Постановление от 25 марта 2019 г. по делу № А21-12385/2018

1208/2019-137174(1)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65 http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-12385/2018
25 марта 2019 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2019 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Жиляевой Е.В. судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А. при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самарчук Ю. В., при участии: от истца: Бармаков А. В., по доверенности от 01.01.2019; от ответчика: Прорхорова А. М., по доверенности от 21.11.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3362/2019) ООО "ЕвроРитейл" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.12.2018 по делу № А21- 12385/2018 (судья Маркова Л.С.),

принятое по иску ООО "Маяк" к ООО "ЕвроРитейл" о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Маяк» (далее – ООО «Маяк») обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЕвроРитейл» (далее –

ООО «ЕвроРитейл») о взыскании 797 763, 39 рублей долга, 56 521, 54 рублей неустойки по договору аренды от 17.08.2017 № 08/17/78.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 26.12.2018 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе ООО «ЕвроРитейл» просит обжалуемый судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Податель жалобы полагает, что поскольку арендодатель не обеспечил заполнение 75% площадей 1, 2 этажей торгового центра, то в силу пункта 6.2.4 арендная плата подлежит исчислению исходя из 50% от размера постоянной составляющей арендной платы, предусмотренной договором.

По мнению подателя жалобы, при толковании пункта 6.2.4 договора аренды, суд ошибочно принял во внимание наличие заключенных договоров аренды в отношении помещений, расположенных в торговом центре «Маяк» и не учел, что фактически на арендованных помещениях, в спорный период, деятельность арендаторами не осуществлялась.


ООО «Маяк» в письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, сторонами спора заключен договор аренды от 17.08.2017 № 08/17/78, по условиям которого арендодатель - ООО «Маяк» передает арендатору - ООО «ЕвроРитейл» во временное владение нежилые помещения, общей площадью 2 175,6 кв.м., являющиеся составной частью нежилого здания, с кадастровым номером 39:15:132312:55, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Театральная, дом 21, для организации розничной торговли.

Пунктом 2.1 установлено, что договор заключен на 15 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющей, установлен обеспечительный платеж, сроки уплаты арендных платежей авансом не позднее 18 числа каждого текущего (расчетного) месяца (за исключением первого платежа, в отношении которого установлен иной срок уплаты).

В соответствии с пунктом 3.2 договора постоянная составляющая арендной платы рассчитывается и уплачивается арендатором из расчета 1 400 рублей, в том числе НДС за один квадратный метр в месяц, за помещения, расположенные на первом этаже Здания, 900 рублей - за один квадратный метр в месяц за помещения, расположенные в подвале

В пункте 6.2.4 договора стороны согласовали следующее условие: арендодатель заверяет и гарантирует, что не будет предоставлять в Здании в аренду нежилые помещения по продаже товаров и услуг, аналогичных товарам (услугам) арендатора общей площадью превышающей 250 кв.м., а равно в Здании арендодателем или третьими лицами не будут организованы / учреждены общеобразовательные, медицинские и иные организации / учреждения, вследствие чего арендатор не сможет осуществлять розничную продажу алкогольной и табачной продукции, а равно Здание, в котором расположены помещения будут заполнены, помимо площадей, занимаемых арендатором, иными арендаторами не менее чем на 75 % от площади первых, вторых этажей. В случае открытия арендодателем в нежилых помещениях в период действия Договора магазина (ов) по продаже товаров, аналогичных товарам арендатора общей площадью превышающей 250 кв.м., а равно, если арендодателями или третьими лицами будут организованы / учреждены общеобразовательные, медицинские и иные организации / учреждения, вследствие чего арендатор не сможет осуществлять розничную продажу алкогольной и табачной продукцией, а равно Здание будет заполнено, помимо площадей, занимаемых арендатором, иными арендаторами менее чем на 75 % от площади первых, вторых этажей, в указанный процент не включается площадь арендатора постоянная составляющая арендной платы по


договору с даты открытия такого магазина/учреждения/организации и/или заполнения Здания подлежит уплате в размере составляющем 50 % от размера постоянной составляющей арендной платы, предусмотренного настоящим Договором.

Определением Ленинградского районного суда от 20.04.2018 по требованию прокуратуры в связи с нарушением требований пожарной безопасности при эксплуатации здания, создающих угрозу безопасности неопределенному кругу лиц, применены обеспечительные меры в виде приостановления эксплуатации торгового центра.

Определением Ленинградского районного суда от 11.05.2018 меры отменены частично, с 12.05.2018 эксплуатация подвала и первого этажа торгового центра возобновлена, кроме кафе «Чайхана» на 1-м этаже. Остальные помещения оставались закрытыми. Эксплуатация центра в полном объеме возобновлена 29.05.2018 после отмены обеспечительных мер.

Полагая, что с 12.05.2018 по 29.05.2018 арендодатель не обеспечил заполнение арендаторами площади 1,2 этажей на 75 %, арендатор произвел оплату за данный период с учетом положений пункта 6.2.4 договора за минусом 50 % от размера постоянной составляющей арендной платы.

Не согласившись с указанным расчетом, арендодатель направил арендатору претензию от 02.10.2018, с требованием об оплате 50% постоянной составляющей арендной платы за май 2018 года.

Поскольку требования, изложенные в претензии, оставлены

ООО «ЕвроРитейл» без удовлетворения, ООО «Маяк», ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы процессуального и материального права, сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения иска.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Из материалов дела усматривается, что за период с 12.05.2018 по 29.05.2018 долг по арендной плате составил 797 763,39 рубля.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая


воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В материалы дела представлены реестр арендаторов, копии договоров аренды, заключенные с лицами, арендовавшими здание в спорный период, правила аренды.

Представленными документами подтверждается и сторонами не оспорено, что в аренду было сдано 100% торговых помещений здания, в том числе 1, 2 этажей.

В период с 12.05.2018 по 29.05.2018 фактическая деятельность в здании торгового центра осуществлялась ответчиком на площади 1 902,9 кв.м. и арендаторами первого этажа и подвала, за исключением кафе «Чайхана» (119 кв.м.).

Площадь 1-го этажа составляет 2 882,9 кв.м., 2-го этажа – 2 877,1 кв.м., а в сумме 5 760 кв.м. Общая площадь здания составляет 12 559,5 кв.м. Второй этаж в спорный период был закрыт.

Из буквального толкования пункта 6.2.4 договора следует, что под «заполнением 1,2 этажей здания иными арендаторами» следует понимать условие о том, что арендодатель заключил договоры о предоставлении в аренду торговых площадей первого и второго этажей здания в площади, не менее 75 %.

При этом в договоре отсутствует определение понятия «заполненности», не определена ее длительность, в случае, если часть арендованных помещений по каким-либо обстоятельствам одновременно окажутся закрытыми, не указано как должна контролироваться «заполненность», как должен устанавливаться факт ее необеспечения, как и посредством чего должно фиксироваться данное обстоятельство.

Суд первой инстанции, исходя из того, что толкование условий договора не должно порождать еще больших неопределенностей в его применении, сделал правомерный вывод о недопустимости толкования условий договора в пользу арендатора.

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не подразумевали.

Кроме того, в предмет доказывания по данному спору входит установление факта занятия определенного объема площадей иными арендаторами здания, а не обеспечение рабочего режима торговых площадей сторонних арендатором.

Ссылка подателя жалобы на Правила арендаторов торгового центра не принимается апелляционным судом, поскольку указанные Правила являются внутренним документом арендодателя, условия Правил к договору аренды от 17.08.2017 № 08/17/78 не применяется, поскольку в договоре аренды отсутствует ссылка на данные Правила.

Факт обеспечения арендодателем «заполненности» здания подтвержден представленными в материалы дела реестрами арендаторов, копиями договоров аренды, действовавших в спорный период.


С учетом изложенного, у арендатора отсутствовали основания для одностороннего изменения согласованного сторонами порядка оплаты и применения пункта 6.2.4.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика 797 763,39 рублей долга за период с 12.05.2018 по 29.05.2018 обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 8.2 договора предусмотрена ответственность за несвоевременное перечисление арендной платы в виде неустойки, составляющей 0, 065 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Требование о взыскании неустойки соответствует положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 8.2 договора аренды, в связи с чем правомерно удовлетворено судом за период с 19.06.2018 по 05.10.2018 в размере 56 521,54 рублей, исходя из ставки 0,065% от просроченной суммы платежей за каждый день просрочки.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.12.2018 по делу № А21-12385/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Жиляева

Судьи Н.С. Полубехина


И.А. Тимухина