Решение от 1 июля 2021 г. по делу № А51-6615/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-6615/2020
г. Владивосток
01 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 01 июля 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Грызыхиной Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 28.01.2003)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ратимир» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 16.09.2002),

третье лицо: акционерное общество «Дальневосточный хладокомбинат»,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО2 – доверенность от 25.12.2020, служебное удостоверение, диплом;

от ответчика: представитель ФИО3 – доверенность от 08.05.2019, паспорт, диплом;

от третьего лица: не явился, извещено;

установил:

Истец – Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратился с исковыми требованиями о взыскании с ответчика – Общества с ограниченной ответственностью «Ратимир» 22 214 792 рублей 51 копейки, в том числе 15 610 755 рублей 65 копеек основного долга по внесению арендной платы согласно заключенному сторонами договору № 05-005003-Ю-Д-4210 аренды земельного участка от 22.07.2005 (далее договор от 22.07.2005) за период с 27.03.2019 по 31.05.2019, 6 604 036 рублей 86 копеек начисленной на спорную сумму основного долга в соответствии с п. 3.6 договора от 22.07.2005 пени за период с 28.03.2019 по 31.05.2019.

Арбитражный суд, руководствуясь ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Акционерное общество «Дальневосточный хладокомбинат».

Истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, увеличил размер исковых требований, просит взыскать с ответчика 23 294 587 рублей 57 копеек, в том числе 15 207 667 рублей 87 копеек основного долга за период с 27.03.2019 по 31.08.2020; 8 086 919 рублей 70 копеек пени за период с 28.03.2019 по 11.09.2020.

Ответчик иск оспорил, ссылаясь на то, что истец не представил доказательства заключения ответчиком и первоначальным арендатором договора перенайма, тогда как к ответчику перешло право использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:050016:127 в силу закона на основании договора купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, а не в силу договора найма или поднайма; ответчику текущая задолженность по арендной плате по договору от 22.07.2005 не передавалась, как и не передавалась задолженность, возникшая до принятия заявления о признании должника банкротом, в связи с чем требование истца по долгам третьего лица, возникшим до регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к ответчику, может быть предъявлено только в рамках дела о банкротстве третьего лица. Кроме того, ответчик указывает на то, что истцом не представлен подробный расчет суммы иска. Также ответчик заявил о применении к предъявленным по настоящему делу исковым требованиям исковой давности.

Третье лицо иск не оспорило, в судебное заседание не явилось, о времени и месте проведения судебного разбирательства считается извещенным надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ, в связи с чем судебное заседание было проведено согласно ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Из пояснений сторон, материалов дела следует, что 22.07.2005 истцом, как арендодателем, и Закрытым акционерным обществом «Дальневосточный хладокомбинат», как арендатором, с учетом соглашения от 26.07.2006 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, был заключен договор № 05-005003-Ю-Д-4210 аренды земельного участка (договор от 22.07.2005), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:050016:0127 площадью 13914 кв.м., находящийся по адресу: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул. 2-я Шоссейная, 3-а (нежилое здание, Лит. 3), для использования в целях реконструкции и дальнейшей эксплуатации холодильника с административно-бытовым комплексом.

В силу п. 2.1 договора от 22.07.2005 срок аренды участка установлен с 22.03.2005 по 21.03.2020.

Как следует из п. 3.1 договора от 22.07.2005, арендная плата составляет 302 515 рублей 75 копеек в месяц.

Согласно п. 3.5 договора от 22.07.2005 арендная плата вносится ежемесячно, в равных частях 15-го и 30-го числа каждого месяца.

В п. 3.6 договора от 22.07.2005 определено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется неустойка на сумму просроченного платежа в размере ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день исполнения обязательства за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 4.4.3 договора от 22.07.2005 арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных данным договором.

31.01.2019 Конкурсным управляющим Акционерного общества «Дальневосточный хладокомбинат», как продавцом, и ответчиком, как покупателем, был заключен договор купли-продажи, по которому продавец передал в собственность покупателя следующее имущество, расположенное по адресу: <...>, в том числе, недвижимое: сооружение – железнодорожный путь длиной 122 м, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:000000:21689; здание – подстанция, общей площадью 62,90 кв.м. (лит. В), этажность 1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:050021:830; здание распределительного пункта, общей площадью 79,80 кв.м. (лит. 4), этажность 1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:000000:17921; здание административно-бытовой корпус, общей площадью 1049,90 кв.м. (лит.Б), этажность 3, цокольный, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:050021:829; склад, площадью 137,0 кв.м. (лит. 3), этажность 1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:000000:22320; здание – холодильник площадью 3767,80 кв.м. (лит. А), этажность 1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:000000:21700.

В состав передаваемого имущества согласно акту приема-передачи вошли также имущественные права: право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:08:050016:0127, общей площадью 13914 кв.м., расположенного по адресу: <...>, подтвержденное договором от 22.07.2005.

Переход права собственности на недвижимое имущество, указанное в договоре купли-продажи от 31.01.2019, зарегистрирован в установленном законом порядке 27.03.2019.

20.06.2019 истец направил ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательств № 28/16-3661, в котором просил ответчика погасить существующую задолженность по договору от 22.07.2005 в полном объеме.

В подтверждение обстоятельства внесения арендной платы по договору от 22.07.2005 ответчиком в материалы настоящего дела представлены платежные поручения.

Истец, полагая, что ответчик, не оплатив спорные суммы основного долга и пени, нарушил его права, в связи с чем обратился с иском по настоящему делу в арбитражный суд.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу о том, что предъявленный по настоящему делу иск подлежит удовлетворению в части исковых требований о взыскании 3 998 рублей 10 копеек пени, в удовлетворении иска в остальной части необходимо отказать по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как указано в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно разъяснениям п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2019 № 170-ПЭК19.

Таким образом, с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, от третьего лица к ответчику, к последнему также перешли права и обязанности третьего лица, как арендатора, по договору от 22.07.2005, заключенного с истцом.

Фактически по договору от 22.07.2005 между истцом, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, сложились обязательственные отношения по договору аренды земельного участка согласно нормам Главы 34 «Аренда» ГК РФ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено в п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В п. 1 ст. 614 ГК РФ указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено арбитражным судом и подтверждается материалами дела, а именно, платежными поручениями, расчетами истца, ответчик внес истцу арендную плату по договору от 22.07.2005 за период с 27.03.2019 по 31.08.2020 в согласованном в названном договоре размере.

Таким образом, арбитражный суд полагает, что, поскольку в материалы дела представлены достаточные и достоверные доказательства внесения ответчиком истцу арендной платы за период с 27.03.2019 по 31.08.2020, то истец в нарушение п. 1 ст. 65 АПК РФ не доказал обстоятельство неисполнения ответчиком обязательства по договору от 22.07.2005 по внесению арендной платы в спорной сумме за указанный период, данное обязательство в указанной части было исполнено ответчиком истцу, и, таким образом, обязательство прекращено надлежащим исполнением в силу п. 1 ст. 408 ГК РФ.

При таких условиях предъявленный по настоящему делу иск в части исковых требований о взыскании с ответчика основного долга по внесению арендной платы по договору от 22.07.2005 за период с 28.03.2019 по 31.08.2020 является незаконным, необоснованным и удовлетворению не подлежит.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт несвоевременного внесения ответчиком арендной платы по договору от 22.07.2005 за период с 28.03.2019 по 31.08.2020 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.

В связи с допускавшейся ответчиком просрочкой внесения арендной платы по договору от 22.07.2005 в период с 28.03.2019 по 31.08.2020 истец на основании ст. 330 ГК РФ, п. 3.6 договора от 22.07.2005 правомерно предъявил по настоящему делу исковые требования о взыскании начисленной на сумму внесенной арендной платы пени. Арбитражным судом произведен самостоятельный расчет пени, размер которых за спорный период составил 3 998 рублей 10 копеек.

Следовательно, предъявленный по настоящему делу иск в части исковых требований о взыскании пени в размере 3 998 рублей 10 копеек за период с 28.03.2019 по 31.08.2020 является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению в указанной сумме.

Арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения иска в остальной части исковых требований по следующим основаниям.

Как установлено арбитражным судом и подтверждается материалами дела, с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, от третьего лица к ответчику, к последнему также перешли права и обязанности третьего лица, как арендатора, по договору от 22.07.2005, заключенного с истцом.

При таких условиях, истец, как арендодатель по договору от 22.07.2005, вне зависимости от наличия заключенного соглашения о передаче прав и обязанностей по нему между третьим лицом и ответчиком, вправе требовать внесения арендной платы по этому договору с ответчика, как с собственника объектов недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке, только с даты государственной регистрации перехода права собственности на эти объекты недвижимости. Пользование земельным участком для ответчика не имеет самостоятельного значения и обусловлено исключительно расположением на нем приобретенных объектов недвижимости. Иной подход и применение иных норм, в том числе правовой позиции представленной в абзаце 2 пункта 29 Постановления Пленума № 54 от 21.12.2017 не соответствует особенностям возникших правоотношений.

Задолженность по договору от 22.07.2005, возникшая до момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные в границах земельного участка, подлежит взысканию с предыдущего правообладателя данных объектов.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления по настоящему делу исковых требований арбитражным судом отклоняется в силу следующего.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Таким образом, поскольку по настоящему делу предъявлен иск о взыскании денежных средств за период с 27.03.2019 по 11.09.2020, то установленный в ст. 196 ГК РФ срок исковой давности для предъявления исковых требований по настоящему делу не истек на день направления искового заявления по настоящему делу в арбитражный суд согласно штампу Почты России на почтовом конверте 25.04.2020.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, с учетом того обстоятельства, что истец в силу ст. 105 АПК РФ, ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины по настоящему делу.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, АПК РФ, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ратимир» в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока 3998 рублей 10копеек пени.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Грызыхина Е.А.