Решение от 23 июля 2020 г. по делу № А25-497/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А25-497/2019
23 июля 2020 года
г. Черкесск


Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 23 июля 2020 года

Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Миллера Д.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 369200, <...>)

к жилищно-строительному кооперативу "Уют" (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 369200, <...>)

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании:

- от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 09.01.2020 № 02-1/3;

- от ответчика: ФИО3 – председателя правления кооператива;

у с т а н о в и л:

Управление архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношения администрации Карачаевского городского округа (далее – истец, управление архитектуры) обратилось в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу "Уют" (далее – ответчик, ЖСК "Уют", кооператив) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 405 от 16.11.2012 в сумме 947 203 рубля 86 копеек. Кроме того, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 405 от 16.11.2012.

Требования заявлены истцом со ссылкой на ст.ст. 12, 309, 310, 424, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком денежных обязательств по договору аренды.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме с учетом заявленного ходатайства об изменении размера исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ. С учетом увеличения размера исковых требований истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка № 405 от 16.11.2012 в сумме 1 101 652 рубля 85 копеек.

Изменение истцом размера исковых требований судом рассмотрено в порядке ст. 49 АПК РФ и принято, поскольку это не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц.

В судебном заседании представитель управления пояснил, что требования суда не исполнил, в установленный срок истребованные документы не представил, с собой их не имеет.

В судебном заседании представитель кооператива исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве. В своем отзыве ответчик указывает, что сумма арендной платы вносилась вплоть до второй половины 2013 года. Об изменении тарифов по аренде кооператив уведомлен не был. В подтверждение своих доводов представил платежные документы. Кроме того, ответчик указал на пересечение границ земельных участков с кадастровыми номерами 09:10:0070111:429 и 09:10:0070110:841, о чём имеется указание в государственном кадастре (т. 1 л.д. 99 - 104).

Арбитражный суд, изучив содержащиеся в исковом заявлении и в отзыве доводы, выслушав в ходе судебного разбирательства представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) подписали договор аренды № 405 от 16.11.2012 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (т. 1 л.д. 37 - 43).

Согласно п. 1.1 договора, арендодатель передает за плату в пользование, а арендатор принимает в соответствий с условиями настоящего договора, в аренду земельный участок общей площадью 3 862 кв.м, категория земли - земли населенных пунктов, в кадастровым квартале № 09:10:0070110:841, находящийся по адресу ориентиру: <...> в границах, указанных в кадастровом плане участка (далее – спорный земельный участок), для строительства 72-квартирного 9-этажного дома.

Срок аренды участка устанавливается с 16.11.2012 по 16.11.2016. Договор вступает в силу с момента подписания сторонами (п. 2.1, п. 2.2 договора).

Арендная плата за земельный участок вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре. Размер арендной платы за земельный участок определяется в приложении № 2. Изменение размера арендной платы осуществляется без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему (п. 3.1, п. 3.2 договора).

В соответствии с условиями договора, арендодатель обязан передать земельный участок, а по окончанию срока принять земельный, участок по акту приема передачи, а арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п. 4.2.2, п. 4.4.3 договора).

Размер арендной платы установлен сторонами в приложении № 1 к договору и составляет 10 821,79 рублей.

Ответчиком в дело представлены копии платежных документов об оплате аренды - чеков и платежных поручений (т. 1 л.д. 100 - 104):

1) от 30.09.2011, на сумму 3 340 рубля, период 09.06.2011 – 30.09.2011, плательщик – ФИО4;

2) от 11.11.2011, на сумму 2 706 рублей, период – 4 квартал 2011 года, плательщик – ФИО3;

3) от 11.07.2012, на сумму 4 776 рублей, период - 01.01.2012 – 09.05.2012, плательщик - ФИО3;

4) от 23.10.2012, на сумму 6 945 рублей, период – 10.05.2012 – 31.12.2012, плательщик - ЖСК "Уют", платежное поручение № 2;

5) № 2 от 15.01.2013, на сумму 2 705 рублей 45 копеек, период – I квартал 2013 года, плательщик - ЖСК "Уют";

6) № 10 от 27.12.2013, на сумму 2 705 рублей 45 копеек, период – II квартал 2013 года, плательщик - ЖСК "Уют".

Кроме того, ЖСК "Уют" обращалось в Карачаевский городской суд Карачаево-Черкесской Республики с исковыми требованиями к ФИО5 о признании отсутствующим права собственности на земельный участок по адресу <...> район д. 51 и освобождении земельного участка с кадастровым номером 09:10:0070110:841 – сносе забора. Заявлением было мотивированно тем, что значительная часть арендуемого земельного участка занята забором, принадлежащим ФИО5, ограждающим захваченную часть участка.

При рассмотрении указанного гражданского дела (№ 2-1-2015, № 33-486/15) суды общей юрисдикции установили следующие фактические обстоятельства, имеющие отношение к настоящему делу, и имеющие значение для его рассмотрения, а также пришли к следующим выводам.

Решением № 473 от 27.12.1986 Карачаевского городского совета народных депутатов ПО «Микрокомпонент» был отведен земельный участок, площадью 1,2 га, расположенный по адресу: <...> для проектирования и строительства трёх 72-квартирных жилых домов. Указанному земельному участку присвоен кадастровый номер 09:10:0070110:841.

С целью обеспечения работников ПО «Микрокомпонент» и «Карачаевского завода конденсаторов» жильём решением Карачаевского городского совета народных депутатов № 508 от 20.09.1990 был создан кооператив – ЖСК "Уют" (ОГРН <***>).

ОАО «Микрокомпонент» было признано несостоятельным (банкротом) и ликвидировано 02.06.2004.

30.09.2006 ЖСК "Уют" (ОГРН <***>) был исключен из ЕГРЮЛ на основании ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" по решению регистрирующего органа как фактически прекратившее деятельность юридическое лицо.

22.05.2006 был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 09:10:0070111:429.

06.06.2006 между администрацией Карачаевского городского округа и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 09:10:0070111:429, а 17.07.2007 заключен договор купли-продажи данного земельного участка.

В последующем, между ФИО5 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи от 30.10.2012, что явилось основанием для признания права собственности на земельный участок с кадастровым номером 09:10:0070111:429 за ФИО5 с 14.05.2013.

Земельный участок с кадастровым номером 09:10:0070111:429 сформирован и поставлен на государственный учёт ранее, чем земельный участок с кадастровым номером 09:10:0070110:841 (спорный земельный участок).

Границы земельного участка с кадастровым номером 09:10:0070110:841 на местности не определены, следовательно, фактическая передача кооперативу (ЖСК "Уют") земельного участка с кадастровым номером 09:10:0070110:841 по договору № 236 от 09.06.2011 не состоялась, поскольку часть земельный участок уже была обременен правами ФИО7 и принадлежащим ей объектом незавершённым строительством – фундаментом торгово-развлекательного центра.

Согласно проведенным геодезическим работам, часть земельного участка с кадастровым номером 09:10:0070111:429, общей площадью 2 314,02 кв.м и часть земельного участка с кадастровым номером 09:10:0070110:841, общей площадью 3 862 кв.м, имеют наложения. Площадь участка наложения составляет 1 211,92 кв.м.

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 09:10:0070110:841, имеется недостроенное строение многоэтажного жилого дома, возведенное ЖСК "Уют" (ОГРН <***>), ликвидированным 30.09.2006 без передачи прав и обязанностей в порядке правопреемства (или ином порядке) другому юридическому лицу.

ЖСК "Уют" (ОГРН <***>), был создан на основании собрания учредителей 30.07.2010 и зарегистрирован 05.08.2010.

ЖСК "Уют" (ОГРН <***>) не является правопреемником первоначального застройщика многоквартирного дома ЖСК "Уют" (ОГРН <***>). Указание в уставе ЖСК "Уют" (ОГРН <***>) на наличие правопреемства само по себе не свидетельствует о том, что он приобрел все права, которыми обладал ЖСК "Уют" (ОГРН <***>) как юридическое лицо на момент его ликвидации.

Фактически передача арендодателем кооперативу спорного земельного участка не состоялась, поскольку часть земельного участка уже была обременена правами третьих лиц (ФИО7) с 2006 года (т. 1 л.д. 119 – 138, т. 2 л.д. 1 – 12).

В деле также имеются заключение и схемы, подготовленные ООО «Глобус-1» (исх. №17 от 24.03.2015), для Карачаевского городского суда Карачаево-Черкесской Республики. Из указанных документов следует, что часть земельного участка с кадастровым номером 09:10:0070111:429 имеет наложение площадью 1 206 кв.м. на земельный участок с кадастровым номером 09:10:0070110:841 (т. 1 л.д. 115 – 118).

В материалы дела представлены сведения из ЕГРН (от 16.07.2018) в отношении земельного участка с кадастровым номером 09:10:0070110:841: дата присвоения кадастрового номера – 27.12.1986, категория земель – земли населенных пунктов, статус сведений «актуальные, ранее учтенные», данные о правообладателе отсутствуют. 03.04.2013 зарегистрировано обременение в пользу ЖСК "Уют" на основании договора аренды № 405 от 16.11.2012 сроком по 16.11.2016 (т. 2 л.д. 51 – 53).

Также по запросу суда в дело представлены аналогичные сведения из ЕГРН (от 04.09.2019) в отношении земельного участка с кадастровым номером 09:10:0070110:841: дата присвоения кадастрового номера – 27.12.1986, категория земель – земли населенных пунктов, статус сведений «актуальные, ранее учтенные», данные о правообладателе отсутствуют, сведения об ограничениях, обременениях, правопритязаниях отсутствуют, описание закрепления на местности отсутствует (т. 2 л.д. 27 – 48).

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, истец направил в адрес ответчика претензию о наличии задолженности по арендной плате и о необходимости погашения образовавшейся задолженности.

Неисполнение ответчиком в добровольном порядке обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности.

Как указано в ст. 8 ГК РФ из договора возникают права и обязанности у лиц, которые их заключили.

Согласно ч. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, предусмотренных ГК РФ.

В соответствии со ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

В силу действующего законодательства, приобретение титула на объект недвижимости по договору требует не только соблюдения формальных требований (форма и содержание договора), но и передачи вещи.

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Как указано в п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду объектов в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе, в частности, требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объектов аренды.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

При этом предусмотренные договором аренды обязанности арендатора, в частности, по использованию земельного участка, обусловлены обязанностью арендодателя передать вещь, пригодную для использования.

В силу договора, арендодатель был обязан передать земельный участок арендатору по акту приема передачи (п. 4.2.2 договора).

В ходе судебного разбирательства, арбитражный суд неоднократно предлагал истцу представить доказательства фактической передачи спорного земельного участка ответчику (подписанный акт приема-передачи земельного участка). Однако, указанные документы в дело не представлены. При этом, представитель кооператива указывал, что при заключении договора аренды стороны акт приёма-передачи земельного участка не составляли и не подписывали.

В материалах дела отсутствуют доказательства фактической передачи спорного земельного участка от арендодателя (истца) арендатору (ответчику).

Границы земельного участка с кадастровым номером 09:10:0070110:841 не были определены на местности, более того на момент подписания договора аренды был обременён правами третьего лица – ФИО7 и имел наложение с другим, ранее сформированным земельным участком с кадастровым номером 09:10:0070111:429.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 09:10:0070110:841 не мог быть передан арендатору в пользование, поскольку существовали обстоятельства, объективно исключавшие возможность его использования.

Таким образом, истцом не представлены доказательства исполнения своего обязательства, возникшего из договора аренды, по передаче земельного участка арендатору.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что как на момент подписания договора аренды, так и на момент рассмотрения настоящего дела судом, спорный земельный участок в установленном порядке сформирован не был, поскольку схема расположения границ участка не позволяла его идентифицировать - описание закрепления участка на местности в ЕГРН отсутствует.

Кроме того в силу п. 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Однако из текста договора аренды № 405 от 16.11.2012 не представляется возможным определить, за какой период установлен размер арендной платы в 10 821,79 рублей (в месяц, квартал, год, или за весь срок действия договора).

В отсутствие закрепления земельного участка на местности нельзя определенно установить объект, подлежащий передаче арендатору. В связи с тем, что не указано за какой период пользования арендатор должен уплатить сумму 10 821,79 рублей невозможно определить размер арендной платы.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что сторонами договора не достигнуто соглашение по существенным условиям договора о предмете договора и размере арендной платы, что влечет незаключённость договора аренды земельного участка № 405 от 16.11.2012.

При описанных выше обстоятельствах требования о взыскании арендной платы и о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворению не подлежат.

На земельном участке с кадастровым номером 09:10:0070110:841, имеется недостроенный многоэтажный жилой дом, возведенный ЖСК "Уют" (ОГРН <***>), ликвидированным 30.09.2006 без передачи прав и обязанностей в порядке правопреемства другому юридическому лицу.

Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам (п. 1 ст. 61 ГК РФ).

Ответчик ЖСК "Уют" (ОГРН <***>), был создан спустя почти четыре года на основании собрания учредителей 30.07.2010 и зарегистрирован 05.08.2010.

ЖСК "Уют" (ОГРН <***>) не является правопреемником первоначального застройщика многоквартирного дома ЖСК "Уют" (ОГРН <***>). Доказательства правопреемства между кооперативами в деле отсутствуют. Указание в уставе ЖСК "Уют" (ОГРН <***>) на наличие правопреемства само по себе не свидетельствует о том, что он приобрел все права, которыми обладал ЖСК "Уют" (ОГРН <***>) как юридическое лицо на момент его ликвидации.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие права ЖСК "Уют" (ОГРН <***>) на недостроенный жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, либо иные доказательства фактического использования ответчиком указанного земельного участка.

При таких обстоятельствах у суда нет оснований для переквалификации исковых требований управления архитектуры о взыскании арендной платы в требования о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, соответственно нет и оснований для взыскания такой платы.

Как следует из ч. 1, ч. 3 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Исследовав представленные документы, на которых основаны исковые требования, оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ относимости и допустимости доказательств, суд приходит к выводу о недоказанности истцом наличия оснований для взыскания арендной платы (платы за пользование земельным участком).

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца. Учитывая, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден на основании п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина по настоящему делу не взыскивается.

Руководствуясь статьями 1 - 3, 17, 27 - 28, 101 - 103, 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Управлению архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа отказать полностью.

Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционной суд (улица Вокзальная, дом 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600) в течение месяца после принятия решения через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики (проспект Ленина, дом 9, г. Черкесск, Карачаево-Черкесская Республика, 369000).

Судья Д.В. Миллер