Решение от 2 октября 2025 г. по делу № А53-40659/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-40659/24
03 октября 2025 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2025 г. Полный текст решения изготовлен 03 октября 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пикулиной А.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Ростовской региональной общественной организации по поддержке общественно значимых инициатив ОГРН: <***>, ИНН: <***>

к муниципальному казенному учреждению "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Кировского района города Ростова-на-Дону ОГРН:<***>, ИНН: <***>

о признании договора аренды заключенным

третьи лица: Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на- Дону; ФИО1

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 14.10.2024 (до перерыва),

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 06.08.2025, от третьих лиц:

представитель ДИЗО г. Ростов-на-Дону ФИО4 по доверенности № 15/11 от 31.01.2025,

ФИО1 лично (после перерыва)

установил:

Ростовская региональная общественная организация по поддержке общественно значимых инициатив обратилась в суд с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Кировского района города Ростова-на-Дону с требованием об обязании заключить договор.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, заявил ходатайство об уточнении искового заявления, изложив его в следующей редакции: признать договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0041002:170 заключенным, установив арендную плату по договору в размере 45 853 рубля (без НДС) в месяц, сроком на 5 лет.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд,

руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.

МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Кировского района города Ростова-на-Дону и ФИО1 против удовлетворения исковых требований возражали, ссылаясь на обязательность процедуры реализации права аренды в отношении спорного помещения исключительно на торгах.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону против удовлетворения исковых требований возражал, выразил несогласие с размером арендной платы, предложенной истцом.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно выписке из ЕГРН на спорное нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0041002:170 зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Ростова-на-Дону 16.08.2011, а, 17.09.2012 зарегистрировано право оперативного управления за МКУ «ЖКХ Кировского района» г. Ростова-на-Дону.

Ростовская региональная общественная организация по поддержке общественно значимых инициатив является объединением граждан, основанным на добровольном членстве и созданным для представления и зашиты общих, в том числе профессиональных, интересов, для достижения общественно полезных целей.

Согласно пункту 1.2 устава общественная организация не преследует цели извлечения прибыли. Целью деятельности организации (пункт 2.1 устава) является содействие ее членам в развитии цивилизованного бизнеса через образование, взаимопомощь, общение и представительство в государственных и муниципальных органах. Предмет деятельности организации (пункт 2.2 устава) – предоставление экономической, правовой поддержки для развития новых бизнес-моделей и общественно-полезных инициатив, разработка и составление аналитических, методических и справочных документов по развитию экономики и кадровому обеспечению Ростовской области организация коллективных форм обсуждения актуальных вопросов развития региона, разработка и реализация социальных, культурных, спортивных программ и иные виды деятельности указанной направленности.

В рамках осуществления деятельности истец обратился в МКУ «УЖКХ» Кировского района с заявлением о заключении договора аренды муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, без проведения торгов.

МКУ «УЖКХ» Кировского района письмом от 03.07.2024 обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону за согласованием предоставления Ростовской региональной общественной организации по поддержке общественно значимых инициатив в аренду нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0041002:170.

Распоряжением от 24.07.2024 № 1883 Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону согласовал предоставление Ростовской региональной общественной организации по поддержке общественно значимых инициатив в аренду нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0041002:170 без торгов в соответствии с п. 3, п. 4 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" с установлением арендной платы равной 108153 рубля в месяц.

Согласно выписке из протокола № 11 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 04.04.2024 о согласовании результатов оценки, представленных в отчете № 039-24-Р от 27.03.2024 об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного месяца нежилым помещением, выполненном ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

В адрес истца поступил проект договора аренды.

Истец с рыночной оценкой не согласился, в связи с чем направил в адрес ответчика протокол разногласий.

Отказ в согласовании протокола разногласий истца повлек предъявление настоящего иска. Предметом иска является требование о признании заключенным договора аренды на условиях актуализированного в процессе судебного разбирательства рыночного размера арендной платы.

Описанное свидетельствуют о том, что между сторонами возник преддоговорной спор, подлежащий разрешению судом по правилам статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о; принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключений договора, на рассмотрение суда.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано следующее. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора.

Разрешая спор, суд исходит из нормы статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. По правилам статьи 432 Кодекса договор заключается посредством направления

оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии нормой части 1 статьи 432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, установленных частью 1 статьи 7.1 Закона о защите конкуренции.

Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество: некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (часть I статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

С учетом изложенного, доводы учреждения и третьего лица (ФИО1) о том, что передача спорного имущества в аренду должна производиться исключительно на торгах, подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено па праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Согласно пункту 4 статьи 1 Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 100 «О принятии Положения «О порядке передачи в аренду объектов, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону», при передаче в аренду объектов муниципальной собственности, арендодателями выступают правообладатели такого имущества (подпункт 4.2 пункта 4).

Согласование передачи в аренду объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, закрепленных за муниципальными учреждениями на праве оперативного управления (хозяйственного ведения), осуществляется Департаментом в соответствии с Положением «О порядке передачи в аренду объектов, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону», принятым решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 100 (подпункт 1.5 пункта 1).

Перечень документов, а также порядок оказания муниципальной услуги, утвержден постановлением Администрации города Ростова-па-Дону от 27.06.2016 № 844 «Об утверждении административного регламента № АР-303-20-Т муниципальной услуги «Предоставление муниципального имущества (за исключением земельных участков) в аренду без проведения торгов».

На основании вышеизложенного, в целях рассмотрения вопроса о заключении договора аренды муниципального имущества, заявитель вправе обратиться в адрес правообладателя такого объекта, т.е. предусмотрен административный

(внесудебный) порядок предоставления спорного нежилого помещения в пользование.

Этот порядок истцом соблюден, что свидетельствует о прохождении досудебной процедуры заключения договора в установленном законом порядке.

Как владелец помещения (муниципальное казенное учреждение «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Кировского района г. Ростова-на-Дону), так и представитель собственника (ДИЗО г. Ростова-а-Дону) отказа от заключения договора не заявили. Напротив, ДИЗО г. Ростова-на-Дону приняло меры к проведению рыночной оценки размера арендной платы.

Так, согласно требованиям пункта 5 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 100 размер арендной платы за объект (начальный размер в случае предоставления объекта в аренду по результатам торгов) устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за объект, составленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.199S N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1.2. пункта 1 Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.201 I N 100 на основании поступивших документов арендодатель готовит и передает в Департамент предусмотренные Федеральным законом от 29.07.1928 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" материалы для организации оценки рыночной стоимости арендной платы за объект.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки па основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Таким образом, Департамент в порядке, установленном нормами федерального закона в связи с обращением МКУ «ЖКХ Кировского района» г. Ростова-на-Дону заказал оценку рыночной стоимости пользования нежилым помещением с кадастровым номером 61:44:0041002:170.

Описанное свидетельствует об отсутствии возражений против заключения договора и о факте разногласий у сторон лишь по вопросу актуальной рыночной цены.

Ответчик и ДИЗО г. Ростова-на-Дону ссылаются на отчет об оценке рыночной стоимости № 039-24-Р от 27.03.2024, выполненный ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

Вместе с тем, согласно норме статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определением от 13 февраля 2025 года суд удовлетворил ходатайство истца о назначении судебной экспертизы.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость права аренды нежилого помещения, общей площадью 71,2 кв. м, комнаты № 4,5-6,12-13,14-15, 1 этаж, литер А, по адресу: <...> кадастровый номер 61:44:0041002:170 для использования в качестве офиса на текущую дату.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Южное региональное бюро экспертизы и оценки», эксперту ФИО5.

Согласно заключению от 18.03.2025 № Э005/02-25 рыночная стоимость права аренды нежилого помещения, площадью 71,2 кв.м, комнаты № 4,5-6,12-13,14-15, 1 этаж, литер А, по адресу: <...>, кадастровый номер 61:44:0041002:170, для использования в качестве офиса на текущую дату составляет: в течение одного года 589 536 рублей (без НДС); в течение одного месяца 49 128 рублей (без НДС).

Департамент выразил критику в отношении данного заключения, в связи с чем истцом заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

В соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Определением от 29 июля 2025 года суд назначил повторную судебную экспертизу.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость права аренды нежилого помещения, общей площадью 71,2 кв. м, комнаты № 4,5-6,12-13,14-15, 1 этаж, литер А, по адресу: <...> кадастровый номер 61:44:0041002:170 для использования в качестве офиса на текущую дату.

Проведение экспертизы поручено эксперту ИП ФИО6.

Согласно заключению от 18.08.2025 № 18/08/01 рыночная стоимость права аренды нежилого помещения, общей площадью 71,2 кв. м, комнаты № 4,5-6,12-13,14-15, 1 этаж, литер А, по адресу: <...> кадастровый номер 61:44:0041002:170, для использования в качестве офиса на текущую дату, составила, с учётом округления, следующие значения: в месяц 45 853 руб. (без НДС), в год 550 236 руб. (без НДС).

По ходатайству истца, в заседании допрошен эксперт ФИО6. Эксперт ответил на вопросы суда и сторон. Также эксперт пояснил, что отсутствие фактического доступа в помещение не повлияло на результаты оценки.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Представленное суду заключение подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании вышеизложенного, с учетом данных экспертом объяснений, заключение, выполненное экспертом ИП ФИО6 принимается судом как надлежащее доказательство.

Ни ответчиком, ни третьими лицами не представлена обоснованная критика экспертного заключения. Указанные лица не воспользовались правом предоставления иных кандидатур экспертных организаций, не участвовали в осмотре помещения экспертом, не предоставили эксперту доступ.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в

течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Следовательно, отчет об оценке, составленный 27.03.2024 на момент рассмотрения спора не может быть принят как основание для заключения сделки, а потому суд полагает необходимым принять во внимание выводы экспертного заключения о размере арендной платы. Заключение эксперта в этой части участниками процесса не оспорено, достоверность его как доказательства по делу не опровергнута.

Как указано выше, согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Разногласия сторон вызывает лишь размер арендной платы. В остальной части истец выразил согласие с условиями договора, изложенными в проекте.

Истцу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. Ответчик от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0041002:170.

Установить арендную плату по договору в размере 45 853 рубля (без НДС) в месяц.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е. Н. Мариненко