Решение от 28 декабря 2023 г. по делу № А82-9332/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-9332/2023
г. Ярославль
28 декабря 2023 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании заявление Общества с ограниченной ответственностью "ТОП-50" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-и лица: МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля, Департамент строительства Ярославской области

о признании недействительным приказа № 858 от 06.03.2023,


при участии:

от заявителя – ФИО2 - по дов. от 28.03.2023, ФИО3 по дов. от 28.03.2023

от ответчика – не явились

от 3-х лиц - не явились



установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ТОП-50" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании недействительным приказа об отказе в предоставлении в собственность земельного участка по ул. Нефтяников, 39а в Красноперекопском районе № 858 от 06.03.2023, об обязании в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу подготовить и направить в адрес ООО "ТОП-50" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:041101:763.

Заявитель требования поддержал, дал пояснения.

Ответчик ранее в отзыве возражал против требований Общества, оспариваемый приказ полагает законным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля, Департамент строительства Ярославской области.

В соответствии с Законом Ярославской области от 25.12.2017 № 60-3 «О перераспределении между органами местного самоуправления муниципальных образований Ярославской области и органами государственной власти Ярославской области полномочий в области градостроительной деятельности», функции по выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, предусмотренных названным законом области с 01.09.2023 выполняет министерство строительства Ярославской области (далее - министерство), как правопреемник департамента строительства Ярославской области. В порядке ст.48 АПК РФ суд определил считать третьим лицом Министерство строительства Ярославской области (определение от 31.10.2023).

От третьих лиц поступили документы и ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей (ходатайства удовлетворены).

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей заявителя, суд установил следующее.

Обществу с ограниченной ответственностью «ТОП-50» (далее по тексту - заявитель) на праве аренды принадлежит земельный участок общей площадью 19880 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:041101:763, расположенный по адресу: <...> земельный участок 39а в Красноперекопском районе. Вид разрешенного использования: склады (комплекс зданий складского назначения с административно-бытовыми помещениями с инженерными коммуникациями) на основании Договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №26474-и от 03.12.2021.

Заявителю на праве собственности принадлежат расположенные на вышеуказанном земельном участке нежилое здание складского назначения с инженерными коммуникациями площадью 1200 кв.м с кадастровым номером 76:23:041101:1156 и нежилое здание площадью 1066,5 кв.м. с кадастровым номером 76:23:041101:1248, расположенные по адресу: <...> земельный участок 39а.

Приказом Председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Ярославля № 858 от 06.03.2023 Заявителю было отказано в предоставлении в собственность земельного участка по улице Нефтяников, 39а в Красноперекопском районе за плату (без проведения торгов) в связи с тем, что предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

Заявитель полагает, что оспариваемый приказ препятствует реализации исключительного права заявителя на приобретение в собственность участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

Заявитель считает вышеуказанный приказ незаконным и необоснованным по следующим основаниям.

Согласно заключения Общества с ограниченной ответственностью «Центр обследования и усиления зданий и сооружений» (далее по тексту - Заключение), территория земельного участка с кадастровым номером 76:23:041101:763 используется в объёме всей площади земельного участка - 19 880 м2. Площадь, непосредственно используемая в режиме эксплуатационно-хозяйственной деятельности, составляет 19 200 м2. Площадь земельного участка обеспечивающая противооползневую (безнагрузочную) зону и необходимую в процессе использования земельного участка, составляет 680 м2. Площадь застроенной территории, с учётом возведенных зданий, площадок с твёрдым покрытием, зоной подготовки противопожарного пруда и инженерных сетей составляет не менее 7 864,2 м2. Сокращение территории земельного участка с кадастровым номером 76:23:041101:763, в условиях его существующей застройки зданиями, сооружениями и сетями инженерного обеспечения и сложившегося характера землепользования при реализации вида разрешенного использования ведет к деформации технологической схемы ведения хозяйственной деятельности и нарушению режима существующей безопасности функционирования.

В связи с этим весь участок необходим для работы нежилых зданий складского назначения с инженерными коммуникациями. В случае раздела участок будет непригоден для эксплуатации зданий ввиду невозможности соблюдения требования нормативных документов, действующих на территории Российской Федерации.

По мнению заявителя, раздел земельного участка приведет к невозможности использовать построенный объект по назначению.

При таких обстоятельствах вывод КУМИ о несоразмерности площади земельного участка площади построенных объектов заявитель считает несостоятельным, а вывод о несоблюдении минимального процента застройки сделанным без учета конкретных обстоятельств дела.

Указанное явилось основанием для обращения Общества в суд с рассматриваемым заявлением.

КУМИ в отзыве, возражая против требований Общества, указал следующее.

14.02.2023 ООО «ТОП-50» обратилось в комитет с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с к.н. 76:23:041101:763.

Приказом председателя комитета от 06.03.2023 № 858 заявителю было отказано в предоставлении земельного участка на основании пп. 19 ст. 39.16 ЗК РФ в связи с тем, что предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

Площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади расположенных на нем объектов. Предоставление земельного участка площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, не представляется возможным.

По смыслу ст. 35 ЗК РФ предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Применительно в ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ у собственника, который выразил волю на реализацию исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, в соответствии с нормами Земельного законодательства возникает обязанность подтвердить необходимость земельного участка именно испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося в пределах его границ объекта недвижимости.

Предоставление земельных участков в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, производится, прежде всего, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, в связи с чем площадь передаваемого в собственность участка определяется в соответствии с требованиями . 1, 2 ст. 11.9 ЗК РФ.

Из изложенного следует, что земельные участки, предназначенные для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, должны удовлетворять требованиям закона о соответствии площадей объектов недвижимости и земельного участка.

Подпунктом 3 п. 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Действующее законодательство не предусматривает безусловное соответствие размеров земельного участка, сформированного для строительства объекта капитального строительства, с размерами земельного участка, предназначенного для эксплуатации данного объекта по окончании его строительства.

Земельный участок для строительства объекта капитального строительства необходим большей площадью, чем для его эксплуатации, что в первую очередь предопределено необходимостью выделения при строительстве дополнительной территории, в том числе, для целей ведения строительных работ, размещения строительной техники, складирования строительных материалов (строительного мусора), в последующем, в период эксплуатации объекта необходимость использования территории для указанных целей будет отсутствовать.

Кроме того, заявитель обуславливает необходимость предоставления земельного участка большей площадью размещением на таком земельном участке парковочных мест, разворотных площадок и пожарного пруда.

По информации КУМИ, согласно снимкам со спутника с электронного сервиса google.com/maps от 2023 года спорный земельный участок фактически свободен от застройки, на нем расположены два здания склада, остальная территория используется в целях складирования мусора и стоянки транспортных средств, какой-либо пожарный пруд отсутствует.

По мнению КУМИ, испрашиваемая площадь значительно превышает нормативно необходимую, а минимальный процент застройки менее 25%, что противоречит регламенту этой территориальной зоны.

Возражая против доводов ответчика, заявитель дополнительно представил сводное землеустроительное заключение кадастрового инженера ФИО4 (ООО Ландшафт») от 20.11.2023.

КУМИ представило дополнительный отзыв с возражениями.

МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля направило ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, по определению суда представило договор аренды на земельный участок, заключенный с заявителем.

Министерство строительства Ярославской области представило копии документов по Обществу и его объектам на земельном участке:

Разрешение на строительство от 29.08.2019 №76-301000-187-2019 объекта капитального строительства - Здание складского назначения с инженерными коммуникациями. Адрес объекта <...> в районе д. 33.

Разрешение на ввод от 22.09.2020 №76-301000-149-2020 объекта капитального строительства в эксплуатацию - Здание складского назначения с инженерными коммуникациями. Адрес объекта <...> в районе д. 33.

Решение об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта «Здание складского назначения с инженерными коммуникациями» на земельном участке по адресу: <...> земельный участок 39а, с кадастровым номером 76:23:041101:763 от 06.09.2021 №01-20/1691.

Решение об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта «Здание складского назначения с инженерными коммуникациями» на земельном участке по адресу: <...> земельный участок 39а, с кадастровым номером 76:23:041101:763 от 14.03.2022 №01-20/0347.

5. Выкопировка из Раздела проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» (лист 4), представленная застройщиком с планируемым расположением объектов.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов государственных органов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя.

Правовое регулирование предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

решения органа государственной власти или органа местногосамоуправления в случае предоставления земельного участка в собственностьбесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность за лицом, являющимся собственником зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, закреплено в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3, статье 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

По смыслу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

При наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка и направляет принятое решение заявителю. В решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ).

КУМИ в оспариваемом приказе №858 от 06.03.2023 основывается на пп.19 ст.39.16 – предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается. В обоснование указано на несоразмерность испрашиваемой площади земельного участка расположенным на нем объектам и несоблюдение минимального процента застройки.

Суд основывается на следующем.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 №310-ЭС17-20379 разъяснено, что необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Эти условия выполняются.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 № 935-О указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 76:23:041101:763 расположены нежилое здание складского назначения с инженерными коммуникациями площадью 1200 кв.м с кадастровым номером 76:23:041101:1156 и нежилое здание площадью 1066,5 кв.м. с кадастровым номером 76:23:041101:1248.

Согласно заключения Общества с ограниченной ответственностью «Центр обследования и усиления зданий и сооружений» территория земельного участка с кадастровым номером 76:23:041101:763 используется в объёме всей площади земельного участка - 19 880 м2.

В суд представлены договоры и иные документы финансово-хозяйственной деятельности, подтверждающие ведение Обществом хозяйственной деятельности на рассматриваемом участке, а именно: складской логистики. По земельному участку передвигаются большегрузные автомобили, которым необходимо место на погрузку-разгрузку и стоянку.

Как обоснованно отметил ответчик, предоставление земельного участка под разворотными площадками, иными объектами, не являющимися объектами недвижимости, не допускается.

Однако суд полагает, что при этом необходимо исходить из того, является ли земельный участок делимым таким образом, чтобы к нему был доступ с земель общего пользования.

Исходя из представленных документов (схемы к заключению ООО «Центр обследования и усиления зданий и сооружений», сводное землеустроительное заключение кадастрового инженера ФИО4 (ООО Ландшафт») от 20.11.2023) следует, что с одной стороны земельный участок граничит с заболоченной местностью, с другой стороны – железнодорожные пути, с третьей стороны большой откос (склон).

Суд сопоставил выводы двух заключений, схемы, фотофиксации и пришел к выводу об обоснованности приведенных специалистами выводов.

Статья 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает:

- не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

- не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

- образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости.

В соответствии с п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета).

Технические особенности земельного участка и смежных территорий, рельеф местности приведены в заключении кадастрового инженера ФИО5 и принимаются судом.

Суд предлагал сторонам рассмотреть вопрос назначения судебной землеустроительной экспертизы. КУМИ не возражал, но самостоятельное ходатайство и необходимых для назначения экспертизы документов в суд не направил. Заявитель такое ходатайство не заявил.

Спор рассмотрен по представленным в дело доказательствам.

Доводы ответчика, основанные на решении суда по делу №А82-9088/2022, исследованы судом. Суд отмечает, что предметы споров и представленные по ним доказательства различны.

В результате рассмотрения спора суд пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным приказа ответчика № 858 от 06.03.2023 в виду не подтверждения оснований для отказа по подпункту 19 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ.

Определение способа восстановления нарушенного права при рассмотрении заявлений в порядке главы 24 АПК РФ является дискреционным полномочием арбитражного суда, реализация которого поставлена в зависимость от конкретных обстоятельств дела.

В данном случае суд обязывает Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в течение 14 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление Общества с ограниченной ответственностью "ТОП-50" и совершить необходимые действия, направленные на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:041101:763.

Согласно ст.110 АПК РФ возмещение расходов заявителя на уплату госпошлины в сумме 3000 руб. суд возлагает на КУМИ.


Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).


Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным приказ Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля № 858 от 06.03.2023 об отказе Обществу с ограниченной ответственностью "ТОП-50" в предоставлении в собственность земельного участка по ул. Нефтяников, 39а в Красноперекопском районе г.Ярославля.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в течение 14 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление Общества с ограниченной ответственностью "ТОП-50" и совершить необходимые действия, направленные на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:041101:763.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ТОП-50" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3000 руб. - в возмещение расходов на уплату госпошлины. Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

С.Е. Секерина