Решение от 29 марта 2024 г. по делу № А14-6818/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж Дело № А14-6818/2023

« 29 » марта 2024г.

Резолютивная часть решения объявлена 28 марта 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 29 марта 2024 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 321072600027845, ИНН <***>), г.Тырныауз Эльбрусского района Кабардино-Балкарской Республики,

индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 321366800082023, ИНН <***>), г.Воронеж,

к обществу с ограниченной ответственностью «Рынок Антонова-Овсеенко» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Воронеж

о расторжении договора аренды земельного участка от 17.09.2021 №1

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Рынок Антонова-Овсеенко» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Воронеж

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Тырныауз Эльбрусского района Кабардино-Балкарской Республики,

индивидуальному предпринимателю ФИО3, г.Воронеж

о расторжении договора аренды земельного участка №1 от 17.09.2021 в связи с невозможностью использования земельного участка,

с участием в деле третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г.Воронеж

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО4 – представителя по доверенности №02/23 от

08.06.2023, диплом, паспорт,

от индивидуального предпринимателя ФИО3: ФИО4 – представителя по доверенности №01/23 от 10.06.2023, диплом, паспорт,

от общества с ограниченной ответственностью «Рынок Антонова-Овсеенко»:

ФИО5 – директора, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: не явилось, о времени и месте заседания надлежаще извещено

у с т а н о в и л:

индивидуальные предприниматели ФИО2 и ФИО3 (далее по тексту – истцы по делу) обратились в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Рынок Антонова-Овсеенко» (далее по тексту – ООО «Рынок Антонова-Овсеенко», ответчик по делу) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.09.2021 №1.

Определением суда от 23.11.2023 к рассмотрению в рамках настоящего дела принят встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Рынок Антонова-Овсеенко» о расторжении договора аренды земельного участка №1 от 17.09.2021 в связи с невозможностью использования земельного участка.

Определением от 20.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее по тексу – Управление Росреестра по Воронежской области, третье лицо 3).

Индивидуальные предприниматели ФИО2 и ФИО3 поддержали исковые требования, возражали против удовлетворения встречного иска.

ООО «Рынок Антонова-Овсеенко» возражало против удовлетворения иска предприниателей, поддержало встречный иск.

Управление Росреестра по Воронежской области отзыва не представило, явку представителя в заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещено.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривалось в отсутствие Управления.

В судебном заседании 14.03.2024 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся

перерыв до 28.03.2024.

Из материалов дела следует, что между индивидуальным предпринимателем ФИО2, индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатели) и ООО «Рынок Антонова-Овсеенко» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №1 от 17.09.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203006:10, площадью 4480+/-23,42 кв.м., расположенного по адресу: <...> «г», для использования в соответствии с разрешенным видом деятельности, сроком на 7 лет (пункты 1.1., 7.1 договора).

Земельный участок передан во владение и пользование арендатора по акту приема-передачи от 17.09.2021.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 29.09.2021 внесена запись регистрации.

Пунктом 2.1. договора согласована арендная плата в сумме 235 200 руб., НДС - нет.

Согласно пункту 2.2. договора арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа месяца, предшествующего отчетному.

Изменение размера арендной платы в сторону ее увеличения производится ежегодно с 1 марта на уровень годовой инфляции, определенной в процентном отношении, согласно официальным данным уполномоченного органа, на основании письменного уведомления арендодателя. В случае изменения стоимости аренды, сложившейся в регионе нахождения земельного участка изменить (повысить) стоимость аренды до уровня стоимости аренды земельных участков, сложившейся в регионе, о чем составляется дополнительное соглашение к настоящему договору (пункт 2.3. договора).

Соглашениями от 01.06.2022 к договору аренды размер арендной платы повышен на 8,4%. Кроме того, указанными соглашениями стороны установили графики погашения задолженности по арендной плате.

По расчетам истцов ответчик по состоянию на 02.02.2023 сформировал 2 725 315 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате по рассматриваемому договору, что явилось основанием для направления в адрес ООО «Рынок Антонова-Овсеенко» претензий от 02.02.2023 с требованием немедленно по получении претензии оплатить сумму задолженности, а также предложений о расторжении договора с предложением подписать соответствующие соглашения.

Претензии и предложения о расторжении договора направлены по юридическому адресу ответчика, однако оставлены им без исполнения, что и послужило основанием для обращения индивидуальных предпринимателей в суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит первичное исковое заявление подлежащим удовлетворению, встречный иск – не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из иных действий граждан и юридических лиц.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих

нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом (статья 4 АПК РФ).

При этом в соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против удовлетворения первичного иска и поддерживая встречный иск, ООО «Рынок Антонова-Овсеенко» ссылается на невозможность использования спорного земельного участка в связи с прохождением по нему, равно как и по всем остальным арендованным смежным участкам, двух магистральных водоводов д-1000 мм и д-600 мм, состоящих в концессии ООО «РВК-Воронеж» а также водопроводной линии д-200 мм с расположенной на нем водопроводной камерой, не состоящей в концессии.

При этом ООО «Рынок Антонова-Овсеенко» подчеркивает, что данные недостатки переданного в аренду имущества не были оговорены арендодателем при заключении договора и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения сторон урегулированы договором аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование

или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 Гражданского

кодекса РФ и правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Вместе с тем, доказательства существования таких обстоятельств, в рассматриваемых отношениях ООО «Рынок Антонова-Овсеенко» не представил.

Во-первых, согласно статье 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из материалов дела и условий договора следует, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор не оспорен, незаключенным или недействительным в судебном порядке не признан, стороны разногласий при его заключении не имели.

Пункты 3.2.10. - 3.2.13. договора аренды безусловно свидетельствуют о том, что арендатор на момент заключения договора знал о расположенных в границах земельного участка инженерных коммуникациях.

Кроме того, арендатор, получив земельный участок во владение и пользование 17.09.2021 не был лишен права получить градостроительный план земельного участка ранее апреля 2023 года. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Во-вторых, пунктом 7.3. договора аренды предусмотрено право арендатора изменить вид разрешенного использования земельного участка с письменного согласия арендодателя, при этом новый вид разрешенного использования сторонами не оговорен. В соответствии с пунктом 7.4. договора аренды арендатор не имеет права возводить капитальные строения на арендуемом земельном участке.

В этой связи аргументы ответчика о невозможности возвести на земельном участке многоквартирный жилой дом правового значения для рассмотрения данного спора не имеет, поскольку договором такое использование земельного участка прямо запрещено.

В каких-либо иных формах использования земельного участка арендодатели арендатора не ограничивали, что приводит суд к выводу о заключении договора аренды ответчиком в рамках свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ) и собственных предпринимательских рисков (статья 2 Гражданского кодекса РФ), а аргумент ответчика, основанный на отказе уполномоченного органа в изменении вида разрешенного использования, подлежит отклонению.

В-третьих, ответчик ссылается на получение письма от Общества с ограниченной ответственностью «РВК-Воронеж» от 22.10.2021 о нахождении участка в зоне санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого значения.

Однако после получения такого ответа арендатор не обратился к арендодателям с требованием расторгнуть договор аренды, а продолжил пользоваться земельным участком, вносить арендные платежи, стороны заключили дополнительные соглашения к договору 01.06.2022, арендатор размещал на участке свое имущество, то есть арендатор своими действиями подтвердил свой экономический интерес к использованию земельного участка.

Таким образом, довод индивидуальных предпринимателей ФИО2 и ФИО3 о длительном неисполнении ООО «Рынок Антонова-Овсеенко» обязанности арендатора по внесению арендных платежей в отсутствие объективных обстоятельств, обосновывающих такое поведение, подтвержден материалами дела, Обществом не опровергнут.

С учетом вышеприведенных обстоятельств, руководствуясь статьями 41,65,82,159 АПК РФ, суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства ООО «Рынок Антонова-Овсеенко» о назначении по делу судебной экспертизы по вопросам о возможности использования спорного земельного участка в соответствии с предметом договора и возможности изменения вида разрешенного использования участка.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В частности, в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу норм статьи 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Судом установлено, подтверждено материалами дела и не опровергнуто ответчиком наличие оснований для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса РФ и отсутствие таковых по статье 620 Гражданского кодекса РФ.

Аналогичные обстоятельства установлены и соответствующие выводы сделаны судом в ходе рассмотрения дела №А14-6819/2023 по спору между теми же лицами по иному договору в отношении смежного земельного участка.

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.09.2023 по делу №А14-6819/2023 вступило в законную силу, оставлено без изменения постановлениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023 и Арбитражного суда Центрального округа от 21.03.2024.

Суд считает необходимым подчеркнуть направленность положений статьи 16

АПК РФ на достижение правовой определенности и сохранение стабильности гражданских отношений.

Предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ досудебный порядок расторжения договора аренды первичным истцом соблюден.

Исходя из совокупности изложенного исковое заявление индивидуальных предпринимателей ФИО2 и ФИО3 подлежит удовлетворению, встречное исковое заявление ООО «Рынок Антонова-Овсеенко» удовлетворению не подлежит.

В силу части статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом положений статьи 110 АПК РФ и результатов рассмотрения дела судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. за первичный иск относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу истцов по 3 000 руб. каждому, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. за встречный иск относятся на его заявителя – ООО «Рынок Антонова-Овсеенко».

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление индивидуальных предпринимателей ФИО2 и ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №1 от 17.09.2021.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рынок Антонова-Овсеенко» (г.Воронеж, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС России №12 по Воронежской области 01.09.2021 за ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО2 (г.Тырныауз Эльбрусского района Кабардино-Балкарской Республики, запись в ЕГРИП внесена ИФНС России №2 по г.Нальчику Кабардино-Балкарской Республики 10.09.2021 за ОГРНИП 321072600027845, ИНН <***>) 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рынок Антонова-Овсеенко» (г.Воронеж, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС России №12 по Воронежской области 01.09.2021 за ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО3 (г.Воронеж, запись в ЕГРИП внесена МИФНС России №12 по Воронежской области 09.09.2021 за ОГРНИП 321366800082023, ИНН <***>) 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Рынок Антонова-Овсеенко» отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья М.С.Есакова