2017, ИНН: <***>)

о признании недействительными торгов открытого аукциона в электронной форме №SBR028-2211220022 на право заключения договора переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65, расположенный по адресу: <...>, взыскании денежных средств уплаченных в качестве задатка в размере 1 065 600 руб.

при участии:

от истца: ФИО3 (по дов. от 02.05.23г., паспорт, диплом)

от ответчика: ФИО4 (диплом, дов. от 28.12.2022г.)


УСТАНОВИЛ


ООО «Переселение-Инвест» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" (ответчик, Фонд) о признании недействительными торгов открытого аукциона в электронной форме №SBR028-2211220022 на право заключения договора переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65, расположенный по адресу: <...>, взыскании денежных средств уплаченных в качестве задатка в размере 1 065 600 руб.

Истец поддержал требования в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении.

Ответчик против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в письменной позиции.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд считает требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, 22.11.2022 года ответчиком ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" на площадке АО «Сбербанк-АСТ» было размещено извещение № SBR028-2211220022 о начале подачи заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65, расположенный по адресу: <...> №38А.

В границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:020636:65 расположен объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом (от 6 этажей и выше), согласно действующему разрешению на строительство №64-RU 647304000-283-2015 от 23.11.2015 г. общая площадь- 22008,24 кв.м, объем-66828,12 куб.м., количество этажей-21, в том числе подземных-1, количество секций-2 шт., количество квартир-224 шт., в том числе однокомнатных-73 шт., двухкомнатных-75 шт., трехкомнатных- 76 шт., общая площадь квартир с учетом балконов и лоджий-14617,75 кв.м.

Степень строительной готовности объекта незавершенного строительства- 24%, указанная информация содержится в заключении ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг», об «Оценке градостроительного потенциала территории по адресу: <...> (земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65). В разделе Технико-экономических показателей (ТЭП) проекта, стр. 8 в качестве источников информации упомянуты: разрешение на строительство №64-RU 64304000-283-2015 от 23.11.2015 г., положительное заключение негосударственной экспертизы №64-1-4-0078-13 от 30.09.2013 г.

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок, было подано три заявки на участие в открытом аукционе в электронной форме: № Э-1, № Э-2, № Э-3.

28.12.2022 Фондом был размещен Итоговый протокол № 08-18/615-ППК, согласно которому участник заявки № Э-3 ООО «Переселение-Инвест» допущен к открытому электронному аукциону и признан победителем.

Стоимость переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65, расположенный по адресу: <...>, 203 742 720 руб. 00 коп.

Согласно проектной документации по объекту «Многоэтажный многоквартирный жилой дом (от 6 этажей и выше) по адресу: Ново-Астраханское шоссе, № 38А в Заводском районе г. Саратова», шифр 5894-1 (А,Б), предусмотрено размещение автомобильных парковок с общим количеством машиномест-62.

В связи с невозможностью расположения автомобильной парковки на земельном участке с кадастровым номером 64:486020636:65. согласно предоставленному ООО «Град-Инвест» «Соглашения о совместном использовании земельного участка» б/н от 25 апреля 2013 г. 62 машиноместа располагаются на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020636:14.

Как указывает истец, в пакете документации по аукциону №SBR028-2211220022 отсутствовал генеральный план строительства многоквартирного жилого дома (от 6 этажей и выше) по адресу: Ново-Астраханское шоссе, № 38А, в соответствии с которым, расположение 62 машино-мест к МКД предусмотрено на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020636:14.

При наличии указанной документации ООО «Переселение-Инвест» не участвовало бы в аукционе №SBR028-2211220022, так как приобретая имущественные права на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65, без земельного участка с кадастровым номером 64:48:020636:14, строительство и ввод жилого дома в эксплуатацию невозможно, так как не предусмотрено проектной документацией.

Истец, указывая, что использование данных земельных участков отдельно друг от друга невозможно, обратился к ответчику с заявлением об отказе от заключения договора переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65 по результатам аукциона №SBR028-2211220022 и возврате задатка в размере 1 065 600 руб., перечисленных платежным поручением № 1307 от 21.12.2022 г.

Претензия была оставлена ответчиком без ответа и без удовлетворения, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно позиции Истца, при проведении Фондом оспариваемых торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020636:65, расположенного по адресу: <...>, были нарушены правила проведения торгов, а именно предметом аукциона являлось право заключения договора переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65, для завершения строительства жилого дома, без передачи прав аренды на земельный участок с кадастровым номером: 64:48:020636:14 (размещение автомобильных парковок), что противоречит проектной документации по строительству жилого дома.

Указанное нарушение закона по мнению Истца привело к нарушению прав победителя аукциона и делает невозможным для него достижение результата, на который он рассчитывал, принимая участие в аукционе, что в свою очередь влечет причинение убытков.

Истец в обосновании своей позиции указал, что не участвовал бы в аукционе в случае наличия в пакете документации по аукциону генерального плана строительства многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требований ООО «Переселение-Инвест», суд указывает следующее.

В соответствии с ч.1 ст.4 АПК РФ в арбитражный суд вправе обратиться заинтересованное лицо за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Таким образом, обращение в суд за защитой своих нарушенных прав ставит своей целью восстановление этих прав.

Из пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

По смыслу нормы статьи 449 ГК РФ правом на предъявление иска о признании торгов недействительными обладают лишь заинтересованные лица, к числу которых относятся участники торгов, а также лица, которым было отказано в участии в торгах и которые полагают, что отказ является незаконным и нарушает их права.

Согласно правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 №101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5).

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 №101 суд указал на то, что при рассмотрении споров о признании недействительными публичных торгов в силу положений ч. 1 ст. 65 АПК РФ истцу следует прежде всего доказать, какие конкретно его права и законные интересы в результате проведения торгов были нарушены и каким образом признание торгов недействительными повлекло бы восстановление этих прав.

Согласно материалам дела, предметом оспариваемых торгов являлось право заключения договора переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65, расположенный по адресу: <...> №38А.

К лотовой документации прилагались следующие документы: выписка из ЕГРН от 02.11.2022; договора аренды земельного участка от 08.12.2010 № А-10-1022Ф-2; разрешение на строительство от 23.11.2015 № 64-RU 64304000-283-2015; документация открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65, расположенный по адресу: <...> №38А (далее -Документация); проект договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка; заключение ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» (SRG-Consulting) по оценке градостроительного потенциала территории по адресу: <...> (земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65); презентация по объекту.

Право аренды земельного участка перешло к Организатору аукциона на основании определения Арбитражного суда Саратовской области по делу от 09.09.2021 № А57-11642/2018 о передаче прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии со статьей 201.15.2-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Имущественные права Фонда подтверждаются записью в Едином государственном реестре недвижимости государственной регистрации: право аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65 - от 25.05.2022 №64:48:020636:65-64/136/2022-153.

На спорный земельный участок выдано действующее разрешение на строительство от 23.11.2015 № 64-RU 64304000-283-2015 (срок действия разрешения до 09.09.2024), заключен действующий договор аренды земельного участка от 08.12.2010 № А-10-1022Ф-2 сроком до 08.12.2035.

На странице 21 заключения ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» (SRG-Consulting) по оценке градостроительного потенциала территории по адресу: <...> (земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65) имеется фрагмент карты функциональных зон Генерального плана города Саратова.

Согласно положительному заключению негосударственной экспертизы от 30.09.2013 № 64-1-1-0078-13 и проектной декларации установлено, что объектом строительства является многоэтажный многоквартирный жилой дом на спорном земельном участке.

При должной степени осмотрительности Истец мог ознакомиться с аукционной документацией.

Истец, подав заявку в соответствующей форме, подтвердил свою осведомленность о состоянии выставляемого на аукцион объекта, не просил Ответчика представить разъяснение Аукционной документации в части характеристики объекта аренды.

Кроме того, у подавшего на участие в аукционе заявку участника имеется право на ее отзыв (п.2.7 Документации). То есть, при наличии соответствующего намерения, ООО «Переселение-Инвест» имело реальную возможность отозвать ранее поданную заявку посредством подачи уведомления в электронном виде.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений в ходе проведения открытого аукциона в электронной форме, которые могли повлечь признание самой процедуры и заключаемого по ее результатам договора недействительным.

Доказательств обратного истцом не представлено.

С учетом изложенных сведений о проведении торгов, оспариваемые торги проведены в полном соответствии с законодательством РФ.

Отсутствие генерального плана строительства многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке не является основанием для признания торгов недействительными, поскольку предметом оспариваемых торгов являлось право заключения договора переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65 и к документации прилагались все необходимые документы, касательно данного земельного участка.

Организатором торгов были представлены все документы и сведения, характеристика объекта продажи осуществлена таким образом, что любое заинтересованное лицо имело четкое представление о том, какое имущество выставлено на торги, процедура прозрачности проведения аукционной процедуры и равный доступ участников в аукционе были обеспечены.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:14 не являлся предметом аукциона №SBR028-2211220022, участники торгов не были введены в заблуждение относительно предмета торгов, допущенная конкурсным управляющим ошибка в адресе здания не повлекла введение участников торгов в заблуждение относительно объекта продажи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Определении Конституционного суда Российской Федерации от 16.07.2009 N 739-О-О и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573, по смыслу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав истца, предъявившего иск.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу, что истец, в нарушение норм ч. 1 ст. 65 АПК РФ, не доказал, какие конкретно его права и законные интересы в результате проведения торгов были нарушены и каким образом признание торгов недействительными повлекло бы восстановление этих прав.

На основании изложенного, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительными торгов на право заключения договора переуступки прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020636:65, расположенный по адресу: <...>.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требования о признании торгов недействительными, то и не подлежат удовлетворению требования о взыскании с ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" денежных средств уплаченных в качестве задатка в размере 1 065 600 руб.

Кроме того, согласно условиям Документации, денежные средства, внесенные в виде задатка Участниками, принявшими участие в процедуре, возвращаются Организатором торгов участнику, отозвавшему заявку на участие в аукционе в установленный извещением о проведении аукциона срок, не позднее трех рабочих дней с даты поступления уведомления от такого участника об отзыве заявки на участие в аукционе. Однако таким право истец не воспользовался.

Более того, продавец заключает договор с победителем не ранее 10 и не позднее 30 календарных дней после публикации протокола об итогах аукциона. В случае уклонения победителя аукциона от заключения договора в установленные документацией сроки - задаток не возвращается.

В силу п.2.1 Продавец вправе признать лицо, с которым заключается договор, уклонившимся от заключения договора, в том числе, в случаях: прямого письменного отказа лица от заключения договора (от 23.01.2023 № 16); непредставления подписанного участником аукциона проекта договора в предусмотренный для этого в пункте 10.1 документации срок.

Учитывая изложенное, в настоящее время у Фонда отсутствуют законные основания по возврату задатка в размере 1 065 600 руб.

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь положениями ст. ст. 4, 27, 29, 65, 71, 110, 123, 156, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья Н.Е. Девицкая