Решение от 7 сентября 2025 г. по делу № А40-231384/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-231384/24-6-1623
08 сентября 2025 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 01 сентября 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 08 сентября 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муртазалиевым Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА "ЛОДИ" (101000, Г.МОСКВА, УЛ. МЯСНИЦКАЯ, Д.22, СТР.1, Г. Москва, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.10.2002, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, Г. Москва, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о признании незаконным начисления по договору аренды №01-1109/00 от 03.07.2000г. за период с 21.04.2017г. по 01.09.2024г. арендной платы в размере 1 031 000 руб. , пени в размере 435 542 руб. 04 коп., обязании прекратить начисление арендной платы и пеней по договору аренды №01-1109/00 от 03.07.2000г.

и по встречному иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2017 по 30.09.2024 в размере 1 031 800 рублей 00 копеек, пени за период с 06.04.2018 по 30.09.2024 в размере 454 595 рублей 69 копеек; взыскании пени за период с 01.10.2024 по день фактического исполнения обязательства, начисленные на задолженность по оплате арендных платежей в размере 1 031 800 рублей 00 копеек, за период с 01.10.2017 по 30.09.2024

третьи лица: ИП ФИО1, ООО «М энд Б», ООО «Эсона»

при участии:

от истца – ФИО2 по дов.24.10.2024 (дип. 31.05.2002)

от ответчика – ФИО3 по дов. 02.07.2025 (дип. 29.06.2024)

от третьих лиц – не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА "ЛОДИ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании незаконным начисления ответчиком арендной платы за период с 21.04.2017 по 01.09.2024 в размере 1 031 000 руб. 00 коп. и пени в размере 435 542 руб. 04 коп. по договору аренды нежилого помещения № 01-1109/00 от 03.07.2000г.; обязании прекратить начисление арендной платы и пени по договору аренды нежилого помещения № 01-1109/00 от 03.07.2000г.

К совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление Департамента городского имущества города Москвы о взыскании с ООО Фирма "ЛОДИ" задолженности по арендной плате за период с 01.10.2017 по 10.10.2023 в размере 896 925 руб. 81 коп., неустойки за период с 06.04.2018 по 10.10.2023 в размере 269 119 руб. 60 коп. и с 11.10.2023 по день фактической оплаты задолженности (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ИП ФИО1, ООО «М энд Б», ООО «Эсона».

Дело рассматривалось в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, против удовлетворения встречного иска возражал, представил письменные возражения на встречный иск.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований по доводам отзыва на иск, поддержал встречные исковые требования.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 03.07.2000г. был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 01-01109/00, по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает нежилое помещение общей площадью 212,5 кв.м, расположенное по адресу: <...> для использования под офис.

Технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в выписке из технического паспорта БТИ № 104/3 по состоянию на 06.04.2000г.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок аренды помещений установлен с 19.04.2000г. по 01.10.2004г., в связи с чем, указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

В рамках реализации Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 21.04.2017г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи в отношении части арендуемых по договору аренды помещений общей площадью 181,7 кв.м. (4 этаж, пом.II, комнаты 1, 3-7, 13, 17-20, 22).

Согласно п. 4.2.2 договора, арендатор обязуется вносить арендную плату за объект аренды в установленные договором сроки.

По условиям п. 5.1 договора, за указанное в разделе I договора аренды помещение арендатором ежеквартально с оплатой не позднее 5-го числа первого текущего квартала (не позднее 5-го числа каждого месяца при помесячной оплате), вносится арендная плата на специальный счет Департамента по аккумуляции платежей за аренду нежилого фонда.

В случае изменения условий оплаты аренды помещения к договору аренды оформляется «дополнительное соглашение», которое является неотъемлемой частью договора.

В силу п. 5.4 договора, арендная плата по постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1 кв.м строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы или методики расчета.

Как указывает ответчик, истцом установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена за период с 01.10.2017г. по 10.10.2023г., в связи с чем образовалась задолженность в размере 896 925 руб. 81 коп.

Согласно п. 6.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

За неисполнение истцом обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей ответчиком произведен расчет неустойки за период с 06.04.2018 по 10.10.2023 исходя из 1/300 ключевой ставки рефинансирования ЦБ РФ согласно распоряжению Мэра Москвы от 02.12.1999 № 1369-РМ в размере 269 119 руб. 60 коп.

Направленная в адрес истца претензия от 01.10.2024г. № 33-6-535818/24-(0)-1 с требованием оплаты задолженности, оставлена без удовлетворения.

Истец полагает, начисление ответчиком арендной платы за спорный период необоснованным, поскольку часть арендуемых помещений площадью 30,8 кв. м, которая входит в предмет договора аренды, является коридором общего пользования, отвечает требованиям, указанным в ст. 290 ГК РФ и входит в состав общего имущества всего здания, не имеет самостоятельного назначения, поскольку, коридор предназначен и используется для доступа/выхода в/из расположенных на 4 этаже здания нежилых помещений, принадлежащих ООО «Лоди», ИП ФИО1, ООО «М энд Б», ООО «Эсона».

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Федеральным законом от 21.12.2021 N 430-ФЗ в часть первую Гражданского кодекса РФ введена глава 17.1, которая вступила в силу с 01.09.2022.

Согласно п. 2 ст. 287.4 Гражданского кодекса РФ собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении (статья 287.5).

В силу статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения имущество в этих здании или сооружении (общее имущество). К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Пунктом 2 статьи 141.4 Гражданского кодекса РФ, также введенной Федеральным законом от 21.12.2021 N 430-ФЗ, предусмотрено, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи.

Собственники помещений в здании или сооружении совместно владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом или другим законом пределах распоряжаются общим имуществом в здании или сооружении (пункт 4 статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ).

Доля собственника помещения в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении пропорциональна доле общей площади принадлежащего ему помещения в общей площади здания или сооружения (пункт 5 статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 7 статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений в здании или сооружении, при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений в этих здании или сооружении.

Изложенное правовое регулирование прав собственников помещений в здании или сооружении ранее было определено в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее по тексту -Постановление N 64), согласно пункту 1 которого собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пункту 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкций этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 1 указанного постановления разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса РФ устанавливает запрет на отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-0-0 указал, что к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

При изложенных обстоятельствах помещения, являющиеся общим имуществом здания, сооружения, многоквартирного дома, места общего пользования предназначены исключительно для обслуживания и удовлетворения нужд всех собственников. Следовательно, помещения, которые в договоре аренды могут быть обозначены как самостоятельные помещения, но которые фактически являются местами общего пользования (коридоры, холлы, лестничные клетки), не могут быть самостоятельным объектом аренды. Следовательно, условие договора аренды о передаче таких объектов является ничтожным (статья 290 Гражданского кодекса РФ, статья 168 Гражданского кодекса РФ).

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что переданное в аренду истцу помещение площадью 30,8 кв.м, через которое осуществляется доступ в выкупленное истцом нежилое помещение, согласно экспликации к техническому паспорту БТИ является коридором, то есть местом общего пользования, являющимся общим имуществом здания.

Следовательно, спорное помещение коридора не имеет и не может иметь самостоятельного назначения, оно является вспомогательным по отношению к остальным помещениям, поскольку через него обеспечивается доступ с лестничной клетки.

При изложенных обстоятельствах у Департамента отсутствовали законные основания для передачи истцу в аренду помещения площадью 30,8 кв.м. Заключенный между Департаментом и истцом договор аренды в указанной части является ничтожным, то есть недействителен с момент заключения независимо от признания его таковым судом и не влечет юридических последствий (статья 167 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку у ответчика отсутствуют основания на получение арендной платы за пользование объектом площадью 30,8 кв.м, встречный иск в указанной части удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Поскольку судом установлено отсутствие оснований для взыскания задолженности по арендной плате, оснований применения предусмотренной положениями ст. 330 ГК РФ ответственности за нарушение обязательства по оплате также не имеется.

Пунктом 1 ст. 11 ГК РФ установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

В соответствии с п. 1 ст. 2 АПК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.

Согласно п. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Из указанных норм права следует, что судебной защите подлежит нарушенное право или нарушенный законный интерес.

Защита гражданский прав, в силу ст. 12 ГК РФ осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнении обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, приведенный в ст. 12 ГК РФ перечень не является исчерпывающим, поскольку законами могут быть предусмотрены и иные способы защиты права.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения (статья 14 ГК РФ). Возможность самозащиты не исключает права такого лица воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, в том числе в судебном порядке.

В рассматриваемом случае, само по себе требование о признании незаконным начисления ответчиком арендной платы, не приведет к восстановлению прав и законных интересов истца, поскольку обязательства, сложившиеся в рамках договорных правоотношений, подлежат оценке и проверке арбитражным судом при рассмотрении материально-правового требования.

Учитывая изложенное, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного прав, в связи с чем, оснований удовлетворения заявленных требований по первоначальному иску не имеется.

Расходы по оплате государственной пошлине распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 11, 12, 307, 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 69, 75, 110, 123, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА "ЛОДИ" (101000, Г.МОСКВА, УЛ. МЯСНИЦКАЯ, Д.22, СТР.1, Г. Москва, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.10.2002, ИНН: <***>) из дохода федерального бюджета РФ госпошлину в размере 56 996 руб., оплаченную по платежному поручению № 89 от 16.09.2024г.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Коршикова